ПРИ ПРОЕКТИРОВАНИИ НОВОГО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА В БУЧЕ ПОД КИЕВОМ, ПРЕЖДЕ ЧЕМ ОКОНЧАТЕЛЬНО УТВЕРДИТЬ РАСПОЛОЖЕНИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ, БУДЕТ ПРОВЕДЕНО ИССЛЕДОВАНИЕ

ПРИ ПРОЕКТИРОВАНИИ НОВОГО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА В БУЧЕ ПОД КИЕВОМ, ПРЕЖДЕ ЧЕМ ОКОНЧАТЕЛЬНО УТВЕРДИТЬ РАСПОЛОЖЕНИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ, БУДЕТ ПРОВЕДЕНО ИССЛЕДОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ НА НАЛИЧИЕ ГЕОПАТОГЕННЫХ ЗОН

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

В конце прошлого года "ФАКТЫ" рассказывали об интересном проекте строительства целого района в городе-спутнике столицы Буче. Судя по числу звонков, публикация вызвала интерес у читателей. Кроме того, появились новости и в самом проекте. Рассказать об этом подробнее мы попросили генерального директора компании "Санвита", занимающейся подготовкой к строительству, Виктора Гончарова.

"Во всем районе будут созданы единые кабельная и компьютерная сети"

- Что нового и интересного в вашем проекте и чем он отличатся от создаваемого другими строительными компаниями?

- Хочу отметить, что проект разрабатывается ведущими украинскими архитекторами, такими, как академики Шпилевский, Бондаренко, Шталько. Ведь в нашем случае речь идет не об ординарной застройке городского спального района типовыми "коробками", а о современном, оригинальном жилом комплексе, каких в Украине пока почти нет.

Но нужно учитывать, что Буча - курортная зона, поэтому особый акцент мы делаем на экологичность застройки. Это создание надежных и современных канализационных и очистных сооружений, автономных и экологически чистых систем отопления, энергообеспечения и водоснабжения. Несколько компактных газовых мини-котельных будут размещены на крышах строений, вода будет подаваться из артезианских скважин. То есть мы стараемся, чтобы наш жилой комплекс гармонично вписался в окружающую природу и ей не навредил.

Вообще, мы сейчас активно разрабатываем комплексную концепцию нового района, подходя к делу именно с учетом экологичности и гармонии. Поскольку окончательное расположение домов еще не утверждено, привлекаем специалистов в целях изучения территории на наличие геопатогенных зон. Ведь уже научно доказано, что существование определенных энергетических аномалий может влиять на самочувствие и здоровье людей. Поэтому мы примем во внимание результаты исследований при окончательном утверждении расположения жилых домов. Технологии проектирования с применением методов фэн-шуй уже давно широко используются на Западе, но в Украине, как, впрочем, и на просторах СНГ, эта прогрессивная методика пока почти не внедрялась.

- Какие жилые дома будут строиться?

- Мы используем как типовые, так и индивидуальные проекты жилых домов. В частности, планируется возвести шесть 22-этажных домов, двенадцать 18-этажных, десять 10-этажных и группу из 4- и 6-этажных зданий. Также около десяти процентов площади будет застроено зданиями усадебного типа, то есть небольшими двухэтажными домами на две-три квартиры. Но, в отличие от коттеджей, здесь не будет приусадебных участков. Дома будут как кирпичные, так и каркасно-бетонные. О внутренней планировке строений пока говорить рано, но, учитывая стремительное развитие информационных технологий, во всем районе будут созданы единые кабельная и компьютерная сети, и люди смогут подключиться к современным системам телевещания и скоростным каналам доступа в Интернет. Но все же главное - то, что мы подходим к застройке комплексно и новый район будет включать в себя всю инфраструктуру, необходимую для жизни.

- Расскажите об этом комплексе подробнее.

- В проекте предусмотрено размещение на первых этажах магазинов, кафе, ресторанов, аптек, библиотеки, видеотеки. При входе в квартал со стороны железной дороги будет возведен большой современный торгово-развлекательный комплекс, включающий супермаркет, кинотеатр, боулинг, бильярд, компьютерный клуб. Обязательным условием является строительство детского сада, реконструкция и расширение общеобразовательной школы, прилегающей к району застройки.

Одним из проблемных мест Бучи является железнодорожный переезд, на котором автомобили зачастую выстраиваются в огромные очереди. Мы хотим проложить за свой счет тоннель под железной дорогой и тем самым обеспечить свободный проезд автотранспорта. Также мы изучаем возможность размещения в звукоизоляционном тоннеле участка железнодорожной дороги, проходящего через Бучу.

"Ни одна нормальная компания не начнет строительство, пока не будет иметь в своем распоряжении всех документов, касающихся земельного участка"

- Помнится, на пути реализации проекта были некоторые юридические препоны...

- Были. После того как мы выиграли тендер на застройку участка, был заключен инвестиционный договор. Форма этого документа нас не устраивала, так как он, с юридической точки зрения, был составлен неграмотно, некоторые пункты имели двоякое толкование, многие важные детали просто не учтены, не говоря уже о юридических нестыковках. Мы сразу обратили на это внимание председателя поселкового совета Анатолия Федорука.

Однако 8 ноября прошлого года Бучанский поселковый совет, необоснованно нарушая условия контракта, в одностороннем порядке расторг инвестиционный договор, несмотря на то, что мы свои обязательства выполнили и даже произвели первый платеж за земельный участок в размере 700 тысяч гривен. Поэтому наша компания обратилась в Хозяйственный суд Киевской области.

Тем временем, не дожидаясь решения спорного вопроса, Бучанский сельсовет объявил новый конкурс на получение прав аренды и застройки земельного участка, на котором мы уже проводили подготовительные работы. Но 20 декабря Хозяйственный суд Киевской области своим определением запретил властям Бучи проведение конкурса и любые действия, связанные со спорным земельным участком. А 17 января 2006 года постановил полностью удовлетворить все наши требования и признал незаконным решение Бучанского сельсовета о расторжении инвестиционного договора.

Правда, представитель Бучанского сельсовета подал апелляцию, но я уверен, что она не будет удовлетворена, так как изложенные в ней замечания не соответствуют общеизвестным нормам законодательства. В апелляционной жалобе указано, что Хозяйственный суд принял неверное решение, так как требование застройщика предоставить ему генеральный план застройки села Буча, выписку из Государственного кадастра о целевом назначении земельного участка и проект землеотвода участка под застройку - необоснованное. Хотя это обязательное требование законодательства, и ни одна нормальная компания не начнет строительство, пока не будет иметь в своем распоряжении перечисленных документов. В ближайшее время мы ожидаем окончательного судебного решения, а пока продолжаем подготовительные и проектные работы.

На сегодняшний день инженерно-геологические изыскания выполнены полностью; инженерно-геодезические - на 70 процентов; сбор детальных данных по территории - на 80 процентов; задание на проектирование - на 50 процентов; градостроительные расчеты - полностью. Максимум через месяц подготовительные мероприятия будут закончены, проект подадим на экспертизу и, в случае его защиты, получим ордер на строительство и начнем работать. Ведь мы планируем к осени уже заложить фундаменты домов. Осталось только окончательно урегулировать юридические нюансы. К сожалению, мы и так уже потеряли очень много времени.

P.S. К сожалению, получить комментарий у представителей Бучанского сельсовета не удалось.

"Facty i kommentarii ". 28-Февраль-2006. Экономика.

ЧТОБЫ НЕ СТАТЬ ЖЕРТВАМИ МОШЕННИКОВ, ПОКУПАТЕЛИ НЕ ДОЛЖНЫ СОБЛАЗНЯТЬСЯ ПРЕДЛОЖЕНИЯМИ ПРИОБРЕСТИ КВАРТИРУ "ПО АКЦИЯМ" ИЛИ "СО СКИДКАМИ"

По мнению руководителей строительной компании "Консоль", сегодня соблюдение государственных норм строительства диктует стоимость квадратного метра в киевской новостройке не ниже 800 долларов

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

Приобретение нового жилья - это подчас не только радость, но и ворох проблем. Ведь не секрет, что качество сдаваемых в эксплуатацию квартир далеко не всегда удовлетворительное. Жильцам нередко приходится самим производить отделочные работы, устранять брак. Хотя известно, что многое зависит от строительной организации. В отношении одной нареканий больше, другой - гораздо меньше. Да и стоимость жилья существенно отличается. Чтобы разобраться, с чем это связано, "ФАКТЫ" обратились за комментариями в известную строительную компанию "Консоль", отмеченную за 15 лет своего существования рядом наград, в том числе призом за европейское качество и лучшую новостройку Львова.

"Сроки выплат и фиксированная стоимость квартиры указываются в договоре"

- В свете последних событий, связанных с обманом инвесторов жилья компанией "Элита-центр", многих волнует вопрос безопасности вложения средств в новые дома. Каким образом строятся ваши взаимоотношения с клиентами?

- Конечно, скандал с "Элита-центром" косвенно больно ударил по многим строительным компаниям, которые нормально и честно работают, - рассказал директор по маркетингу строительной компании "Консоль" Сергей Кононов. - Люди обеспокоены. Мне тоже поступали звонки от наших пайщиков, некоторые приходили в офис, проверяли документацию, интересовались ситуацией в компании. И я прекрасно понимаю людей, ведь жилье - это святое. Поэтому мы предоставили интересующимся всю возможную информацию, и сейчас панические настроения прекратились.

Что касается схем сотрудничества, то мы уже очень давно, а работаем на строительном рынке больше 15 лет, заключаем с нашими клиентами договоры, предусмотренные действующим законода-тельством - Гражданским кодексом Украины. Фактически мы строим дома совместно. В упрощенном варианте люди вносят паевые средства на строительство жилья, а компания на эти взносы и привлеченные ею кредиты закупает материалы, нанимает персонал и строит дом. Сроки внесения взносов и фиксированная стоимость площади указываются в договоре, а мы обязуемся предоставить ему квартиру качественную и в срок.

Практика показывает, что проблемы возникают в том случае, когда нет прозрачности. При участии в работе нескольких фирм юридическая ответственность за возводимый объект распределяется между ними, а в итоге просто теряется. Одна фирма деньги собирает, другая забором участок огораживает, третья котлован копает, а понять, кто же строит, кто отвечает перед инвестором, невозможно. Руководство нашей компании считает, что такой подход себя не оправдывает и кто-то один должен отвечать за данные обязательства перед пайщиками. Другое дело, если человек обращается в солидную строительную компанию, которая уже много лет на рынке и построила не один десяток домов. А значит, у нее есть собственная, а не арендованная техника, квалифицированный персонал, законно отведенные участки. В конце концов, обеспечением для вкладчиков станет имущество такой компании, оно зачастую стоит гораздо дороже, чем новостройка.

- Теперь поговорим о ценах. Неужели 800-1000 долларов за квадратный метр - это нормально?

- Я считаю, что хорошее жилье вообще не может быть дешевым, - подключается к разговору Наталья Павленко, директор по маркетингу киевского представительства строительной компании "Консоль". Потому что современный жилой дом - это очень сложное в техническом плане сооружение. Более того, от качества строения зависят жизнь и здоровье людей. Если возводить дешевые дома, то, значит, должны использоваться низкосортные стройматериалы, неквалифицированная рабочая сила и сам проект дома может быть довольно примитивный.
А при наметившейся в последние годы тенденции (постоянно дорожают энергоносители, кирпич, цемент, металлоконструкции и прочие стройматериалы) говорить о дешевом жилье и вовсе не приходится. Если, конечно, строители не пытаются сэкономить, применяя низкосортные материалы и нарушая технологию. Но это уже преступление, которое не оправдывается никакой экономической целесообразностью. Еще на этапе согласования проект должен пройти Укринвестэкспертизу, которая включает в себя СЭС, МЧС (пожарная инспекция), экологическую инспекцию, службу энергосбережения и Госнадзор охраны труда.

"При передаче квартиры новосел может высказать претензии представителю руководства компании"

- Вообще существуют установленные государственные нормы строительства, по которым стоимость квадратного метра площади в киевской новостройке не может быть ниже 610 долларов. Хотя реально этот показатель гораздо выше, - продолжает Наталья Павленко. - Ведь к строительным расходам надо прибавить стоимость площадки, затраты на рекламу, отчисления на всевозможные государственные и местные налоги и сборы. Да и определенное число квартир нужно обязательно передать бесплатно на баланс города для предоставления очередникам.
Учитывая все перечисленные выше факторы, стоимость квартир в современном доме, который строит солидная фирма, работающая прозрачно, легально и уплачивающая все налоги, не может быть низкой. По самым скромным подсчетам, цена квадратного метра составляет не менее 800 долларов. Но я считаю, что все же есть возможность строить качественное и доступное по цене жилье. Для этого нужно правильно подходить к работе.

- Что вы имеете в виду?

- Качество зависит от нескольких составляющих. Первая и главная - это квалифицированный персонал. Сегодня в нашей стране ощущается огромная нехватка настоящих строителей. Система профессионально-технического образования почти полностью разрушена, молодежь не получает того объема знаний, который необходим современному строителю.

Вот пример: когда мы начали возводить дома новым способом, с помощью опалубки, в Украине свободных специалистов этого профиля не нашли, поэтому направили бригаду рабочих на обучение в Голландию.
Уже несколько лет мы пытаемся решить кадровую проблему своими силами, естественно, пока в масштабах нашей компании. В Симферополе мы создали факультет по подготовке руководителей среднего звена - прорабов, мастеров. А также организовали специальные учебно-производственные бригады для молодежи, которая заканчивает школу или возвращается из армии и желает получить строительную профессию. Людей, прошедших обучение, берем на работу.

Естественно, труд квалифицированного каменщика или плиточника стоит гораздо дороже, чем работа заезжего шабашника. А это значит, что цена качественного жилья, построенного специалистами, будет выше.
Следующий фактор, влияющий на качество жилья, - строгое соблюдение всего технологического процесса и соответствие материалов установленным стандартам. Если в проектной документации указано, что цемент должен быть определенной марки, значит, заменять его более дешевым нельзя. Если арматура проектировалась диаметром, например, десять миллиметров, то использовать несерти-фицированную арматуру нельзя. Вот вам и ответ на вопрос, почему жильцы жалуются на трещины в стенах, полах и так далее. Все просто. Либо материалы некачественные, либо рабочие непрофессионалы, а чаще и то и другое одновременно.

Хотя неприятности иногда случаются у всех. Я не утверждаю, что у нас не бывает брака. Но уже несколько лет у нас такая традиция: при передаче каждой квартиры новоселам присутствует представитель руководства компании, и жильцы при нем внимательно осматривают помещения и делают замечания, которые мы стараемся устранить в кратчайшие сроки. Новые дома - это новый уровень жизни, включающий в себя и развитую инфраструктуру, и эксплуатационный сервис. У нас, например, этим занимается наша сервисная компания "Комфорт", работающая по государственным тарифам. Таким образом, еще на этапе проектно-изыскательских работ, учитываются пожелания потенциальных пайщиков в особенностях планировки квартир.

"Facty i kommentarii ". 23-Февраль-2006. Экономика.

В МАГАЗИНАХ И НА РЫНКАХ САХАР УЖЕ ПРОДАЮТ ПО 5 ГРИВЕН 50 КОПЕЕК ЗА КИЛОГРАММ

Народные депутаты-социалисты даже провели специальную пресс-конференцию, заявив о вероятном сговоре коммерческих структур, которые привели к спекулятивному росту цен

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

В Украине продолжает дорожать сахар. В некоторых регионах, в том числе и в столице, торговцы уже просят 5 гривен 50 копеек за кило. Эксперты утверждают, что основной причиной роста цен является увеличение экспорта в Россию.

Дело в том, что после резкого подорожания тростникового сахара-сырца на мировых рынках и на территории нашего северного соседа цена на этот продукт существенно выросла. В таких условиях россиянам стало выгодно скупать украинский свекловичный сахар.

Но есть и другие причины. Как заявил на специально созванной пресс-конференции лидер Социалистической партии Александр Мороз, причина резкого подорожания кроется в сговоре определенных коммерческих структур, которые скупили большие объемы сахара и теперь удерживают высокую стоимость. Лидер социалистов также считает, что цены не могут одновременно расти по всей Украине. Это говорит о том, что их координируют из одного центра. А в целом проблема возникла вследствие халатности и неисполнения отдельными государственными органами и чиновниками своих обязанностей.

Александр Мороз отметил, что Антимонопольный комитет Украины должен рассмотреть ситуацию с ростом цен на сахар. Ведь, по мнению социалистов, кризис возник именно из-за монополизации рынка отдельными коммерческими структурами.

Однопартиец Александра Мороза Иосиф Винский сообщил на упомянутой пресс-конференции, что сейчас в Аграрном фонде находится очень мало сахара - около 25 тысяч тонн. По его словам, этого хватит, чтобы удовлетворить "трехдневное потребление". Иосиф Винский считает, что в Аграрном фонде должно быть не менее 350-400 тысяч тонн сахара, тогда государство сможет влиять на рынок.

Хотя правительство уже дало поручение исправить ситуацию. Как сообщил генеральный директор Аграрного фонда Владимир Овчар, с 21 февраля его ведомство начнет закупать на аграрной бирже зерно и сахар в госрезерв. Согласно правительственному распоряжению, государство попытается приобрести сахар по минимальной цене - 2 тысячи 850 гривен за тонну. При этом Владимир Овчар назвал проблематичной закупку сахара по такой цене, поскольку в настоящее время его рыночная стоимость значительно выше.

Что же касается прогнозов, то министр аграрной политики Украины Александр Баранивский заверяет: оптимальная розничная цена на сахар - не выше 4 гривен 40 копеек за кило. При этом министр утверждает, что благодаря действиям местных администраций оптовые цены на сахар в последние дни снижаются и Минагрополитики будет принимать меры для удержания их на уровне 3 гривен 80 копеек за килограмм.

"Facty i kommentarii ". 21-Февраль-2006. Экономика.

В ПРОШЛОМ ГОДУ КРУПНЕЙШАЯ ОТЕЧЕСТВЕННАЯ СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ ВЫПЛАТИЛА СВОИМ КЛИЕНТАМ БОЛЕЕ 165 МИЛЛИОНОВ ГРИВЕН

Смена состава акционеров Национальной акционерной страховой компании "Оранта" не отразится на ее деятельности

Виктор РЫБАЛЬЧЕНКО
журналист

Есть организации, названия которых вызывают определенные ассоциации. Так, в нашей стране уже для нескольких поколений Национальная акционерная страховая компания "Оранта" является символом спокойствия и защищенности. Ведь ее услугами пользуются миллионы жителей Украины. Оставаясь лидером страхового рынка, компания за свою долгую историю пережила смену названия (с 1921 по 1993 - "Укргосстрах"), формы собственности, а теперь и изменение состава акционеров. Недавно казахстанские инвесторы приобрели 45 процентов акций компании. Теперь состав акционеров - юридических лиц, владеющих пакетами более 10 процентов акций, следующий: Фонд государственного имущества Украины - 25 процентов плюс 1 акция; АКБ "Укрсоцбанк" - 14,4 процента; "COLORINO TRADING LIMITED" - 20,2 процента; "SALETA LIMITED" - 24,9 процента.

Стоит отметить, что клиентам "Оранты" не стоит переживать за ее дальнейшую судьбу в связи с изменением владельцев. В целом за последующие два года в развитие компании ожидаются инвестиции в сумме около 70 миллионов долларов. Как заявили представители инвесторов, они заинтересованы в сохранении менеджмента компании и поддержке проводимой НАСК "Оранта" политики активной экспансии на новые рынки страховых услуг; курс компании останется неизменным - предоставлять людям качественные услуги. Ведь сейчас "Оранта" предлагает более 50 видов страхования. А для этого будет продолжено расширение региональной и агентской сетей, разработка и внедрение новых страховых продуктов, качественное улучшение обслуживания клиентов. Кстати, на сегодняшний день "Оранта" имеет наибольшую в Украине сеть во всех регионах - 642 представительства и около 7 тысяч страховых агентов.

Но лучше всего деятельность компании отражают финансовые показатели. Сегодня уставный капитал "Оранты" составляет 44 миллиона 647 тысяч 200 гривен, активы - более 295 миллионов гривен, резервы - более 106 миллионов гривен. Показательно и количество заключенных договоров - 7 миллионов 48 тысяч. За 2005 год "Оранта" получила страховых платежей на общую сумму 391 миллион 855 тысяч гривен. В 2004 году этот показатель составлял 253 миллиона 300 тысяч гривен. А сумма страховых выплат клиентам компании в 2005 году достигла 165 миллионов 15 тысяч гривен. Для сравнения: в 2004 году страховые выплаты составили 124 миллиона 800 тысяч гривен.

Если более подробно говорить об услугах, предоставляемых НАСК "Оранта", то одним из наиболее востребованных среди жителей Украины является обязательное страхование гражданско-правовой ответственности владельцев наземных транспортных средств (ОСГПОВНТС). В прошлом году по этому виду страхования были осуществлены страховые выплаты на общую сумму более 10 миллионов гривен. А в целом НАСК "Оранта" в 2005 году продала более 25 процентов всех полисов ОСГПОВНТС в Украине. То есть каждый четвертый заинтересованный в данной услуге выбрал среди многих иных страховых компаний именно "Оранту", что говорит о высоком уровне доверия к компании. Надо сказать, что, несмотря на обязательность закона об ОСГПОВНТС, контроль со стороны ГАИ за его соблюдением в 2005 году полностью отсутствовал. Кстати, в информационных сообщениях, распространенных недавно по линии МВД, указывается, что сотрудникам ГАИ предписано проверять наличие полисов "автогражданки", что, в свою очередь, ставит перед водителем вопрос о выборе страховой компании. По выплатам 2005 года можно сказать, что "Оранта" действительно оберегает.

"Facty i kommentarii ". 15-Февраль-2006. Экономика.

ЦЕНЫ НА САХАР ВО МНОГИХ РЕГИОНАХ УКРАИНЫ УЖЕ ПРЕВЫСИЛИ 5 ГРИВЕН ЗА КИЛОГРАММ

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

За последние две недели в Украине вновь подорожал сахар. В большинстве регионов его цена в розничной торговле уже достигла и даже превысила 5 гривен за килограмм. Вслед за сахаром могут подорожать и другие продукты, при изготовлении которых он используется.

Как сообщил генеральный директор ЗАО "Укркондитер" Станислав Мироненко, не исключено, что до конца первого полугодия 2006-го цены на кондитерские изделия вырастут на 10 процентов. Это связано как с подорожанием сахара и муки, так и с повышением тарифов на газ. А президент Национальной сельскохозяйственной палаты народный депутат Михаил Гладий заявил, что сейчас правительство не принимает мер для удержания цен на сахар. Он также полагает, что рынок сахара невозможно стабилизировать и за счет поставок сахара из запасов, так как ни Госкомрезерв, ни Аграрный фонд не имеют в своем распоряжении соответствующих объемов данного продукта.

Тем не менее чиновники заверяют: причин для подорожания нет. Как сообщил начальник Департамента развития аграрных рынков Министерства аграрной политики Украины Анатолий Розгон, цена на сахар повышается в связи со спекулятивными действиями некоторых структур, которые скупили этот продукт на рынке. Он также подчеркнул, что ресурсов сахара, произведенных из сырья 2005 года, хватит для того, чтобы удовлетворить потребности рынка.

По оценкам экспертов Министерства экономики Украины, Министерства аграрной политики и Национальной ассоциации "Укрсахар", запасы этого продукта в стране составляют более 1 миллиона 700 тысяч тонн. Таким количеством можно полностью обеспечить потребности внутреннего рынка как минимум до декабря нынешнего года.

Несмотря на заявления об отсутствии в стране сахарного кризиса, правительство уже задумывается над тем, как исправить сложившуюся ситуацию. Премьер-министр Украины Юрий Ехануров признал, что государство уже в феврале планирует "выбросить" на рынок определенные объемы сахара, дабы стабилизировать цены. Для этого будут использованы государственные запасы. А нынешнюю ситуацию Юрий Ехануров связывает с ростом мировых цен на сахар.

Так, на мировых биржах стоимость сахара достигла рекордной за последние 24 года отметки - 470 долларов за тонну. По словам Юрия Еханурова, учитывая такую ситуацию, и наши предприниматели решили взвинтить цены на свой товар, что может спровоцировать кризис на отечественном сахарном рынке.

"Facty i kommentarii ". 15-Февраль-2006. Экономика.

ТЕПЕРЬ ЖИТЕЛИ УКРАИНЫ МОГУТ КУПИТЬ КВАРТИРУ ИЛИ ДОМ В ТУРЦИИ

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

В последние годы жители Украины все чаще предпочитают вкладывать деньги в зарубежную недвижимость. И если раньше наибольший интерес у наших сограждан вызывали домики в Испании или во Франции, то теперь появилась возможность обзавестись недвижимостью на территории нашего южного соседа. В Турции принят новый закон, позволяющий иностранцам приобретать недвижимое имущество на территории этой страны. Но при соблюдении некоторых условий.

В частности, как сообщает сайт "Турция для всех", общая площадь недвижимости, которую желает приобрести иностранец, не должна превышать 2,5 гектара по всей территории государства. Поэтому с 1 февраля при оформлении документов в земельном реестре иностранный гражданин должен подписать заявление, в котором заверяет, что общая площадь закрепленной за ним недвижимости не превышает нормы, и соглашается с тем, что в противном случае обязуется продать излишки площади. Исключение делается лишь для имущества, полученного по наследству.

Однако для иностранцев вводятся определенные ограничения по виду недвижимости. Так, на гражданина другой страны может быть оформлено только то недвижимое имущество, которое зарегистрировано в турецком земельном реестре как жилье или рабочее место. Под рабочим местом может подразумеваться и офисное помещение, и отель, и фабрика со всеми прилегающими постройками.

Но есть в новом турецком законе еще одна важная деталь: обязательно будет соблюдаться "принцип взаимности", который предполагает предоставление иностранцам таких же прав, как и турецким гражданам. То есть иностранец может приобрести недвижимость в Турции только в том случае, если его страна юридически и фактически позволяет гражданам Турции приобретать недвижимость на своей территории. Таким образом, учитывая особенности отечественного законодательства, украинцы имеют право приобрести в Турции лишь строения, но не могут претендовать на незастроенные земельные участки. Такие же правила будут действовать и для граждан России и Белоруссии.

"Facty i kommentarii ". 14-Февраль-2007. Экономика.

С 14 ЯНВАРЯ НЫНЕШНЕГО ГОДА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ДОГОВОРОВ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ И ЗАСТРОЙЩИКАМИ ЗАПРЕЩЕНО

По мнению специалистов, нынешний скандал с компанией "Элита-центр", обманувшей людей на 80 миллионов долларов, показал незащищенность наших сограждан при вложении сбережений в строительство

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

Разрастается скандал на столичном рынке недвижимости, о чем "ФАКТЫ" сообщали на прошлой неделе. Люди, заплатившие свои кровные за квартиры в семи домах, возводимых компанией "Элита-центр", остались и без денег, и без жилья. Возникает резонный вопрос: почему столь масштабное мошенничество стало возможным? Инвесторы и строители, заключая договоры, должны были предоставлять какие-то гарантии. Ведь человек рискует большими и зачастую последними деньгами.

Поэтому "ФАКТЫ" решили поинтересоваться, какие сегодня существуют способы вложения денег в приобретение квартиры на стадии строительства дома и насколько они безопасны. Об этом рассказал директор по консалтингу компании "ВЕГА консалтинг" Сергей Ильяшенко.

"В Гражданском кодексе нет такого понятия, как инвестиционный договор"

- Нынешний скандал с "Элита-центром", кроме всего прочего, продемонстрировал необходимость введения дополнительных гарантий при вложении сбережений в строительство, - отметил Сергей Ильяшенко. - Угроза создания финансовых "пирамид" существовала и будет существовать во все времена. Когда после обретения независимости в нашей стране начал развиваться строительный рынок, никакого правового регулирования не существовало. В результате образовалось множество форм привлечения денег населения для финансирования жилищного строительства. Можно сказать, почти каждый застройщик придумывал свой механизм получения сбережений граждан.

Ведь не секрет, что компании заинтересованы в продаже квартир еще на стадии строительства, потому что редко кто может позволить себе возвести дом за свой счет и только потом продавать в нем квартиры.

Постепенно начали разрабатываться нормативные акты, с помощью которых государство пыталось навести порядок на первичном рынке недвижимости. И к середине 90-х годов сформировался практически единственный на тот момент механизм привлечения сбережений населения и отношений между инвестором (то есть клиентом) и строительной организацией - инвестиционный договор. Он широко применялся до последнего времени.

Однако на самом деле данную форму соглашения очень сложно классифицировать с точки зрения законодательства. Дело в том, что в Гражданском кодексе нет такого понятия, как инвестиционный договор. Вообще неясно, к какому виду обязательств его отнести. Нет ни одного законодательного акта, который бы четко определил, что же такое инвестиционный договор и какие нормы и условия должны быть в нем описаны. И поэтому каждая фирма вносила в свой инвестиционный договор то, что считала нужным. Естественно, в спорных ситуациях человек, вложивший деньги в строительство, может рассчитывать исключительно на те положения, которые записаны в этом документе. Если там присутствуют какие-либо юридические уловки, двоякое толкование положений или другие подводные камни и инвестор, не заметив этого, подписал договор, то все конфликты решаются исключительно на основании того, что указано в инвестиционном договоре. Ведь специальных положений по инвестдоговору в Гражданском кодексе Украины нет.

Ситуация с "Элита-центром" это подтверждает. Многие люди, заключая договоры с данной фирмой, привлекали юристов, проверяли документы, но, как оказалось, и это ничего не гарантировало. Хотя такой случай вообще из ряда вон выходящий, и создается впечатление, что речь идет об обычном мошенничестве. Но точки должны расставить правоохранительные органы и суд.

"К финансовому учреждению, пожелавшему работать на рынке жилищного строительства, предъявляются очень высокие требования"

- А есть ли альтернатива инвестиционным договорам?

- Сейчас да. В какой-то момент стало ясно, что нужно ввести понятные и, главное, законодательно урегулированные правила взаимоотношений инвесторов, то есть простых граждан и застройщиков. Поэтому в 2003 году Верховная Рада приняла Закон "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", который с 1 января 2004 года предусматривает создание фондов финансирования строительства для привлечения денег на возведение недвижимости и создание новых схем работы с этими средствами.

- Как происходит вложение денег в новостройки и чем новая схема взаимоотношений сторон отличается от старой?

- В новом механизме участвуют как минимум три стороны: человек, желающий вложить деньги и получить новую квартиру, финансовое учреждение и компания-застройщик. Главная роль отводится финансовому учреждению (чаще всего это банк), оно привлекает средства в доверительное управление и использует их на финансирование сооружения объекта недвижимости. Такая форма взаимоотношений между банком и гражданином, как доверительное управление, четко описана в Гражданском кодексе. Далее полученные средства направляют застройщику, обязующемуся возвести новый дом, а он, в свою очередь, передает имущественные права на квартиру управителю, вложившему доверенные вкладчиками деньги.

- В чем преимущества данной схемы финансирования?

- Повышается защищенность инвестора, то есть конкретного человека. Ведь в случае, если застройщик не выполнит обязательства, отвечать перед инвестором будет финансовое учреждение, так как оно, привлекая в доверительное управление средства населения, берет все риски на себя. Конечно, в этих условиях контроль за застройщиками со стороны банка будет очень строгий, ведь он рискует своими деньгами.

- Не получится ли, что и финансовое учреждение, и компания-застройщик обанкротятся либо в какой-то момент исчезнут, как это произошло с "Элита-центром"?

- Ну, стопроцентную гарантию, что такого не произойдет, вам не даст никто, но подобная ситуация уже значительно менее вероятна. Дело в том, что согласно законодательству к финансовому учреждению, пожелавшему работать на рынке жилищного строительства, предъявляются очень высокие требования. Это и наличие соответствующей лицензии на оказание финансовых услуг, и солидные оперативные резервы для возмещения вкладчикам возможного ущерба, и большой размер уставного фонда (в отдельных случаях - до 5 миллионов евро), и определенные требования к квалификации сотрудников, и повышенный контроль со стороны государственных органов. То есть для мошенников создание фонда финансирования строительства потянет значительные расходы, которые и возместить будет непросто.

"Закон позволил привлекать деньги на строительство путем выпуска целевых облигаций"

- Учитывая то, что за последние несколько лет недвижимость подорожала в несколько раз, далеко не все люди в состоянии полностью оплатить новую квартиру, даже на стадии строительства. Может ли фонд финансирования одновременно выступать и кредитором граждан?

- Конечно, особенно банк. Но тогда схема взаимоотношений сторон изменяется. Человек передает в залог под ипотечный кредит объект финансирования или имущественные права на него. Проще говоря, гражданин, получая от банка недостающую сумму, в качестве гарантии возврата кредита закладывает свою будущую квартиру. В этом случае также все отношения между сторонами строятся исключительно на основе действующего законодательства, и спорные вопросы легко решаются в суде. Кстати, условия выдачи кредита могут быть и другими. Например, в качестве залога выступает не новая квартира, а какая-либо другая недвижимость, принадлежащая заемщику. Ссуда может быть выдана и вовсе без залога, а под чье-то поручительство. Тут уж как стороны договорятся.

- То есть сегодня все отношения между людьми, желающими инвестировать свои сбережения в новые дома, и строительными компаниями складываются исключительно при посредничестве фондов финансирования строительства?

- Не совсем так. Принятый в 2003 году Закон "О финансово-кредитных механизмах при сооружении жилой недвижимости" не ограничивал использования инвестиционных договоров. Поэтому многие строительные компании предпочитали работать по старинке. В принципе это давало человеку возможность выбора. Дело в том, что жилье, приобретенное с помощью фонда финансирования строительства, как правило, получается дороже. Не все готовы платить за услуги, которые в итоге обходятся в дополнительные несколько тысяч долларов.

Такая ситуация, когда параллельно существовали две основные схемы приобретения квартир в новостройках, длилась до 14 января нынешнего года, когда вступил в силу новый закон, гласящий, что объектом инвестиционной деятельности не может быть жилая недвижимость. Теперь существование инвестиционных договоров фактически запрещено. Однако хочу отметить, что все договоры, заключенные между гражданами и застройщиками до 14 января 2006 года, абсолютно законны и обязательны к выполнению. Кстати, в связи с этим многие строительные компании сейчас предлагают потенциальным клиентам заключить именно инвестиционный договор, но датировать его, например, 13 января или более ранним числом. В общем-то, это вполне объяснимо, но люди, которым поступают такие предложения, должны понимать: в данной ситуации остаются все риски, существовавшие в последние годы.

- А что, других способов вложения денег населения в жилищное строительство нет?

- Есть. Например, законом разрешено создание так называемых фондов операций с недвижимостью, в которых в качестве документа, подтверждающего право инвестора на жилплощадь, выступает специальный сертификат. Также закон позволил привлекать денежные средства путем эмиссии целевых облигаций (правда, депутаты уже планируют запретить и эту схему). Механизм взаимоотношений следующий: вместо заключения инвестиционного договора фирма-застройщик взамен внесенных человеком денег дает специальные облигации, подтверждающие право их владельца на определенную жилплощадь. Каждая ценная бумага эмитируется на квадратный дециметр или метр жилплощади. Таким образом, инвестируя свои средства в строительство стометровой квартиры, человек взамен денег получит 100 именных облигаций номиналом 1 квадратный метр каждая. Параллельно заключается договор бронирования квартиры, выбранной инвестором, ведь в облигациях этой информации нет. Такая схема сейчас начала широко применяться, но в ней, как и в случае с инвестиционным договором, участвуют, как правило, только две стороны - человек и строительная компания. И риск, соответственно, увеличивается.

"Facty i kommentarii ". 14-Февраль-2007. Экономика.

ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНИКИ ПОМОГАЮТ ВОЗОБНОВИТЬ ТЕПЛОСНАБЖЕНИЕ В 339 ДОМАХ ЗАМЕРЗАВШЕГО АЛЧЕВСКА

Это почти половина всего жилого фонда, оставшегося без тепла в лютые морозы

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

Морозы, обрушившиеся на Украину, принесли немало хлопот энергетикам, коммунальным службам и простым людям. Но в некоторых случаях резкое похолодание привело к катастрофическим последствиям. И яркий тому пример - ситуация в Алчевске.
К сожалению, последствия небывалого мороза оказались очень серьезными, и решить все насущные вопросы холодного Алчевска силами только Министерства по чрезвычайным ситуациям было невозможно. Необходимо было привлечь к восстановительным работам другие организации. Поэтому Президент Украины Виктор Ющенко назначил генеральным подрядчиком работ в Алчевске Государственную администрацию железнодорожного транспорта "Укрзалiзниця", а руководить работами поручил ее генеральному директору Василию Гладких. Ведь железнодорожная отрасль является одной из наиболее мощных: здесь собраны классные специалисты, современная техника и транспорт.

Начиная уже с 27 февраля на помощь Алчевску из всех регионов Украины шли железнодорожные составы с материалами и техникой. За три-четыре дня в город привезли 2 тысячи 500 специалистов. "Укрзалiзниця" позаботилась о своих рабочих и поселила их в теплых вагонах, подогнав 14 вагонов-ресторанов для обеспечения людей горячим питанием.

Но для комплексного и, главное, правильного решения возникших проблем не хватало информации. Поэтому Василий Гладких первым заявил о необходимости инженерно-технической экспертизы и затребовал в Алчевск специалистов из Харьковского проектного института, который в свое время проектировал дома и систему теплоснабжения пострадавшего города.

А пока нужно было срочно оказывать помощь замерзающим жителям. Поэтому в первую очередь "Укрзалiзниця" за свой счет вывезла из Алчевска детей. С 1 по 6 февраля 10 тысяч 300 школьников отправили в Крым, Славяногорск и Закарпатье. Вслед за ними железнодорожники вывезли пенсионеров - в Крым, Одессу и Луганскую область, преимущественно в ведомственные дома отдыха.

Тем временем в Алчевске продолжаются аварийно-восстановительные работы. Ранее Василий Гладких заявлял, что "Укрзалiзниця" берет на себя 70 процентов восстановительных работ в городе. Специалисты справляются с возложенными на них задачами. К сожалению, коммунальные службы Алчевска не успевают работать в темпе, взятом железнодорожниками. Во время недавней инспекции руководитель "Укрзалiзницi" констатировал, что коммунальные службы города пока еще не готовы бесперебойно подавать горячую воду. В результате бригады железнодорожников попросту простаивают, теряют время. По данным оперативного штаба "Укрзалiзницi", 85 процентов домов уже начали получать тепло, остальные готовятся к запуску теплосетей. В целом железнодорожники введут в эксплуатацию 339 домов.

По-человечески понятна гордость Василия Гладких за свою отрасль и своих людей. Подводя первые итоги спасательных работ, руководитель "Укрзалiзницi" сказал: "Представьте, что в государстве не было бы такой сильной отрасли, как железная дорога, которая в любой момент может приступить к выполнению самой сложной задачи. Это уже само по себе было бы чрезвычайное положение. Поэтому, я считаю, нельзя допустить, чтобы железная дорога была приватизирована".

"Facty i kommentarii ". 09-Февраль-2006. Экономика.

ЕСЛИ ОТ СДЕЛКИ ОТКАЗАЛСЯ ПОКУПАТЕЛЬ КВАРТИРЫ, ТО ЗАДАТОК ЕМУ НЕ ВОЗВРАЩАЮТ, А ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ, ТО ОН ОБЯЗАН ВЕРНУТЬ СУММУ В ДВОЙНОМ РАЗМЕРЕ

Прежде чем дать задаток, необходимо проверить правоустанавливающие документы на жилье и выяснить, кто является его собственником



Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

Человек, решивший купить или про-дать квартиру, сталкивается со многими трудностями. Бывают случаи, когда стороны обо всем вроде бы уже договорились, в цене сошлись, но в последний момент сделка вдруг срывается. Естественно, что и покупатель, и продавец заинтересованы в определенных гарантиях. Традиционно такой гарантией становится денежный задаток.

"В предварительном договоре обязательно указываются стоимость квартиры и сроки заключения сделки"

Рассказать о том, как осуществляется передача задатка при покупке квартиры и как обезопасить себя от возможных махинаций, "ФАКТЫ" попросили члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрия Базелинского.

- Что такое задаток и для чего его берут?

- Начнем с того, что покупка недвижимости - операция не только дорогостоящая, но и требующая немало времени и подготовки. Практически невозможно за один день найти квартиру и приобрести ее. Необходимо оформить ряд документов, а еще лучше тщательно проверить историю недвижимости, всю документацию, уточнить право собственности и так далее. Покупатель, нашедший подходящее жилье, заинтересован в том, чтобы продавец приостановил продажу этого имущества. В свою очередь, владелец недвижимости хочет быть уверен, что покупатель через какое-то время не передумает.

Задаток - это фактически взаимная ответственность сторон, выраженная в денежном эквиваленте. И покупатель, и продавец может в одностороннем порядке отказаться от выполнения соглашения, но тогда он потеряет деньги. Ведь, согласно гражданскому законодательству, если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то задаток ему не возвращают, а если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.

Исключением могут быть форс-мажорные обстоятельства, например, смерть одного из участников сделки. В этом случае договор аннулируется и деньги возвращают покупателю или его родственникам.

- Какие документы следует требовать от владельца жилья до передачи задатка?

- В первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве или о приватизации. Обязательно нужно выяснить, кто является собственником. Опытный риэлтор делает это в первую очередь.

- Продавцу для заключения договора купли-продажи недвижимости потребуются еще какие-то бумаги?

- Конечно. Главное - получить справку-характеристику из бюро технической инвентаризации. Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и так далее. Выписку из реестра берет нотариус уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений его реализации.

- Существует стандартная форма договора о задатке?

- Если быть точным, то, учитывая определенные требования нового Гражданского кодекса, такой документ называется "предварительный договор о передаче задатка". На самом деле это соглашение имеет гораздо большее значение, чем просто подтверждение передачи продавцу определенной суммы. В документе обязательно фиксируется цена, в которой сошлись продавец и покупатель, сроки заключения договора купли-продажи и сумма задатка. Также можно предварительно указать и другие условия. Например, в течение какого срока продавец должен освободить квартиру, сколько времени отводится на снятие с регистрации жильцов и так далее.

Хочу подчеркнуть, что ко всем условиям, внесенным в предварительный договор, нужно относиться серьезно. Ведь после подписания документа покупатель или продавец уже не сможет в одностороннем порядке изменить их. Конечно, на практике в большинстве случаев компромисс удается найти, например, в вопросах сроков подписания купчей или выселения. Но что касается денежных сумм, то тут каждая сторона отстаивает свои интересы, и договориться об увеличении или уменьшении цены на жилье довольно сложно. А пока не будет обоюдного согласия, договор изменить нельзя.

"При заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры"

- Сумма задатка зависит от цены квартиры?

- По давно заведенному негласному правилу, задаток составляет не более 5 процентов стоимости квартиры, но чаще около 3 процентов. Однако есть много факторов, влияющих на сумму. Приведу пример.

Большинство сделок купли-продажи проводятся "цепочками". То есть семья продает трехкомнатную квартиру, а на вырученные деньги, доплатив, приобретает две меньшие квартиры, бывшие владельцы которых, в свою очередь, также приобретают жилье... В этом случае продавцу трехкомнатной квартиры нужно взять такой задаток, чтобы внести два за обе квартиры меньшей площади. Естественно сумма может быть больше обычной. Кстати, нужно помнить, что при заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры.

- А какие проблемы чаще всего возникают с задатком? На что людям стоит обратить внимание?

- В последнее время некоторые сделки отменялись и, соответственно, возвращались задатки. Главной причиной такого явления стал стремительный рост цен на жилье. Представьте, человек выбрал квартиру, внес тысячу долларов задатка, но хозяин недвижимости попросил заключить договор купли-продажи через два месяца, так как он еще не подобрал себе новое жилье. За это время цены взлетели, и рыночная стоимость квартиры выросла на 5-6 тысяч долларов. А бывало, что и больше. Конечно, продавцу уже невыгодно выполнять предварительный договор. И вернув задаток даже в двойном размере, он остается с прибылью. Поэтому сейчас риэлторы остерегают покупателей от подписания предварительных договоров на длительный срок, дабы избежать подобных ситуаций. Или, если уж продавец настаивает на более позднем заключении сделки, покупателю есть смысл дать больший задаток, чтобы поставить продавца в такие условия, когда увеличение стоимости его квартиры не покроет расходы на возврат задатка в двойном размере.

А вообще, большую роль играет моральный фактор, человеческие отношения. К примеру, продавец за указанный в договоре срок не смог выбрать себе новое жилье. Либо те квартиры, на которые он рассчитывал, тоже существенно подорожали, и у него просто не хватает денег. Двойную сумму задатка он тоже вернуть не в состоянии. Тогда покупатель имеет право обратиться в суд, но чаще всего люди ищут компромиссное решение проблемы. Отмечу, что в такой ситуации виноваты в первую очередь риэлторы продавца, которые, убедив его взять задаток и пообещав найти за месяц подходящий вариант, не выполнили своих обязательств.

- Бывают ли явные махинации с задатком?

- Сейчас случаи мошенничества не так часты, как, скажем, лет семь-восемь назад, но иногда происходят. Уже практически не бывает многократных продаж одной и той же квартиры, однако возможны махинации с задатком. Механизм следующий: аферист снимает квартиру, как правило, у одинокого, малообеспеченного, пьющего человека, под каким-нибудь предлогом выманивает у него правоустанавливающие документы и выставляет жилье на продажу.

Понятно, что мошеннику будет очень сложно реализовать эту квартиру, так как афера откроется либо на стадии сбора необходимых справок, либо у нотариуса. А вот взять задаток, а то и несколько, попытаться можно. Причем главное - под каким-либо предлогом не отдать правоустанавливающие документы на квартиру, чтобы потом взять еще один задаток. Но в этой ситуации все будет зависеть от риэлторов, представляющих интересы покупателя. Нормальный агент вряд ли позволит своему клиенту заключать договор не с владельцем квартиры. И, конечно же, потребует документы.

"Иногда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки"

- А что, документы на квартиру не остаются у ее владельца?

- Во всех солидных и дорожащих своей репутацией агентствах недвижимости заведено такое правило: заключив предварительный договор и получив от покупателя задаток, продавец передает правоустанавливающие документы на ответственное хранение риэлтору. Хочу подчеркнуть: ни в коем случае не покупателю, являющемуся заинтересованной стороной, а именно агентству недвижимости, представляющему интересы покупателя, так как если документация будет находиться у риэлтора продавца, то у покупателя, заплатившего задаток, не остается никаких гарантий, кроме предварительного договора.

- Передача правоустанавливающих документов как-то оформляется?

- Обязательно. Сам факт их передачи указывается в предварительном договоре. Кроме того, принимая документы, риэлтор выдает соответствующую расписку. С этого момента агентство полностью отвечает за их сохранность. Поэтому советую людям тщательно выбирать агентство недвижимости. Желательно не ограничиваться телефонным разговором или встречей с риэлтором, а посетить офис, проверить уставную и разрешительную документацию конторы, побеседовать с руководством, узнать подробнее о человеке, которому доверяете представлять ваши интересы. Ведь до сих пор бывают случаи, когда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки.

- Если правоустанавливающие документы, переданные риэлтору, все-таки пропали или, например, сгорели при пожаре, кто несет ответственность?

- Конечно, агентство. Оно обязано собственными силами и за свой счет полностью восстановить утраченную документацию.

- Привлекают ли нотариусов при подписании предварительных договоров о задатке?

- Не часто. Люди не хотят нести дополнительных расходов, ведь за это надо платить. Но нотариальное заверение договоренности делает ее более надежной.

Более подробно о юридической стороне передачи задатка при проведении операций с недвижимостью "ФАКТЫ" попросили рассказать начальника отдела методическо-правового обеспечения деятельности нотариата Департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Министерства юстиции Украины Татьяну Базанову.

- Нужно ли нотариально заверять договор о задатке?

- Согласно ныне действующему законодательству, договоры могут иметь две формы - письменную и устную. Письменные нотариально заверяются только в случаях, прямо предусмотренных Гражданским кодексом Украины. Договор о задатке в их число не входит.

Задаток - это один из видов обеспечения обязательств. Однако, если трактовать буквально положения Гражданского кодекса, в случае с приобретением недвижимости именно договор о задатке можно заключать только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи. То есть получается, что сначала оформляется купля-продажа, а затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток и такую передачу уже можно заверить нотариально. Естественно, на самом деле все происходит наоборот. Поэтому именно договор о задатке в чистом виде у нотариусов можно не заверять.

Тем не менее Закон Украины "О нотариате" гласит, что любая сделка, совершаемая гражданами, может быть заверена нотариально по их желанию. То есть даже те документы, которые по Гражданскому кодексу не подлежат обязательной регистрации, в том числе и предварительные договоренности, связанные с куплей-продажей недвижимости и передачей задатка, при желании сторон могут быть оформлены у нотариуса. При этом хочу подчеркнуть, что соглашения, заключенные в устной форме, в судах даже не рассматриваются. Поэтому я бы советовала людям обязательно подписать документ, в котором указана не только сумма передаваемого задатка, но и условия его возврата, и по возможности все-таки заверить бумагу у нотариуса. Это, конечно, более хлопотно, но зато убережет от многих неприятностей.

"Facty i kommentarii ". 07-Февраль-2006. Экономика.

ЕСЛИ ОТ СДЕЛКИ ОТКАЗАЛСЯ ПОКУПАТЕЛЬ КВАРТИРЫ, ТО ЗАДАТОК ЕМУ НЕ ВОЗВРАЩАЮТ, А ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ, ТО ОН ОБЯЗАН ВЕРНУТЬ СУММУ В ДВОЙНОМ РАЗМЕРЕ

Прежде чем дать задаток, необходимо проверить правоустанавливающие документы на жилье и выяснить, кто является его собственником

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

Человек, решивший купить или про-дать квартиру, сталкивается со многими трудностями. Бывают случаи, когда стороны обо всем вроде бы уже договорились, в цене сошлись, но в последний момент сделка вдруг срывается. Естественно, что и покупатель, и продавец заинтересованы в определенных гарантиях. Традиционно такой гарантией становится денежный задаток.

"В предварительном договоре обязательно указываются стоимость квартиры и сроки заключения сделки"

Рассказать о том, как осуществляется передача задатка при покупке квартиры и как обезопасить себя от возможных махинаций, "ФАКТЫ" попросили члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрия Базелинского.

- Что такое задаток и для чего его берут?

- Начнем с того, что покупка недвижимости - операция не только дорогостоящая, но и требующая немало времени и подготовки. Практически невозможно за один день найти квартиру и приобрести ее. Необходимо оформить ряд документов, а еще лучше тщательно проверить историю недвижимости, всю документацию, уточнить право собственности и так далее. Покупатель, нашедший подходящее жилье, заинтересован в том, чтобы продавец приостановил продажу этого имущества. В свою очередь, владелец недвижимости хочет быть уверен, что покупатель через какое-то время не передумает.

Задаток - это фактически взаимная ответственность сторон, выраженная в денежном эквиваленте. И покупатель, и продавец может в одностороннем порядке отказаться от выполнения соглашения, но тогда он потеряет деньги. Ведь, согласно гражданскому законодательству, если покупатель отказывается приобретать недвижимость, то задаток ему не возвращают, а если продавец нарушил договоренность, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.

Исключением могут быть форс-мажорные обстоятельства, например, смерть одного из участников сделки. В этом случае договор аннулируется и деньги возвращают покупателю или его родственникам.

- Какие документы следует требовать от владельца жилья до передачи задатка?

- В первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве или о приватизации. Обязательно нужно выяснить, кто является собственником. Опытный риэлтор делает это в первую очередь.

- Продавцу для заключения договора купли-продажи недвижимости потребуются еще какие-то бумаги?

- Конечно. Главное - получить справку-характеристику из бюро технической инвентаризации. Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и так далее. Выписку из реестра берет нотариус уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений его реализации.

- Существует стандартная форма договора о задатке?

- Если быть точным, то, учитывая определенные требования нового Гражданского кодекса, такой документ называется "предварительный договор о передаче задатка". На самом деле это соглашение имеет гораздо большее значение, чем просто подтверждение передачи продавцу определенной суммы. В документе обязательно фиксируется цена, в которой сошлись продавец и покупатель, сроки заключения договора купли-продажи и сумма задатка. Также можно предварительно указать и другие условия. Например, в течение какого срока продавец должен освободить квартиру, сколько времени отводится на снятие с регистрации жильцов и так далее.

Хочу подчеркнуть, что ко всем условиям, внесенным в предварительный договор, нужно относиться серьезно. Ведь после подписания документа покупатель или продавец уже не сможет в одностороннем порядке изменить их. Конечно, на практике в большинстве случаев компромисс удается найти, например, в вопросах сроков подписания купчей или выселения. Но что касается денежных сумм, то тут каждая сторона отстаивает свои интересы, и договориться об увеличении или уменьшении цены на жилье довольно сложно. А пока не будет обоюдного согласия, договор изменить нельзя.

"При заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры"

- Сумма задатка зависит от цены квартиры?

- По давно заведенному негласному правилу, задаток составляет не более 5 процентов стоимости квартиры, но чаще около 3 процентов. Однако есть много факторов, влияющих на сумму. Приведу пример.

Большинство сделок купли-продажи проводятся "цепочками". То есть семья продает трехкомнатную квартиру, а на вырученные деньги, доплатив, приобретает две меньшие квартиры, бывшие владельцы которых, в свою очередь, также приобретают жилье... В этом случае продавцу трехкомнатной квартиры нужно взять такой задаток, чтобы внести два за обе квартиры меньшей площади. Естественно сумма может быть больше обычной. Кстати, нужно помнить, что при заключении договора купли-продажи размер задатка обязательно включается в стоимость квартиры.

- А какие проблемы чаще всего возникают с задатком? На что людям стоит обратить внимание?

- В последнее время некоторые сделки отменялись и, соответственно, возвращались задатки. Главной причиной такого явления стал стремительный рост цен на жилье. Представьте, человек выбрал квартиру, внес тысячу долларов задатка, но хозяин недвижимости попросил заключить договор купли-продажи через два месяца, так как он еще не подобрал себе новое жилье. За это время цены взлетели, и рыночная стоимость квартиры выросла на 5-6 тысяч долларов. А бывало, что и больше. Конечно, продавцу уже невыгодно выполнять предварительный договор. И вернув задаток даже в двойном размере, он остается с прибылью. Поэтому сейчас риэлторы остерегают покупателей от подписания предварительных договоров на длительный срок, дабы избежать подобных ситуаций. Или, если уж продавец настаивает на более позднем заключении сделки, покупателю есть смысл дать больший задаток, чтобы поставить продавца в такие условия, когда увеличение стоимости его квартиры не покроет расходы на возврат задатка в двойном размере.

А вообще, большую роль играет моральный фактор, человеческие отношения. К примеру, продавец за указанный в договоре срок не смог выбрать себе новое жилье. Либо те квартиры, на которые он рассчитывал, тоже существенно подорожали, и у него просто не хватает денег. Двойную сумму задатка он тоже вернуть не в состоянии. Тогда покупатель имеет право обратиться в суд, но чаще всего люди ищут компромиссное решение проблемы. Отмечу, что в такой ситуации виноваты в первую очередь риэлторы продавца, которые, убедив его взять задаток и пообещав найти за месяц подходящий вариант, не выполнили своих обязательств.

- Бывают ли явные махинации с задатком?

- Сейчас случаи мошенничества не так часты, как, скажем, лет семь-восемь назад, но иногда происходят. Уже практически не бывает многократных продаж одной и той же квартиры, однако возможны махинации с задатком. Механизм следующий: аферист снимает квартиру, как правило, у одинокого, малообеспеченного, пьющего человека, под каким-нибудь предлогом выманивает у него правоустанавливающие документы и выставляет жилье на продажу.

Понятно, что мошеннику будет очень сложно реализовать эту квартиру, так как афера откроется либо на стадии сбора необходимых справок, либо у нотариуса. А вот взять задаток, а то и несколько, попытаться можно. Причем главное - под каким-либо предлогом не отдать правоустанавливающие документы на квартиру, чтобы потом взять еще один задаток. Но в этой ситуации все будет зависеть от риэлторов, представляющих интересы покупателя. Нормальный агент вряд ли позволит своему клиенту заключать договор не с владельцем квартиры. И, конечно же, потребует документы.

"Иногда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки"

- А что, документы на квартиру не остаются у ее владельца?

- Во всех солидных и дорожащих своей репутацией агентствах недвижимости заведено такое правило: заключив предварительный договор и получив от покупателя задаток, продавец передает правоустанавливающие документы на ответственное хранение риэлтору. Хочу подчеркнуть: ни в коем случае не покупателю, являющемуся заинтересованной стороной, а именно агентству недвижимости, представляющему интересы покупателя, так как если документация будет находиться у риэлтора продавца, то у покупателя, заплатившего задаток, не остается никаких гарантий, кроме предварительного договора.

- Передача правоустанавливающих документов как-то оформляется?

- Обязательно. Сам факт их передачи указывается в предварительном договоре. Кроме того, принимая документы, риэлтор выдает соответствующую расписку. С этого момента агентство полностью отвечает за их сохранность. Поэтому советую людям тщательно выбирать агентство недвижимости. Желательно не ограничиваться телефонным разговором или встречей с риэлтором, а посетить офис, проверить уставную и разрешительную документацию конторы, побеседовать с руководством, узнать подробнее о человеке, которому доверяете представлять ваши интересы. Ведь до сих пор бывают случаи, когда так называемые черные маклеры действуют под видом сотрудников солидных агентств, используя украденные или подделанные фирменные бланки.

- Если правоустанавливающие документы, переданные риэлтору, все-таки пропали или, например, сгорели при пожаре, кто несет ответственность?

- Конечно, агентство. Оно обязано собственными силами и за свой счет полностью восстановить утраченную документацию.

- Привлекают ли нотариусов при подписании предварительных договоров о задатке?

- Не часто. Люди не хотят нести дополнительных расходов, ведь за это надо платить. Но нотариальное заверение договоренности делает ее более надежной.

Более подробно о юридической стороне передачи задатка при проведении операций с недвижимостью "ФАКТЫ" попросили рассказать начальника отдела методическо-правового обеспечения деятельности нотариата Департамента нотариата и регистрации адвокатских объединений Министерства юстиции Украины Татьяну Базанову.

- Нужно ли нотариально заверять договор о задатке?

- Согласно ныне действующему законодательству, договоры могут иметь две формы - письменную и устную. Письменные нотариально заверяются только в случаях, прямо предусмотренных Гражданским кодексом Украины. Договор о задатке в их число не входит.

Задаток - это один из видов обеспечения обязательств. Однако, если трактовать буквально положения Гражданского кодекса, в случае с приобретением недвижимости именно договор о задатке можно заключать только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи. То есть получается, что сначала оформляется купля-продажа, а затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток и такую передачу уже можно заверить нотариально. Естественно, на самом деле все происходит наоборот. Поэтому именно договор о задатке в чистом виде у нотариусов можно не заверять.

Тем не менее Закон Украины "О нотариате" гласит, что любая сделка, совершаемая гражданами, может быть заверена нотариально по их желанию. То есть даже те документы, которые по Гражданскому кодексу не подлежат обязательной регистрации, в том числе и предварительные договоренности, связанные с куплей-продажей недвижимости и передачей задатка, при желании сторон могут быть оформлены у нотариуса. При этом хочу подчеркнуть, что соглашения, заключенные в устной форме, в судах даже не рассматриваются. Поэтому я бы советовала людям обязательно подписать документ, в котором указана не только сумма передаваемого задатка, но и условия его возврата, и по возможности все-таки заверить бумагу у нотариуса. Это, конечно, более хлопотно, но зато убережет от многих неприятностей.

"Facty i kommentarii ". 07-Февраль-2006. Экономика.

БОЛЬШЕ ТРЕТИ ПЛАСТИКОВЫХ КАРТ В УКРАИНЕ ВЫПУЩЕНЫ КРУПНЕЙШИМ ОТЕЧЕСТВЕННЫМ БАНКОМ

По итогам 2005 года ПриватБанк снова лидирует на финансовом рынке страны

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

Прошедший год существенно не изменил расстановку сил в банковской сфере Украины. По итогам работы в 2005 году ПриватБанк сохранил за собой лидирующие позиции по всем основным показателям развития. Так, на 1 января 2006 года чистые активы ПриватБанка составили 22 миллиарда 58 миллионов гривен. Это на 49 процентов больше, чем было зафиксировано в начале прошлого года (14 миллиардов 713 миллионов гривен). Уставный фонд банка существенно увеличился и к 1 января нынешнего года достиг 1 миллиарда 130 миллионов гривен. Для сравнения: ровно годом раньше он исчислялся 918 миллионами гривен. Собственный капитал за прошедший год вырос на 59 процентов и к началу 2006 года составил 2 миллиарда 34 миллиона гривен. При этом ПриватБанк остается и лидером банковского рынка по объему прибыли: по итогам 2005 года - 475 миллионов 600 тысяч гривен (в 2004 году прибыль была всего 164 миллиона 800 тысяч гривен).

Во многом успехи банка связаны с самым высоким уровнем доверия к нему населения. Показательно, что депозитный портфель физических лиц за 2005 год вырос на 68 процентов - до 7 миллиардов 600 миллионов гривен. Сегодня банк обслуживает свыше 9 миллионов счетов граждан, а объем привлеченных средств населения достиг 10 миллиардов гривен. Но и сумма кредитов, выданных людям на покупку недвижимости и потребительских товаров, в течение года выросла вдвое - до 6 миллиардов 300 миллионов гривен. Общий кредитный портфель ПриватБанка на 1 января 2006 года составляет 16 миллиардов 100 миллионов гривен, что на 64 процента превышает показатель прошлого года.

Также ПриватБанк остается признанным лидером на рынке пластиковых карт. На сегодняшний день банк выпустил 8 миллионов 400 тысяч пластиковых карт. А это 36 процентов общего количества карт, эмитированных украинскими банками.

"Facty i kommentarii ". 04-Февраль-2006. Экономика.

НЕ ИСКЛЮЧЕНО, ЧТО ВСКОРЕ ЗА ПРОЕЗД ПО ТРАССЕ ХАРЬКОВ-ДНЕПРОПЕТРОВСК БУДУТ ВЗИМАТЬ ПЛАТУ

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

Разговоры о создании в Украине платных автобанов ведутся уже несколько лет. Первоначально планировалось, что взимать плату будут за проезд по участку от Жашкова до Червонознаменки на трассе Киев-Одесса. Однако со строительством автобана возникло немало проблем. Не говоря уже о том, что главным условием для того, чтобы брать деньги за проезд, было создание альтернативной дороги. В результате введение платного участка на трассе Киев- Одесса отложено. Но, похоже, сама идея создания в Украине коммерческой магистрали не умерла.

На днях министр транспорта и связи Украины Виктор Бондарь сообщил, что вскоре возобновится строительство дороги первой категории Харьков-Днепропетровск. По словам министра, это будет настоящий автобан. Сдать трассу в эксплуатацию планируется до конца текущего года. Таким образом, будет завершена магистраль Белгород-Харьков-Днепропетровск. Также начато проектирование новой автодороги от Днепропетровска до Симферополя. В результате будет создана трасса Белгород-Симферополь.

Тем временем председатель Государственной службы автомобильных дорог Украины (Укравтодор) Вадим Гуржос заявил, что после окончания строительства магистрали М-26 Харьков-Симферополь-Севастополь участок от Харькова до Днепропетровска может стать первой платной трассой в Украине. О конкретной цене пока говорить рано, но, по словам Вадима Гуржоса, стоимость проезда по автобану будет "демократичной", поскольку привыкать к такому явлению, как платные дороги, жителям Украины надо постепенно.

Стоит напомнить, что, по расчетам Укравтодора, стоимость проезда по автобану Киев-Одесса должна была составить 12 копеек за километр для легковых автомобилей и 37 копеек за километр для грузовиков и автобусов. То есть за проезд по платному участку трассы (от Жашкова до Червонознаменки) протяженностью 235 километров водителю легковушки пришлось бы заплатить 28 гривен 20 копеек, а грузовика - 86 гривен 95 копеек. При этом предлагалось освободить от платы жителей населенных пунктов, расположенных на этом участке. Кстати, расстояние от Харькова до Днепропетровска - 222 километра.

"Facty i kommentarii ". 04-Февраль-2006. Экономика.