Конец эпохи?

Виктор Круча

О намерении реконструировать кварталы с «хрущевками» власть заявляла уже не раз. Как обстоят дела сейчас и главное, что получат в итоге киевляне – как покупатели нового жилья, так и те, кто живет в «хрущевках» сейчас?

«Уже существует перечень кварталов, которые необходимо реконструировать в первую очередь, так как жилой фонд в них морально и физически устарел, – отмечает Заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «Т.М.М.» Алексей Говорун. – Это ул. Щербакова, «хрущевки» по ул. Маршала Гречко, в районе Интернациональной площади и ул. Туполева, на Сырце и Виноградаре, Печерске и в Дарнице и т. д.». В целом же, по словам Министра по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины Юрия Кучеренко, в Украине планируется реконструкция 5,6 млн кв. м жилья. Среди городов, в которых собираются сносить «хрущевки, – Киев, Луцк, Черновцы, Винница, Хмельницкий, Харьков, Чернигов, Сумы, Николаев, Полтава, Донецк, Днепропетровск.

Директор департамента по экономике и финансам Строительной палаты Украины Вадим Настоящий сообщил Building, что коммунальное предприятие «Житлоінвестбуд-УКБ» уже начало реконструкцию первого микрорайона в границах улиц Попудренко, Минина, Красноткацкой и Красногвардейской. Этот район имеет существенное преимущество – большая его часть застроена послевоенными двух-трех этажными домами, имеющими такие же, как и «хрущевки», придомовые территории. А это означает, что при одинаковой освобождающейся территории количество претендентов на новое жилье значительно меньше.

Как отселять будут?

Но в последнее время возникает масса вопросов, связанных с отселением жителей сносимых домов, главный из которых – что они получат взамен, – новое комфортабельное жилье или ворох проблем?

Начнем с того, что положения закона «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» касаются только жилых домов не выше пяти этажей, срок эксплуатации которых истек или износконструкций которых составляет 60 и более процентов. В категорию попадают практически все «хрущевки» и многие «сталинки». Причем строительная компания, взявшаяся за проект, не может снести какой-то один дом на самом удобном месте и построить там высотку, а окружающие строения оставить в «первозданном» виде. Реконструировать позволяется только целые районы или кварталы, поэтому застройщику придется разрабатывать более масштабные проекты.

Кроме того, по словам В. Настоящего, переселять жильцов «хрущевок» можно только в границах того же района или квартала, то есть отселить вас из центра города на окраины не удастся. Запрещено и предоставление временного жилья, так называемого маневренного фонда. Ведь, как гласит народная мудрость, нет ничего более постоянного, чем временное. Первым делом застройщик обязан возвести стартовый дом на территории данного микрорайона, переселить туда жильцов окрестных домов и только после этого начинать подготовку старых строений к сносу.

Учтите, понятие «тот же район» – довольно расплывчатое. А. Говорун утверждает, что до сих пор неясно, кто будет определять, попадает ли новая жилплощадь в тот же район? А если от новой квартиры идти к метро на 10 минут дольше, чем от старой, – это тот же район? В связи с этим, возможно, некоторые жильцы будут претендовать еще и на денежные компенсации, о чем чуть ниже.

Но первое и самое главное условие – люди должны быть согласны сменить хоть и устаревшую, но обжитую квартиру, на новую, неухоженную, пусть и большую по площади. Вот здесь и возникает масса спорных вопросов.

А. Говорун рассказал, что изначально проект закона «О комплексной реконструкции кварталов и микрорайонов устаревшего жилищного фонда» предлагал следующий механизм реализации: добровольное отселение с предоставлением жилплощади в этом же районе, с повышающим коэффициентом 1:1,5, и принудительное выселение несогласных жильцов, если 70% жителей согласились на переезд. Но механизм принудительного отселения, который действует, например, в России, парламентарии отклонили. Сейчас, чтобы начать реконструкцию, нужно получить документальное согласие абсолютно всех собственников квартир во всех домах реконструируемого квартала.

Всего один несогласный может застопорить масштабный проект и лишить десятки тысяч людей возможности улучшить свои жилищные условия. Более того, даже теоретическая возможность получить предварительное согласие 100% владельцев недвижимости в районе застройки еще не гарантирует успех компании. Даже построив стартовый дом и начав реальное переселение, застройщик рискует быть втянутым в длительную и изматывающую процедуру его завершения, если хотя бы один из жильцов по тем или иным причинам будет затягивать процесс, требуя особых условий и не соглашаясь на условия застройщика. «Наша компания реализовывала подобные проекты. Уверен, что без действенного правового механизма проект комплексной реконструкции ветхого жилья работать не будет», – отметил А. Говорун.

Справедливая площадь

Что же касается соотношения площадей старой и новой квартир, то и здесь ситуация очень неоднозначная. В отличие от предыдущих законопроектов, предлагавших установить жесткую пропорцию – за каждый квадратный метр в «хрущевке» давать людям не менее полутора метров в новостройке, окончательный вариант закона не содержит таких конкретных указаний. В частности, документ гласит, что новые квартиры должны иметь аналогичное старым количество комнат, да и площадь не может быть меньше прежней, независимо от числа прописанных. Правда, площадь нового жилья может быть бесплатно увеличена на 50% по согласованию владельцев недвижимости и застройщиков, но это необязательная норма.

Если среди жильцов сносимого дома есть семьи, стоявшие на квартирном учете на момент вступления в силу этого закона, то они могут рассчитывать на расширение. Инвестор обязан предоставить им жилье в пределах нормативов – 21 квадратный метр на человека плюс 10,5 «квадрата» на семью.

Ввиду того, что площади квартир в новостройках существенно отличаются от старых стандартов, закон четко определяет, чтоесли площадь предоставляемой квартиры, равноценной по количеству комнат, превышает ту, что была в старом доме, застройщик должен предоставить дополнительную площадь бесплатно. Правда, если семья желает получить, например, вместо двухкомнатной трехкомнатную квартиру, то за «лишние» метры людям придется платить уже по рыночной цене.

Как эти нормы будут применяться на практике, можно представить пока только на примере уже частично одобренного столичным Градсоветом проекта реконструкции квартала на Нивках, по ул. Щербакова. Этот проект предусматривает, что 1-комнатные квартиры будут иметь площадь 34–36 кв. м, а «трешки» – порядка 76 кв. м.

Может случиться и так, что человек захочет меньшую квартиру. Например, зачем одинокому пенсионеру трехкомнатные хоромы, особенно при нынешних тарифах на жилищно-коммунальные услуги? Так вот, если гражданин желает получить в новом доме квартиру меньшей площади, чем у него была в старом, застройщик обязан выплатить ему денежную компенсацию в размере рыночной стоимости тех квадратных метров, на которые уменьшается площадь жилья. Между прочим, владельцы ветхого жилья могут потребовать за него и полную денежную компенсацию без получения новой квартиры. Сумма возмещения устанавливается на основании экспертной оценки. Если же человек недоволен размером компенсации, он имеет право... обратиться в суд.

И голые стены?..

А вот за евроремонт, в который владельцы «хрущевки» вложили пару десятков тысяч долларов, компенсацию, скорее всего, никто не даст, так как этот нюанс законом не оговаривается. Поэтому у сделавших из двушки модную «студио» с джакузи, подвесными потолками, эксклюзивным дизайном, встроенной мебелью и бытовой техникой, будет крайне мало стимулов для переезда в голую, пусть и новую, коробку.

А если человек готов на переезд? Квартира у него будет просторнее старой, но... обои хочется помоднее, сантехнику импортную, ба. Настоящего, такие «мелкие» нюансы законодатели не учли. Более того, даже не определено, в каком состоянии застройщик должен передать квартиру отселенцам. То есть не исключен вариант, когда людям дадут коробку с голыми стенами – «под чистовую отделку», как это практикуется практически во всех новостройках эконом-класса.

Допустим, с жителями района договорились, стартовый дом построен. Возникает новый вопрос –. кто и за чей счет будет перевозить сотни семей с огромным количеством нажитого добра? Транспорт и грузчиков должен предоставить застройщик. Если же кто-то перевез мебель и вещи самостоятельно, то застройщик обязан компенсировать расходы, правда, только в том случае, если они подтверждены документально. Кстати, если в старой квартире был телефон, то инвестор обязан в месячный срок после переселения телефонизировать новое жилье, причем за свой счет.

Добровольно-принудительно?

Подведем некоторые итоги. Что же может сдвинуть с мертвой точки процесс сноса «хрущевок»? Как заявил заместитель министра регионального развития и строительства Украины Анатолий Беркута, пока законом не будет предусмотрено принудительное отселение жителей домов, подлежащих сносу, программа реконструкции зданий первого периода индустриальной застройки не сдвинется с места. Ведь одна семья, не желающая по каким-либо причинам переезжать в новостройку, может заблокировать реконструкцию всего дома или даже квартала. Кроме того, обязательно найдутся и те, кто дождется, пока его соседи согласятся переехать в стартовый дом, а потом озвучит стоимость своего согласия – например, миллион долларов. По мнению замминистра, если не ликвидировать норму закона, которая определяет, что отселение жильцов дома может происходить только при согласии всех жильцов, общественность начнет на этом спекулировать.

В качестве примера механизма отселения жителей «хрущевок» можно привести опыт наших северных соседей. Так, власти Москвы заняли менее популистскую , но более жесткую по отношению к людям позицию. В частности, статья 1 закона г. Москвы «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» гласит: «Основанием для освобождения жилых помещений является решение Правительства Москвы». Точка. Что же касается мнения общественности, то вторая часть этой же статьи гласит, что решение об отселении принимает общее собрание коллективов собственников, которые управляют своими домами, – ЖСК, товариществ совладельцев и других объединений. То есть вопрос решается простым большинством и ни о каком индивидуальном согласии каждого владельца квартиры речь не идет. Плохо это или хорошо – вопрос спорный. Для властей и застройщиков, безусловно, это хорошо. Для жильцов – зависит от желания или нежелания менять квартиру. Но стоит также отметить, что московское законодательство в данном вопросе достаточно хорошо проработано. Кроме упомянутого документа, там приняты законы «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», «О порядке определения безвозмездных субсидий» и целый ряд других нормативных актов, где рассмотрены всевозможные нюансы, связанные с защитой прав жильцов «хрущевок» и материальными компенсациями.

У нас же все упирается в отсутствие соответствующих законов. Хотя эту проблему пытаются решать. Как заявил Ю. Кучеренко, новые правила компенсации жилья пропишут в законопроекте, который Кабинет министров в самое ближайшее время направит в Парламент. Правда, чиновник неохотно раскрывает детали документа и сообщает только, что максимальный коэффициент компенсации составит 1:1,5, а минимальный – 1:1.

«Больше делать нецелесообразно. Ведь мы хотим не только решить проблемы жителей «хрущевок», но и сделать проект привлекательным для инвесторов.

Чтобы им было выгодно сносить старые дома и возводить в этих кварталах новое жилье», – отметил Ю. Кучеренко. Правда министр признал, что скорее всего минимальный коэффициент будет применяться на окраинах городов, а максимальный в центральных районах. Вот тут и возникают сомнения, захотят ли люди менять старую клетушку на новую той же площади, получив в придачу массу хлопот и расходов, связанных с обустройством на новом месте, а также разруху и грязь около дома как минимум на несколько лет.

Неясно, как быть инвестору-застройщику. Создавать проект домов с крохотными квартирками, которые не отвечают современным стандартам? Даже если ему такой проект утвердят, как он окупит свои расходы на строительство? Ведь продать такое «социальное» жилье, да еще по рыночным ценам будет очень проблематично. А интерес инвестора именно в том, чтобы часть квартир в новом доме выставить на рынок.

Вопросов больше, чем ответов. Остается дождаться, пока новый закон будет вынесен на рассмотрение парламентариев. Пока же, по словам В. Настоящего, проект этого документа остается тайной за семью печатями.

Кварталы к реконструкции

№п/п	КВАРТАЛЫ	РАЙОН
1.	Ул. Маршала Гречко (от дома №2 до №26А) – ул. Стеценка - Интернациональная площадь. Общая площадь нового строительства (жилье и общественные объекты) – 708 000 кв. м.	Шевченковский
2.	Ул. Попудренко – ул. Минина – ул. Красноткацкая – ул. Красногвардейская	Днепровский
3.	ул. Щусева – ул. Вавиловых – ул. Подвойского – ул. М. Берлинского	Шевченковский
4.	Бул. Витрука – ул. Депутатская – пр-т Академика Вернадского – пер. Кременецкий	Святошинский
5.	Ул. Щербакова – ул. Салютная – ул. Саратовская – ул. Стеценко	Шевченковский
6.	Ул. Щербакова – ул. Салютная – ул. Туполева – ул. Стеценко. В результате реконструкции общая площадь застройки (новой и реконструированной) составит 282 000 кв. м; общая площадь квартир в новом строительстве – 116 500 кв. м; общая площадь квартир в домах, которые остаются, – 50 000 кв. м; планируется реконструкция детсадов и школ.	Шевченковский
7.	ул. Российская – ул. Волго-Донская – пер. Волго-Донский – ул. Руднева. Предлагается построить 57 000 кв. м жилой площади, объекты социального назначения и подземный паркинг. Ориентировочная стоимость строительства – 329,5 млн грн.	Дарницкий
8.	Парная и непарная стороны ул. Днепроводской. Планируется построить свыше 130 000 кв. м жилья, подземный паркинг и объекты социального назначения. Стоимость реконструкции, по предварительным оценкам, – 518,41 млн грн.	Оболонский
9.	Ул. И. Кудри – бул. Лихачева – бул. Л. Украинки - бул. Дружбы Народов. Новое строительство – 221 000 кв. м (1423 квартиры), детский сад, паркинги на 1414 мест.	Печерский
10.	Ул. Перова – Алишера Навои – ул. Воскресенская	Деснянский

Источник: Building по данным КГГА и ГУ Архитектуры и дизайна городской среды г. Киева