Местный партнер нужен для согласований

Виктор Круча

Наиболее привлекательными сегментами рынка для инвестиций традиционно считаются торговая и офисная недвижимость. Но иностранцев, как оказалось, интересуют не только они. В 2006 году в Украину зашла компания Immo Industry Group (IIG) – европейский девелопер индустриальной недвижимости, работающий над реализацией трех крупных проектов индустриальных парков в Киевской области. Как оценивают перспективы местного рынка зарубежные компании, какие надежды на него возлагают и какие требования выдвигают к украинским партнерам – об этом BB рассказал генеральный менеджер IIG Олег Цветков.

Основная специализация вашей компании – индустриальная недвижимость. Чем привлекательна Украина в этом контексте? И как вы оцениваете развитие данного сегмента здесь?

Сейчас мы все наблюдаем вторую волну трудовой миграции. Перемещение трудовых ресурсов в Евросоюзе произошло после присоединения к нему целого ряда стран. Специалисты начали массово переезжать в Центральную и Западную Европу. Сейчас в определенных регионах ощущается дефицит квалифицированных кадров, из-за чего возросли расходы производственных компаний на привлечение персонала в той же Польше или Словакии. В то же время страны СНГ располагают достаточными трудовыми ресурсами, следовательно, Россия и Украина интересны для размещения современных промышленных предприятий ведущих западных компаний. К тому же экономика этих стран стремительно развивается, потребление постоянно растет – это еще один фактор, стимулирующий многие компании открывать свои производства здесь, ближе к конечному потребителю. Ведь любой бизнес всегда идет туда, где есть покупатель его товаров или услуг. Однако в странах СНГ пока недостаточно развита производственная и логистическая инфраструктура, ощущается дефицит промышленных площадей, пригодных для современного высокотехнологичного производства. Это говорит о том, что у украинского рынка девелопмента большой потенциал развития. Особенно если мы говорим о формате работы «built to suit». На сегодняшний день промышленный, индустриальный, логистический рынок девелопмента в Украине представлен в основном спекулятивными застройщиками. Они предлагают некие усредненные проекты, с большими площадями, но без учета специфики того или иного производства или бизнеса. Их цель – построить комплекс и продать в этом виде, они работают по принципу «не нравится, не берите». Однако по мере того, как рынок будет созревать, взрослеть, на нем все больше будет появляться решений «заточенных» под конкретного клиента и выполненных «под ключ». Ведь исходить правильнее из целей и задач клиента, по-крайней мере, это наша точка зрения.

Отличается ли работа по такой схеме в Украине от тех стандартов, по которым вы работаете в других странах?

В каждой стране своя специфика. Тем более, когда речь идет о рынках стран, ранее входивших в Советский Союз. Здесь иной уровень развития инфраструктуры, законодательная база, культура и менталитет людей. К счастью, это не первое наше расширение. Все это мы уже проходили в Словакии, Чехии, Польше. Поэтому последовательная технология выхода на новый рынок отлажена. Основной упор на стадии изучения рынка делается на поиск надежного локального партнера, с которым мы объединяем усилия и добиваемся успеха.
Что же касается конкретно украинской специфики – это, в первую очередь, специфика прохождения разрешительных процедур и определенные сложности с выделением земли. Частично из-за этого в Украине мы у нас пока больше проектов в формате парков. Так как если уже удается получить земельный участок под застройку, то его желательно использовать по максимуму. Если речь идет об отдельно стоящем объекте, мы готовы рассматривать варианты с привлечением земли заказчика.

Существовали ли различия или особенности при выходе компании на отечественный рынок по сравнению с той же Словакией или Россией?

Безусловно. В первую очередь, это законодательные особенности. Например, в России цикл прохождения разрешительной процедуры занимает раза в два-два с половиной больше времени. В других странах не существует такого моратория на продажу земли, как в Украине. С одной стороны, эти ограничения создают ряд дополнительных проблем. Я не могу сказать, хорошо это или плохо, просто по-другому. Земельные ограничения – это один из этапов естественного процесса становления страны. Еще 10–15 лет назад западные компании, входящие на польский рынок, сталкивались с похожими особенностями, но сейчас эти вопросы сняты, и рынок там работает по европейским стандартам. Вскоре ситуация изменится и в Украине.

С другой стороны, для серьезных компаний мораторий не является препятствием при вхождении на рынок. Когда речь идет о многомиллионных инвестициях на длительную перспективу, учитываются все нюансы законодательства, политические, экономические риски, просчитываются различные варианты развития событий в стране, и только после этого принимается окончательное решение.

Вы сказали, что один из важнейших моментов – поиск надежного локального партнера. А может ли иностранная компания успешно реализовывать проекты в нашей стране, не имея такового?

Теоретически и даже практически да. Другое дело, что иностранной компании нужно пройти определенный первоначальный путь становления на внутреннем рынке. Естественно, с надежным партнером этот путь можно проделать легче и быстрее.

Какие требования к украинским партнерам вы выдвигаете?

Нужно четко понимать, что любой девелоперский проект – это не воздушный замок. Он возводится на конкретном участке земли, документально оформлен, имеет инженерные коммуникации, транспортные развязки и так далее. Поэтому все, что касается локализации конкретного проекта, – это та область, где местный партнер может внести свою лепту в общее дело. Конкретные функции локального партнера оговариваются в договоре о совместной деятельности и могут существенно отличаться, например, в Киеве и Львове. В первую очередь, опыт украинского партнера используется при прохождении разрешительной процедуры и в тех вопросах, которые требуют углубленного знания украинского законодательства. Но главная цель партнерства – это конечный результат, то есть успех совместного проекта.

Что касается требований, то партнер должен обладать определенным опытом в данной сфере и иметь представление о европейских стандартах качества в той или иной деятельности. Естественно, он должен хорошо ориентироваться в украинском законодательстве. Безусловно, для нас важна деловая репутация, подтвержденная готовыми проектами в сфере девелопмента, пусть даже не такими масштабными, какими может похвастаться компания IIG.

А на вашу внутреннюю политику договоренности с партнерами влияют?

Не могу ничего сказать про другие иностранные компании, но у нас внутренняя кадровая политика построена таким образом, что в каждом подразделении, на каждом участке работает пара специалистов – бельгиец и украинец. Это позволяет максимально улучшить коммуникацию между сотрудниками по всем функциональным направлениям. Причем это не означает, что бельгийские сотрудники постоянно должны находиться в Украине. Благо, современные средства коммуникации позволяют решать большинство вопросов дистанционно.

Подверстка 1

Immo Industry Group (IIG) – европейский лидер в сфере девелопмента объектов индустриальной недвижимости, специализируется на объектах формата built to suit («под клиента»). Имеет в своей структуре ряд дочерних компаний, в частности, Immo Industry Facility and Property Management (услуги по эксплуатации и обслуживанию объектов недвижимости), Immo Industry Logistics and Process Solutions (услуги консультирования по оптимизации логистических и производственных процессов), Immo Industry Contracting (генподрядчик). На данный момент в портфолио Immo Industry Group – более 50 проектов в таких странах, как Франция, Италия, Бельгия, Словакия, Чехия, Польша, Украина и т. д. В Украине создано совместное предприятие с группой компаний «Аладдин». Ведутся работы по реализации трех крупных проектов индустриальных парков в Киевской области по Житомирской (12,6 га, 80 000 кв. м), Одесской (4,1 га, 15 000 кв. м) и Броварской (9,2 га, 50 000 кв. м) трассам.

Подверстка 2

Олег Цветков – генеральный менеджер компании Immo Industry Group Ukraine. В 1993 году окончил военный инженерно-космический институт им. Можайского (Санкт-Петербург, Россия). В 1997 году защитил диссертацию на соискание степени кандидата технических наук. В 2004 году окончил магистратуру КТЭУ по специальности «Финансы предприятия».
В 2000–2003 гг. – ИТ-директор инвестиционно-девелоперской компании XXI Century Investments. В 2004–2007 гг. – заместитель генерального директора группы компаний «Велика Кишеня». С 2007 года работает в IIG.