Земля на вагу золота

Віктор Круча

Нас с дитинства привчали, що головне багатство Україні, це її земля. Але в підсвідомості цей вислів асоціювався з якимось абстрактними землями. Та останніми роками земельні ділянки отримали свою ціну, причому вона із зростає з великою швидкістю. Лідером традиційно залишається Київський регіон. За даними консалтингової компанії SV Development з 2001 по 2007 роки земля в Бориспільському районі подорожчала в 24 рази! Лише за 2006 рік ціни злетіли на 89%. Найдорожчою у цьому районі Київщини сотка земля стоїть біля селищ Гора - загалом 5326 долара, і Вишеньки -- 3583 доларів.

Друге місце за темпами зростання цін займає Києво-Святошинський район, де земля за рік подорожчала на 62% за останні шість років -- удесятеро. Найвищі ціни на селах Гатне - 6275 доларів за сотку, і Петрівське - 4567 доларів за сотку. А в Гостомелі просять 3 932 долара за сотку. На третьому місці за швидкістю подорожчання опинився Обухівський напрямок, де ділянки за рік подорожчали всього на 29% а з 2001 по 2007 рік у 9 разів. Насправді ж саме цей район є безумовним лідером, але не за темпами подорожчання, а, по самій дорожнечі землі.

Зокрема сотку землі у Кончі-Заспі сьогодні в середньому пропонують по 25750 доларів, в Плютах - 9935 доларів, в Козині - 8855 доларів, селах Рудикі - 6850 доларів, а Романкове - 6000 доларів. На думку експертів саме досягнення певного мислимого рівня вартості ділянок вздовж Обухівського шосе дозволило іншим районам вирватися в лідери за швидкістю подорожчання землі. До речі, і у північному напрямку від столиці угіддя обходяться недешево. У селах Нові Петрівці і Старі Петрівці що знаходяться у Вишгородському районі, сотка коштує 6561 і 3957 доларів відповідно. Торік земля там подорожчала всього на 14 відсотків, хоча, з 2001 по 2007 рік - у 21 раз .

До речі, після Нового року, а точніше після продовження Верховною Радою мораторію на вільний продаж землі, зокрема і земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, ціни на землю, не залежно від її призначення, пішли вгору небувалими темпами. Лише за 2 місяці цього року середня вартість земельних ділянок призначених під котеджну забудову навколо Києва зросла на 27 відсотків, що втричі перевищує показники підвищення цін за аналогічний період минулого року. Це вкотре підтверджує аксіому, що кожна заборона вільного продажу будь якого товару призводить до підвищеному інтересу із боку покупців, корупції та як наслідок, неймовірне подорожчання цього товару.

Газета "Перспектива"

В СЕЛЕ КОЦЮБИНСКОЕ ПОД КИЕВОМ ДВУХЭТАЖНЫЙ ДОМ С БАССЕЙНОМ МОЖНО СНЯТЬ ЗА 20 ТЫСЯЧ ЕВРО(!) В МЕСЯЦ

Чтобы арендовать на лето загородную дачу, нужно заплатить почти в два раза больше, чем в прошлом году

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

С приходом весны горожане дружно потянулись на загородные прогулки, и многие вдруг осознали, что уже не за горами лето и самое время заняться поиском дачи или коттеджа, где смогут отдохнуть домочадцы. Владельцы домов в черте города и на окраинах тоже активизировались - увеличилось количество объявлений о сдаче недвижимости. Но, почитав эти объявления, люди будут неприятно удивлены: вариантов предлагают все меньше, а платить придется гораздо больше, чем год назад.

Многие киевляне предпочитают арендовать дом в Крыму или даже за границей, например, в Болгарии

Что же предлагают горожанам? Столичный дачный рынок можно разделить на два основных сегмента: дома в черте города (к примеру, Осокорки, Русановские сады) и пригородные дачи. В каждом сегменте существует разделение на несколько ценовых категорий: так называемый эконом-класс - самое дешевое и востребованное жилье, средний и элитный классы.

Если обеспеченная семья предпочитает находиться на природе, но недалеко от города, а точнее, от Кольцевой дороги, то в селе Коцюбинское вполне можно снять двухэтажный дом площадью 500 квадратных метров, оборудованный мебелью и бытовой техникой, с тремя спальнями, кабинетом, каминным залом, сауной и бассейном, и он обойдется в 20 тысяч евро(!) в месяц.

В рекламных объявлениях цены на аренду дач в Осокорках отличаются весьма существенно. Так, расположенный на шести сотках небольшой трехкомнатный дачный домик с мебелью и баней предлагают минимум за 600 долларов в месяц. Стоимость же аренды современных коттеджей, в зависимости от площади, количества комнат и наличия дополнительных удобств (сауны, камина и небольшого бассейна), колеблется в среднем от 3 до 5 тысяч долларов.

Те же, кто несколько стеснен в средствах и на первое место ставит чистый воздух, а не бытовые удобства, могут попытаться уже сейчас зарезервировать дачу в одном из окрестных сел. Например, в Буче четырехкомнатный домик с газовой колонкой, водопроводом и минимальным набором мебели предлагался за 400 долларов в месяц. Правда, когда я позвонил по номеру, указанному в объявлении, мне сообщили, что дом уже сдан на все лето.

Подробнее о ситуации с арендой дач "ФАКТЫ" попросили рассказать экспертов. Как отметил член Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Борис Егиазарян, за год стоимость аренды дач и коттеджей выросла почти в два раза, при этом предложение снизилось на порядок. Если в прошлом году семья могла снять небольшой дачный домик за 300-400 долларов в месяц, то сейчас - не менее чем за 600-800 долларов. Более того, найти дом за такие деньги сегодня, когда сезон только начинается, уже очень сложно.

Дело в том, что многие люди предпочитают купить дом, а не арендовать. Ведь приобретя за 40-60 тысяч долларов участок с сельским домом, расположенный в часе езды от Киева, можно привести его в порядок и отдыхать там летом. Кроме того, это очень выгодное капиталовложение: земля стремительно дорожает. Таким образом, число сдаваемых объектов значительно сократилось. Еще одной причиной подорожания аренды дач эконом-класса стало повышение коммунальных платежей и стоимости энергоносителей, особенно природного газа. В селах дома оборудованы газовыми котлами и колонками для подогрева воды. И владельцы включают коммунальные платежи в стоимость аренды. Также многие люди еще с прошлого года договорились с хозяевами о будущей аренде. Поэтому такие дачи на рынок не выставляют.

Любителям снимать дачи в Осокорках в нынешнем году придется туго. Цены на домики без особых удобств - от тысячи долларов. Если в базах данных появляется предложение с более низкой ценой, то клиент находится буквально за считанные часы.

Из-за подорожания аренды дач в пригородах Киева многие люди предпочитают за те же деньги снимать домик в Крыму или даже за границей, например, в Болгарии. Тем более что за рубежом уровень сервиса гораздо выше.

Те же, кто не предъявляет высоких требований к условиям проживания, нашли выход: они сами объезжают села, находящиеся не далее чем в 60 километрах от столицы, обходят дворы и предлагают хозяевам снять дом на лето.

По словам Бориса Егиазаряна, пока наблюдается тенденция к повышению арендных ставок, росту спроса, снижению предложения и увеличению объемов выкупаемой горожанами загородной недвижимости.

Апрель - последний месяц, когда еще можно снять дачу на лето

Иное мнение высказал "ФАКТАМ" директор по маркетингу специализирующейся на загородной недвижимости консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко.

- В каких направлениях и насколько далеко от города киевляне готовы снимать дачи?

- Если говорить о даче на весь сезон, то это 20-30-километровая зона вокруг Киева. Одним из главных условий при выборе дома является хорошее транспортное сообщение, чтобы глава семейства мог каждый день ездить на работу и вечером возвращаться к родным. Если речь идет об аренде жилья на время отпуска, то это может быть коттедж, расположенный на расстоянии 40-50 километров от мегаполиса и даже дальше.

Владельцы загородной недвижимости уже активно предлагают ее аренду на лето. Большинство домов находится в Киево-Святошинском районе (34 процента). Это преимущественно Пуща-Водица, Горенка, Петропавловская Борщаговка, Лесники, иногда - Боярка, Бобрица, Буча, Гуривщина, Ходосивка. Высокий спрос объясняется близостью Киева и хорошим транспортным сообщением - до центра города можно доехать на автомобиле за 20-25 минут. Вторая причина - хорошее состояние инженерных коммуникаций. В этих селах есть электричество, природный газ, водоснабжение, канализация, телефонные линии. Рядом лес. Минус - нет крупных водоемов, но это компенсируется наличием небольших озер и рек. Цены - от 300 долларов в месяц за небольшую "хибарку" в отдаленном селе до 20 тысяч долларов за престижную усадьбу. Средняя стоимость аренды - 4 тысячи 200 долларов в месяц.

Второе место по количеству предложений (18 процентов) занимает Бориспольский район. Сдаются преимущественно дачи и коттеджи, расположенные в Борисполе, Вишенках, Процеве и Горе. Основные преимущества такие же, как в Киево-Святошинском районе, с той лишь разницей, что до центра дальше и попасть туда можно только через мосты, на которых нередко случаются заторы. Поэтому данное направление больше подходит горожанам, работающим на левом берегу. По моему наблюдению, особым спросом на аренду дач данное направление не пользуется.

Около 15 процентов дач, выставленных сейчас на рынок, находятся в Обуховском районе, самом дорогом. Лидерами являются поселки: Подгорцы, Козин, Плюты, Романков, где можно снять современную виллу. Естественно, и интересуются таким жильем люди зажиточные, так как цены очень высокие. Отсюда до центра города можно добраться за 15-20 минут, дачные поселки и коттеджные городки, как правило, находятся в лесу, рядом с водоемами, да и в плане экологии этот район считается одним из самых чистых в Киевском регионе. Средняя стоимость аренды коттеджей - до 5 тысяч долларов в месяц. Хотя есть немало усадьб по 16 тысяч и даже выше.

Последнее место в рейтинге привлекательности занимает вышгородское направление - 14 процентов рынка. Доходные дома расположены в Новых и Старых Петровцах, Вышгороде. Низкий уровень популярности этого района всегда объяснялся относительной близостью к Чернобылю. Хотя здесь красивый природный ландшафт, есть леса, близко Днепр и Киевское море. Но хороших скоростных дорог не хватает. В этом районе можно арендовать дом стоимостью от 450 долларов до 8 тысяч 500 долларов, а средняя цена - 3 тысячи 300 долларов за месяц.

- На какой срок обычно арендуют дачу?

- Одни семьи могут позволить себе загородный отдых только на время отпуска, другие - на все лето. Но учитывая высокий спрос, условия игры устанавливают не арендаторы, а владельцы дач и коттеджей. Большинство из них стремятся сдать свой дом на весь сезон. Правда, в этом случае есть и преимущество - средняя стоимость месячной аренды несколько ниже.

А вообще, на рынке загородного жилья сейчас не приняты расчеты за месяц. За аренду даже самых дешевых домов требуется предоплата минимум за три месяца плюс залог за имущество и телефон (если таковой имеется), который составляет еще одну месячную арендную ставку. Деньги эти или учитываются как плата за последний месяц найма, или возвращаются арендатору в конце сезона. А вот за самые дорогие дома, от 15 тысяч долларов в месяц, предоплату требуют сразу даже за полгода вперед.

- И на что могут рассчитывать люди, желающие провести лето на природе?

- Если семья готова платить до 1500 долларов в месяц, то вправе рассчитывать лишь на дачу, расположенную в непрестижных восточном или западном направлениях от Киева. Дом будет, скорее всего, двухуровневый: первый этаж - кирпичный, второй - деревянный, общая площадь - до 100 квадратных метров. Отделка - минимальная, скромная мебель. Из удобств - холодная вода, газ, возможно, бойлер. Участок - шесть соток. То есть это обычная летняя дача.

В ценовой категории до 5 тысяч долларов в месяц участок будет 10-15 соток, дом - красивее и больше. Но главное отличие: в поселке, где сдают жилье за такие деньги, как правило, есть охрана.

Дома за 10-15 тысяч долларов в месяц имеют площадь до 450-600 метров, что позволяет разместить около пяти спален - для хозяев, детей и гостей. Внутренняя отделка по евростандарту: светлые тона, качественная сантехника ведущих европейских производителей. Хорошая мебель, есть необходимая бытовая техника, телевизор. Участок земли - до 30 соток, с ландшафтным дизайном.

Объекты за 20 тысяч в месяц похожи на дома предыдущей категории, но еще больше, коттедж уже обязательно новой постройки, престижное направление, отличная транспортная развязка. Площадь дома может составлять те же 600 квадратных метров, но планировка и отделка - более качественные. Спален должно быть не менее пяти, причем к каждой полагается отдельный санузел. Размер участка - не меньше 40-60 соток. Отдельный домик для охраны и прислуги. Два бассейна - открытый и закрытый, причем открытый обычно с подогревом.

- Сколько времени осталось у желающих снять дачу?

- Апрель - последний месяц, когда еще можно снять дачу на лето. К концу весны интересных предложений на рынке просто не останется, а ставки аренды вырастут еще минимум на четверть.

"Факты" 27 марта 2007

УРЯД СПУСКАЄ ГАЗ. ВЕСНЯНІ ГАЗОВІ "ЗНИЖКИ".

Віктор Круча

Останні кілька років навколо тільки й чутно - "газ", "тарифи на природний газ", "борги за газ" тощо. І якщо раніше розмови про енергоносії були долею великих політиків і бізнесменів, то сьогодні це стало насущною проблемою кожної української родини. Особливо з урахуванням тієї спритності, з якою уряд змінює населенню правил гри на ринку енергоносіїв.

Зокрема нещодавно Міністерством юстиції таки зареєстрована постанова Національної комісії регулювання електроенергетики України, про внесення, причому заднім числом, чергових змін у порядок нарахування диффиренційованных тарифів на газ для населення. Але щоб розібратися кому, скільки й за що тепер платити, доведеться заглянути на кілька місяців назад.

З січня вартість газу для населення стала залежати від того, скільки блакитного палива сім'я "спалила" за попередній календарний рік. Ці нововведення торкнулися всіх людей які живуть у приватних будинках обладнаних газовими котлами, але це майже все населення сіл й малих міст, де немає централізованій системі опалення й гарячого водопостачання.

Так родини, що витратили за минулий рік до 2500 кубометрів блакитного палива в рік повинні сплачувати по 31,5 копійки, при наявності лічильника, а якщо його нема, то по 34,5 копійки. Це найнижчий тариф. Уряд затвердив ще дві норми споживання й відповідно тарифів: від 6000 до 12000 кубометрів (98 копійок (при наявності лічильника) або 1 гривню й майже 8 копійок), і понад 12000 "кубів" у рік (1 гривня 17,3 копійки (при наявності лічильника) і 1 гривня 29 копійок за куб).

Нововведення викликало зливу питань як з боку самих споживачів, так і співробітників регіональних газорозподільних організацій і теплокоммуненерго. Найбільше обурювалися люди що живучі в багатоквартирних будинках, обладнали своє житло автономним опаленням. Адже їх практично дорівняли до підприємств теплокоммунэнерго, і зобов'язали сплачувати 68,6 копійки за кубометр газу. Це при наявності лічильника, а при його відсутності так і зовсім 75,4 копійки. Тоді як власники тих самих опалювальних котлів, але у приватних будинках платили майже двічі менше.

З іншого боку з'ясувалося, що нарахування тарифів за диференційованою схемою не дає відповіді на дуже багато організаційних питань. Уряд навздогін почав розробляти масу різноманітних роз'яснень та рекомендацій. Згодом з'ясувалося, що власники шикарних апартаментів площею кілька сотень "квадратів" швидко зорієнтувалися і знайшли способи обійти усю цю "диференціацію".

Як визнав перший заступник міністра палива та енергетики України Вадим Чупрун, введена урядом система диференційованих тарифів на природний газ виявилася недосконалою. За його словами кмітливі власники хором площею півтори-дві тисячі кв. метрів відразу почали встановлювати по 4-5 лічильників, щоб потім обсяг палива зафіксований кожним лічильником не була великий, що дозволить платити за низьким тарифом розрахованим для малозабезпечених.

Бачачи недосконалість нової методики розрахунку вартості газу для населення, уряд вирішило знову його поміняти. Як заявив віце-прем'єр-міністр України Андрій Клюєв, насамперед уряд змінив шкалу обсягів витрат газу по диференційованим тарифами, зробивши її дрібніше. Замість трьох вводиться шість граничних обсягів, кожен із яких оплачуватися по окремому тарифу — 2500, 4000, 6000, 8000, 10000 та 12000 тисяч кубометрів на рік. Певною мірою це пов'язана з тим, що як показала практика попередній варіант давав серйозне підґрунтя для зловживань і при отриманні субсидій.

Припустимо, в індивідуальному домі лічильник показував 2500 чи 2600 "кубів". Здається хазяїн дому зацікавлений щоб обсяг споживання був нижче. Але тут з'ясувалося, що в деяких випадках населенню вигідніше не заощаджувати, а навпаки спалювати більше газу, щоб отримати велику пільгу. Адже більший обсяг, інша ціна отже, і субсидія більше. "Саме для виключити цієї перегини, ми робимо шкалу частіше", -- додав Андрій Клюєв. Щоправда у НКРЕ повідомили, що поки конкретних тарифів за новою шкалою вони не бачили, але на сподіваються їх оприлюднення у найближчі тиждень-два.

А от подарунок "автономникам" вже узаконений. З березня вони платитимуть за тими самим тарифами що й інші споживачі. Щоправда на зимові місяці все-таки доведеться платити за старими, завищеним тарифами. Але, попри певні поступки "автономникам" уряд не залишатиме їх у спокої.

Як заявив нещодавно голова Національної комісії з регулювання електроенергетики (НКРЕ) Сергій Титенко, вже розглядається можливість введення тарифу на оплату не житлових приміщень для власників квартир з автономним опаленням. За його словами, проблема опалення під'їздів, горищ і підвалів в багатоквартирних будинках, де жителі встановили індивідуальні газові котли, залишається не розв'язаною. Зараз існує чимало будинків, у яких геть усі квартири опалюються автономними котлами. При цьому витрати на опалення приміщень загального користування повністю беруть на себе комунальні служби. Адже тоді як у домі централізоване опалення, то у тариф закладено оплату обігріву сходів і горищ, і кожен власник житла платить. "Автономники" ж платять виходячи із принципу – скільки витратив, за стільки й заплачу, - все чітко, за лічильником. Однак у НКРЕ впевнені, що це "не чесно", отже введення для цієї категорії користувачів оплати опалення під'їздів, горищ і підвалів дозволить компенсувати витрати комунальників. Так що людям котрі хочуть стати незалежними від міських і селищних котелень, і протекающих і напівхолодних теплоцентралей, розслаблятися годі, - держава дуже міцно любить своїх громадян.

Газета "Перспектива"

КРУПНЕЙШАЯ ОТЕЧЕСТВЕННАЯ НЕФТЕДОБЫВАЮЩАЯ КОМПАНИЯ ГОТОВА ЗАПЛАТИТЬ В ГОСБЮДЖЕТ 300 МИЛЛИОНОВ ГРИВЕН ЗА ПРАВО РАЗРАБАТЫВАТЬ МЕСТОРОЖДЕНИЕ В ХАРЬКОВСКОЙ

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

В мае нынешнего года заканчивается срок действия лицензии на геолого-разведочные работы и промышленную разработку Сахалинского нефтегазового месторождения, расположенного в Харьковской области. Поэтому вскоре должен пройти аукцион по продаже новой лицензии. О своем желании получить право на разработку месторождения заявило ОАО "Укрнафта". Компания готова уплатить в государственный бюджет 300 миллионов гривен за ранее проведенные геолого-разведочные работы, инвестировать около миллиарда гривен в разработку месторождения и обязуется использовать недра данного месторождения максимально эффективно для государства.

- Компания и сегодня ведет работы на месторождении, но сталкивается с рядом проблем, - отметил заместитель председателя правления - технический директор ОАО "Укрнафта" Михаил Гнып. - Сейчас разработкой месторождения занимаются еще пять инвесторов. Но в то время как "Укрнафта" производит наиболее капитало- и трудоемкие работы, причем только по освоению залежей нефти, остальные инвесторы добывают газ и газовый конденсат из скважин, пробуренных за государственный счет, и только из одной скважины, которую пробурили за собственные средства.

Сегодня на балансе "Укрнафты" находится 21 скважина, на бурение и оборудование которых израсходовано 350 миллионов гривен. Еще 20 миллионов гривен было потрачено на строительство газопровода Сахалинка-Сидоричи, и 10 миллионов 700 тысяч гривен выделено компанией за последние четыре года на социальное развитие Краснокутского района Харьковской области.

"Факты" 21 марта 2007

САМАЯ ДОРОГАЯ ЗЕМЛЯ В УКРАИНЕ - В КОНЧЕ-ЗАСПЕ ПОД КИЕВОМ, ГДЕ СОТКА СТОИТ В СРЕДНЕМ 25 ТЫСЯЧ 750 ДОЛЛАРОВ

За последние шесть лет некоторые участки в пригородах столицы подорожали в 24(!) раза

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

В последние годы земля в Украине стала резко дорожать. Лидером традиционно остается Киевская область. По данным консалтинговой компании SV Development, с 2001 по 2007 год участки в Бориспольском районе подорожали в 24 раза(!), причем только за прошлый год - на 89 процентов. Дороже всего в этом районе Киевщины сотка земли стоит в окрестностях поселков Гора (в среднем 5 тысяч 326 долларов) и Вишенки (3 тысячи 583 доллара).

Второе место по темпам роста цен занимает Киево-Святошинский район, где земля за прошлый год подорожала на 62 процента, а за последние шесть лет - в десять раз. Самые высокие цены - в селах Гатное (6 тысяч 275 долларов за сотку) и Петровское (4 тысячи 567 долларов). А вот в Гостомеле просят 3 тысячи 932 доллара за сотку. Третье место по темпам подорожания заняло обуховское направление. Там цены на участки за прошлый год выросли на 29 процентов, а с 2001 по 2007 год - в девять раз. Но на самом деле именно этот район в окрестностях столицы является лидером по дороговизне.

В частности, землю в Конче-Заспе сегодня предлагают в среднем по 25 тысяч 750 долларов за сотку, в Плютах - по 9 тысяч 935 долларов, в Козине - по 8 тысяч 855 долларов, селе Рудики - по 6 тысяч 850 долларов, а в Романкове - по 6 тысяч. По мнению экспертов, именно достижение определенного предела стоимости участков вдоль Обуховского шоссе позволило другим районам вырваться в лидеры по темпам подорожания земли. Кстати, и в северном направлении столицы угодья обходятся недешево. В селах Новые Петровцы и Старые Петровцы, расположенных в Вышгородском районе, сотка стоит 6 тысяч 561 доллар и 3 тысячи 957 долларов соответственно. За прошлый год земля там подорожала всего на 14 процентов, хотя с 2001 по 2007 год цена выросла в 21 раз.

Кстати, после Нового года, а точнее, после продления Верховной Радой моратория на свободную продажу земли, в том числе участков, предназначенных для ведения личного крестьянского хозяйства, цены на землю рванули вверх небывалыми темпами. Только за два месяца нынешнего года средняя стоимость участков, предназначенных под коттеджную застройку, в окрестностях Киева выросла на 27 процентов, что втрое превышает показатели роста цен за аналогичный период минувшего года. Это еще раз подтверждает аксиому, что любой запрет на свободную продажу товара приводит к повышенному интересу к нему со стороны покупателей, а также коррупции и в результате - к небывалому подорожанию этого товара.

"Факты" 21 марта 2007

СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОМПАНИИ УТВЕРЖДАЮТ, ЧТО КВАРТИРЫ В НОВЫХ ДОМАХ БУДУТ ТОЛЬКО ДОРОЖАТЬ

В то же время Антимонопольный комитет Украины проверит, насколько обоснованны устанавливаемые застройщиками цены на жилье

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

Недавно "ФАКТЫ" сообщали, что рост цен на недвижимость в последнее время приостановился. Точнее, незначительное подорожание все же есть. Но что такое ежемесячный рост стоимости жилья на 0,5-1 процент по сравнению с 10-12 процентами роста в прошлом году? Однако, оказывается, все не так уж хорошо. Многие застройщики уверены, что в нынешних условиях работы строительных компаний не стоит ожидать стабилизации цен на жилье в новых домах, не говоря уже о снижении. Более того, они уверяют, что грядет новое подорожание квартир на первичном рынке.

Около 40 процентов квартир в новостройках покупается про запас, чтобы потом их подороже продать

Опрошенные "ФАКТАМИ" представители строительных компаний называли довольно много причин для роста цен, но о некоторых из них говорили практически все специалисты.

Первая - это усложнение и подорожание процедуры получения и оформления земельных участков. Причем речь идет не столько об официальных, сколько о неформальных платежах огромному количеству чиновников всех уровней. Да и сама земля постоянно дорожает. Самый дешевый квадратный метр земли в столице оценивается в 300 долларов, то есть гектар обойдется минимум в 3 миллиона долларов. Только реально земля стоит существенно дороже, и под комплексную застройку требуются участки большой площади.

Второй причиной скорого подорожания новостроек строители называют увеличение нормы выделения жилых площадей на нужды столичной власти в сдающихся домах с 5-10 процентов до 7-20 процентов. В других городах требования не такие высокие, но местные чиновники, следуя примеру столицы, все чаще увеличивают нормы. Также городские власти обычно вменяют застройщикам в обязанность замену труб, канализации и прочих коммуникаций в окрестностях строящегося объекта. Из местных бюджетов деньги на эти работы не выделяются. Конечно, дело это очень нужное и полезное, ведь все знают: водопроводные трубы изношены почти полностью, но дело в том, что все эти расходы застройщик традиционно возлагает на покупателей квартир.

Ну и самая веская причина дальнейшего роста цен - повышение спроса на жилье. Это связывают в первую очередь с постоянным увеличением количества выдаваемых банками ипотечных кредитов. Какими бы высокими ни были банковские проценты и цены на жилье, люди стремятся купить квартиру в долг. А с выходом на отечественный финансовый рынок иностранных банков ипотечные ссуды могут подешеветь, а значит, число людей, которые смогут себе позволить взять кредит, вырастет.

Кроме того, до 40 процентов жилья в новостройках покупается про запас, чтобы потом продать подороже. Нередко такие квартиры после сдачи дома годами стоят пустыми. В результате жилье эконом-класса "улетает" за пару недель. Квартиры, рассчитанные на более состоятельных людей, тоже долго не задерживаются. При таком спросе строителям просто незачем снижать цены. Да и конкуренции между ними особой нет: не застройщик старается привлечь клиентов, а они сами расхватывают все, что выставляется на продажу.

В столице большую часть жилья возводят два застройщика

Кстати, о конкуренции и ценах. Ситуацией на строительном рынке очень заинтересовались антимонопольщики. Как заявил председатель Антимонопольного комитета Украины (АМКУ) Алексей Костусев, в первую очередь начнутся проверки деятельности строительных компаний, работающих на киевском рынке жилья, так как в его ведомство поступает много обращений относительно необоснованного роста цен на квартиры именно в столичных новостройках. По данным АМКУ, только за январь цена новой жилой недвижимости в Киеве повысилась на 10 процентов.

Алексей Костусев отметил, что АМКУ хочет получить ответы на несколько вопросов. Во-первых, не занимают ли отдельные столичные застройщики монопольное положение на данном рынке? Во-вторых, нет ли сговора между строительными компаниями? И, в-третьих, какова сейчас реальная рентабельность строительства жилой недвижимости? Ведь значительно отличаются опосредованная стоимость строительства жилья, установленная Министерством строительства (700 долларов за квадратный метр), и минимальная рыночная цена на квартиры эконом-класса (1 тысяча 600 долларов - 1 тысяча 700 долларов за квадратный метр).

Что же касается конкуренции, то, по украинским законам, монопольным или доминирующим считается такое положение компании, при котором ее рыночная доля превышает 35 процентов. А в столице большую часть жилья возводят два застройщика. Поэтому у антимонопольщиков возникло подозрение, что данные компании диктуют свои правила игры на рынке. Это может способствовать искусственному сдерживанию объемов строительства жилья, созданию ажиотажного спроса и росту цен.

Строители, правда, считают, что никаких замечаний к ним у антимонопольщиков не будет. Представители некоторых компаний даже довольны начавшейся проверкой, они ожидают, что АМКУ проанализирует последовательность ценообразования на первичном рынке - от выделения земельного участка и сбора всей необходимой разрешительной документации до сдачи дома в эксплуатацию, - и убедится в том, что причина роста цен не в сговоре, а в непомерных поборах огромной армии чиновников.

"Факты" 21 марта 2007

ВОЗОБНОВИЛОСЬ СТРОИТЕЛЬСТВО ОДНОГО ИЗ САМЫХ ПРОБЛЕМНЫХ СТОЛИЧНЫХ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ

Новые инвесторы "Днепровских башен" обещают, что около 860 семей уже через год смогут въехать в свои квартиры

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Жители столичных районов Радужный и Троещина за последние годы привыкли к наличию неподалеку от Московского моста шести недостроенных "свечек" - высотного жилого комплекса "Днепровские башни". Вокруг этой стройки было немало шума, так как проект очень яркий, оригинальный и, к сожалению, на протяжении нескольких лет скандальный. Сотни семей, вложивших свои деньги в эту недвижимость, боялись остаться ни с чем. Дело в том, что из-за финансовых проблем строительство было практически заморожено. Но теперь ситуация кардинально изменилась: стройка ожила, заработала техника. А все потому, что у жилого комплекса появился новый стратегический инвестор.

Чтобы сдать в эксплуатацию первую очередь высоток, потребуется 26 миллионов гривен

Недавно были полностью сменены состав акционеров и руководство ООО "Этьен-вест", строящего жилой комплекс. После этого проведена полная инвентаризация стройки, определены объемы работ, которые уже выполнены и которые еще предстоит завершить. Заодно прошла проверка целевого использования средств субподрядчиками. В результате одна из крупных финансовых групп заинтересовалась комплексом "Днепровские башни" и решила полностью профинансировать работы.

По словам директора по строительству ООО "Этьен-вест" Александра Левицкого, труднее всего было найти компанию, способную вложить 170 миллионов гривен, и убедить ее в перспективности завершения данного комплекса. "Теперь же дело за профессиональными строителями, а значит, сроки сдачи объекта будут выдержаны. Ведь его готовность сейчас составляет 60 процентов", - подчеркнул Александр Левицкий. Правда, проект претерпит некоторые изменения.

Первоначально заказчиком строительства выступали Внутренние войска МВД, следовательно, привлекались бюджетные средства, которые по закону можно расходовать только на жилищное строительство. Поэтому никакой дополнительной инфраструктуры - магазинов, офисных или развлекательных комплексов - не предусматривалось. Теперь же, когда в стройку вложены средства частного инвестора, появилась возможность использовать свободную площадь между домами, чтобы создать более комфортные условия будущим жителям квартала и сделать комплекс "Днепровские башни" еще привлекательнее для стратегического инвестора и покупателей. Ведь приблизительно четверть из 860 квартир не проданы и будут реализованы уже после сдачи домов в эксплуатацию.

Над ранее запланированными подземными паркингами теперь построят огромный торгово-развлекательный центр площадью 50 тысяч квадратных метров. В нем будут расположены спортивный зал, игровые площадки, магазины, кафе. Кстати, количество паркомест будет существенно увеличено.

Александр Левицкий уверяет, что этот центр станет уникальным для Украины, так как будет иметь собственную монорельсовую дорогу, соединяющую комплекс "Днепровские башни" со станцией метрополитена, который вскоре пройдет неподалеку. Все шесть жилых высоток будут соединены с торгово-развлекательным центром и остановкой монорельсовой дороги крытыми мостовыми переходами. Этот проект сейчас находится в стадии разработки и планируется, что строительство торгово-развлекательного комплекса и монорельсовой дороги будет завершено через два года.

Директор ООО "Чистая вода М", являющегося генеральным подрядчиком строительства, Анатолий Шкапов признал, что инвестор поставил очень жесткие условия по срокам и качеству выполнения работ, поэтому нескольким сотням строителей придется работать в три смены. Генеральный директор ООО "Этьен-вест" Федор Горшковский сообщил, что первый транш средств уже поступил, что позволяет начать активные строительные работы. Деньги уже пошли на погашение задолженности за ранее выполненные работы, а также направлены на закупку строительных материалов. Первая очередь из двух высотных домов будет завершена уже через шесть месяцев, а весь комплекс - через год. Для сдачи в эксплуатацию первой очереди потребуется 26 миллионов гривен, а на завершение всего комплекса необходимо будет израсходовать 150 миллионов гривен. К сожалению, семилетний простой в строительстве привел к тому, что расходы на завершение комплекса возросли в несколько раз. Ведь за это время подорожали стройматериалы, энергоносители, выросли зарплаты рабочих.

Федор Горшковский рассказал, что все договоры с частными инвесторами, вкладывавшими свои деньги в строительство, заключала компания "Укразиабуд". Сейчас юридическая служба компании "Этьен-вест" изучает все заключенные договоры, чтобы, оценив обязательства перед инвесторами, затем разговаривать с компанией "Укразиабуд" на юридическом языке.

На крыше каждой высотки установлены дисковидные конструкции для эвакуации жильцов

В свою очередь директор по экономике и плановому развитию компании "Этьен-вест" Эдвард Валенга уверен, что после возобновления финансирования строители смогут уложиться в срок и полностью закончить возведение жилых домов уже через год. Поэтому люди, вложившие деньги, теперь могут спать спокойно: вскоре они получат свои квартиры.

По словам Эдварда Валенги, дома возводятся из самого современного и экологически чистого строительного материала - пенобетона, благодаря чему становится более легкой конструкция высотки и улучшается теплоизоляция квартир. Учитывая то, что жилые дома имеют 34 этажа, при проектировании возникало много специфических вопросов. В частности, как обеспечить пожарную безопасность жителей верхних этажей? Ведь в мире пока не изобретена пожарная лестница, которая может подняться на стометровую высоту. Поэтому на крыше каждой высотки установлены дисковидные конструкции, предназначенные для эвакуации жильцов верхних этажей с помощью специальных люлек, способных быстро опустить людей на землю.

Начальник инженерно-производственной службы управления капитального строительства Главного управления Внутренних войск МВД Украины Алексей Слипчук надеется, что теперь, после того как появились деньги, строительство будет завершено и около 400 семей офицеров внутренних войск получат наконец-то свои квартиры. Ведь именно МВД выступило заказчиком. При этом Алексей Слипчук подчеркнул, что офицеры его управления дважды в неделю будут проверять качество выполнения работ и соблюдение сроков.

А председатель правления Ассоциации частных инвесторов и собственников комплекса "Днепровские башни" Иларион Шереметьев признался, что у людей, вложивших еще несколько лет назад деньги в этот объект, теперь появилась надежда получить долгожданное жилье. "Во всяком случае, "Днепровские башни" - это точно не второй "Элита-Центр", так как, несмотря на возникшие ранее финансовые проблемы, строители все время искали выход из сложившейся ситуации и наконец-то нашли", - отметил Иларион Шереметьев. Кстати, по его словам, новый стратегический инвестор не выдвинул вкладчикам никаких дополнительных условий, взяв все расходы на себя. А ведь с 2000 года стоимость строительства выросла в несколько раз.

"Факты" 19 июня 2007

ЗА ПОСЛЕДНИЕ ДВА ГОДА ЛЬВОВСКИЕ ГАЗОВЩИКИ ПРОЛОЖИЛИ 318 КИЛОМЕТРОВ ТРУБОПРОВОДОВ, ПОДВОДЯ ГОЛУБОЕ ТОПЛИВО К ДЕСЯТКАМ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Прокладку труб в селах и установку необходимого оборудования в каждом доме должны оплачивать либо местные власти, либо сами жители

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Признаком благосостояния села уже многие десятилетия считается тонкая желтая газовая труба, проведенная к каждому дому. Мечта жителей сельской местности - газовая плита и собственный отопительный котел. Пока это благо цивилизации доступно, к сожалению, не всем. Однако в некоторых областях данному вопросу уделяется особое внимание. Например, губернатор Ивано-Франковской области Роман Ткач гордится тем, что местная власть всегда заботилась о газификации населенных пунктов. В результате, по его словам, регион на 70 процентов газифицирован, чем вряд ли может похвастаться какая-либо другая область.

Недавно в адрес ОАО "Львовгаз" и других облгазов Западной Украины прозвучали обвинения в невыполнении своих обязательств по газификации населенных пунктов Львовской области. Однако, как выяснилось, газ еще не проведен к каждому дому в связи с тем, что данные работы финансируются самими жителями населенных пунктов, которые пока создают кооперативы для прокладки труб. Государство же средства на такие цели, к сожалению, не выделяет, финансируя лишь прокладку подводных газопроводов к населенным пунктам. А трубы к каждому селу давно проведены предприятиями по газоснабжению и газификации.

Как сообщил первый заместитель председателя правления ОАО "Львовгаз" Сергей Скиба, на самом деле компания полностью выполнила свои обязательства. А выдвинутые Генеральной прокуратурой обвинения в разворовывании средств и финансировании газификации населенных пунктов за счет самих жителей абсолютно не соответствуют действительности.

Согласно программе развития регионов, утвержденной НАК "Нефтегаз Украины", на работы по газификации городов и сел в 2005-2006 годах компании "Львовгаз" было выделено 120 миллионов гривен. По словам Сергея Скибы, эти средства израсходованы на строительство 59 газопроводов высокого и среднего давлений, подводящих газ к населенным пунктам. Их общая протяженность - 318 километров. Что же касается расходования средств, то, как следует из акта Контрольно-ревизионного управления Украины, все деньги, направленные на газификацию городов и сел, истрачены по назначению и все строительные работы выполнены в соответствии с заключенными договорами. Сергей Скиба особо подчеркнул, что речь идет именно о подводных трубопроводах, а не о газовой разводке внутри населенных пунктов.

Исполняющая обязанности председателя правления ОАО "Ивано-Франковскгаз" Галина Бондарь объяснила, что подводным, или межпоселковым, называют распределительный газопровод, проходящий от газораспределительной станции к газораспределительным пунктам, имеющимся в каждом селе. Это дорогостоящие работы, и выполняют их облгазы, в том числе "Львовгаз", за счет средств, выделяемых государством. А вот прокладку труб внутри села и установку необходимого оборудования в каждом доме должны оплачивать либо местные власти, либо сами жители. На такие работы "Нефтегаз" деньги не выделяет.

Как рассказал Сергей Скиба, только в Золочевском районе Львовской области компания провела газ к 19 газораспределительным пунктам, которые должны были обеспечить топливом 22 села. Но из-за того, что вовремя не были профинансированы и построены внутренние сети, в десяти селах дома пока без газа. Однако это уже вопрос времени и инициативы местных жителей и власти. В остальных случаях трубопроводы и газораспределительные пункты сданы в эксплуатацию районным администрациям и полностью готовы к работе.

В подтверждение своих заявлений представители облгазов организовали поездку журналистов в село Жуков, к которому газопровод был проложен уже давно, но в домах так и не появились отопительные котлы. Оказалось, что в трубопроводе газ таки есть, и факел над газораспределительным пунктом стал тому подтверждением. Теперь очередь за населением или местными властями, которые должны профинансировать проведение трубы к каждому дому.

"Факты" 15 марта 2007

ПАРЛАМЕНТАРИИ ПРЕДЛАГАЮТ РАЗРЕШИТЬ ПРИВАТИЗИРОВАТЬ КВАРТИРУ, ЕСЛИ ВСЕГО ЛИШЬ ОДИН ЖИЛЕЦ НАМЕРЕН ЭТО СДЕЛАТЬ

А часть жилплощади, причитающаяся несовершеннолетним, должна будет приватизироваться принудительно

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

Еще несколько месяцев назад у приватизационных контор по всей стране люди занимали очереди с ночи, лишь бы успеть до Нового года оформить жилье на себя, чего не сделали за 13 лет бесплатной приватизации. Но Верховная Рада в очередной раз дала гражданам отсрочку. Впрочем, видимо, этим интерес парламентариев к процессу приватизации жилья не ограничился. В Верховной Раде зарегистрирован законопроект, предлагающий внести изменения в целый ряд законов, в том числе Гражданский и Семейный кодексы. Документ может кардинально изменить не только порядок переоформления жилья в частную собственность, но и распределение прав между владельцами недвижимости.

Квартира, не ставшая частной собственностью, перейдет местным властям, а жильцы получат статус арендаторов

В первую очередь авторы проекта предлагают разрешить одному или более прописанным в квартире оформлять на себя причитающуюся им часть недвижимости без согласия других жильцов. Если же в семье есть несовершеннолетние, то их доля должна быть обязательно приватизирована, независимо от того, есть ли согласие родителей или опекунов. Причем за счет родителей и до 31 декабря 2008 года - срока окончания приватизации жилья. Отвечать за оформление права собственности детей станут органы опеки и попечительства.

А что же с 2009 года будет с квадратными метрами тех, кто не успел или не пожелал их приватизировать практически бесплатно и как распоряжаться частью квартиры или дома, если там проживают и другие собственники?

Вот тут людей может ждать немало сюрпризов. Начнем с того, что неприватизированные квартиры станут собственностью местных властей, а жильцы получат статус арендаторов. Правда, они будут иметь право выкупить у властей свою долю в квартире.

Если же один из членов семьи решит продать свою долю в приватизированной квартире, то совладельцы жилья формально не смогут ему помешать, ведь он распоряжается личным имуществом. Конечно, по закону совладельцы имеют право на первоочередной выкуп продающейся доли, но ведь не всем это может оказаться по карману. Например, если квартира находится в Киеве на Печерске, она может стоить тысяч 300 или больше. В случае продажи своей части одним из трех членов семьи, остальным придется раздобыть 100 тысяч долларов. Это далеко не всем под силу, ведь в центре города пока еще живут не только миллионеры. Более того, совладельцы могут даже не подозревать, что часть их квартиры продается. Ведь согласно законопроекту продавец имеет право уведомить их об этом... через СМИ. И значит, нет никакой гарантии, что газета с небольшим объявлением попадет на глаза тем, кому оно адресовано.

А вот после покупки части квартиры можно подумать и о получении права на всю остальную жилплощадь. Дело в том, что по документу владелец части находящегося в совместной собственности "неделимого" имущества, которым в судебном порядке может быть признана квартира, получит возможность требовать ее принудительной продажи. Причем механизм довольно прост. Фактически это аукцион между совладельцами, и лотами выступают их доли в квартире. Видя, что остальные совладельцы не особо состоятельны, новый жилец вносит на специальный депозит сумму, которую те точно не потянут, ну хотя бы 50 тысяч долларов. По законопроекту такой депозит - это сумма, которую получат остальные совладельцы в качестве компенсации за имущество. Суд принимает решение исключительно в зависимости от того, кто предложил больше. Таким образом, завладев частью квартиры, теоретически вскоре можно приобрести и всю жилплощадь, причем, возможно, гораздо дешевле, чем на рынке.

Из Семейного кодекса собираются исключить такое понятие, как "гражданский брак"

Также в законопроекте уделяется внимание отношениям между членами кондоминиума - объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД). Причем права и возможности этих организаций предлагается существенно расширить. В частности, для того чтобы создать кондоминиум, нужна инициативная группа, состоящая из владельцев двух квартир. Затем проходит собрание, на котором должны присутствовать собственники более 50 процентов площади дома, и, если 2/3 из них проголосуют "за", организация станет легитимной. То есть фактически достаточно договориться людям, владеющим 35 процентами площади дома. Напомню, что сегодня каждый совладелец имеет один голос, независимо от площади его жилья. В дальнейшем же парламентарии предлагают ввести систему, при которой "вес" голоса будет напрямую зависеть от размера занимаемых апартаментов. Но и это еще не все. Решения собраний ОСМД предлагается сделать обязательными для всех людей, проживающих в доме, без учета того, входят ли они в объединение и являются ли вообще совладельцами дома.

По мнению автора законопроекта народного депутата Михаила Мельничука, благодаря предлагаемым изменениям законодательства владельцы жилья, не желающие о нем самостоятельно заботиться, будут вынуждены платить за обслуживание своих домов по тарифам, устанавливаемым местными властями. А эти тарифы, как правило, существенно выше цен, которые начисляются после создания кондоминиума.

Предлагается также исключить из Семейного кодекса такое понятие, как "гражданский брак", когда мужчина и женщина живут семьей, но не узаконивают свои отношения. Естественно, что после этого женщина или мужчина, не оформивший свидетельство о браке, уже не сможет претендовать на имущество, даже если оно было нажито в процессе совместной жизни. Законодатели утверждают, что это обезопасит владельцев имущества от посягательств "гражданских" супругов, имеющих желание завладеть добром. Ведь, по мнению Михаила Мельничука, установить, какие действительно существовали личные и экономические отношения между мужчиной и женщиной, невозможно, что делает владельца имущества, в первую очередь недвижимости, юридически беззащитным.

В законопроекте есть еще немало интересного, и документ имеет шансы быть утвержденным Верховной Радой. Ведь его автор входит в парламентское большинство.

"Факты" 13 марта 2007

ЗА ФЕВРАЛЬ ТРЕХКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ В НОВЫХ КИЕВСКИХ ДОМАХ ПОДЕШЕВЕЛИ НА 4 ПРОЦЕНТА

Впервые за последние пять лет рост цен на жилье в Украине почти остановился

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Сегодня на рынке недвижимости наблюдается нетрадиционная для Украины ситуация - цены почти не меняются. По данным отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании "Киев Житло-Инвест", стоимость квадратного метра жилья эконом-класса, то есть рассчитанного не на самых богатых покупателей, на первичном рынке Киева в феврале увеличилась всего на полпроцента. На сегодняшний день она составляет в среднем 1 тысячу 634 доллара. Так, цена квадратного метра в однокомнатных квартирах этого класса колеблется от 1 тысячи 300 до 2 тысяч 326 долларов, в двухкомнатных - от 1 тысячи 150 до 2 тысяч 376 долларов, а в трехкомнатных - от 1 тысячи 100 до 2 тысяч 376 долларов. В то же время средняя стоимость квадратного метра нового жилья бизнес-класса за последний месяц даже снизилась в среднем на 0,4 процента - с 2 тысяч 352 долларов до 2 тысяч 342. Правда, в однокомнатных квартирах цена "квадрата" увеличилась на 1,4 процента, а в двухкомнатных - на 1,3 процента. Зато в трехкомнатных упала на 3,8 процента. На вторичном рынке, по данным специализированного сайта "Агент. ua", средняя стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире составляет 2 тысячи 548 долларов, в двухкомнатной - 2 тысячи 512 долларов, а в трехкомнатной - 2 тысячи 320 долларов. Похожая ситуация и в других городах, где рост цен если и есть, то незначительный.

"До сентября существенного увеличения цен не предвидится"

Рассказать подробнее о ситуации на рынке недвижимости и прогнозах на будущее "ФАКТЫ" попросили председателя комитета по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Алексея Котенко.

- С чем связана нынешняя ситуация?

- На рынке недвижимости столицы и других крупных городов Украины наблюдается стабильность, уже второй месяц цены почти не меняются, точнее, они растут в среднем на 0,5 процента в месяц. С чем это связано? Во-первых, на протяжении уже нескольких лет в первые три месяца года цены не поднимались более чем на 5-10 процентов. Во-вторых, рынок просто устал от бешеных темпов подорожания 2006 года, когда стоимость жилья ежемесячно вырастала чуть ли не на 10 процентов. Естественно, такая ситуация заставила многих потенциальных покупателей уйти с рынка. Люди, желающие приобрести жилье в кредит, также не успевали за рынком. Очень часто к тому моменту, когда они собирали все необходимые документы и получали разрешение от банка, стоимость квартиры уже поднималась.

- Как долго продлится такая стабильность?

- Думаю, до сентября существенного роста цен не будет, а затем опять может начаться плавное подорожание. Это связано с тем, что люди, которые пока ждут и собирают деньги, вновь станут подыскивать себе жилье.

- Сейчас нередко эксперты говорят, что цены начнут снижаться или в ближайшее время нас ждет обвал рынка недвижимости. Насколько обоснованны такие прогнозы?

- Нынешняя ситуация похожа на ту, что была в 2005 году, когда все ждали - вот-вот цены упадут. Но вместо этого начался очередной виток подорожания недвижимости. Пока я не вижу каких-либо экономических предпосылок для существенного снижения цен. Разве только на 5-10 процентов подешевеют малогабаритные, некомфортабельные квартиры в старых домах. Другое дело, что на рынок недвижимости могут оказать влияние какие-либо административные факторы. Например, планируемый Национальным банком Украины запрет ипотечного кредитования в иностранной валюте. Если это произойдет, то на какое-то время спрос на жилье упадет, а одновременно снизятся и цены. Но я не думаю, что НБУ пойдет на такой радикальный шаг.

"Нотариусы теперь следят за тем, чтобы в договорах была указана реальная стоимость квартиры"

- Многие финансисты предупреждают об угрозе возникновения новых скандалов, подобных "Элита-Центру", и связывают ситуацию с финансовыми проблемами, которые могут возникнуть у небольших строительных компаний. Если это произойдет, то как отразится на стоимости жилья?

- Вряд ли такие скандалы напрямую повлияют на цены. Скорее, они негативно скажутся на доверии к строительным компаниям. Но поскольку спрос на жилье очень высокий, люди все равно будут вкладывать деньги в новостройки.

В то же время сейчас каждый человек, вкладывающий деньги в строящийся дом, уже готов к тому, что его могут обмануть, и сознательно идет на этот риск. Хотя, конечно, старается максимально себя обезопасить, выбирая более надежную и известную компанию и тщательно проверяя все документы.

- В начале года государство во второй раз предприняло попытку ввести подоходный налог с операций по купле-продаже недвижимости. Два года назад подобный шаг на несколько месяцев практически парализовал рынок, в результате парламент был вынужден отложить введение этого налога до 2007 года. Многие специалисты прогнозировали подобную ситуацию и в нынешнем году. Влияет ли сейчас введение налога на количество заключаемых сделок?

- В январе многие продавцы заняли выжидательную позицию, но рынок довольно быстро активизировался. Даже в первые недели года люди были готовы заключать договоры задатка. Дело в том, что после внесения некоторых изменений в закон налоговое давление на продавцов существенно снизилось, а подавляющее большинство сделок теперь и вовсе не попадает под налогообложение. Когда люди это поняли, заключение договоров купли-продажи жилья возобновилось. Хотя определенное недовольство высказывали нотариусы, из-за того что их обязали начислять и взимать налог, но, скорее всего, им уже не удастся освободиться от этой обязанности.

Кстати, теперь нотариусы, которые несут материальную ответственность за правильность начисления налога, внимательно следят за тем, чтобы в договорах была указана реальная цена недвижимости. В случае сомнений и нежелания продавца или покупателя изменить сумму, нотариусы требуют вывода независимого оценщика.

"Факты" 13 марта 2007

ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЕРСОНАЛ БУДУЩЕГО СТАЛЕПРОКАТНОГО ЗАВОДА В БЕЛОЙ ЦЕРКВИ ПРОЙДЕТ ОБЯЗАТЕЛЬНУЮ СТАЖИРОВКУ В СТРАНАХ ЕВРОСОЮЗА

С требованием быстрее начать строительство жители районного центра на Киевщине вышли к стенам госадминистрации

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Когда начинаются разговоры о проблемах украинской провинции, в первую очередь вспоминают о безработице, о том, что молодежь, не находя себе применения в родных местах, подается на заработки в столицу и за рубеж. И это легко объясняется: большая часть старых, еще советских предприятий простаивает, а новые почти не появляются. Торговлей же на местном базаре сложно прокормить молодую семью. Но в последнее время все больше инвесторов, в том числе иностранных, готовы строить в Украине современные предприятия.

Несколько тысяч рабочих мест появится благодаря новому предприятию

На днях в городе Белая Церковь (Киевская область) прошло заседание парламентского Комитета по вопросам промышленной и регуляторной политики и предпринимательства, на котором обсуждался проект строительства в городе электросталепрокатного завода. Пока представители Верховной Рады, правительства и местных властей обсуждали этот вопрос, под стенами районной администрации стояли жители Белой Церкви и пригородов с плакатами, требующими как можно скорее... начать строительство нового предприятия. Уже привычными стали манифестации "против", а тут "за"...

Что же представляет собой данный завод? По словам вице-президента компании "Евро Финанс Лтд." Валентина Макаренко, новое предприятие будет строиться на базе ныне работающего белоцерковского цеха ЗАО "Киеввтормет", занимающегося сбором и переработкой металлолома. Именно металлолом станет главным сырьем для изготовления металлургической продукции. Все оборудование на новый сталепрокатный завод будет поставлять компания Siemens VAI Fuchs, владеющая самыми современными мировыми металлургическими технологиями. А главная особенность предприятия - это именно технологии, которые отвечают лучшим мировым стандартам энерго- и материалосбережения и экологической безопасности.

Плавка металла на таком заводе проводится электродуговым способом, без использования газа, угля, руды, только с помощью электроэнергии. А значит, не происходит сжигания топлива и выбросов его отходов в атмосферу. Никаких дымящих труб, мартенов и домен. Новые технологии позволяют в несколько раз повысить производительность и минимизировать экологический ущерб. Проектная мощность предприятия составляет 1 миллион 800 тысяч тонн в год. Общая стоимость проекта оценивается более чем в 600 миллионов долларов.

По словам Валентина Макаренко, строительство сталепрокатного мини-завода позволит обеспечить местных жителей стабильной высокооплачиваемой работой. Только на заводе будут работать около 2 тысяч человек, на сопутствующих производствах - еще 3 тысячи человек.

Кстати, руководство компании заверило, что весь технический персонал нового завода пройдет обязательное обучение и стажировку на ведущих металлургических предприятиях Европейского союза, так как современному, высокотехнологичному заводу нужны квалифицированные специалисты. Естественно, что и оплачиваться такой труд будет соответственно. Руководство "Евро Финанс Лтд." обещает среднюю зарплату рабочего

2 тысячи 500 гривен. Для Белой Церкви это высокий показатель.

Около половины всей стали в Украине выплавляется в допотопных мартенах

Однако у этого проекта есть и другая, не менее важная, чем экономические показатели, сторона - экологическая. У нас металлургические предприятия неизменно ассоциируются с дымящими трубами и загрязнением воздуха и воды. Как утверждают специалисты, большинство нынешних украинских заводов используют давно устаревшие технологии и оборудование. По словам заместителя министра промышленной политики Украины Дмитрия Колесникова, несмотря на то, что национальная программа развития горно-металлургической отрасли до 2011 года предполагает модернизацию всех действующих предприятий, пока около половины всей стали в Украине выплавляется мартеновским способом, который в мире уже практически не используется, так как наносит существенный ущерб окружающей среде, да и продуктивность его относительно низкая.

Как рассказал Валентин Макаренко, главным преимуществом электродугового способа плавления стали является его безопасность для окружающей среды. Благодаря мощным фильтрам-газоочистителям пыль и продукты сгорания не будут попадать в атмосферу. Новейшие очистные сооружения, оснащенные системами защиты от загрязнения и перегрева, в несколько этапов совершают шумопоглощение, вентилирование, дымоотвод и принудительное охлаждение. Удерживаемая фильтрами пыль возвращается в дальнейшую переработку. Таким образом, отходов от производства практически нет.

Валентин Макаренко подчеркнул, что, в соответствии с выводами экспертизы, проведенной Государственным научно-исследовательским проектным институтом "Гипросталь" (Харьков), где разрабатывалась технико-экономическая документация для будущего завода, его влияние на окружающую среду оценено как почти равное нулю. Свою положительную оценку данному проекту дала и Киевская областная санэпидемстанция.

С чем же связано затягивание начала строительства предприятия? Как оказалось, главная проблема - позиция местных властей. По словам заместителя городского головы Белой Церкви Сергея Якимчука, административные границы города не пересматривались еще с 80-х годов прошлого века, однако фактически город уже давно перешагнул старую межу. В результате проектируемый завод юридически находится на территории Шкаровского сельсовета, а не города. Значит, все налоговые отчисления пойдут не в городскую казну, а в бюджет Белоцерковского района. Это не много ни мало - около 17 миллионов гривен в год. "От завода город не получит ничего, кроме проблем. В Белой Церкви нет квалифицированных кадров для такого завода. Вот пусть регистрируют предприятие в нашем городе, тогда и будем говорить", - подытожил Сергей Якимчук.

Народные депутаты - члены профильного комитета, в основном бывшие директора крупных металлургических предприятий Украины, - высоко оценили проект, особенно - нормативы экологической безопасности, которые даже в странах ЕС будут введены только в 2010 году, а в данном проекте являются нормативными показателями.

Оценивая обсуждение проекта с депутатами, президент компании "Евро Финанс Лтд." Али Мохаммадхани Омран оптимистичен. Он считает, что состоявшееся обсуждение было абсолютно объективным и после него начнется активное развитие проекта, так как он выгоден как жителям города и района, так и экономике страны в целом. "Я согласен поддерживать социальные программы в городе", - говорит инвестор, выражая уверенность, что все проблемы с руководством Белой Церкви будут решены.

"Факты" 13 марта 2007

ОБВАЛ ЦІН НА ЖИТЛО - КОМУ БЛАГО, КОМУ ЗЛО

Віктор Круча

Своє житло це мрія, але для переважної більшості жителів країни, мрія не здійсненна. Принаймні при існуючих цінах. Саме тому дедалі більше молодих сімей змушені погоджуватися на кабальні умови банкірів, і влазити на довгі роки в борги, аби одержати дах над головою. У той самий час скуповування квадратних метрів для багатьох українців стало не засобом для вирішення своїх нагальних потреб а прибутковим бізнесом, а для деяких перетворилася на постійну гонитву за надприбутками. Чому б ні? Адже вдало вклавши 2-3 роки тому декілька тисяч доларів в квартиру, сьогодні стали потенційними багатіями, адже продати нерухомість можна вже тисяч за сто. Навіть якщо в людини не було необхідної суми, взявши іпотечний кредит під немислимі 15-18% річних, він таки залишався у виграші, оскільки подорожчання нерухомості з лишком покривало банківські відсотки, і продавши житло через рік-два можна було не лише цілком погасити кредит, але ще й непогано заробити. Упродовж останніх семи років житло подорожчало в 6-10 разів.

А що станеться якщо зростання цін зупиниться? Крім полегшеного зітхання більшості жителів країни, що зараз можуть лише мріяти про власне житло, це може викликати... обвал ринку нерухомості, який, своєю чергою може потягнути і кризу всієї економіки. Принаймні про це зараз попереджає дедалі більше фахівців. Як приклад наводять США, де буквально протягом останнього місяці сотні тисяч американців, що вкладали свої гроші у нерухомість виявилися банкрутами.

То що відбулося Америці, і до чого тут Україна? Річ у тім, що довгі роки дуже багато простих американців заробляли собі життя досить простим способом. Воним брали під невисокі відсотки довгостроковий кредит на купівлю будинку, а оскільки вартість нерухомості щорічно росли на 15-20%, то кілька років можна було його перезаставити за вищою ціною, викупивши попередню заставну і, отримавши прибуток. Поступово американська сім'я вкладалася ще в один будинок, продовжуючи будувати фінансову піраміду. Проте, трапилося те, що й повинно було – водночас ціни перестали зростати, отже перепродаж нерухомості не дозволяв не тільки одержати прибуток, а й навіть виплатити кредит із відсотками. Сьогодні в США затримані платежі по житлових кредитах досягли найвищого показника за 3,5 року. По офіційними даними вже близько 1,5 мільйона американських сімей є банкрутами, причому навіть продати куплену в кредит квартиру стало проблематично, оскільки покупці не поспішають, чекаючи кращу ціну. Як наслідок і багато іпотечних компанії опинились на межі краху у зв'язку з чим почався обвал на фондовому ринку. Звичка жити у борг зіграла з американцями злий жарт. Торік вони вперше витратили на 857 мільярдами доларів більше, ніж заробили. За даними зарубіжних аналітиків, якщо найближчі два роки житло не почне суттєво дорожчати, то обсяг неплатежів на іпотечному ринку США може сягнути 225 мільярди долларів.

Це вже далеко не перший обвал ринку нерухомості у світі. Через це проходили багато розвинених країн. Причому нерідко це призводило саме до економічних криз. На Україні, ми маємо і немислимий рівень цін на вторинному ринку житла, і постійне подорожчання новобудов, і іпотечний бум. То чого саме очікувати найближчим часом? Як визнав начальник управління инвестиційно-банківских послуг АКБ "Укрсоцбанк" Ерік Найман, справді, київський ринок житловий нерухомості перегрітий- є всі ознаки "мильної бульки". Да і взагалі по Україні ціни стрімко зростають, особливо містах навколо Київа. Характерно, що іноземці, які раніше демонстрували неабиякий інтерес до квартир у столиці України нині практично повністю відмовилися від її купівлі в користь оренди. Високі відсотки за депозитами дають можливість спокійно сплачувати оренду, не боячись втратити гроші через сильне зниження цін. Тобто вони розуміють, що вклавши зараз гроші у квартиру можуть за рік-два не виручити навіть таку саму суму від продажу цього житла.

Сьогодні чимало інвесторів-спекулянтів також зрікаються ігор з житловою нерухомістю, переходячи на приміську землю. За цих умов ключовим чинником, від якого залежить ситуація над ринком, стає доступність іпотечних кредитів. За підрахунками, у 2006 році третина квартир в новобудовах купувалася за рахунок кредитів. У 2007 року, з урахуванням зростання комунальних тарифів й цін нерухомість, частка нових квартир придбаних позичає виростить до приблизно 40-50%.

А аналитик-специалист по іпотечному кредитування Українською національною іпотечної асоціації Ірина Ковалішин, вважає, що нинішнього року кількість виданих банками житлових позичок виростить аж на 70 відсотків. Щоправда вона визнає, що іпотеки і ринок нерухомості дуже впливають друг на друга, тому можливі інші сценарії розвитку подій.

У той самий час, Ерік Найман запевняє, що у банків досить ресурсів для продовження іпотечного буму. Але загроза в іншому - серед населення дедалі менше фінансових можливостей обслуговування таких кредитів. Сьогодні, при середній вартості квадратного метру житла в 2500$, сім'я що хоче взяти на 10 років позику для купівлі квартири площею 55 метрів, щомісяця повинна сплачувати близько 1700$. Збільшення термінів кредитування трохи полегшує це завдання - беручи позичку на 25 років, щомісячний платіж складе близько 1200$. Це максимум на що зараз здатні банки, надалі вони не збираються ні знижувати відсоткові ставки, ні збільшувати терміни більш як на 25 років.

Але якщо вартість нерухомості таки стабілізується, то в цих умовах у квартирних спекулянтів здадуть нерви, і вони почнуть "скидати" зарезервовану нерухомість, то на думку банкіра вже у червні-липні можна чекати падіння цін, після чого може відбутися лавиноподібний обвал ринку нерухомості.

Саме спекулятивний попит побудував піраміду цін, підкріпивши її іпотечними кредитами, - впевнений Ерік Найман. А проблеми, у житловому секторі неминуче позначаться на економіці країни. Хоча навряд чи катастрофічно - просто знизиться рентабельність українських будівельників з теперішніх 100% до розумних 30-50% відсотків, та й ріелтори почнуть отримувати менші доходи.

Щоправда будівельники одностайно заявляють, то не про яке зниження цін квартири людей і думати годі, у разі в новобудовах. Але президент Асоціації фахівців з нерухомості України Олександр Бондаренко, впевнений, що значне подорожчання житла на совісті будівельників, що у змові з чиновниками. "Елемент штучного обмеження ринку нерухомості України у будь-якому разі присутній. Адже чому, наприклад, в нас у великих обсягах не працюють зарубіжні будівельні компанії? Тому, що їх сюди не пускають. Великим вітчизняним будівельних компаній вигідно виступати монополістами на ринку, а владі – їх підтримувати. Обидві сторони перешкоджають входженню в Україну великих забудовників з-за кордону", – сказав Олександр Бондаренко. За його словами, ситуація зі зростанням цін може змінитися тільки тоді, коли обсяг будівництва у Україні збільшитися із сьомої до 48 мільйонів м2 на рік.

ЛЮДЯМ, УСТАНОВИВШИМ В СВОИХ КВАРТИРАХ АВТОНОМНОЕ ОТОПЛЕНИЕ, ГАЗ ТЕПЕРЬ БУДЕТ ОБХОДИТЬСЯ В ДВА РАЗА ДЕШЕВЛЕ

Правительство в очередной раз меняет дифференцированные тарифы на голубое топливо для населения

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Вот уже несколько месяцев ведутся горячие споры о тарифах на энергоносители. То их повышают, то снижают, то срочно дифференцируют, а теперь вот решили, что и это не выход из сложной ситуации - нужно срочно менять порядок начисления платы за голубое топливо для населения.

Старая методика начисления платы за газ позволяла семьям, использующим больше топлива, получать и более высокую субсидию

А проблема с платой за газ обострилась. Как сообщили в государственной компании "Газ Украины", уровень оплаты голубого топлива в целом по стране упал до 40 процентов. Долг предприятий теплокоммунэнерго за январь-февраль 2007 года составил 1 миллиард 300 миллионов гривен, а задолженность за прошлый год достигает еще около миллиарда гривен. Коммунальщики ссылаются на нежелание населения платить за газ и тепло по новым тарифам. Хуже всего дело обстоит в Херсонской области, где оплачено только 14 процентов использованного газа.

Как заявил первый заместитель министра топлива и энергетики Украины Вадим Чупрун, впредь должников по оплате отопления будут отключать от теплоснабжения даже в многоквартирных домах. Правда, пока чиновник точно не знает, как это можно сделать, но в Минтопэнерго ищут способы проводить точечные отключения батарей таким образом, чтобы при этом не страдали соседи, которые регулярно платят за газ и тепло. Вадим Чупрун признал: введенная недавно система дифференцированных тарифов на газ оказалась несовершенной. Смекалистые владельцы апартаментов площадью полторы-две тысячи квадратных метров сразу же начали устанавливать у себя по четыре-пять счетчиков, чтобы объем топлива, зафиксированный каждым прибором, был небольшой. Это позволит людям платить по низким тарифам, рассчитанным для малоимущих.

Напомним, что с 1 января стоимость газа зависит от объемов потребления. Так, семьи, израсходовавшие за прошлый год до 2 тысяч 500 кубометров голубого топлива, должны платить по 31,5 копейки за кубометр при наличии счетчика, а если такового не имеется, то по 34,5 копейки. Это самый низкий тариф. Правительство утвердило еще две нормы: потребление от 6 до 12 тысяч кубометров - 98 копеек за каждый при наличии счетчика или 1 гривня и почти 8 копеек без счетчика; свыше

12 тысяч кубометров в год - соответственно 1 гривня 17,3 копейки и

1 гривня 29 копеек.

Видя несовершенство новой методики расчета стоимости газа, Кабинет министров решил в очередной раз эту методику поменять. Как заявил вице-премьер-министр Украины Андрей Клюев, в первую очередь правительство изменило шкалу объемов затрат газа по дифференцированным тарифам, сделав ее более дробной. Вместо трех теперь вводится шесть предельных объемов, каждый из которых будет оплачиваться по отдельному тарифу: 2,5 тысячи,

4 тысячи, 6 тысяч, 8 тысяч, 10 тысяч и 12 тысяч кубометров газа в год. Во многом это связано с тем, что предыдущий вариант давал серьезную почву для злоупотреблений при получении субсидий.

- Предположим, в индивидуальном доме счетчик показывал 2,5 или 2,6 тысячи кубов. И тут выяснилось, что населению выгоднее не экономить, а, наоборот, сжигать больше газа, - рассказал Андрей Клюев. - Ведь больший объем - другая цена, а значит, и субсидия выше. Чтобы исключить эти перегибы, мы делаем шкалу более гибкой.

Чиновники обещают, что все тарифы будут пересчитаны на протяжении марта

Но это не все новшества. В последние месяцы поступали многочисленные жалобы от людей, установивших в своих квартирах автономное отопление. Ведь этих потребителей практически приравняли к предприятиям теплокоммунэнерго и обязали платить по 66,8 копейки за кубометр газа при наличии счетчика и по 75,4 копейки, если прибора нет. При этом владельцы таких же отопительных котлов в частных домах платят почти в два раза меньше. Теперь правительство решило пойти навстречу "автономщикам".

По словам Андрея Клюева, Кабмин принял решение: для жителей многоквартирных домов с центральным отоплением, перешедших на индивидуальное, будут установлены такие же цены на газ, как для людей, живущих в собственных домах, оборудованных отопительными котлами. Вице-премьер пообещал, что все тарифы на газ для населения пересчитают на протяжении марта. Конкретные цены на голубое топливо будут обнародованы. К сожалению, получить эти цифры пока не удалось.

Как сообщил "ФАКТАМ" начальник отдела связей с общественностью и международной координации Национальной комиссии регулирования электроэнергетики Владимир Бринзюк, решение об изменении методики расчетов тарифов на газ для населения было принято на уровне правительства, но пока никаких официальных документов в НКРЭ не поступило. Как только комиссия получит новые дифференцированные тарифы, их сразу обнародуют, подчеркнул Владимир Бринзюк.

"Факты" 07 марта 2007

ПРАВИТЕЛЬСТВО ВСЕ-ТАКИ БУДЕТ ВВОДИТЬ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Правда, заверяет, что платить его придется только десятой части населения

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

Правительство таки собирается обложить налогом дома и квартиры, находящиеся в собственности жителей страны. Как сообщил первый вице-премьер-министр, министр финансов Украины Николай Азаров, налог на недвижимость для физических лиц предусмотрен в проекте Налогового кодекса. Он пояснил, что одна из главных целей Налогового кодекса - адаптация украинского законодательства к законам, существующим в Евросоюзе. Поэтому, по словам Николая Азарова, основные налоги, которые есть в Европе, будут вводиться и у нас. Другое дело - как они станут действовать. Вице-премьер-министр утверждает, что нормы о налогообложении недвижимости будут внесены в кодекс таким образом, что они коснутся только тех, у кого очень высокие доходы, и не затронут практически 90 процентов населения.

Стоит напомнить, что еще в начале года правительство опровергало информацию о готовящемся введении налога на недвижимость, несмотря на то, что прогнозом показателей сводного бюджета Украины по основным видам доходов, расходов и финансирования на 2008-2010 годы введение налога было запланировано с 2009 года. Кстати, не только Кабмин, но и парламент активно старается ввести налогообложение. Как ранее сообщали "ФАКТЫ", в Верховной Раде зарегистрировано несколько соответствующих законопроектов. В этих документах предусмотрены различные механизмы расчета и взимания налога. Одни депутаты предлагают учитывать рыночную стоимость недвижимости, другие - ее площадь и расположение. Так что остается ждать, пока какой-либо вариант будет утвержден парламентом.

По поводу целесообразности и механизма взимания налога на недвижимость физических лиц существуют разные мнения. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко считает, что при налогообложении недвижимости нужно брать за основу не ее стоимость, а площадь, то есть главными плательщиками налога должны стать зажиточные люди, владеющие большими апартаментами. Кроме того, он сказал, что неплохо было бы перенять опыт европейских стран, где средства от уплаты налога на недвижимость направляются на развитие городской инфраструктуры, поэтому гражданам выгодно платить этот налог. Александр Бондаренко утверждает, что в случае принятия закона о налоге на недвижимость на рынок будет выставлено гораздо больше жилья, что позволит удовлетворить растущий спрос. Ведь люди, имеющие "лишние" квартиры, начнут их продавать, чтобы не платить налог.

"Факты" 06 марта 2007

В КАНАДЕ ПРИВЛЕКАТЬ СРЕДСТВА ЛЮДЕЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА МОЖНО ЛИШЬ ПОСЛЕ ТОГО, КАК ОН ГОТОВ ХОТЯ БЫ НА 60 ПРОЦЕНТОВ

Многие владельцы целевых облигаций, выпущенных для покупки нового жилья, рискуют остаться без денег и без квартиры

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

О том, что украинский рынок недвижимости "перегрет", цены несоизмеримы с жизненными реалиями и вполне возможен обвал, говорили неоднократно и чиновники, и эксперты рынка. На днях последовал очередной тревожный сигнал, который должен заставить серьезно задуматься тех людей, кто хочет вложить свои сбережения в новостройку.

Реальна угроза новой волны строительных скандалов, связанных с невыполнением застройщиками своих обязательств или банкротством компаний

Тревогу вызвали исследования, проведенные агентством "Кредит-Рейтинг", которое присваивает рейтинги целевым облигациям, выпускаемым для финансирования строительства жилья. Используемая агентством рейтинговая шкала утверждена Кабинетом министров Украины и отображает степень надежности застройщика и уровень рисков при покупке людьми облигаций, которые выдаются данным предприятием.

Напомним, что согласно изменениям в законе, вступившим в силу чуть более года назад, привлекать деньги граждан в строительные проекты можно только двумя способами.

Первый - это вложение денег в специально создающийся фонд финансирования строительства, подконтрольный банковской структуре и не принадлежащий застройщику. Фактически это независимый фонд, управляющий деньгами инвесторов, то есть вкладчиков, но не напрямую, а через банк, который и несет финансовую ответственность перед людьми. Деньги могут расходоваться исключительно на строительство. В свою очередь, застройщик обязуется, завершив возведение дома, передать имущественные права на квартиру гражданину, внесшему деньги в фонд.

Второй способ - покупка у застройщика выпущенных им ценных бумаг, так называемых целевых облигаций. По завершении строительства человек меняет эти облигации на указанные в них же квадратные метры, то есть получает квартиру определенной площади.

Оба эти механизма были призваны навести порядок в финансировании строительства жилья за деньги населения и не допустить новых мошеннических пирамид типа "Элита-Центр". Но специалисты уже неоднократно заявляли, что вторая схема инвестирования имеет ряд недостатков и может оказаться очень рискованной, хотя бы потому, что в ней участвуют только две стороны - клиент и строительная компания.

Данный неутешительный вывод подтверждается упомянутыми исследованиями, показавшими, что сегодня 94 процента ценных бумаг, которые выпускаются застройщиками для продажи населению, имеют рейтинги спекулятивного уровня по национальной рейтинговой шкале. Это свидетельствует о существовании повышенного риска невыполнения строителями своих обязательств. Специалистов больше всего встревожил тот факт, что застройщики практически не вкладывают в свои проекты собственные деньги. А значит, в случае банкротства компании или прекращения строительства из-за каких-то административных неурядиц, например, признания землеотвода незаконным или отзыва разрешения на возведение дома, ни с чем опять окажутся покупатели целевых облигаций.

Как рассказал "ФАКТАМ" начальник аналитического отдела агентства "Кредит-Рейтинг" Дмитрий Задесенец, сегодня вполне реальна угроза новой волны строительных скандалов, связанных с невыполнением застройщиками своих обязательств или банкротством самих компаний. Специфика жилищного строительства в Украине предусматривает возведение жилья преимущественно за счет кредитных средств и денег инвесторов, которые после сдачи объекта в эксплуатацию получают квартиры. Как правило, за свой счет компании не строят. По словам эксперта, при выпуске ценных бумаг застройщики зачастую искусственно завышают стоимость своей собственности, под обеспечение которой выпускаются ценные бумаги и привлекаются кредиты. В собственность включают и изношенную технику, и недостроенные дома, и явные долгострои, причем стараются существенно завысить оценочную стоимость этого имущества. В результате на сегодняшний день одолженные средства составляют уже не менее 90 процентов общего объема финансирования жилищного строительства. И касается это практически всех компаний, за исключением только пяти-семи крупных застройщиков.

Дмитрий Задесенец предупреждает, что наиболее высокая вероятность дефолтов у небольших фирм, недавно работающих на рынке и не имеющих связей с крупными застройщиками. Как правило, выпуски облигаций таких компаний в десятки раз превышают стоимость средств, которыми можно обеспечить эти ценные бумаги. Больше всего подобных фирм в центральном регионе, в частности в Киеве и области, а также на юге страны - в Одессе и Крыму.

Нередко строители сдают дом на полгода или даже на год позже, чем обещали вкладчикам

Во многом все эти проблемы связаны также со спецификой отечественной разрешительной системы. Как рассказал "ФАКТАМ" представитель одной из строительных компаний, более чем в половине случаев застройщик начинает продавать квартиры задолго до начала возведения дома, а точнее, когда фирма получает предварительное согласование поэтажных планов в региональном управлении архитектуры. В то же время обычно с момента выделения властями земельного участка под застройку и до получения окончательного разрешения на строительство проходит от года до двух лет. Поэтому небольшие компании, не имеющие собственных оборотных средств, стремятся привлечь деньги от населения как можно быстрее, для оплаты хотя бы разработки проекта и покрытия расходов, связанных с получением до двух сотен всевозможных разрешений и согласований. А чтобы создать для потенциальных инвесторов видимость работы, ставят вагончики, обносят забором участок и занимаются его расчисткой. Как только на счете застройщика накапливается определенная сумма, он начинает строительные работы, даже несмотря на отсутствие разрешения. Такую деятельность формально называют подготовительными работами, хотя на самом деле это прямое нарушение закона. Между тем, если разрешение на строительство так и не будет получено, инвесторы могут остаться без денег, а в городе появится еще один недострой.

Вопрос о том, чтобы запретить компаниям привлекать средства граждан для строительства до его начала, обсуждается уже несколько месяцев. Законопроект с такой нормой был даже подготовлен Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг. Однако, как заявлял заместитель председателя Комитета по вопросам строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Верховной Рады Украины Владимир Поляченко, запрет на привлечение инвестиций на начальном этапе возведения домов приведет к свертыванию жилищного строительства. Так как в отличие от многих развитых стран, где такое ограничение существует, большинство отечественных строительных компаний не имеет достаточно собственных средств и просто не сможет работать. По словам Владимира Поляченко, к примеру, в Канаде привлекать деньги на строительство жилого дома можно лишь после того, как он уже готов на 60 процентов, а в Великобритании - на 65 процентов.

Есть еще одна проблема, с которой сталкиваются люди, вложившие свои деньги в новостройку, - это нарушение сроков сдачи домов. Ведь не секрет, что нередко дом сдается на полгода или даже на год позже, чем было обещано. Кроме того, у людей, потерявших надежду получить оплаченное жилье, возникает немало сложностей с возвратом вложенных средств. Сейчас в парламенте подготовлено несколько законопроектов, направленных на решение этой проблемы.

В частности, один из них предлагает обязать застройщиков возмещать гражданам рыночную стоимость жилья при досрочном расторжении договора из-за нарушения сроков строительства объекта. Сегодня застройщики возмещают лишь фактически внесенные инвестором средства, при этом люди теряют огромные суммы только на разнице между ценами на объекты строительства. Ведь если два-три года назад за 30 тысяч долларов можно было купить квартиру в новостройке, то теперь этих денег не хватит даже на одну комнату.

Пока же гражданам, решившим купить жилье в проектируемом или даже уже строящемся доме, нужно очень внимательно изучить всю информацию о компании, которой они собираются доверить свои деньги. Особенно, если человеку предлагают купить целевые облигации. По словам Дмитрия Задесенца, необходимо обращать внимание на кредитные рейтинги компаний-застройщиков и опубликованные о них официальные сведения. Ведь процесс реализации инвестиционно-строительных проектов очень длительный и требует множества утверждений и согласований. Информация об этом поступает в Государственную комиссию по ценным бумагам и фондовому рынку, которая тщательно проверяет компанию и только после получения всей разрешительной документации и землеотвода может зарегистрировать выпуск целевых облигаций под данный строительный проект. Поэтому стоит для начала проверить, а зарегистрированы ли вообще те ценные бумаги, которые вам предлагают.

"Факты" 06 февраля 2007

САМЫЙ ДОРОГОЙ В МИРЕ ДОМ, КОТОРЫЙ НАХОДИТСЯ В СОЕДИНЕННЫХ ШТАТАХ, СТОИТ 155 МИЛЛИОНОВ ДОЛЛАРОВ

А особняк в центре Киева можно купить за 13 миллионов 500 тысяч долларов

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

Для одних людей жилье - это уютная квартирка или дом, куда они каждый день возвращаются после работы, где проводят вечера с семьей и встречают гостей, для других же это, скорее, престиж, роскошь, ну конечно же, предмет капиталовложения. И если учесть, что недвижимость дорожает не только в Украине, но и во всем мире, то вкладывать деньги в жилье все-таки весьма выгодно. Вот только представления о том, сколько стоит "нормальный дом", у людей бывают разные.

Усадьба стоимостью 138 миллионов долларов, расположенная неподалеку от Виндзорского замка в Великобритании, имеет 103 комнаты и пять бассейнов

Недавно журнал The Forbes опубликовал очередные рейтинги самых дорогих в мире особняков и крупнейших сделок по купле-продаже недвижимости 2006 года. В частности, на сегодняшний день список наиболее дорогостоящих домов по-прежнему возглавляет Updown Court в Уиндлшэме в Великобритании. Особняк расположен по соседству с Виндзорским замком, имеет 103 комнаты, оборудован пятью бассейнами и оценивается в 138 миллионов долларов. Хотя, похоже, вскоре эта усадьба уступит первое место другой. Дело в том, что американский миллиардер Тим Бликсет, владелец курортного комплекса Yellowstone Club в штате Монтана (США), заявил о своем намерении продать строящийся там особняк за 155 миллионов долларов. На сегодняшний день дом готов более чем на 70 процентов. Кстати, по количеству комнат американский особняк уступает своему британскому конкуренту. В доме будет десять комнат и внутренний бассейн, превращающийся во внешний при помощи скользящей стеклянной стены. Общая площадь строения составит 4 тысячи 900 квадратных метров, а располагаться оно будет на участке в 65 гектаров.

Второе место закрепилось за ранчо Hala Ranch, раскинувшемся на более чем 38 гектарах земли в высокогорном городе Аспене (США, Колорадо). Владельцем дома является бывший посол Саудовской Аравии в США Абдул Азиз. А стоимость жилого комплекса составляет 135 миллионов долларов.

Третьим в рейтинге стал дом Maison de L'Amitie в Палм-Бич (штат Флорида), купленный на аукционе три года назад знаменитым американским миллиардером Доналдом Трампом за баснословные на то время деньги - 41 миллион 250 тысяч долларов. Сегодня этот особняк оценивается уже в 125 миллионов долларов. Правда, Трамп вложил около 25 миллионов долларов в его реконструкцию. Жилая площадь всего имения составляет 7 тысяч 440 квадратных метров. В главном особняке площадью более 5 тысяч квадратных метров имеются зал для торжеств, библиотека и оранжерея.

Что же касается сделок, то самой крупной покупкой американской недвижимости в 2006 году стало приобретение за 58 миллионов долларов особняка в Альпине (США, штат Нью-Джерси). К дому площадью 929 метров, построенному в английском стиле, прилагается участок в 25 гектаров.

Второе место в рейтинге заняла покупка особняка Harkness Mansion в Нью-Йорке за 53 миллиона долларов. Этот таунхаус площадью 2 тысячи "квадратов" одновременно является и самым дорогим в истории Манхэттена. Интересно, что предыдущие владельцы особняка заплатили за него в 1987 году всего 6 миллионов 900 тысяч долларов.

На третьей ступени пьедестала оказалась сделка по купле-продаже дома в южной Флориде (США). Площадь здания - 1 тысяча 400 квадратных метров. Он был куплен за

50 миллионов долларов. Раньше флоридским рекордом считалась продажа в 1999 году особняка Сильвестра Сталлоне за 27 миллионов 500 тысяч долларов.

Десятикомнатная квартира с видом на Крещатик и Софиевскую площадь обойдется почти в 9 миллионов долларов

Но не только за рубежом есть жилье, которое может поразить в первую очередь своей ценой. Столица Украины в последние годы вошла в круг городов-лидеров по дороговизне недвижимости и стремительности роста цен. Например, десятикомнатную квартиру в доме по улице Паторжинского, с видом на Крещатик и Софиевскую площадь, можно купить за 8 миллионов 865 тысяч долларов. Общая площадь апартаментов - 492 квадратных метра, есть автономное отопление, четыре санузла и подземный паркинг. А двухуровневая семикомнатная квартира площадью 650 квадратных метров на улице Институтской продается за 6 миллионов 504 тысячи долларов. В апартаментах можно разместить зимний сад. Правда, они еще нуждаются в отделке. Третье место занимает двухуровневая пятикомнатная квартира в одном из дореволюционных домов по Большой Житомирской. Обойдется жилье в 5 миллионов 265 тысяч долларов.

Да и особняками киевских бизнесменов уже не удивишь. Самым дорогим на сегодняшний день является пятиэтажный кирпичный дом неподалеку от знаменитого Бессарабского рынка. На 10 сотках земли размещен коттедж общей площадью 1 тысяча 221 квадратный метр. Чтобы стать владельцем такого жилья, придется выложить 13 миллионов 500 тысяч долларов. На втором месте оказался трехэтажный кирпичный дом площадью 1 тысяча 360 квадратных метров в Конче-Заспе. За особняк с четырьмя спальнями и участком в один гектар, а также с выходом на набережную с собственным пляжем и причалом для яхт нужно заплатить 10 миллионов долларов. А за 5 миллионов 700 тысяч долларов в престижном Печерском районе столицы сегодня можно купить десятикомнатный особняк площадью 1 тысяча 515 квадратных метров с подземным паркингом, фитнес-залом и бассейном. Весь этот комплекс размещается на 14 сотках земли.

Учитывая темпы, с которыми Украина застраивается дорогой элитной недвижимостью, скоро предложение выложить за жилье пару миллионов "зеленых" уже никого не удивит.

"Факты" 01 марта 2007