К КОНЦУ ГОДА ОДНОКОМНАТНАЯ КВАРТИРА В СТОЛИЦЕ БУДЕТ СТОИТЬ 50 ТЫСЯЧ ДОЛЛАРОВ?

Эксперты утверждают, что из-за инфляции, укрепления гривни и почти полного прекращения ипотечного кредитования страну ждет обвал цен на жилье

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Чем выше в стране инфляция и цены на жилье, тем чаще специалисты прогнозируют, что не за горами если не обвал, то уж точно снижение стоимости недвижимости. Тем не менее цены пока держатся. Правда, опрошенные "ФАКТАМИ" риэлторы признают, что разница между заявленными ценами на квартиры и реальными суммами, за которые их реализуют, постепенно увеличивается. То есть продавцы сначала устанавливают явно завышенную стоимость своей недвижимости, а потом, видя, что реальных покупателей с каждым месяцем становится меньше, решаются на все большие скидки, лишь бы не упустить покупателя.

В мае количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20 процентов

Если говорить о новостройках, то, по данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании "Киев Житло-Инвест", в июне стоимость квартир на первичном рынке Киева оставалась стабильной. По итогам прошлого месяца средняя цена жилья бизнес-класса снизилась на 0,2 процента и достигла 14 тысяч 906 гривен за квадратный метр. В частности, квадратный метр однокомнатной квартиры бизнес-класса подешевел на 279 гривен, до 14 тысяч 772 гривен. "Квадрат" двухкомнатной, наоборот, подорожал на 51 гривню, до 14 тысяч 745 гривен, а трехкомнатной - на 213 гривен, до 14 тысяч 944 гривен. Стоимость же квадратного метра четырехкомнатной снизилась на 232 гривни, до 15 тысяч 612 гривен.

Цена на жилье премиум-класса также уменьшилась, правда, всего на 0,1 процента. В то же время наиболее востребованные квартиры в новостройках эконом-класса существенно подорожали. Средняя стоимость квадратного метра таких квартир (по сравнению с майской) увеличилась на 7,4 процента и составила 10 тысяч 859 гривен. При этом больше всего подорожали "единички". Цена квадратного метра в однокомнатной квартире выросла на 1 тысячу 530 гривен, до 11 тысяч 949 гривен. В двухкомнатной подорожала на 394 гривни, до 10 тысяч 545 гривен, в трехкомнатной - на 649 гривен, до 10 тысяч 614 гривен, а в четырехкомнатной - на 597 гривен, до 9 тысяч 972 гривен.

Несмотря на видимую стабильность, многие специалисты бьют тревогу. По мнению руководителя информационно-аналитического отдела агентства недвижимости "Планета Оболонь" Владимира Коломейко, в июне сделок купли-продажи жилья было заключено на 3 процента больше, чем в мае. Но это вовсе не говорит об оживлении замершего рынка недвижимости. В данном случае сказалось то, что в мае из-за ревальвации гривни многие сделки откладывались и часть их была заключена уже в следующем месяце. В то же время количество заявок на покупку квартир снизилось в прошлом месяце почти на 20 процентов, а количество предложений возросло на 8 процентов. По мнению эксперта, это говорит о стагнации рынка.

Негативно влияет на рынок и постоянно растущая инфляция. Ведь падение покупательной способности людей, расходующих все больше денег на продукты и предметы первой необходимости, нередко означает отказ от приобретения жилья, невозможность выплачивать кредит, арендовать квартиру на прежних условиях. В результате количество проблемных ссуд растет, банки вынуждены повышать ставки и решать вопросы, связанные с реализацией залоговых квартир. Пока подобных квартир на рынке немного, однако, по словам Владимира Коломейко, при обострении нынешнего кризиса их количество возрастет, предложение увеличится, а спрос упадет.

Инфляционные процессы значительно усложняют и деятельность застройщиков. Дорожают стройматериалы, рабочая сила, кредиты. Расходы растут, а спрос на квартиры снижается. В результате уменьшаются объемы строительства. По данным Государственного комитета статистики Украины, с января по май 2008 года объемы строительства в стране снизились на 1,1 процента по сравнению с показателем за аналогичный период 2007 года. Это очень тревожный сигнал. Для сравнения: за первые пять месяцев прошлого года был зафиксирован рост строительства на 13,4 процента. Сейчас наибольшее падение в этой отрасли наблюдается в Закарпатской и Запорожской областях - более 20 процентов.

Большинство мелких строительных фирм находится на грани разорения

Беспокойство высказывают и другие специалисты. В частности, эксперты консалтинговой компании SV Development утверждают, что искусственное обесценивание доллара и укрепление гривни может привести к полному краху рынка недвижимости. Валютная политика Нацбанка уже спровоцировала колоссальный отток покупателей с рынка квартир всех городов Украины. Учитывая высокий уровень инфляции, тотальная и необоснованная, по мнению экспертов, политика укрепления украинской валюты вызвала полную остановку продажи и нового, и старого жилья.

Как отмечают специалисты компании, большинство мелких строительных фирм находится на грани разорения, а ряд возводимых объектов законсервирован на неопределенный период. В то же время банки перестали выдавать не только строительные кредиты, но и ипотечные.

Если ранее состоятельные застройщики не испытывали никаких проблем с деньгами, то сейчас у них иногда уже нет возможности завершить начатое строительство. В результате покупатели не получают обещанные им квартиры в срок. При этом новые клиенты не спешат вкладывать свои обесценившиеся сбережения в новостройки, опасаясь того, что дома не будут введены в эксплуатацию и они потеряют свои капиталы. По мнению экспертов, ситуацию обостряет и тот факт, что иностранные инвесторы не спешат вкладывать деньги в отечественную недвижимость из-за политической нестабильности, отсутствия работоспособного парламента, а также высоких экономических и рыночных рисков работы в Украине.

В нынешних условиях самый актуальный вопрос, интересующий как владельцев выставляемых на продажу квартир, так и потенциальных покупателей жилья: что будет с ценами через месяц, полгода или год? На это счет существует немало прогнозов и разных точек зрения специалистов, причем не только украинских, но и зарубежных. Например, в последнем номере влиятельного британского журнала Real Estate содержится целый раздел, посвященный рынку недвижимости Украины, России и Казахстана. В частности, специалисты считают, что Украина вскоре может повторить путь Казахстана, где за последние полгода произошел настоящий обвал цен на недвижимость и многие квартиры потеряли в цене от 30 до 50 и более процентов.

Согласно информации издания, реальная средняя стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке Украины - 50 тысяч долларов. А стоимость одного квадратного метра в новостройках эконом-класса составляет 1 тысячу 230 долларов. И Украина придет к этим цифрам уже к концу нынешнего года. То есть до января цены якобы упадут в среднем на 20-30 процентов. Но это еще не все, аналитики Real Estate утверждают, что в 2009 году стоимость квадратного метра снизится наполовину по сравнению с нынешними показателями. Причем это коснется как первичного, так и вторичного рынка жилья.

Хрущевки могут подешеветь на 30-50 процентов

Отечественные специалисты тоже склонятся к мнению, что недвижимость вскоре начнет дешеветь. В частности, по словам советника главы правления "Укргазбанка" Александра Охрименко, нестабильность на украинском финансовом рынке уже повлияла на ситуацию с покупкой и продажей жилья: уменьшилось количество сделок и цены на вторичном рынке снизились минимум на 5 процентов. Правда, новостройки пока если и дешевеют, то незначительно.

По мнению банкира, вскоре стоимость некоторых категорий жилья может упасть весьма существенно. Прежде всего это коснется квартир в старых домах. В частности, хрущевки могут подешеветь на 30-50 процентов. Именно поэтому, финансируя сделки по хрущевкам, банки сейчас требуют первоначальный взнос в размере не менее 50 процентов стоимости квартиры. Александр Охрименко считает: банки исходят из того, что даже если цена на жилье упадет в два раза, то все риски покупатель возьмет на себя. А в том, что в течение полугода цена на недвижимость будет снижаться, банкир уверен.

Падение стоимости жилой недвижимости прогнозирует и директор Международного института приватизации, собственности и инвестиций Александр Рябченко. Он считает, что обвал цен на рынке недвижимости Киева уже начался. По его наблюдениям, реальные, а не декларируемые цены на квартиры за последние несколько месяцев снизились на 7-9 процентов.

Что касается прогноза на вторую половину 2008 года, то Александр Рябченко считает: в хрущевках и панельных домах квартиры с потолками ниже 2,8 метра подешевеют на 15-20 процентов, а в "сталинках" - на 20-25 процентов. Цены на жилье эконом-класса в новых домах упадут на 20-25 процентов, а стоимость квартир премиум-класса снизится на 15-20 процентов.

Справедливости ради стоит признать, что далеко не все специалисты настроены так скептически. Например, по мнению директора столичного агентства недвижимости С. I. Т. Эдуарда Бразаса, квартиры будут каждый месяц уверенно прибавлять в цене 1-3 процента и за 2008 год подорожают не менее чем на 10 процентов, а то и вовсе на треть. Если верить этому прогнозу, то однокомнатную квартиру, которая сегодня в столице стоит в среднем 100 тысяч долларов, через год будут продавать за 120 тысяч долларов, а через три года - за 160 тысяч.

"ФАКТЫ" 08 июля 2008