ПРОДАВ ЧАСТЬ СВОЕЙ КВАРТИРЫ, ЧЕЛОВЕК РИСКУЕТ ВСКОРЕ ЛИШИТЬСЯ ВСЕГО ЖИЛЬЯ

В стране действуют хорошо организованные группы мошенников, которые завладевают недвижимостью, выкупая ее долю, а затем вынуждая людей продать за бесценок остальную жилплощадь

"Продам треть квартиры", "куплю комнату в коммуналке" - такие объявления иногда встречаются на страницах специализированных рекламных изданий. Все они - либо результат конфликта соседей, распада семьи, либо желание обрести хоть какой-то угол, лишь бы свой. Но, оказывается, продажа части квартиры или дома может вылиться в огромную проблему для остальных жильцов. В стране действуют хорошо организованные группы мошенников или, как их называют, квартирных рейдеров, которые под прикрытием закона лишают людей их собственности. Рассказать о том, как можно продать одну комнату в квартире и какие возможны последствия, "ФАКТЫ" попросили юриста-консультанта агентства недвижимости "Бульвар Гордона" Максима Дячкова.

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

"Если человек подарил свою комнату в квартире, то приоритетного права на ее приобретение у совладельцев жилья нет"

- В каких случаях люди продают комнату в своей квартире?

- Еще со времен Советского Союза нам осталось несовершенное законодательство, по которому мы вынуждены жить. Когда в 1992-1994 годах шла массовая приватизация жилья, все свидетельства выписывались без указания доли каждого собственника. Семья получала приватизированную квартиру как общую собственность. Но в жизни бывают разные ситуации, люди сходятся, расходятся, состав семей меняется, и в этих условиях возникает ряд проблем. Например, в трехкомнатной квартире живут родители и сын, который решил отделиться, но никаких сбережений у него нет, только право на треть квартиры (идеальная доля). Чтобы продать комнату, нужно сначала выделить долю каждого владельца. Кстати, в коммунальных квартирах продажа комнаты зачастую становится результатом конфликта между соседями.

- Существует ли разница между понятиями "доля" и "комната в квартире"?

- Конечно. Доля может не совпадать с размерами комнаты. Тогда она распространяется и на другие жилые помещения. Кроме того, в общем пользовании остаются кухня, ванная, коридор. Хорошо, если площадь и планировка позволяют разделить квартиру, выделив каждому жилое помещение. Но так бывает редко, да и площади комнат в наших домах отличаются. Поэтому найти взаимовыгодный вариант очень сложно. Хуже, когда доля меньше площади одной комнаты. Если один из собственников не согласен с разделом по помещениям, например, ему предлагают только маленькую комнату, то его доля может быть выделена в судебном порядке. После этого он может реализовать свое имущество. Чаще всего переход права собственности на часть квартиры или дома осуществляется путем дарения.

- А почему бы не провести обычную сделку купли-продажи?

- Независимо от того, выделена доля по суду или путем обычного раздела имущества, каждый совладелец квартиры, согласно закону, имеет приоритетное право на приобретение этой доли. В соответствии с процедурой, нотариус отправляет всем собственникам специальное письмо с уведомлением. Они обязаны расписаться в получении. В письме сообщается, что часть квартиры выставлена на продажу и они имеют первоочередное право на ее выкуп. Решение они обязаны принять в течение месяца с момента получения уведомления. Если совладельцы никак не отреагировали, то продавец отправляется к нотариусу, предъявляет все необходимые документы, в том числе квитанции о том, что письма доставлены, и реализует свою долю постороннему человеку.

Но тут есть множество уловок. Совладельцы стараются не принимать письмо и не расписываться в уведомлении. Если даже они получили предложение о покупке доли, они могут заявить, что в отпущенный законом период были в больнице, отсутствовали в стране, находились в командировке и так далее. На этом основании обойденный сособственник может предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

А вот если человек подарил свою комнату в квартире, то приоритетное право не действует. Ибо по закону каждый гражданин волен сам решать, что и кому он дарит. Именно поэтому чаще продажа проводится путем подписания договора дарения, который всегда гораздо труднее оспорить, чем договор купли-продажи.

- Может ли часть квартиры или дома являться залогом при получении ссуды?

- Юридически может. Но нормальные банки часть квартиры в залог не берут и кредиты под нее не выдают. Хотя существуют схемы, с помощью которых квартирами завладевают именно при поддержке финансовых учреждений. Механизм прост. Один из собственников договаривается с банком или кредитным союзом и берет ссуду под залог своей доли. Долг он не возвращает, и финансовая организация на абсолютно законных основаниях получает право распоряжаться частью квартиры. Первое, что она делает, это выставляет имущество на продажу, и покупателем выступает заранее определенная группа людей, которые, скупая такие проблемные доли за небольшую цену, затем начинают на вполне законных основаниях выживать владельцев остальной части жилья. На самом деле сегодня существует хорошо организованный теневой бизнес: квартирами и домами завладевают, выкупая их части и в дальнейшем вынуждая людей продать за бесценок оставшуюся жилплощадь.

"Мошеннические компании имеют в штате пять-шесть высококвалифицированных юристов, разрабатывающих "сценарий", при котором закон не нарушается"

- Какие именно существуют схемы выживания соседей из квартиры?

- Любые законные. Подчеркиваю, о прямом насилии в таких случаях речь не идет. Приведу пример. Трехкомнатная квартира в центре Киева. Одна из комнат была продана. Новый владелец сам жить там не собирается, но сдает помещение в аренду, например, некой якобы благотворительной организации, оказывающей помощь бездомным, наркоманам и алкоголикам. Уже через несколько дней квартира превращается в проходной двор, причем "сердобольные" арендаторы постоянно оставляют на ночлег бомжей, которые желают помыться, воспользоваться санузлом, приготовить нехитрую снедь на общей кухне. Другой вариант: комнату снимает радикальная политическая группа, постоянно проводящая там собрания и митинги. Нередко часть жилья за смешную сумму сдают компании студентов или полулегальных рабочих из Юго-Восточной Азии или Африки. Такие договоры аренды могут быть оспорены в суде, но на это уходит много сил и времени.

Не меньшей популярностью пользуется схема "капитальное строительство". Допустим, семья жила в двухэтажном доме. Сын продал свою долю - две комнаты на верхнем этаже. Новый владелец заявляет, что у него протекает потолок, и затевает капитальный ремонт крыши. Кровлю разбирают и... на этом работы приостанавливаются. Объяснить простой можно чем угодно, хоть тем же отсутствием денег. А тут наступают холода, выпадает снег. Новый владелец не появляется, крыша разобрана, жильцы нижних этажей мерзнут. К середине зимы люди уже готовы на все.

Или в одной из комнат городской квартиры разворачивается ремонт: срываются полы, сбивается со стен штукатурка, по всей квартире распространяется пыль и грязь, туда-сюда снуют рабочие. Затем псевдоремонт замораживается, хотя рабочие периодически продолжают бесцеремонно ходить туда-сюда, не давая хозяевам расслабиться и привести квартиру в порядок. Естественно, в таких условиях остальные совладельцы чувствуют себя, мягко говоря, неуютно. В какой-то момент они уже готовы уехать из этой квартиры. Вот тогда и возникает "выгодное" предложение от нового совладельца, имеющего приоритетное право на покупку всего жилья. Конечно, найти альтернативного покупателя в таких условиях почти невозможно. Ведь вряд ли какой-либо здравомыслящий человек по своей воле купит комнату в квартире, превращенной в ночлежку или стройплощадку. Есть еще один нюанс. Практика показывает, что в такой ситуации чем дольше длится конфликт, тем больше сторона, желающая заполучить всю недвижимость, вкладывает в это денег. Ведь не секрет, что "массовке", тем же бомжам, надо платить. И с увеличением расходов уменьшается сумма, на которую могут рассчитывать остальные собственники недвижимости. Квартирные рейдеры, начиная процесс захвата, рассчитывают на определенный срок, например, на один-два месяца. Не заполучив жилье быстро, впоследствии они все свои затраты вычтут из суммы, которую готовы заплатить совладельцам. Если жильцы дома с разобранной крышей сразу не захотят продать свою часть недвижимости за 100 тысяч долларов, то после зимовки без кровли они, скорее всего, согласятся и на 50 тысяч.

- Но ведь, чтобы прокручивать такие схемы, нужно хорошо знать законы.

- В том-то и дело. За это не берутся одиночки-любители. Группы, занимающиеся таким, с позволения сказать, бизнесом, имеют в штате пять-шесть высококвалифицированных юристов, которые разрабатывают "сценарий", а затем консультируют исполнителей, как себя вести, чтобы ни на йоту не нарушить закон и не дать жильцам квартиры шанса на получение помощи от суда или правоохранителей. Не говоря уже о том, что вся документация оформлена безукоризненно с точки зрения закона.

- Какие документы необходимы при продаже комнаты в коммунальной или приватизированной квартире?

- В первую очередь - нотариальное подтверждение уведомления сособственников о продаже и доказательство их нежелания участвовать в сделке. В остальном пакет мало чем отличается от стандартного, подаваемого при продаже всей квартиры. Потребуются: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизационное свидетельство, дарственная и так далее), справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект, справка из жэка "форма Ь 3" с указанием, кто прописан в данной части квартиры, паспорта, идентификационные коды всех собственников, разрешение опекунского совета в случае, если в семье есть несовершеннолетние.

- На что нужно обратить внимание добропорядочному покупателю, решившему купить комнату?

- По моему мнению, сегодня люди практически не покупают отдельные комнаты. Еще в середине и конце девяностых годов прошлого века многие шли на это из-за финансовых проблем. Сейчас такое бывает очень редко. Да и все объявления о продаже комнаты в первую очередь отслеживают квартирные рейдеры. Кстати, при нынешних ценах это даже экономически невыгодно. Цена комнаты в "хрущевке" на столичных Нивках соизмерима с ценой нормальной однокомнатной квартиры в Борисполе или Броварах. Продавец желает получить максимальную цену, чтобы купить хотя бы "гостинку" на окраине. Соответственно покупатель, имеющий такую сумму, лучше приобретет ту же "гостинку" или квартиру в пригороде, чем отдаст деньги за комнату с соседями. Вот тогда-то и появляются рейдеры, которые, оценив привлекательность квартиры (например, она в центре или рядом с метро) и убедив продавца в бесперспективности его затеи, предлагают свою цену или даже находят ему вариант покупки жилья где-нибудь за чертой города.

- Кому, кроме мошенников, может быть выгодна продажа не всей квартиры, а лишь одной комнаты?

- Никому. В ситуации с продажей части квартиры теряют все. Тот, кто реализует, как правило, вынужден соглашаться на цену ниже рыночной. Тот, кто остается, получает в своем доме, где он привык чувствовать себя хозяином, в лучшем случае постороннего человека, а в худшем и наиболее распространенном - перекупщиков, которые будут делать все возможное, чтобы выжить людей из их квартиры.

"Факты" 16 октября 2007