ЖИЗНЬ ПО ДОРОГЕ К МОРЮ

Виктор КРУЧА

Когда говорят "коттеджный городок под Киевом" большинство людей в первую очередь вспоминают о красивых, элитных, но закрытых поселках в Конче-Заспе, или на худой конец о комплексах разбросанных вдоль Житомирской трассы. Но и в других направлениях от столицы в последние годы ведется строительство загородных жилых комплексов для богатых или просто состоятельных киевлян. "Buillding" уже рассматривал преимущества и недостатки коттеджной застройки во многих направлениях. Пришло время обратить свой взор к югу и разобраться, что застройщики предлагают покупателям решившим обосноваться хоть немного поближе к морю, на пути к "Одессе-маме".

В отличии от Обуховского или Житомирского, на Одесском направлении не так уж много коттеджных городков. По данным компании Knight Frank Ltd, доля коттеджных городков расположенных в Одесском направлении составляет всего 13% от общей числа поселков на Киевщине. А те, что могут заинтересовать требовательного покупателя и вовсе можно сосчитать по пальцам одной руки.

По мнению Директора по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимира Степенко, столь малое количество коттеджных городков объясняется тем, что Одесское направление, как со стороны конечных потребителей, так, следовательно и со стороны девелоперов не пользуется особым спросом, в отличии от Житомирского, Обуховского или даже Бориспольского направления. Во многом это связанно с отсутствие границ с крупными реками и водоемами. Ну и вторая, не мене важная причина, это почти полное отсутствие крупных земельных участков пригодных для комплексной коттеджной застройки.

Соглашается с этим мнением и Президент Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Кошиль. По его словам, так сложилось, что в Одесском направлении скупка земель под комплексную коттеджную застройку велась не так активно как в других районах Киевщины. Во многом это связано с дефицитом земельных участков имеющих необходимое целевое назначение. А возможно с трудностями вывода понравившихся девелоперам земель из сельскохозяйственной. Хотя некоторые из проектов действительно оригинальны и перспективны.

Городок на любой вкус

Ближе всего к Киеву, в Одесском направлении располагается коттеджный городок "Город Солнца". Хотя, назвать его чисто коттеджным сложно. Дело в том, что при проектировании поселка была использована довольно оригинальная концепция, - на территории в 83 га строятся не только виллы имеющие собственные просторные земельные участки, но также сблокированные дома, так называемые таунхаузы, и... многоквартирные дома. Но обо всем по порядку.

"Город Солнца" позиционируется застройщиком, компанией "Инфинити", как клубный городок бизнес-класса, расчитаный на людей со средним достатком. Расположен он в непосредственной близости от дороги Киев - Крюковщина - Боярка, в двух километрах от Окружной трассы. Возможен также подъезд с Одесской автомагистрали через село Гатное. С двух сторон к городку примыкает лесопарковая зона. На территории имеется озеро площадью около гектара. Промышленных предприятий в непосредственной близости нет.

Уже в 2006 году девелопер начал реализацию жилплощади в домах запланированных к сдаче в 1 очереди. Это квартиры и таунхаузы.
Последние имеют три типа "Соло", "Лира" и "Дуэт". Причем каждый тип имеет свои подтипы, отличающиеся площадью и внутренней планировкой помещений. Так тип "Соло" представлен тремя проектами, общей площадью 153, 164 и 182 м2. Правда жилая площадь прочти одинаковая - около 64 м2. Жилая площадь в обоих разновидностях проекта "Дуэт" составляет чуть более 83 м2, а общая -- 170 и 174 м2. Тип "Соло" более просторный. Здесь общая площадь составляет 202 м2 а жилая площадь - 96 м2. При сравнительно небольшой площади строений, жилое пространство распределено довольно рационально, и способно удовлетворить потребности семьи из четырех или даже пяти человек. Принципиально планировки отличаются площадью, количеством жилых комнат и санузлов, при сохранении соотношения отдельных помещений, таких как кухня и столовая.

Все таунхаузы имеют два этажа и встроенный гараж на один или два автомобиля. Каждая сблокированная двухэтажная квартира имеет выход на собственный, хоть и не большой земельный участок. Площадь наделов составляет от 2,8 до 4,8 сотки.

Вместе с таунхаузами покупателям сейчас предлагают квартиры в трехэтажных 17 и 22 квартирных жилых домах. В каждом из них три подъезда, на лестничной площадке 2--3 квартиры. Планировкой предусмотрены одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, причем как одноуровневые, так и двухуровневые. Технология строительства "Трио", используемая при возведении многоквартирных домов в "Городе Солнца", предполагает монолитный железобетонный каркас с несущими колоннами и безбалочные перекрытия. Для внешних стен используются польские газобетонные блоки, основными преимуществами которых является хорошая тепло и звуко- изоляция, и экологическая безопасность. Внешняя поверхность домов утепляется плитами толщиной 50 мм. Кровельным материалом выбрана цементно-песчаная черепица.
В цокольном этаже многоквартирных домов располагаются секционные парковочные места и кладовые помещения. На первом этаже будут офисы, каждый с отдельным входом. Кроме этого, в некоторых квартирах предусмотрена система дымоудаления, что дает возможность установки камина.

Но покупатель должен быть готов, к тому, что в "Городе Солнца" жилье сдается без отделки, так что для того чтобы переехать, придется потратить немало времени и денег. Правда каждое жилое помещение укомплектовывается немецким газовым турбокотлом и алюминиевыми радиаторами, что и составляет индивидуальную систему отопления.

Сдача первой очереди жилья запланирована на конец 2007 года. Конкретно будет сдано 18 трехэтажных и 114 таунхаусов всех трех типов. С 1 августа установлена следующая стоимость "квадрата" -- $1690 в квартире и $1830 в таунхаусе. Кроме жилья к этому времени будут готовы и некоторые нежилых помещений под инфраструктуру -- магазины, аптеку и т.д. Всего же процесс застройки городка разбит на четыре этапа. Полностью сдать поселок в эксплуатацию застройщик планирует во втором квартале 2010 года.

Кстати, сейчас начинается реализация земельных участков под индивидуальное строительство коттеджей в элитной части проекта "Город Солнца". Площадь участков планируется в среднем 12 соток. В стоимость земли входят подведенные коммуникации, дороги и сам архитектурный проект. Всего компания "Инфинити" предлагает покупателю на выбор один из десяти проектов домов.

Стоит отметить, что "Город Солнца" предлагает довольно развитую инфраструктуру. В частности запланированы: детский сад с плавательным бассейном; начальный лицей первой степени аккредитации на 240 учеников; медицинский комплекс; спортивный комплекс с плавательным бассейном, ледовой ареной, спортивным залом, фитнесс-центром; гостиничный комплекс с рестораном и пивоварней; торговый центр с супермаркетом, отделением банка, аптекой и другими магазинами; гостевой паркинг; развлекательный центр, в состав которого входят два кинотеатра на 150 мест каждый, ночной клуб, боулинг, сигарная комната, бильярдная, комната игровых автоматов, салон красоты, летнее кафе, детские и спортивная площадки. Естественно, что городок такого масштаба имеет собственную жилищно-коммунальные службу и круглосуточную охрану снабженную современными средствами наблюдения не говоря уже об ограждении территории.

"Город Солнца" и коммуникационно не будет обделен. Все строения будут подключены к системам централизованного водоснабжения, газоснабжения, электрификации и канализации. Владельцы жилья получат прямые городские телефонные номера, спутниковое кабельное телевидение и скоростной Интернет. Правда оборудование жилых помещений системами охранной и пожарной сигнализациями будет осуществляется по дополнительным договорам и за дополнительную плату.

Естественно, что приобретение коттеджа упирается в деньги. И не только в его стоимость, но и в методику расчета. Компания "Инфинити" предлагает несколько вариантов. Можно уплатить единоразово всю сумму. При этом застройщик обещает некоторую скидку, в зависимости от стоимости объекта. Можно платить постепенно. Вот только первую половину суммы придется таки внести сразу. После этого стоимость метра квадратного фиксируется, и оставшуюся сумму можно вносить равными частями в течение пяти месяцев, но не позже, чем за три месяца до сдачи объекта в эксплуатацию. В качестве механизма приобретения недвижимости используются ценные бумаги - беспроцентные облигации. Оформление проводится путем подписания "Договора резервирования", в котором прописываются, объект недвижимости, порядок и срок оплаты, срок введения объекта в эксплуатацию, ответственность за нарушение этих сроков, а также количество и стоимость беспроцентных облигаций. После окончания строительства застройщик регистрирует на себя права собственности, и уведомляет об этом потенциального владельца в течение 10 дней. Далее проводится операция выкупа облигаций и заключения договора купли-продажи недвижимости, а в случае с таунхаузом еще и земли. После государственной регистрации договоров покупатель становится полноправным владельцем недвижимости.

"Элитный" "бизнес"

Пожалуй, "Город солнца" является наиболее ярким коттеджным проектом в Одесском направлении. Хотя, у него и есть конкуренты. Чуть дальше по Одесской трассе, в 12 км от Киева строится городок, который девелоперы относят к классу "элит". "Маеток" имеет меньшую площадь чем "Город Солнца" - 28 га, и является классическим коттеджным городком, в котором нет многоквартирных домов и таунхазов. Возведением 136 современных коттеджей занимается компания "Будивельна украинська спилка". Вокруг участка раскинулись леса и березовая роща. Есть бесспорный плюс для любителей рыбалки и отдыха на воде, -- неподалеку находится озеро Круглик.

Покупателям предлагают участки от 12 до 25 соток, на которых можно возвести дом по одному из 14 архитектурных проектов в террасном стиле, с многоярусной крышей. Общая площадь строений колеблется от 230 до 400 м2. Но нужно быть готовым к тому, что проектами не предусмотрено наличие гаражей. Вместо них к каждому дому примыкают навесы для автомобилей. Дома оборудуются газовым котлом, обеспечиваются киевским телефонным номером, кабельным телевидением и высокоскоростным интернетом, охранной и пожарной сигнализациями с выводом на общий пульт.

Застройщик собирается закончить возведение жилых домов к концу нынешнего года. Тогда же планируется ввести в эксплуатацию автомойку, шиномонтаж, административный корпус, минимаркет и спортивные площадки для волейбола и баскетбола. В следующем году заработают спорткомплекс, бассейн и ресторан. Также в городке будут аптека, бар, бильярд, сауна, SPA-салон, фито-бар, детская игровая комната, пункт приёма химчистки, поля для мини-гольфа и мини-футбола, теннисный корт и детские площадки. По периметру коттеджный городок будет обнесен забором и обеспечен охранной аппаратурой.

Коттеджи сдаются без внутренней отделки. "Квадрат" жилья стоит $1800 а сотка земли $7000. Деньги за дом можно внести сразу, а можно воспользоваться ипотечным кредитом по специально разработанной для данного проекта программе.

По словам Владимира Степенко, "Маеток" - позиционируется девелопером как элит, но скорее это бизнес-класс. Во всяком случае по стоимости. Специалист считает, все будет зависит от инфраструктуры. Если она окажется такой как заявляет застройщик, то, возможно, это будет элит-класс. Хотя на сегодня не существует четкой системы классификации.

К бизнес-классу относится городок "Денди", концепция которого, по мнению специалистов довольно удачно реализована. Но учитывая, что все дома уже проданы, подробно останавливаться на нем не будем. Лишь отметим, что расположен он в 9 км от Киева около села Вита Почтовая. Изначально запроектированный в 1998 году на 80 коттеджей, городок активно развивался и к концу 2003 года уже представлял собой зрелый загородный комплекс. На участках в 15 - 30 соток построены добротные особняки площадью 300--650 м2. Инфраструктура вполне может удовлетворить горожанина перебравшегося на природу.

Туманные перспективы

Есть в Одесском направлении и городки, относящиеся к эконом классу. Самым ярким представителем можно назвать "Озерный хуторок" расположенный возле Василькова и в 23 километрах от Киева. До центра Василькова, где есть рестораны, супермаркет и прочие блага цивилизации всего 1 км. В настоящее время это проселочная дорога, однако застройщик, компания "АПК Сервис", планирует ее заасфальтировать. На юге возле городка протекает река Стугна, с востока территорию городка омывает живописное озеро Стугна-3, а с запада искусственный водоем.

Здесь, как и в "Городе солнца" предлагают различные типы застройки, в частности, 46 сблокированных двухквартирных коттеджей типа таунхауз и 7 домов позиционируемых как VIP, которые строятся на участках выходящих на озеро. Правда общая площадь городка невелика - всего 5 гектар, поэтому и участки под коттеджами маленькие 4-5 соток. Каждый таунхаус является домом двухуровневого типа без подвальной части с полноценным вторым этажом, и гаражами, встроенными в каждую половину коттеджа. Общая площадь каждой половины коттеджа 240 м2. Высота потолка первого этажа 3 м, второго этажа — 2,9 м. Наружные и внутренние стены сделаны из пеноблоков толщиной 30 см. Перекрытия железобетонные, крыша из металочерепицы. Снаружи дом покрыт декоративной штукатуркой "короед". Дома газифицированы, оснащены централизованными водоснабжением и канализацией соединенными с коммуникациями Василькова. Есть возможность подключения к городской телефонной линии, Интернету, локальной сети передачи данных городка, кабельного телевидения.

Инфраструктура особым разнообразием не отличается, но этот недостаток несколько сглаживается непосредственным соседством с районным центром. На территории городка располагается минимаркет а в дальнейшем предполагается размещение кафе, прачечной и часовни. В городке создаются спортивная и детская площадки, футбольное поле и теннисные корты. Также на берегу озера будут оборудованы пляж, пирс и лодочная станция.

Еще один строящийся в данном направлении городок эконом-класса называется "Лазурный берег". Находится он гораздо дальше от столицы, в 55 км от КП, около села Большая Снитынка. Именно удаленность от мегаполиса застройщик преподносит как преимущество, а не как недостаток. Да и площадь поселка гораздо меньше чем у конкурентов, -- всего 2 га. Правда застройка граничит с большим озером, площадью 45 га, где можно купаться и ловить рыбу, кататься на лодке. Всего компанией "Киевжилстрой", в едином архитектурном стиле возводится 16 коттеджей площадью 150 м2. Участки предлагаются от 6 до 8 соток.

Коттеджи сдаются с мансардой, гаражом, имеющим выход в дом, установленными системами отопления, водоснабжения, многоступенчатой очистки воды, а также индивидуальной канализационной системой, кабельным телевидением, телефонной линией и Интернетом. Покупатель получает дом с наружной отделкой и с черновой внутренней отделкой. Инфраструктура отличается минимализмом -- охрана и баня. За продуктами придется ходить в сельмаг.

Стоимость коттеджей колеблется от $800 до $1463 за м2 в зависимости от стадии готовности дома. Землю также придется покупать отдельно. Однако стоимость ее невысока – $3000 за сотку, если участок находится возле озера, и $2000 за сотку на второй и третьей линиях.

Теперь поговорим о деньгах. Точнее о ценах. В Одесском направлении они не такие заоблачные, как в Конче-Заспе, но сумму таки придется выложить не малую. По данным компании SV Development минимальная стоимость коттеджа в городках данного направления в "Лазурном береге", где дом площадью 80 м2 вместе с шестью сотками земли обойдется в $98000. А самый дорогой коттедж в Одесском направлении находится в "Городе солнца". Это дом площадью 500 м2 выполненный по индивидуальному проекту, с учетом всех пожеланий заказчика, стоящий на 24 сотках земли. За такое родовое гнездо придется выложить около $1220000. Если же вывести среднюю цену домовладения, то есть, земля плюс коттедж, то на данном направлении она получится $600-650 тысяч.

Если говорить о цене квадратного метра дома, с учетом стоимости земли, то, по словам Владимира Степенко, ниже всего она в "Озерном хуторке" -- $1100, а выше всего в коттеджах строящихся в "Городе солнца" -- $2440. Средняя стоимость "квадрата" -- $1550--1650. За последний год цены в среднем вырасли не более чем на 30%. Но если анализировать разные коттеджные поселки, то динамика существенно отличается. Например, в "Озерном хуторке" за год цены вырасти на 75%, в "Лазурном берегу на 60%, а в "Маетке" на 10%, и то в основном за счет подорожания земли. А в "Городе Солнца" за пол года жилье подорожало приблизительно на 20%.

Что касается перспектив развития комплексной коттеджной застройки в Одесском направлении, то за исключением "Витберга", городка из 200 коттеджей, находящегося на стадии разработки, никаких реальных проектов не заявлено. Хотя, существует несколько концептов, пока никак не привязанных к реальности.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Анна Закомирная, Директор по развитию Международного агентства по недвижимости NIA Pickard, входящего в группу компаний NIA Global.

В секторе комплексной коттеджной застройки Одесское направление отстает от других районов столичного региона. И одна из причин, это недостаток земельных массивов пригодных для проектирования и возведения комфортных и полноценных коттеджных поселков. Это видно на примере двух из четырех городков, наиболее востребованных покупателями.

Например в "Лазурном береге" площадь слишком маленькая для создания полноценного коттеджного городка. Кроме того, не возможно строительство не спортивного или развлекательного комплекса, а даже магазина. Вряд ли семья, в которой есть дети, приобретет такое жилье, как основное. Люди постоянно будут привязаны к городу. Проект скорее станет комфортабельным дачным поселком.

Похожая ситуация и с "Озерным хуторком". Проблема та же - площадь поселка не достаточно велика для создания полноценной инфраструктуры. Следовательно, жителям городка придется пользоваться инфраструктурой, в частности школами и детскими садами, близлежащих сел или вовсе городской, что создает некоторые неудобства. Особенно если учесть, что сам район не достаточно хорошо развит. Учитывая выше сказанное, а также "не элитное" месторасположение, небольшие приусадебные участки, не совсем понятно позиционирование коттеджей как VIP, при общем "эконом классе" поселка.
Согласно ряду проведенных опросов, многие люди со средним уровнем доходов, часто - молодые семьи с ребенком, действительно готовы променять квартиру в обычной городской многоэтажке на комфортный домик с гаражом и небольшим садом в загородном поселке в экологически чистом месте. При этом, как правило, такие люди не готовы кардинально менять свой образ жизни. Такие покупатели, переезжая за город, не хотят превращаться из городских жителей в сельских. Например, вероятнее всего, молодые родители захотят, что бы их дети посещали современную школу. Качественные ожидания от такого жилья, а соответственно и требования, растут день ото дня, вместе с пониманием все еще новой для нашего общества концепции "загородной жизни".

К сожалению, в нашей стране пригороды, как правило, совершенно не развиты. Это касается абсолютно всех аспектов - дорог, транспорта, коммуникаций, а также социальной, образовательной и культурной жизни. Поэтому успешными могут быть проекты в развитых районах, либо поселки достаточно большого размера для создания автономной развитой инфраструктуры, с четким позиционированием, ориентированные на определенный класс потребителей.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ (2)

Яков Маркус, Председатель Экспертного совета Украинского общества оценщиков и Всеукраинской лиги оценщиков земли, кандидат технических наук

Особенность стоимости земли в том, что она функциональна, то есть зависит от того, что на участке будет строится. Земля вдоль Одесской трассы сейчас пользуется все большей популярностью. Во многом это обусловлено именно транспортной артерией. И речь идет не только о удобстве добираться в Киев, но и в противоположном направлении. Ведь после реконструкции Одесская трасса позволяет за 4 часа добраться до берега Черного моря. Конечно при наличии собственного авто. А для людей живущих в коттеджах вдоль этой трассы задача еще больше облегчается. Не говоря уже о том, что семья живущая в загородном коттедже как правило имеет автомобиль, а иногда и не один.

Но при проектировании коттеджного городка, особенно вдоль такой скоростной трассы как Одесская, нужно учитывать, что он не должен находится прямо над магистралью, но и не желательно его располагаться очень далеко от нее. И в первом и во втором случае эти факторы негативно влияют на спрос и как следствие на цену будущих коттеджей.

Ну и конечно, площадь участка должна быть такой, чтобы можно было помимо самих жилых домов создать широкие проезды и хотя бы минимально необходимую инфраструктуру, как-то магазины, спортивные и детские площадки и так далее. Для этого площадь застройки должна быть хотя бы гектар пятнадцать, а не 3 - 4.
Ну и третий основополагающий фактор, это целевое назначение данного участка. Чем привлекательнее предлагаемый проект застройки, чем больше он учитывает интересы потенциальных инвесторов и покупателей, тем выше конечная цена.
Девственная природа и прекрасный сельский ландшафт это прекрасно. Но увлекаться отдаленностью от Киева тоже нельзя. Максимальное расстояние для строительства коттеджных городков это 50-60 километров. Оптимальное же расстояние до 30 километров от Киева. Конечно, чем дальше, тем земля дешевле. Но, купив крупный массив на большом расстоянии от столицы, девелопер рискует не реализовать свой проект. Даже если он создаст прекрасные условия для жизни. Показательно, что квадратный метр жилья в городке расположенном в 10 -- 15 километров от КП стоит $1400-1600 а за Васильковом $700--800.