С НАЧАЛА ПРОШЛОГО ГОДА КИЕВСКИЕ "ГОСТИНКИ" ПОДОРОЖАЛИ НА 10 ТЫСЯЧ ДОЛЛАРОВ, А ОДНОКОМНАТНЫЕ "ХРУЩЕВКИ" - НА 20 ТЫСЯЧ

Эксперты утверждают, что в этом году цены на жилье вырастут еще на 20 процентов

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Цены на квартиры медленно, но уверенно ползут вверх. Бороться с этим обещают правительство и Президент, предлагая свои программы создания условий для массового строительства доступного по цене жилья. А на днях и Верховная Рада заинтересовалась рынком недвижимости.

Парламент намерен организовать временную следственную комиссию, которая выяснила бы причины необоснованно высокой стоимости жилья в Киеве и определила реальные, по мнению депутатов, цены на недвижимость в разных городах Украины. После этого парламентарии собираются принять законодательные акты, призванные остановить нынешний рост цен на жилье. Пока не ясно, какие это акты, да и вообще, когда парламент все-таки займется законотворчеством.

В прошлом году киевляне купили на 5 тысяч 732 квартиры меньше, чем в 2006-м

Между тем, по словам члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрия Базелинского, за февраль столичная жилая недвижимость подорожала на 2,5-3 процента. Причем если на протяжении многих лет наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры, то в последние несколько месяцев покупатели, которые раньше собирались приобретать "единичку", все чаще меняют свое решение в пользу "двушки". Соответственно, спрос на двухкомнатные квартиры заметно возрос. Ведь цены на однокомнатные квартиры достигли такого уровня, что они незначительно отличаются от стоимости двухкомнатных - примерно на 20 процентов, а бывает и меньше. В таких условиях люди предпочитают потуже затянуть поясок или взять кредит побольше и обзавестись квартирой попросторнее.

Интересно, что если в середине прошлого года цены на "хрущевки" и квартиры в старых панельных домах стабилизировались или даже на 5-7 процентов снизились, то уже осенью спрос на такое жилье возрос и оно начало дорожать. В результате за последние три-четыре месяца 2007 года цены на "хрущевки" и "панельки" взлетели на 10-15 процентов. В целом же за год стоимость жилой недвижимости увеличилась в среднем по стране примерно на 20 процентов.

Но по сравнению с ситуацией в 2005-м и 2006-м, когда недвижимость дорожала ежегодно на 50-60 процентов, прошлогодние и нынешние темпы роста цен на жилье можно назвать нормальными (см. таблицу), считает Юрий Базелинский. Во всяком случае они соизмеримы с уровнем инфляции.

Кстати, и спрос в прошлом году существенно снизился, так как все меньше людей могут позволить себе покупку квартиры, даже с привлечением огромных долгосрочных ипотечных кредитов. По данным статистического управления Киевской городской государственной администрации, в 2006 году в столице было зарегистрировано 25 тысяч 252 сделки купли-продажи недвижимости, а в 2007 году - только 19 тысяч 520 сделок.

Но если в целом по Украине цены растут постепенно, то в Крыму сейчас наблюдается довольно резкое подорожание жилья. По данным интернет-портала Аgent.ua, за последний месяц стоимость квартир в старых домах выросла в среднем на 10 тысяч долларов. А ведь в предыдущие годы в марте особой активности на рынке недвижимости не наблюдалось.

По данным крымских риэлторов, сейчас квадратный метр жилья на вторичном рынке полуострова стоит в среднем 1 тысячу 570 долларов в однокомнатной квартире, 1 тысячу 510 долларов - в двухкомнатной и 1 тысячу 400 долларов - в трехкомнатной. В центре Симферополя цены на "единички" составляют в среднем от 60 до 150 тысяч долларов, на "двушки" - от 80 тысяч долларов, на "трешки" - от 100 тысяч долларов. На самом деле в большинстве случаев цены гораздо выше. Наблюдается повышенный спрос на квартиры, которые расположены на первых этажах и могут быть использованы в коммерческих целях: под магазины или отделения банков. Стоимость квадратного метра такой недвижимости в центральных районах Симферополя уже достигла 15 тысяч долларов. А в Ялте цены на квартиры на 20-30 тысяч долларов выше, чем в столице автономии. Как отмечают специалисты, в прошлом году ялтинская недвижимость подорожала на 40 процентов.

Крымские риэлторы объясняют нынешний скачок цен тем, что начал проявляться перекос в политике строительных компаний, которые на протяжении последних лет в основном возводили дорогое элитное жилье, пренебрегая домами эконом-класса.

Нацбанк готовит постановление, ограничивающее десятью годами срок предоставления коммерческими банками ипотечных кредитов

Кстати, эксперты во многом связывают с политикой строительных компаний и подорожание киевского жилья. В частности, столичные строители в 2007 году сдали в эксплуатацию 1 миллион 400 тысяч квадратных метров жилья, или 14 тысяч 907 квартир. Это гораздо больше, чем в 2006-м. Казалось бы, много семей смогло обрести крышу над головой. На самом деле это не совсем так. Если площадь построенного жилья за год увеличилась на 7,7 процента, то количество квартир - всего на 1,6 процента. То есть строители решили повышать метраж квартир, а значит, их стоимость и свою прибыль. Ведь люди платят за квадратный метр площади, и чем она больше, тем выше доход с каждого покупателя. Но при этом количество квартир и, соответственно, семей, решивших свои жилищные проблемы, в прошлом году почти не изменилось. Зато денег они заплатили строителям гораздо больше.

Представители строительных компаний, в свою очередь, в один голос заявляют, что подорожание новостроек связано с объективными причинами, такими как рост цен на стройматериалы, металлоконструкции, энергоносители, а также постоянно увеличивающиеся отчисления в местные бюджеты и повышение зарплат рабочим. Кстати, расходы строительных компаний на содержание персонала действительно возросли. По данным Государственного комитета статистики Украины, в строительной отрасли среднемесячная зарплата в 2007 году по сравнению с зарплатой в 2004 году выросла более чем в два раза - почти на 110 процентов. Для сравнения: если в 2000-м официально зарегистрированная среднемесячная зарплата в строительстве составляла 260 гривен, то в 2004-м - уже 709 гривен, а в прошлом году - 1 тысячу 486 гривен.

Однако в приватных беседах руководители строительных компаний неизменно упоминают еще одну причину подорожания жилья: постоянно увеличиваются взятки чиновникам всех уровней за землеотвод и выдачу всевозможных разрешений. Все эти расходы застройщик включает в себестоимость строительства и возлагает на инвесторов - людей, приобретающих квартиры в новостройке.

Чего же нам ждать от рынка недвижимости в нынешнем году? Юрий Базелинский считает, что в 2008-м, как и в предыдущем, цены увеличатся на 20 процентов, но расти будут постепенно. Хотя, по мнению специалистов АСНУ, на стоимости жилья может негативно отразиться нестабильность американской валюты. Ведь традиционно в Украине цены на недвижимость устанавливают в долларах и в них же производят расчеты. Видя стремительное падение курса доллара по отношению к евро, многие продавцы очень боятся прогадать. Конечно, в этой ситуации можно привязать стоимость квартиры к европейской валюте, но, во-первых, она у нас не настолько широко используется, а во-вторых, это непривычно и может отпугнуть покупателей. Поэтому продавцы идут по самому простому пути: повышают цену своих квартир после каждого существенного падения курса американского доллара. Причем их не смущает тот факт, что официальный курс гривни к доллару не менялся уже около трех лет и явных намерений менять такую финансовую политику у Национального банка Украины нет.

Правда, Нацбанк может "обрадовать" покупателей жилья другим сюрпризом. Готовится постановление, ограничивающее десятью годами срок предоставления коммерческими банками ипотечных кредитов. А в последнее время наибольшей популярностью у заемщиков пользуются ссуды на 20-30 лет. Если ежемесячные платежи возрастут в полтора-два раза, гораздо меньше семей смогут позволить себе взять ипотечный кредит.

Хотя при снижении спроса на жилье, возможно, и цены не будут существенно расти, а то и вовсе приостановятся. Во всяком случае, такое мнение агентству "ЛИГАБизнесинформ" высказал почетный президент ОАО "Трест Киевгорстрой-1 им. Загороднего" Алексей Омельяненко. Он считает, что в первую очередь это может произойти в регионах, где уровень зарплат существенно ниже столичного.

Но пока это только ожидания, и если никаких серьезных финансовых и экономических кризисов в Украине не произойдет, то, как и в прошлом году, стоимость жилья будет увеличиваться в "темпе" инфляции. Если, конечно, страна не столкнется с гиперинфляцией.

Таблица. Средняя стоимость квартир в Киеве (тысяч долларов США)

Годы	2005			Начало 2007			Март 2008
Тип квартиры / Количество комнат	1	2	3	1	2	3	1	2	3
"Гостинки"	32--36	--	--	65-70	--	--	75--80	--	--
"Хрущевки" *	38--48	46--58	60--75	70-80	95--110	110-150	90--100	110--130	130--150
9-этажные панельные **	43--53	53--64	64--80	75-90	105-130	125-160	95-110	120-150	140-180
12-то 16-ти этажные ***	46--60	58--72	72--90	85-100	115-150	140-180	105-125	140-170	160-200
"Сталинки" ****	55--70	67--80	80—120 и выше	100-130	140-180	170-250 и выше	130-160	170-220	200-270 и выше
Новостройки сданные в эксплуатацию	45--70	60--90	75--150 и выше	80-150	120-200	160-300 и выше	100-170	140-200	180-300 и выше

*"Хрущевки": комнаты смежные, с/у совмещенный, площадь 1-комнатной

-- 30 кв. метров общая, 15 кв. метров жилая, кухня -- 6 кв. метров;

площадь 2-комнатной -- 45 кв. метров общая, 30 жилая, кухня -- 6 кв.

метров; площадь 3-комнатной 55 кв. метров общая, 42 жилая, кухня --

6 кв. метров; ресурс (без капитального ремонта) панельного дома --

30--40 лет, кирпичного -- 50 лет.

**9-этажные панельные: комнаты раздельные и

смежно-раздельные, санузел раздельный, площадь такая же, как у

"хрущевок", или на 2--3 кв. метра больше, "чешский" проект; ресурс

-- 40--45 лет.

***12 и 16-этажные: комнаты раздельные, санузел раздельный, большие

лоджии, площадь холла -- 6--10 кв. метров, кухни -- 8--9 кв.

метров; ресурс -- 50--70 лет.

****"Сталинки":

довоенной постройки: 3-4-этажные, комбинированные (деревянные)

перекрытия, потолки -- 3,6--4,5 метра, находятся в основном в

центре, бывшие и настоящие "коммуналки", требуют капитального

ремонта квартиры и всего дома;

послевоенной постройки (50-х -- начала 60-х годов): железобетонные

перекрытия, 5--7-этажные (иногда с лифтом), потолки -- 3--3,6

метра, комнаты раздельные, просторные, большая кухня, санузел

раздельный, легко перепланируются, ресурс -- 100 лет и более.

"ФАКТЫ" 25 марта 2008

КУРС ПОКУПКИ ДОЛЛАРА УПАЛ ДО 4,70-4,85 ГРИВНИ, А БЕНЗИН А-95 НА НЕКОТОРЫХ ЗАПРАВКАХ ПОДОРОЖАЛ УЖЕ ДО 6 ГРИВЕН ЗА ЛИТР

Снижение наличного курса американской валюты отразилось на сумме, которую получают в качестве компенсации бывшие вкладчики Сбербанка СССР

Роберт ВАСИЛЬ, Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Курс наличного доллара в обменных пунктах упал до минимального за последний год уровня. В минувшие выходные банки продавали доллары по 4,90-5 гривен. Курс покупки за неделю снизился более чем на 20 копеек. В понедельник банки покупали американскую валюту по 4,70-4,85 гривни.

Такое падение наличного курса доллара отразилось, в частности, на сумме, которую получают в качестве компенсации бывшие вкладчики Сбербанка СССР. Напомним, что размер компенсации, определенный постановлением Кабинета министров, составляет 1000 гривен или эквивалент этой суммы в иностранной валюте по курсу Национального банка. Правительство избрало второй путь: компенсация начисляется вкладчикам в долларах. По нынешнему курсу НБУ эквивалент 1000 гривен составляет 198 долларов 2 цента. Вкладчикам, которые хотят получить возмещение в долларах, выплачивают именно эту сумму. А тем, кто предпочитает национальную валюту, доллары обменивают на гривни. Но уже не по курсу Национального банка, а по текущему обменному курсу.

Поэтому, когда курс покупки доллара существенно снизился, уменьшилась и сумма в гривнях, которую получают вкладчики. Например, в понедельник на сайте Ощадбанка был указан курс покупки доллара 4,80 гривни. Это означает, что вчера вкладчики, отдавшие предпочтение компенсации в гривнях, могли получить на руки 950 гривен 50 копеек.

Впрочем, суммы отличались в зависимости от региона. Так, читатели "ФАКТОВ", звонившие из Кировограда, рассказали, что в этом городе курс покупки доллара составлял 4,90 гривни. Соответственно, компенсацию им выплачивали в размере 970 гривен 30 копеек.

По мнению большинства специалистов, скоро доллар отчасти восстановит свои позиции и его наличный курс несколько повысится. Достигнет ли он значения 5,05 гривни за доллар - неизвестно. Однако с его ростом потери вкладчиков должны будут сократиться. Поэтому в ближайшие дни, поскольку курс наличного доллара достиг минимальных отметок, гражданам, получающим компенсацию, можно обдумать такую возможность: забирать компенсацию в долларах, чтобы позже обменять их на гривни по более выгодному курсу.

А пока американская валюта падает, бензин продолжает дорожать. Вчера средняя стоимость литра бензина А-95 в Украине составила 5 гривен 81 копейку. Хотя на некоторых заправках это горючее уже продают по 6 гривен за литр. И эксперты утверждают, что такая цена вскоре может быть на всех АЗС. В Украину уже поступают импортные нефтепродукты, закупленные по высокой биржевой стоимости.

Правда, Кабинет министров надеется остановить рост цен или хотя бы его контролировать. В частности, правительство подписало меморандум с крупнейшими нефтетрейдерами, которым рекомендуется удерживать цены на заправках в границах специально рассчитанного ценового коридора.

Как сообщили в пресс-службе Министерства топлива и энергетики Украины, ценовые коридоры каждую декаду формирует экспертно-аналитический совет по итогам анализа, проводимого компанией "Укрнефтехимпереработка". Предприятие учитывает цены на нефть и нефтепродукты на мировом и внутреннем рынках, а также предложение и спрос на топливо, транспортные расходы и затраты АЗС на обслуживание кредитов.

По расчетам Минтопэнерго, экономически обоснованная стоимость бензина А-95 должна составлять 5 гривен 40 копеек за литр. В то же время нефтетрейдеры и многие эксперты считают, что с учетом подорожания нефти и топлива на мировых рынках в апреле цена бензина А-95 на украинских АЗС достигнет в лучшем случае 6 гривен, а в худшем - превысит 7 гривен, как в ближайших европейских странах.

Интересно, что подписанный меморандум носит исключительно рекомендательный характер и никакими санкциями нарушителю не угрожает. Во всяком случае официально. Тем не менее премьер-министр Украины Юлия Тимошенко уже заявила, что причиной роста цен на заправках должна поинтересоваться прокуратура.

"Факты" 25 марта 2008

НА ПРОДУКТОВЫХ РЫНКАХ САЛО УЖЕ ПРОДАЮТ ПО 25 ГРИВЕН, А СВИНИНУ И ГОВЯДИНУ - ПО 35-45 ГРИВЕН ЗА КИЛОГРАММ

В течение года подсолнечное масло подорожало на 87 процентов, яйца и фрукты - на 70, а овощи - более чем на 57 процентов

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Такого стремительного роста цен жители Украины не видели уже давно. Только по официальным данным Государственного комитета статистики, за прошлый год цены в Украине поднялись более чем на 20 процентов. Причем это усредненный показатель. Больше всего подорожали продукты питания и топливо. В частности, с февраля прошлого года стоимость продуктов выросла на треть, а цены на некоторые из них вообще побили все рекорды. Например, подсолнечное масло подорожало на 87 процентов, яйца и фрукты - на 70, а овощи - более чем на 57 процентов. Правда, стоимость одежды и обуви за год выросла всего на 2 процента.

Таким образом, нынешний виток инфляции связан именно с ростом цен на продукты питания. И похоже, что остановится он не скоро. В частности, на днях председатель правления Национальной ассоциации сахаропроизводителей Украины "Укрцукор" Николай Ярчук заявил, что в ближайшие полтора месяца оптовые цены на сахар вырастут на 30-40 процентов, что может привести к подорожанию его в рознице до 5 гривен за килограмм. Такой прогноз объясняется ожидаемым резким сокращением на 15 процентов площадей посевов сахарной свеклы и возможным закрытием 20-25 сахароперерабатывающих заводов. Правда, эксперты утверждают, что повышение оптовых цен на сахар не ведет к его автоматическому подорожанию в рознице. Дело в том, что в Украине пока действуют установленные правительством предельные цены на сахар и свеклу. А когда в связи со вступлением Украины в ВТО будет прекращено "ручное" управление рынком, в страну начнут в больших объемах ввозить дешевый тростниковый сахар-сырец.

Кроме того, государство имеет и другие рычаги воздействия на сахарозаводчиков и оптовых продавцов, желающих повышать цены. Как отметил председатель Антимонопольного комитета Украины (АМКУ) Алексей Костусев, возглавляемая им организация выиграла в Высшем хозяйственном суде дело против крупнейших производителей сахара, которые оспорили наложенный на них штраф в размере 17 миллионов 200 тысяч гривен за сговор, приведший к подорожанию сахара в июле-августе 2005 года. Таким образом, по словам Алексея Костусева, создан прецедент, и в дальнейшем АМКУ может применять меры к продавцам сахара, занимающим монопольное положение на рынке и взвинчивающим цены.

Тем временем, как заявил начальник инновационного отдела ассоциации "Укрмясопродукт" Александр Альшанов, в ближайшие три месяца Украину ожидает скачкообразное повышение цен на мясо и мясные продукты на 3-5 гривен за килограмм. Главными причинами специалист назвал стремительное сокращение поголовья крупного рогатого скота и свиней, повышение цен на корма и топливо. Кроме того, в конце апреля закончится Великий пост, и потребление мяса в стране резко возрастет. Уже сегодня килограмм сала на рынках стоит 25 гривен, а свинина и говядина - 35-45 гривен за кило.

Как видим, одной из главных причин подорожания продуктов производители называют рост цен на энергоносители, в частности на нефтепродукты. И действительно, только за десять дней на столичных заправках литр бензина А-76 подорожал на 30 копеек, до 5 гривен 28 копеек, А-92 - на 32 копейки, до 5 гривен 50 копеек, и самого популярного А-95 - на 32 копейки, до 5 гривен 76 копеек. В среднем по стране стоимость бензина А-95 уже достигла 5 гривен 76 копеек, а в Крыму - даже 5 гривен 96 копеек.

"Факты" 22 марта

ПОЛТОРЫ ТЫСЯЧИ СЕМЕЙ, КОТОРЫЕ ВЛОЖИЛИ ДЕНЬГИ В НОВОСТРОЙКИ, МОГУТ ОСТАТЬСЯ БЕЗ КВАРТИР

Сокращенная процедура банкротства строительной компании "Киеввысотстрой" может привести к ликвидации предприятия с невыполнением всех обязательств перед инвесторами

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

На днях под стенами Администрации Президента Украины прошла акция протеста обманутых инвесторов. Только теперь на плакатах фигурировало название не всем известной фирмы "Элита-Центр", а строительной компании "Киеввысотстрой", к которой предъявляют претензии полторы тысячи семей, оставшиеся без жилья и денег. На самом деле эта печальная история тянется уже несколько лет, а выйти на митинг людей заставила реальная угроза потерять последний шанс на получение крыши над головой.

"Процедура банкротства была начата исключительно с целью защитить интересы инвесторов"

Напомним, что в начале 2007 года компании "Киеввысотстрой" и "Агростройпереработка", фактически принадлежащие одному человеку, заморозили строительство четырех объектов: по улице Семьи Сосниных и Старонаводницкой в Киеве, двух домов в области - в поселке Чубинское Бориспольского района, а также одного дома в самом Борисполе.

- Директор и учредитель компаний Николай Маринеха заявил, что строительство остановлено из-за нехватки средств. Но тут выяснилось, что он получил достаточно денег для завершения строительства всех объектов, - сообщил на прошедшей в конце 2007 года пресс-конференции заместитель председателя правления АКБ "Киев" Николай Задвернюк. - Банк выделил застройщику около 180 миллионов гривен кредитных средств. Как позже выяснилось, из полученных у банка и инвесторов средств непосредственно на строительные работы и материалы было потрачено около 75 миллионов гривен, а остальные деньги ушли на покупку новых стройплощадок, техники и... акций нескольких заводов.

К счастью, инвесторы вовремя спохватились и обратились в суд. Началась процедура банкротства и дальнейшей санации, то есть оздоровления компаний. Как ранее сообщал "ФАКТАМ" бывший ликвидатор ООО "Киеввысотстрой" Михаил Лященко, ни о каком сходстве с аферой "Элита-Центра" даже речи не может быть, так как у компаний достаточно активов, чтобы привлечь новых инвесторов, достроить все дома и получить при этом прибыль. Ведь на балансе компаний остались земельные участки, где новый владелец сможет развернуть строительство, техника, а также акции нескольких заводов, которые немало стоят. И процедура банкротства была начата исключительно с целью защитить интересы инвесторов, и ничего страшного в ней нет. Наоборот, это приведет к санации компаний. То есть к их оздоровлению путем смены владельца. Казалось бы, ситуация меняется к лучшему. Но не тут-то было.

Так что же должно было случиться, чтобы люди вышли с плакатами на улицу? Недавно стало известно, что процедура банкротства "Киеввысотстроя" идет не только в Киеве, но еще и в Донецке! Во всяком случае, решение о ее начале было принято донецким судом.

"Если в Киеве получилось "кинуть" полторы тысячи семей, то где гарантия, что это не повторится в Донецке, Харькове или Одессе?"

По словам управляющего партнера юридической компании "Алексеев, Боярчуков и партнеры" Сергея Боярчукова, с компанией "Киеввысотстрой" произошел правовой нонсенс. Она зарегистрирована в Киевской области, строила много домов в Киеве, но каким-то невероятным образом ухитрилась переехать в Донецк, где на основании заявления одного частного предпринимателя возбуждено дело о банкротстве данного предприятия.

Причем с процедурным применением 52-й статьи Закона "О возобновлении платежеспособности должника или признании его банкротом". Это сокращенная процедура, которая предусматривает сразу переход к ликвидации с невыполнением всех обязательств перед инвесторами и остальными кредиторами. И это при том, что в Киеве уже идет процесс банкротства и дальнейшей санации предприятия.

Кстати, это не первое такое "чудо" с исчезновением предприятия-должника в одном месте и возникновением в другом. Поскольку империя "Киеввысотстроя" состояла из двух предприятий, то оба находятся в состоянии банкротства. Но совершенно невообразимым образом дело о банкротстве предприятия "Агростройпереработка", находившееся в Киевской области, "переехало" в Харьков. По мнению юриста, эти манипуляции, безусловно, являются незаконными и даже могут подпасть под действие Уголовного кодекса. На 1 апреля в Донецке назначен очередной суд. По словам Сергея Боярчукова, остается только надеяться, что все-таки правосудие есть в нашей стране и 1 апреля судьи признают параллельную процедуру банкротства незаконной и дело будет закрыто.

А тем временем обманутые люди, так и не получившие своих квартир, вынуждены напоминать о себе акциями протеста. Как рассказал "ФАКТАМ" представитель инициативной группы частных инвесторов Игорь Бондарь, под стены Секретариата Президента граждан привели те действия, которые совершаются в судах с целью оставить их без денег, квартир, а многих - и вовсе на улице. Если бывшему владельцу компании в Донецке удастся повторить такой же трюк, как и в Харькове, то процесс банкротства пойдет таким образом, что все активы будут выведены из столицы и компании-инвесторы, готовые уже сейчас достраивать дома, потеряют к ним интерес, а "Киеввысотстрой" развернет свою деятельность в другом городе и вновь начнет брать деньги у доверчивых людей. "А почему нет? - задается вопросом Игорь Бондарь, - если в Киеве получилось "кинуть" полторы тысячи семей, то где гарантия, что это не повторится в Донецке, Харькове или Одессе?"

А как жить тем, кто вложил в дома "Киеввысотстроя" последние деньги? "Я вложил средства в строительство еще в 2004 году, - рассказал Василий, один из сотен обманутых инвесторов. - С того времени моя семья фактически бомжует, так как для покупки квартиры у "Киеввысотстроя" нам пришлось продать старое жилье, гараж, земельный участок и еще залезть в долги! А ведь у нас с женой двое детей! Четыре года мы мыкаемся по родственникам или снимаем квартиры. Но так дальше жить нельзя!"

Полгода назад инвесторы уже добились внимания к себе со стороны Президента. Тогда гарант Конституции дал распоряжения правительству и правоохранителям решить наболевший вопрос. Но его указания были проигнорированы, уверены инвесторы. На этот раз собравшиеся люди получили заверения заместителя главы Секретариата Президента Марины Ставнийчук в том, что Виктор Ющенко взял решение проблемы "Киеввысотстроя" под личный контроль.

"ФАКТЫ" 21 марта 2008

НОВАЯ ВОДКА ЗАЩИЩЕНА ОТ ПОДДЕЛКИ ЛУЧШЕ ДЕНЕЖНЫХ КУПЮР

Этикетка "Бiленькощ" сделана из голографической фольги по индивидуальному заказу, что практически исключает возможность фальсификации. А разливают напиток в бутылку абсолютно оригинальной формы

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Одним из самых популярных национальных напитков считается водка. Она - традиционный атрибут любого застолья, будь то банкет для VIP-персон или обычная народная свадьба. Конечно, в первом случае на столах стоит дорогая, высококачественная, премиальная водка, а во втором - напиток подешевле. Но вот всегда ли дорогой по цене продукт является более качественным? По словам Романа Степановского, бренд-менеджера торговой марки "Бiленька", покупатели "Бiленькощ" могут быть уверены, что ее качество выше, чем цена. То есть за демократичную стоимость вы получаете стабильно качественный защищенный продукт.

Это подтверждает тот факт, что в августе 2007 года в номинации "Качество III тысячелетия" международного рейтинга "Золотая фортуна" новый ликеро-водочный завод в Харьковской области, на котором производится водка

"Бiленька", был признан лучшим в отрасли. И это вполне закономерно: завод оснащен новейшим оборудованием от западных производителей, на нем работают лучшие специалисты страны.

По словам Романа Степановского, прошлый год был знаковым для ТМ "Бiленька". Марка подтвердила свое лидерство в демократичном сегменте водочного рынка. А в связи со стабильно высо-ким спросом в мае 2007 года "Бiленьку" стали разливать в литровые емкости. Уже третий год подряд ТМ "Бiленька" предпочитает каждый шестой житель Украины.

В нынешнем году производитель этой водки продолжает демонстрировать заботу о потребителях. "Бiленька" удивила их новыми способами защиты, которыми ранее могли похвастаться только дорогие водки.

"Бiленька" разливается исключительно в оригинальную фирменную бутылку. Круглая снизу, она с середины плав-но переходит в квадратный штоф. У основания бутылки выгравировано название "Бiленька".

Изменилась этикетка: она стала более привлекательной и, главное, приобрела улучшенную систему защиты. Новая этикетка выполнена на голографической фольге и выглядит как цельная голограмма. Диагональный микротекст "Якiсть вища за цiну" нанесен особой технологией. Благодаря таким надписям можно легко и быстро распознать подлинную "Бiленьку". Надписи на этикетке и знак "Качество III тысячелетия" Международного академического рейтинга "Золотая фортуна" видны не только с лицевой стороны. Они также просматриваются с обратной стороны сквозь бутылку, как через линзу. Прозрачная контрэтикетка сообщает покупателю всю информацию о продукте. По словам Романа Степановского, изготовить такие этикетки можно только на специальном заводском оборудовании.

Кроме того, на новом фирменном колпаке контуры букв в слове "Бiленька" нанесены люминесцентной краской. И если поднести колпак к ультрафиолетовым лучам, окантовка букв светится голубым светом. Теперь проверить подлинность продукта стало просто.

"ФАКТЫ" 21 марта 2008

В ПЛАСТИКОВОЙ БУТЫЛКЕ С ПИВОМ МОЖНО НАЙТИ ОТ 5 ДО 20 ГРИВЕН

Торговая марка "Славутич" начала акцию "Звикай бути в виграшi", призовой фонд которой составляет 5 миллионов гривен

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Вряд ли найдутся среди нас люди, не любящие приятные сюрпризы и выигрыши. Наверное, поэтому многие участвуют во всевозможных акциях, проводимых торговыми и производственными компаниями. Правда, обычно человеку, купившему акционный товар, приходится собирать какие-то этикетки, отрезать уголочки пачек, отправлять их по почте, а потом следить за розыгрышем призов или отсылать SMS-сообщения по высоким тарифам в надежде, что именно ему повезет. Но на самом деле есть и другие акции, в которых покупатель получает приз сразу после приобретения товара. И особенно приятно, что это не безделушка или наклейка, а настоящие деньги.

Многие любители пива помнят, как летом прошлого года, покупая хмельной напиток "Славутич" и открывая бутылку или банку, находили самые настоящие купюры. А со вчерашнего дня мы снова получили такую возможность. По словам генерального директора группы предприятий ВВН в Украине Петра Чернышова, с 20 марта по 20 мая людям фактически раздадут 5 миллионов гривен, что в

2,5 раза больше, чем в прошлом году. Именно в этот период будет проходить акция "Звикай бути в виграшi", в ходе которой человек, купивший пиво "Славутич" в пластиковой бутылке с акционной этикеткой, сможет выиграть 5, 10 или 20 гривен.

Чтобы максимально упростить акцию для участников, "Славутич" использовал технологию, запатентованную американской компанией Riverside Technologies и прекрасно зарекомендовавшую себя в пяти странах мира, в том числе в США и России. Как рассказал бренд-менеджер торговой марки "Славутич" Андрей Романюк, открывая акционную бутылку, покупатель обнаруживает в крышке специальную капсулу. Внутри нее находится плотно свернутая и герметично упакованная в пищевую пленку купюра. Причем попадание напитка внутрь капсулы исключено, так как она герметично приваривается методом ультразвукового сваривания. Специальные капсулы для группы предприятий ВВН изготовила компания Riverside Technologies на своем заводе в США, а приваривание капсул к крышкам происходит в мини-цеху на Киевском ПБК "Славутич" под руководством американских специалистов. Петр Чернышов подчеркнул, что все материалы, которые используются при изготовлении капсулы и ее помещении в упаковку, - пищевые и прошли тщательную санитарно-эпидемиологическую экспертизу, так что они абсолютно безопасны для здоровья потребителей.

Естественно, возникает вопрос: какова вероятность того, что человеку повезет приобрести именно призовую бутылку пива? Как утверждает Андрей Романюк, в среднем каждая двадцатая акционная ПЭТ-упаковка содержит капсулу с денежной купюрой. Кроме того, схема распространения продукции продумана таким образом, чтобы акционное пиво попало в каждый магазин - от огромного супермаркета до сельского ларька, причем во всех регионах страны.

Кстати, определить, какая именно бутылка является призовой, не открыв ее, практически невозможно: технология производства не позволяет заглянуть под крышку снаружи. Более того, даже сотрудники завода, после того как напиток упакован, не знают, под какой именно крышечкой скрываются деньги. Выяснить это может лишь покупатель пива "Славутич", разлитого в пластиковые бутылки с акционной этикеткой.

"ФАКТЫ" 21 марта 2008

Местный партнер нужен для согласований

Виктор Круча

Наиболее привлекательными сегментами рынка для инвестиций традиционно считаются торговая и офисная недвижимость. Но иностранцев, как оказалось, интересуют не только они. В 2006 году в Украину зашла компания Immo Industry Group (IIG) – европейский девелопер индустриальной недвижимости, работающий над реализацией трех крупных проектов индустриальных парков в Киевской области. Как оценивают перспективы местного рынка зарубежные компании, какие надежды на него возлагают и какие требования выдвигают к украинским партнерам – об этом BB рассказал генеральный менеджер IIG Олег Цветков.

Основная специализация вашей компании – индустриальная недвижимость. Чем привлекательна Украина в этом контексте? И как вы оцениваете развитие данного сегмента здесь?

Сейчас мы все наблюдаем вторую волну трудовой миграции. Перемещение трудовых ресурсов в Евросоюзе произошло после присоединения к нему целого ряда стран. Специалисты начали массово переезжать в Центральную и Западную Европу. Сейчас в определенных регионах ощущается дефицит квалифицированных кадров, из-за чего возросли расходы производственных компаний на привлечение персонала в той же Польше или Словакии. В то же время страны СНГ располагают достаточными трудовыми ресурсами, следовательно, Россия и Украина интересны для размещения современных промышленных предприятий ведущих западных компаний. К тому же экономика этих стран стремительно развивается, потребление постоянно растет – это еще один фактор, стимулирующий многие компании открывать свои производства здесь, ближе к конечному потребителю. Ведь любой бизнес всегда идет туда, где есть покупатель его товаров или услуг. Однако в странах СНГ пока недостаточно развита производственная и логистическая инфраструктура, ощущается дефицит промышленных площадей, пригодных для современного высокотехнологичного производства. Это говорит о том, что у украинского рынка девелопмента большой потенциал развития. Особенно если мы говорим о формате работы «built to suit». На сегодняшний день промышленный, индустриальный, логистический рынок девелопмента в Украине представлен в основном спекулятивными застройщиками. Они предлагают некие усредненные проекты, с большими площадями, но без учета специфики того или иного производства или бизнеса. Их цель – построить комплекс и продать в этом виде, они работают по принципу «не нравится, не берите». Однако по мере того, как рынок будет созревать, взрослеть, на нем все больше будет появляться решений «заточенных» под конкретного клиента и выполненных «под ключ». Ведь исходить правильнее из целей и задач клиента, по-крайней мере, это наша точка зрения.

Отличается ли работа по такой схеме в Украине от тех стандартов, по которым вы работаете в других странах?

В каждой стране своя специфика. Тем более, когда речь идет о рынках стран, ранее входивших в Советский Союз. Здесь иной уровень развития инфраструктуры, законодательная база, культура и менталитет людей. К счастью, это не первое наше расширение. Все это мы уже проходили в Словакии, Чехии, Польше. Поэтому последовательная технология выхода на новый рынок отлажена. Основной упор на стадии изучения рынка делается на поиск надежного локального партнера, с которым мы объединяем усилия и добиваемся успеха.
Что же касается конкретно украинской специфики – это, в первую очередь, специфика прохождения разрешительных процедур и определенные сложности с выделением земли. Частично из-за этого в Украине мы у нас пока больше проектов в формате парков. Так как если уже удается получить земельный участок под застройку, то его желательно использовать по максимуму. Если речь идет об отдельно стоящем объекте, мы готовы рассматривать варианты с привлечением земли заказчика.

Существовали ли различия или особенности при выходе компании на отечественный рынок по сравнению с той же Словакией или Россией?

Безусловно. В первую очередь, это законодательные особенности. Например, в России цикл прохождения разрешительной процедуры занимает раза в два-два с половиной больше времени. В других странах не существует такого моратория на продажу земли, как в Украине. С одной стороны, эти ограничения создают ряд дополнительных проблем. Я не могу сказать, хорошо это или плохо, просто по-другому. Земельные ограничения – это один из этапов естественного процесса становления страны. Еще 10–15 лет назад западные компании, входящие на польский рынок, сталкивались с похожими особенностями, но сейчас эти вопросы сняты, и рынок там работает по европейским стандартам. Вскоре ситуация изменится и в Украине.

С другой стороны, для серьезных компаний мораторий не является препятствием при вхождении на рынок. Когда речь идет о многомиллионных инвестициях на длительную перспективу, учитываются все нюансы законодательства, политические, экономические риски, просчитываются различные варианты развития событий в стране, и только после этого принимается окончательное решение.

Вы сказали, что один из важнейших моментов – поиск надежного локального партнера. А может ли иностранная компания успешно реализовывать проекты в нашей стране, не имея такового?

Теоретически и даже практически да. Другое дело, что иностранной компании нужно пройти определенный первоначальный путь становления на внутреннем рынке. Естественно, с надежным партнером этот путь можно проделать легче и быстрее.

Какие требования к украинским партнерам вы выдвигаете?

Нужно четко понимать, что любой девелоперский проект – это не воздушный замок. Он возводится на конкретном участке земли, документально оформлен, имеет инженерные коммуникации, транспортные развязки и так далее. Поэтому все, что касается локализации конкретного проекта, – это та область, где местный партнер может внести свою лепту в общее дело. Конкретные функции локального партнера оговариваются в договоре о совместной деятельности и могут существенно отличаться, например, в Киеве и Львове. В первую очередь, опыт украинского партнера используется при прохождении разрешительной процедуры и в тех вопросах, которые требуют углубленного знания украинского законодательства. Но главная цель партнерства – это конечный результат, то есть успех совместного проекта.

Что касается требований, то партнер должен обладать определенным опытом в данной сфере и иметь представление о европейских стандартах качества в той или иной деятельности. Естественно, он должен хорошо ориентироваться в украинском законодательстве. Безусловно, для нас важна деловая репутация, подтвержденная готовыми проектами в сфере девелопмента, пусть даже не такими масштабными, какими может похвастаться компания IIG.

А на вашу внутреннюю политику договоренности с партнерами влияют?

Не могу ничего сказать про другие иностранные компании, но у нас внутренняя кадровая политика построена таким образом, что в каждом подразделении, на каждом участке работает пара специалистов – бельгиец и украинец. Это позволяет максимально улучшить коммуникацию между сотрудниками по всем функциональным направлениям. Причем это не означает, что бельгийские сотрудники постоянно должны находиться в Украине. Благо, современные средства коммуникации позволяют решать большинство вопросов дистанционно.

Подверстка 1

Immo Industry Group (IIG) – европейский лидер в сфере девелопмента объектов индустриальной недвижимости, специализируется на объектах формата built to suit («под клиента»). Имеет в своей структуре ряд дочерних компаний, в частности, Immo Industry Facility and Property Management (услуги по эксплуатации и обслуживанию объектов недвижимости), Immo Industry Logistics and Process Solutions (услуги консультирования по оптимизации логистических и производственных процессов), Immo Industry Contracting (генподрядчик). На данный момент в портфолио Immo Industry Group – более 50 проектов в таких странах, как Франция, Италия, Бельгия, Словакия, Чехия, Польша, Украина и т. д. В Украине создано совместное предприятие с группой компаний «Аладдин». Ведутся работы по реализации трех крупных проектов индустриальных парков в Киевской области по Житомирской (12,6 га, 80 000 кв. м), Одесской (4,1 га, 15 000 кв. м) и Броварской (9,2 га, 50 000 кв. м) трассам.

Подверстка 2

Олег Цветков – генеральный менеджер компании Immo Industry Group Ukraine. В 1993 году окончил военный инженерно-космический институт им. Можайского (Санкт-Петербург, Россия). В 1997 году защитил диссертацию на соискание степени кандидата технических наук. В 2004 году окончил магистратуру КТЭУ по специальности «Финансы предприятия».
В 2000–2003 гг. – ИТ-директор инвестиционно-девелоперской компании XXI Century Investments. В 2004–2007 гг. – заместитель генерального директора группы компаний «Велика Кишеня». С 2007 года работает в IIG.

УЖЕ К КОНЦУ МАРТА БЕНЗИН А-95 И ДИЗТОПЛИВО ПОДОРОЖАЮТ ДО 5 ГРИВЕН 85 КОПЕЕК ЗА ЛИТР

Правительство намерено договориться с нефтетрейдерами о сдерживании цен на топливо в период посевной кампании

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

За последние две недели горючее на отечественных заправках резко подорожало. В частности, цена самого популярного бензина А-95 подскочила на 15-18 копеек. Сегодня литр этого топлива на столичных АЗС стоит 5 гривен 40 копеек, а средняя цена по стране составляет 5 гривен 32 копейки за литр. Между тем еще в конце февраля бензин А-95 обходился в среднем в 5 гривен 14 копеек. Литр бензина А-76 подорожал с 4 гривен 71 копейки до 4 гривен 80 копеек, а в Киеве - и вовсе до 4 гривен 97 копеек. Да и дизтопливо сейчас не уступает в цене бензину А-95. В среднем по стране оно стоит 5 гривен 34 копейки за литр, хотя дней десять назад обходилось в 5 гривен 12 копеек.

Кстати, о грядущем подорожании горючего "ФАКТЫ" предупреждали, но все же оставалась надежда, что эти прогнозы не сбудутся. Сейчас все эксперты в один голос заявляют: рост розничных цен связан с ситуацией на мировом рынке. Напомним, что на ведущих биржах стоимость барреля (159 литров) нефти уже достигла 108 долларов. Причем нефтепродукты также дорожают во всем мире, в том числе в США. По сообщению информационного управления Министерства энергетики США, средняя стоимость бензина повысилась до 3 долларов 23 центов за галлон (1 галлон равен 3,78 литра).

Что же касается Украины, то, по словам исполнительного директора консалтинговой компании ЮПЕКО Сергея Куюна, цены будут расти и в дальнейшем. К концу марта бензин А-95 и дизтопливо подорожают до 5 гривен 85 копеек за литр. Правда, барьер в 6 гривен за литр преодолен не будет.

Накануне посевной за топливный рынок в очередной раз решило взяться правительство. Как заявила премьер-министр Украины Юлия Тимошенко, Кабинет министров намерен принять меры, сдерживающие рост цен на бензин. В частности, правительство подпишет меморандум с участниками рынка нефти и нефтепродуктов. Напомним, что аналогичные соглашения с нефтетрейдерами периодически заключало и предыдущее правительство. В документе оговаривают выгодные для нефтетрейдеров условия, при которых они обязуются сдерживать розничные цены на горючее. По словам Сергея Куюна, меморандум нынешнего правительства почти не отличается от прошлого соглашения и в основном содержит декларативные заявления вместо конкретных предложений. Возможно, по этой причине предыдущий меморандум не был утвержден профильной экспертно-аналитической группой.

"Факты" 13 марта 2008

СОКРАЩЕНИЕ ПОСТАВОК ГАЗА В УКРАИНУ НЕ СКАЖЕТСЯ НА РЯДОВЫХ ПОТРЕБИТЕЛЯХ

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

Со вчерашнего дня "Газпром" на 35 процентов сократил поставки газа в Украину, поэтому, по словам официального представителя НАК "Нафтогаз Украины" Валентина Землянского, национальная компания будет использовать собственные резервы. Тем более что благодаря потеплению потребление газа в стране постоянно сокращается

Вчера российский монополист ОАО "Газпром" на 35 процентов сократил поставку газа в Украину. По словам официального представителя компании Сергея Куприянова, в понедельник утромна 16 миллионов кубометров в сутки снижены поставки газа через газоизмерительную станцию (ГИС) "Мозырь" и на 24 миллиона кубометров в сутки - через ГИС "Суджа". В течение дня поставки были сокращены еще больше. При этом он подчеркнул, что поставки газа европейским потребителям продолжатся в полном объеме. А по мнению посла Российской Федерации в Украине Виктора Черномырдина, отношения в газовой сфере между Киевом и Москвой усложняются попытками нашего правительства устранить посредников из схемы поставок газа в Украину.

Напомним, накануне премьер-министр Украины Юлия Тимошенко заявила, что с 1 марта посредник "УкрГазЭнерго", реализующий газ на внутреннем рынке страны, будет устранен из схемы его поставок. Ведь на сегодня монопольным поставщиком голубого топлива в Украину является швейцарская компания RosUkrEnergo, 50 процентов акций которой принадлежат "Газпрому", еще 50 процентов - частным лицам, а ее дочернее предприятие "УкрГазЭнерго" реализует газ внутри страны.

Премьер объяснила свое заявление тем, что ранее на самом высоком уровне в Москве была достигнута договоренность о том, что уже в первом квартале 2008 года газ в Украину будет поставляться непосредственно НАК "Нафтогаз Украины". Но эти договоренности не были выполнены, и правительство вынуждали растаможивать поступавший в страну газ для "УкрГазЭнерго" вплоть до начала марта.

Однако, кроме посредников, есть еще один камень преткновения - долги за газ. На днях первый вице-премьер-министр Украины Александр Турчинов заявил о полном погашении долга НАК "Нафтогаз Украины" перед RоsUkr-Energo и "УкрГазЭнерго", продемонстрировав журналистам платежные поручения. Общая сумма задолженности составляла 5 миллиардов 200 миллионов гривен. При этом Александр Турчинов подчеркнул, что часть задолженности в 414 миллионов гривен Украиной не признается и сейчас оспаривается в судах. По его словам, эти средства были "мошенническим путем начислены за газ, потребленный в 2006 году, по цене 2007 года". Правда, "Газпром" с такими оценками не согласен и требует полного погашения задолженности.

Но, похоже, простым гражданам пока бояться нечего. Как сообщил "ФАКТАМ" директор энергетических программ Украинского центра экономических и политических исследований имени А. Разумкова Владимир Сапрыкин, "в связи с возникшим российско-украинским газовым конфликтом не стоит бояться каких-либо ценовых колебаний". Даже несмотря на заявления "Газпрома" об отсутствии договоров о поставке газа на 2008 год, существуют рамочные соглашения, в которых четко зафиксирована цена - 179,5 доллара за тысячу кубометров газа. Поэтому до конца нынешнего года стоимость газа для Украины меняться не будет. То есть внешние факторы не должны влиять на внутренние тарифы на газ для населения и промышленности. Но учитывая предыдущий опыт подобных газовых конфликтов, Владимир Сапрыкин считает, что Украина не сможет сократить внутреннее потребление газа, поэтому все издержки лягут на плечи стран Евросоюза. В свою очередь, официальный представитель еврокомиссара по энергетике Ферран Тарраделлас Эспуни вчера заявил, что российский газ в Европу пока поступает в полном объеме.

В связи с сокращением поставок газа из России Национальная акционерная компания "Нафтогаз Украины" использует собственные резервы для нормального обеспечения топливом украинских потребителей. Кроме того, по словам начальника управления по связям с общественностью НАК "Нафтогаз Украины" Валентина Землянского, "сокращение поставок газа в Украину не сказывается на рядовых потребителях". Кроме того, сейчас потребление газа в стране постоянно сокращается благодаря установившейся теплой погоде.

"Факты" 4 марта 2008

СОРОК ШЕСТЬ СЕМЕЙ, КОТОРЫЕ ВЛОЖИЛИ ДЕНЬГИ В СТРОИТЕЛЬСТВО НОВОГО ДОМА НА ОКРАИНЕ КИЕВА, УЖЕ ПОЛГОДА НЕ МОГУТ СТАТЬ ВЛАДЕЛЬЦАМИ СВОИХ КВАРТИР

Специалисты утверждают, что все чаще застройщики требуют у инвесторов доплаты, нарушая условия договора

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

На рынке жилья немало схем мошенничества. Конечно, худший вариант - это когда люди теряют и деньги, и квартиры. Но тут псевдостроители рискуют своей свободой, хотя бы теоретически. Поэтому они изобретают новые схемы. Например, заставляют граждан, желающих стать собственниками жилья, заплатить в два или три раза больше, чем предусматривалось сначала, даже если вся сумма, указанная в договоре, уже давно покупателем внесена. Ведь юридически инвестор становится владельцем жилья не с момента уплаты денег, а только после получения свидетельства и регистрации его в БТИ. А до этого квартирой распоряжается застройщик. Сейчас в столице разгорелся конфликт между инвесторами и фирмой, не желающей выполнять свои обязательства по передаче людям права собственности на давно оплаченные квадратные метры.

По паевому договору квартира оценивалась в 109 тысяч 750 гривен, а по соглашению переуступки - уже в 258 тысяч 350 гривен

В 2004 году, когда возведение жилого дома по улице Ленина, 46 в селе Софиевская Борщаговка (прилегающем к черте Киева) только начиналось, главными пайщиками строительства стали три человека: учредитель ООО "Био-Ориана" Михаил Яковлев, директора этой фирмы Игорь Майстренко и Тамара Сковородинская.

Юридически именно они должны были внести всю сумму, разделенную на три части. То есть 158 квартир в доме были распределены между ними на основании паевых договоров на каждую квартиру. Стоимость квадратного метра составляла в среднем 2 тысячи 500 гривен. Основные пайщики стали заключать договоры переуступки с инвесторами, желающими приобрести конкретную квартиру. Но в этих документах стоимость квадратного метра уже возрастала до 5-8 тысяч гривен в зависимости от квартиры и этапа строительства, на котором она продавалась. Например, согласно предъявленным "ФАКТАМ" документам, конкретная квартира по паевому договору оценивалась в 109 тысяч 750 гривен, а по соглашению переуступки - уже в 258 тысяч 350 гривен. Заключались договоры непосредственно между покупателем-инвестором и одним из основных пайщиков. Соответственно и деньги передавались пайщику, а уже он должен был вести расчеты с "Био-Орианой".

Осенью 2007 года дом хоть и с существенным опозданием, но все же был сдан в эксплуатацию. Люди стали заселяться в квартиры и оформлять право собственности. Однако учредитель "Био-Орианы" заявил, что Тамара Сковородинская не в полном объеме рассчиталась с фирмой, поэтому покупателям 46 квартир, которые заключали договоры с этой женщиной, отказывают в выдаче актов приема-передачи квартир. Более того, по словам инвесторов, нынешнее руководство "Био-Орианы" в приватных беседах с ними предлагает решить возникшую "проблему" после того, как человек доплатит разницу между суммой, внесенной пару лет назад, и нынешней рыночной стоимостью квартиры.

В частности, один из инвесторов, который не захотел называть свое имя, опасаясь давления, сообщил, что ему было предложено заплатить 200 тысяч долларов в обмен на необходимые бумаги. Правда, при этом представитель "Био-Орианы" заверил: он поспособствует, чтобы госпожа Сковородинская со временем вернула инвестору 76 тысяч долларов, которые были уплачены им ранее. То есть людям фактически предлагают повторно, но уже за гораздо большую сумму купить свои квартиры. Это при том, что каждый инвестор имеет документы, подтверждающие уплату за квартиру сразу всей суммы.

Кроме того, 11 сентября 2007 года, одновременно с вводом дома в эксплуатацию, исполнительный комитет Софийско-Борщаговского сельсовета, ранее выделявший землю под застройку, принял решение о передаче этого дома со всеми пристроенными и встроенными помещениями, предназначенными для бытового обслуживания граждан, в частную собственность заказчику строительства - ООО "Био-Ориана". По словам адвоката Ярослава Лукьяненко, представляющего интересы жильцов дома, это решение уже оспаривается в суде. Но на его основании учредители "Био-Орианы" пытаются оформить право собственности не только на дом, но и на квартиры, не переданные в собственность покупателям.

Пока у людей нет актов приема-передачи квартир, нет и уверенности в том, что жилье все-таки перейдет в их собственность

По словам Ярослава Лукьяненко, сейчас руководство компании "Био-Ориана" мотивирует невыдачу необходимых документов тем, что в Киево-Святошинском отделении милиции возбуждено уголовное дело по подозрению в финансовых злоупотреблениях в ходе ведения хозяйственной деятельности предприятия и реализации квартир. Основываясь на этом, следователь дал распоряжение, запрещающее регистрацию права собственности на квартиры в БТИ. Но не существует никакого запрета на то, чтобы пайщики выдавали инвесторам акты приема-передачи жилья.

Как отметил Ярослав Лукьяненко, люди должны получить на руки все документы, необходимые для оформления права собственности. А оформлением в БТИ они займутся сами. Тем более это будет легко сделать через суд, так как в данном случае письмо следователя не является поводом для отказа в регистрации. Но сейчас, отмечает Ярослав Лукьяненко, пока у людей нет актов, нет и уверенности в том, что квартиры все же перейдут в их собственность.

Кстати, уголовное дело заведено на основании заявления главного учредителя ООО "Био-Ориана" Михаила Яковлева к бывшему руководству предприятия. Фактически это внутренний хозяйственный спор, заложниками которого стали люди, купившие квартиры. Ведь не выполнено главное условие договора переуступки - о передаче недвижимости покупателям после ввода дома в эксплуатацию.

Бывший директор ООО "Био-Ориана" Игорь Майстренко признал, что сейчас документы не выдаются, так как дело находится в суде в связи с хозяйственным спором внутри фирмы. Также он сказал, что покупатели предъявили претензии к учредителю Александру Яковлеву в связи с невыдачей им необходимых документов. Сам же Игорь Майстренко, по его словам, месяц назад уволился из фирмы.

Прокомментировать данный скандал и рассказать о том, как поступать, чтобы не оказаться в подобной ситуации, "ФАКТЫ" попросили известного адвоката Марину Лебедеву:

- В последнее время подобные случаи участились. Все больше граждан обращаются к юристам, жалуясь, что им под разными предлогами не передают документы для оформления права собственности на построенное жилье. И при этом у них нередко вымогают доплату. Люди становятся заложниками роста цен. Ведь за время строительства стоимость квартир резко увеличивается. И у некоторых застройщиков возникает большой соблазн получить дополнительную прибыль за счет инвесторов.

Что касается данного случая, то на основании документов, которыми располагает редакция, могу сделать вывод: единственным обязательством инвесторов было внесение платы за квартиру в полном объеме. Они его выполнили, это подтверждено документально договором переуступки требования. Ведь если бы человек не уплатил пайщику, то руководитель "Био-Орианы" не подписал бы договор. Тем более что инвестор по договору переуступки платил сумму, значительно большую, чем была заложена первоначально. А расчеты между физическим лицом которое переуступило право требования, и юридическим лицом не касаются инвестора. К тому же есть справка, подтверждающая факт, что все расчеты между Тамарой Сковородинской и ООО "Био-Ориана" были произведены. Я, конечно, не исключаю, что на самом деле не все деньги поступили на счет фирмы или поступили не вовремя. Но если предприятие имеет претензии к Сковородинской, пускай отстаивает свои интересы в суде. Этот спор не может касаться людей, которым данный пайщик продал квартиры.

В передаче же дома сельсоветом в собственность "Био-Ориане" нет ничего необычного. Инвесторы владеют только своими квартирами, но ведь еще есть подъезды, лифты, лестницы, подвалы, инженерные коммуникации. Существует практика, когда застройщик или заказчик строительства оформляет все это хозяйство на себя. Кто-то же должен отвечать за пожарную безопасность, исправность водопровода, санитарное состояние дома и так далее. Другое дело, что по решению общего собрания владельцев квартир целостный имущественный комплекс может быть передан на баланс обществу совладельцев многоквартирного дома или возможно заключение договора на обслуживание с жэком. Но для того, чтобы создать такое общество, все люди должны стать полноправными владельцами жилья. А они пока это сделать не могут.

В данной ситуации гражданам нужно отстаивать свои права в суде. Тем более что у них есть все основания надеяться на вынесение судебного решения в свою пользу.

"Факты" 4 марта 2008

Руслана Вдовенко: «Земля — дело тонкое…»

Последние пару лет интересы инвесторов, в первую очередь частных лиц, перемещаются с квартир новостройках на земельные участки. Это и немудрено, в то время как цены на городскую недвижимость стабилизировались, земля продолжает стремительно дорожать. Кроме того, все больше семей предпочитают жить за городом, подальше от городской суеты. Однако, по мнению специалистов, земельный рынок является и одним из самых рискованных. И в этих условиях усиливается роль квалифицированных риэлторов, способных не только помочь клиенту в выборе земельного участка под застройку, но и максимально защитить его интересы. О процессе поиска земельного участка «Риэлтор» попросил рассказать вице-президента ассоциации «Земельный союз Украины» Руслану Вдовенко.

С чего риэлтор должен начинать поиск земельного участка для своего клиента?

— Первый и главный вопрос, ответ на который должен получить риэлтор, а первоначально решить сам покупатель — для каких конкретно целей предназначен земельный участок. Для строительства дачи, куда семья будет выезжать по выходным на пикники, для возведения дома, где люди собираются жить в течение определенного сезона (например, только летом), или планируется капитальная усадьба, так сказать, родовое гнездо.

Если клиенту нужна летняя дача, то в этом случае требования к техническим и геологическим особенностям земли существенно ниже, соответственно, и выбор участков больше. В этом случае участок можно искать подальше от города, не особо заботиться о возможности подведения коммуникаций, например газа, и больше обращать внимание на природу.

Другое дело, если человек решил строить капитальный дом или вовсе создавать усадьбу с гаражом, гостевыми апартаментами, сауной, бассейном и т. д. Тогда нужно тщательно подходить не только к свойствам земли, о чем речь пойдет чуть позже, но и к площади самого участка.

Так уж исторически сложилось, что большинство московских рыночных тенденций с некоторым опозданием проявляются и на украинском, и особенно киевском рынке. В то время как у нас на землю и загородную недвижимость еще не было такого ажиотажного спроса, в Москве уже был в разгаре коттеджный бум. Самый яркий пример — это знаменитое Рублевское шоссе, где сконцентрированы усадьбы московского бомонда и представителей высших эшелонов власти.

В свое время, в самом начале загородного бума, власти Подмосковья провели раздел земли и «нарезали» массу участков по 8–10 соток. Все они были проданы, и началось бурное строительство. Видимо, под влиянием особенностей славянского менталитета, каждый старался выстроить как можно больший и «навороченный» дом. Со временем оказалось, что постоянные жители этого элитного городка вынуждены жить чуть ли не окно в окно друг к другу. Хотя некоторые «рублевцы» проблему слишком плотной застройки решают — они за бешеные деньги выкупают соседние особняки с полной отделкой, хозстроениями и т. д., сносят их и разбивают газон, площадку для отдыха или делают небольшой бассейн. В результате из-за изначально неправильного подхода к выбору участка миллионы долларов улетают на исправление этой ошибки.

Можно ли как-то усреднить, сколько нужно земли для строительства дачи, а сколько для капитального дома?

— Нет, устанавливать какие-то рамки здесь невозможно, так как каждый человек имеет собственное представление о загородном доме, его планировке, площади и свободном пространстве вокруг него. Но задача специалиста в данном случае — конкретизировать видение клиента, сложить целостную картину и на основании этого дать советы, какая площадь участка нужна, и даже в каком направлении его лучше искать.

Но стоит учесть, что для строительства небольшой загородной дачи, вполне хватит 5–6 соток. Хотя если человек не собирается разбивать возле дома просторный сад, строить гараж на несколько машин или устанавливать большой бассейн, то и на шести сотках можно построить прекрасный дом для семьи из 4–5 человек. Тут все зависит от индивидуальных потребностей покупателя земли. Он сам должен определить функциональность планируемого дома. А риэлтор должен об этом иметь исчерпывающую информацию. Только после этого имеет смысл начинать поиск участка.

Кстати, покупатель должен также четко определиться, на какую сумму он рассчитывает, чтобы риэлтор мог подобрать оптимальный для него вариант. Если покупатель ограничен в средствах, то «замахиваться» на гектар земли возле водоема даже не стоит. Тут задача квалифицированного специалиста, отстаивающего интересы клиента, выяснив финансовые возможности клиента, объяснить ему, разложив «по полочкам», на что он может претендовать. Кроме того, обязательно нужно предварительно просчитать расходы на возведение строений, подведение инженерных коммуникаций, чтобы потом не оказаться в ситуации, когда после вложения всех средств в землю человеку просто не за что будет строить дом.

На какие характеристики земли нужно обращать внимание при выборе участка?

— Если говорить о земле под частную жилую застройку, то серьезную опасность могут представлять высоко стоящие грунтовые воды. Возникает риск затопления подвальных помещений. Хотя, конечно, с помощью современных технологий гидроизоляции эту проблему при строительстве дома решить можно, но лучше, чтобы ее вовсе не существовало. Во всяком случае наличие высоко стоящих грунтовых вод должно повлиять на снижение стоимости участка.

А как можно проверить уровень грунтовых вод?

— Если по соседству есть строения, имеющие подвальные помещения, то можно пообщаться с их владельцами и узнать все детали. Хотя стоит учитывать, что полностью объективной картины такой опрос не даст. Дело в том, что грунтовые воды — штука коварная. Здесь их может не быть, а на 20 м в сторону они могут проявиться в изобилии. Поэтому самый надежный способ — это посоветовать покупателю заказать геологическое исследование участка.

Кстати, такое исследование поможет определиться и с проектом будущего дома. Но если участок приобретается для постройки небольшого дачного домика, тогда характеристики грунта особой роли не играют.

Но ведь кроме особенностей земли есть еще масса других факторов, влияющих на выбор.

— Конечно. Еще один фактор при выборе — рельеф местности. Покупая отдаленный участок на горе, человек должен быть готов к тому, что пока не будет проложена нормальная дорога, он в дождливое время вряд ли сможет туда заехать. А в снежную зиму, даже при наличии асфальтированной дороги, не всегда сможет выехать. Ну, разве что купит трактор.

Следующее — коммуникации. Если участок «голый», то в первую очередь нужно выяснить возможность подведения к нему электричества и газа, если данный поселок газифицирован, как далеко находятся трансформатор и газопровод. Но не стоит расслабляться, если даже в непосредственной близости от участка имеется трансформатор и газораспределительный коллектор.

Риэлтор должен посоветовать своему клиенту уточнить в местном отделении газо- и энергопоставляющей организации, хватит ли существующих мощностей для обеспечения запланированного строительства и эксплуатации дома и хозяйства. Вот тут опять же хорошо бы, чтобы человек четко представлял, что он будет строить на покупаемом земельном участке, чтобы специалисты могли хотя бы приблизительно расчитать потребление электроэнергии и газа. А если имеющихся мощностей недостаточно, то у покупателя возникает два варианта решения проблемы: либо сокращать свои аппетиты и вместо особняка строить небольшую дачу, без отопительного котла и тотальной электрификации всех помещений, либо за свой счет тянуть линию электропередач от другой подстанции. Для этого, помимо денег, потребуются специалисты, оформление проекта, десятки согласований. Понятно, что в этих условиях привлекательность участка существенно падает.

Кстати, даже наличие необходимых мощностей на момент предварительного ознакомления с участком не гарантирует, что к моменту начала строительства ситуация не изменится. Ведь другие соседи тоже могут начать строительство или увеличить потребление энергоносителей. А в этой ситуации, как в поговорке: «Кто первый встал, того и тапки».

Далее, очень большое значение имеет окружающая инфраструктура. Клиента скорее всего заинтересует, есть ли в окрестностях продуктовые магазины, больница, школа, детский сад, какая транспортная развязка. И желательно обращать внимание не только на наличие автомобильной дороги. Хорошо бы выяснить, как можно добраться до города без собственной машины.

Также нелишним будет выяснить, что окружает участок: нет ли вблизи животноводческих ферм, промышленных предприятий, свалок, скотомогильников и так далее. В идеале надо было бы поинтересоваться перспективой развития района. Потому что вдруг может оказаться, что по соседству вскоре начнут строить завод железобетонных конструкций или мусороперерабатывающее предприятие. Но на сегодняшний день такие тонкости обычно узнает уже сам покупатель, подавляющее большинство риэлторов до таких нюансов не опускаются.

На слуху немало афер с землей. Может ли риэлтор как-то обезопасить своего клиента от подобных неприятностей?

— К сожалению, случаи мошенничества — не редкость. Например, покупателя привезли, показали свободный ровный участок в удобном месте, недалеко от дороги, трансформатора, газораспределительной станции, в общем, идеальный вариант. И документы вроде в порядке. Ударили по рукам, нотариус еще раз тщательно проверил документы и оформил сделку. Однако покупатель, приехав позднее на «свой» участок, вдруг обнаружил, что там затеял стройку другой человек. Начинают разбираться, сверять документы, и выясняется, что он действительно приобрел земельный надел, и площадь совпадает, только находится он в другом месте, далеко от дороги, в заболоченной местности. И претензии предъявить довольно сложно. Документы-то все оформлены без нарушений.

Наиболее рискованный вариант, когда земля находится на новом массиве, выделенном под застройку и участки просто разграничены колышками. В таком случае чтобы убедиться, что вам показывают именно тот участок, который фигурирует в документах, стоит пригласить специалистов, в частности сотрудника геодезической службы. Такая экспертиза может сохранить весь капитал.

Еще нелишне обратиться в сельсовет, чтобы риэлтору или покупателю показали участок на плане и подтвердили, что он принадлежит именно продавцу. Хотя, к сожалению, бывает так, что, купив землю, человек вдруг выясняет, что по другой схеме часть якобы его земли принадлежит соседу, то есть границы участков наложены друг на друга.

Есть еще одно распространенное заблуждение по поводу «ничейной земли, которая практически ваша». Например, ситуация, продавец или его риэлтор, показывая участок в 20 соток говорит, — «а вот, еще 10 соток, которые прилегают к нашему участку и фактически наши, мы этой землей пользовались десятилетиями, тут все это знают, так что купив 20 соток по такой-то цене, которая чуть выше рыночной, вы фактически получаете 30 соток». Это ложь! И риэлтор покупателя должен это четко представлять, чтобы уберечь клиента от неоправданных затрат. На самом деле он покупает 20 соток, на которые будет распространяться его право собственности. У нас нет бесхозной земли! Эти вожделенные 10 соток находятся либо в государственной, либо в коммунальной собственности, и законный владелец может в любой момент распорядиться этой площадью на свое усмотрение.

Но земля без документов не представляет никакого интереса. Какую документацию должен проверить риэлтор?

— В первую очередь нужно внимательно читать государственный акт на право собственности на землю. Если у участка есть адрес, на пример улица Озерная, 10, значит, он находится в границах населенного пункта, а если адреса нет, то стоит уточнить в сельсовете, с чем это связано. Ведь за границами населенного пункта земля с целевым назначением «под жилую застройку» не выделяется. Не лишним будет и пройтись по соседям, чтобы собрать информацию о том, кто владеет землей, нет ли других претендентов или спорных вопросов. Неплохо бы выяснить, почему хозяин продает свой участок. Может там есть какие-то юридические проблемы. А вообще документальное сопровождение сделок с землей и вопросы, связанные с ее целевым назначением — это отдельная тема для разговора.

На какие еще детали должен обращать внимание риэлтор?

— Нюансов может быть масса, и каждый конкретный случай нужно рассматривать отдельно. Но есть общие пожелания. К сожалению, у нас еще далеко не все риэлторы понимают, что они не только сводят покупателя и продавца, получая за это определенное вознаграждение, а обеспечивают прозрачность, законность и безопасность сделки, стараясь максимально соблюсти интересы клиента. Если брать случай покупки земельного участка, то в первую очередь риэлтор должен сам по максимуму проверить документацию, историю объекта и все нюансы, а не слепо доверять коллеге со стороны продавца.

И еще: правовая и профессиональная грамотность многих риэлторов, пытающихся освоится на рынке земли, мягко говоря, оставляет желать лучшего. А ведь после снижения спроса на квартиры именно земля становится наиболее привлекательным средством вложения денег для инвесторов и требует сопровождения специалиста. Но рынок земли во многом сложнее и рискованнее, чем рынок недвижимости. Значит, и квалификация риэлторов здесь должна быть очень высокой. Поэтому именно на рост собственного профессионализма риэлторы и должны обращать внимание в первую очередь.

Беседовал Сергей Курган

Журнал "Риэлтор" март 2008 года