К КОНЦУ ГОДА ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ГРАЖДАН ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ ДОСТИГНЕТ 28 МИЛЛИАРДОВ 500 МИЛЛИОНОВ ГРИВЕН

По мнению экспертов, это 17 процентов общего объема кредитов, выданных коммерческими банками населению. Правда, официальная статистика гласит, что сумма невозвращенных ссуд гораздо ниже

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Ситуация на рынке недвижимости продолжает накаляться, создавая угрозу возникновения полномасштабного кризиса. Настораживает то, что первые его признаки уже есть и с каждым днем их становится все больше.

Нацбанк заявляет, что ужесточение требований к потенциальным заемщикам должно предотвратить ипотечный кризис

Напомним, что одной из главных причин резкого сокращения количества сделок по купле-продаже квартир и домов стало ограничение банками выдачи долгосрочных ипотечных кредитов и повышение процентных ставок по этим кредитам. На такой шаг финучреждения подтолкнул Национальный банк Украины, ужесточивший требования к банкам. Ранее председатель наблюдательного совета Национального банка Украины Петр Порошенко заявлял, что это вынужденная мера, благодаря которой будет остановлен рост объема ссуд, выдаваемых населению, а также предотвращены ипотечный кризис, невозврат долгов кредиторам и обвал рынка недвижимости. В частности, по словам Петра Порошенко, такая ситуация из-за необдуманной ипотечной политики банков сложилась в США, Казахстане и странах Прибалтики. Там ипотечный кризис возник, когда большое число заемщиков вкладывали деньги в недвижимость в целях спекуляции, однако оказались неспособными возвращать долги. Банки начали выставлять на продажу объекты залога, то есть дома и квартиры, в результате цены на недвижимость резко упали, а банки и кредитные учреждения разорились.

Кстати, следующей страной где может разразиться ипотечный кризис, называют традиционно благополучную и стабильную Великобританию. Согласно данным, опубликованным международным рейтинговым агентством Standard & Poor`s, в Британии возникла угроза глубочайшего кризиса, подобного происшедшему в начале 90-х годов. Тогда у людей забрали за долги более 75 тысяч домов. В результате скорого падения средней стоимости жилья на 17 процентов количество обесцененных домов увеличится с нынешних 70 тысяч до 1 миллиона 700 тысяч. То есть 14 процентов британцев, взявших ипотечный кредит, окажутся не в состоянии его выплачивать. Пока количество "ипотечных" домов, стоимость которых стала меньше заплаченной за них цены, составляет всего 0,6 процента общего числа объектов. Однако в последние месяцы жилье подешевело до рекордно низкой отметки. Аналитики международной консалтинговой компании Capital Economics предсказывают еще больший спад цен на британскую недвижимость - до 35 процентов по сравнению с прошлогодней стоимостью.

Если вернуться к украинским реалиям, то создается впечатление, что Нацбанк своими жесткими мерами добился обратного эффекта. Во всяком случае, по данным Европейского агентства по возвращению долгов, задолженность физических лиц перед кредитными организациями достигла 15 процентов общего объема кредитов, выданных населению коммерческими банками. Более того, по прогнозам агентства, до конца года сумма не возвращенных гражданами займов составит уже более 28 миллиардов 500 миллионов гривен. А это около 17 процентов общего размера выданных населению ссуд. Правда, официальная статистика оперирует другими показателями. В частности, по данным, обнародованным Национальным банком Украины и Украинской национальной ипотечной ассоциацией, задолженность граждан по ипотечным кредитам перед коммерческими банками пока не превышает 2 процента объема одолженных у банков средств. Чья информация более достоверная, сказать трудно. Скорее всего, истина где-то посередине.

"В столице Украины цены на жилье превышают его себестоимость более чем в три раза"

Одними из первых изменение ситуации на рынке недвижимости почувствовали строители. Они сетуют, что из-за политики НБУ и коммерческих банков финансовые поступления в отрасль падают. В то же время представители крупных компаний продолжают заявлять, что цены на квадратные метры в новостройках опускаться не будут. По мнению генерального директора одного из запорожских строительных холдингов Владимира Альшана, стоимость жилья в новостройках будет расти, так как дорожают стройматериалы. По его словам, рентабельность строительных компаний, в частности запорожских, составляет всего 15 процентов, а значит, снижать ее некуда. Дескать, если уменьшить стоимость нового жилья, то застройщики окажутся в убытке.

Однако многие эксперты считают, что строители лукавят. В частности, по мнению специалистов немецкого проекта "Приватизация и управление собственностью", цены на жилье в столице Украины превышают его себестоимость в 3,1 раза. При этом квартиры в регионах в среднем стоят больше номинала в 1,8-2,1 раза. Лидирующее положение по прибыльности строительного бизнеса, кроме Киева, занимают Донецк, Одесса, Алушта, Днепропетровск и Харьков.

Хотя в стране немало городов, где застройщики получают "минимальную" прибыль, продавая квартиры всего на 30-35 процентов дороже себестоимости. В частности, это Миргород, Ивано-Франковск, Каменец-Подольский, Ровно и Чернигов. Правда, специалисты признали, что при расчетах не были учтены расходы застройщиков на подключение к коммуникациям: линиям энерго-, тепло-, газо- и водоснабжения. Высчитать эти затраты крайне сложно из-за того, что в разных регионах они значительно отличаются.

Не учитывалась и такая статья расходов, как взятки местным чиновникам, поскольку получить достоверную информацию об объемах подобных "отчислений" крайне сложно. Но, по данным отечественных экспертов, косвенно подтвержденных самими строителями, на 10-25 процентов дорожает дом по причине выплаты "благотворительных взносов".

"ФАКТЫ" 05 августа 2008