Застройщики готовы уменьшать цены, первоначальные взносы и продавать квартиры в рассрочку, лишь бы привлечь покупателей
В последние четыре-пять лет большинство крупных городов Украины напоминали стройплощадки. Возводились новые торговые и офисные центры, но главное - строились жилые комплексы. Однако всего за несколько месяцев ситуация резко изменилась. Проезжая сегодня по Киеву, мы все реже видим работающие подъемные краны и строителей, суетящихся в многоэтажных "коробках". Стройки замораживаются одна за другой, частные инвесторы требуют свое жилье, а компании сетуют на отсутствие денег из-за прекращения кредитования. Круг замыкается. В этих условиях государство, спохватившись, пытается спасти строителей от банкротства, возобновить возведение домов и сохранить рабочие места. Вот только не поздно ли?
Квартиры на вторичном рынке за семь дней подешевели на 4 процента
Как заявил председатель совета директоров Украинской строительной организации Лев Парцхаладзе, к концу 2008 года в стране будет приостановлено до 70 процентов проектов в сфере строительства. Самым тяжелым для отрасли станет следующий год. Хотя во второй половине 2009-го банки могут возобновить финансирование экономики в целом и строительного бизнеса в частности. А уже в 2010 году, по мнению Льва Парцхаладзе, начнется возрождение экономики после кризиса.
Как долго он продлится, еще не ясно, а пока огромное количество людей остается без работы. По данным Центра социологических исследований "София", более 25 тысяч украинских строителей уже потеряли место работы. Еще свыше 15 тысяч находятся на грани увольнения, так как стройки замораживаются на неопределенный период. Причем наша страна не исключение. Например, в соседней Болгарии, которая тоже переживает кризис, из 200 тысяч граждан, занятых в строительной отрасли, без работы остались 42 тысячи.
Тем временем начала меняться ценовая ситуация на рынке. На прошлой неделе произошло первое действительно существенное снижение цен на квартиры в новостройках. Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке столицы за семь дней упала почти на 13 процентов, или на 309 долларов, достигнув 2 тысяч 80 долларов. Наибольшее снижение цен наблюдалось на стройках, расположенных в центральных районах. При этом самым дешевым оставался Деснянский район со средним показателем 1 тысяча 629 долларов за квадратный метр, а самым дорогим - Печерский, где средняя цена составила 3 тысячи 544 доллара за квадратный метр. Интересно, что квартиры на вторичном рынке за ту же неделю подешевели чуть более чем на 4 процента (смотрите таблицу).
Более того, компании уже готовы идти не только на снижение стоимости квартир, но и на более лояльные условия расчетов. При этом строители все чаще берут на себя функции банкиров. Например, один из крупных столичных застройщиков предлагает своим потенциальным клиентам купить квартиру в рассрочку на 5, 10 или 20 лет. Правда, люди должны понимать, что это риск, поскольку квартиры продают в недостроенных домах, последний из которых должен быть сдан в эксплуатацию только через два года. Зато минимальный первый взнос - всего 20 процентов стоимости квартиры. Причем чем больше первоначальный взнос, тем выгоднее условия рассрочки. В частности, при минимальном (в зависимости от сроков погашения) предполагаются такие процентные ставки: 5 лет - 12 процентов, 10 лет - 13 процентов и 20 лет - 14 процентов годовых в долларах.
Кстати, готовность застройщиков снижать до минимума первоначальный взнос говорит о том, что они уже могут идти на любые уступки, лишь бы привлечь инвестора. И это подтверждается реальными примерами. Еще в начале осени купить жилье в новом столичном жилом комплексе "Изумрудный" можно было только при условии 100-процентной оплаты. Сейчас же в отделе продаж данного объекта предлагают принять от покупателя 50-процентный первый взнос и даже зафиксировать текущую стоимость квартиры на шесть месяцев.
Следует отметить, что в нынешних условиях интерес к уже готовым объектам недвижимости начали проявлять зарубежные инвесторы. По словам управляющего партнера столичной компании DEOL Partners Руслана Олексенко, больше всего европейцы интересуются торговой недвижимостью. При этом существенно уменьшилось количество инвесторов, вкладывающих средства в украинскую недвижимость в целях дальнейшей спекуляции. "Однако самыми ключевыми сдерживающими факторами для иностранных инвесторов являются политическая нестабильность в Украине и высокий уровень коррумпированности власти", - сказал Руслан Олексенко.
Часть кредита МВФ может пойти на финансирование завершения строительства жилья
Сегодня ведется много разговоров о том, как выходить из кризиса, а вот конкретные меры пока не принимаются. Хотя не исключено, что в ближайшее время государство предпримет первые шаги для защиты людей, вложивших свои сбережения или ипотечные кредиты в замороженные ныне новостройки. Как заявил министр регионального развития и строительства Украины Василий Куйбида, разработан проект закона "О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства". Этот документ предлагает ряд мер для возобновления строительства жилья. В частности, планируется уже в нынешнем году начать финансировать за счет ипотечного кредитования недостроенные здания со степенью готовности 70 процентов и более, а в 2009 году - недострои, готовые на 50 процентов и больше. Средства на финансирование завершения строительства домов со степенью готовности менее 50 процентов будут выделяться только после полного завершения финансирования объектов, которые возведены на 70 процентов.
По словам министра, законопроект предусматривает, что преодоление кризиса в строительной отрасли будет проводиться на основе государственной программы строительства жилья при правительственной поддержке. При этом все средства, определенные государственными жилищными программами, утвержденными Кабмином, направят в первую очередь на завершение замороженных недостроев.
Недавно произошла встреча представителей правительства, парламента и строительного бизнеса. Там руководители компаний предлагали свои меры для выхода из кризиса. Например, для покупателей первого жилья в новостройке эконом-класса строители стараются добиться возобновления ипотечных программ с ограниченной процентной ставкой, до 14 процентов годовых. Также они хотят достигнуть снижения себестоимости строительства путем введения государственного регулирования цен на стройматериалы.
Строители настаивали на том, чтобы банки не изымали квартиры у неплатежеспособных заемщиков. А от государства они хотели возобновления кредитования строительства и отсрочки выплат по ранее взятым кредитам. При этом строительные компании предложили государству выкупить у них объекты, степень готовности которых составляет более 50 процентов.
Стоит отметить, что подобный опыт есть не только у стран дальнего зарубежья, но и у соседней России. Мэрия Москвы решила приобретать проблемные стройки под социальное жилье, и по состоянию на 15 октября было выкуплено более 500 тысяч квадратных метров площадей в недостроенных домах. У нас пока дальше разговоров дело не идет, так как антикризисные меры на строительном рынке должны утверждаться законом, а парламенту, похоже, совсем не до этого.
Что касается кредитования строителей, то, по словам председателя правления Ощадбанка Анатолия Гулея, уже через два-три месяца банки могут самостоятельно, без принуждения со стороны государства и без привлечения рефинансирования Нацбанка, начать давать ссуды строителям. Правда, только на завершение объектов, готовых на 75 процентов. "Кроме того, для полного решения проблемы недостроев Строительная палата Украины должна оперативно составить реестр незавершенного строительства, в котором было бы четко указано, на сколько процентов возведен каждый объект, - считает банкир. - После этого нужно запретить банкам дофинансирование тех строек, где этот показатель ниже 75 процентов. Такие дома должны быть заморожены до лучших времен".
Главный же вопрос, на который пока не могут однозначно ответить чиновники: откуда брать деньги на финансирование государственной программы по выкупу и окончанию строительства жилья? По мнению председателя наблюдательного совета Ассоциации "Всеукраинский союз производителей стройматериалов и изделий" Ивана Салия, 10 процентов от полученного недавно кредита Международного валютного фонда нужно направить на финансирование завершения именно замороженного жилья. Чтобы люди, ранее вложившие свои средства в новостройки, не остались обманутыми, без денег и квартир. А еще 10 процентов займа МВФ Иван Салий предлагает направить на финансирование крупномасштабных строительных проектов, в частности, автомобильных и железнодорожных мостов, развязок, столичного метро, аэропортов и так далее. При этом, по мнению специалистов ассоциации, необходимо установить законодательно, что земельные участки под строительство доступного социального жилья и домов эконом-класса должны выделяться бесплатно на протяжении ближайших пяти лет.
ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ КИЕВСКОГО ЖИЛЬЯ С 21 ПО 27 НОЯБРЯ (ДОЛЛАРОВ ЗА КВАДРАТНЫЙ МЕТР)
| Район | Первичный рынок | Вторичный рынок | ||
| Изменение цены с 21 по 27 ноября | Цена 1 квадратного метра жилья на 28 ноября | Изменение цены с 21 по 27 ноября | Цена 1 квадратного метра жилья на 28 ноября | |
| Печерский | - 458 (11,44%) | 3544 | - 214 (3,94%) | 5215 |
| Шевченковский | -425 (14,62%) | 2481 | - 201 (4,49%) | 4274 |
| Оболонский | - 297 (9%) | 3004 | - 160 (4,26%) | 3600 |
| Голосеевский | - 328 (13,47%) | 2107 | - 127 (3,6%) | 3405 |
| Подольский | - 308 (13,88%) | 1911 | - 114 (3,34%) | 3297 |
| Соломенский | - 380 (14,77%) | 2193 | - 126 (3,94%) | 3074 |
| Святошинский | - 279(12,21%) | 2006 | - 132 (4,38%) | 2879 |
| Днепровский | - 271 (12,42%) | 1911 | - 135 (4,5%) | 2865 |
| Дарницкий | - 292 (13,19%) | 1921 | - 164 (5,91%) | 2613 |
| Деснянский | - 192 (10,54%) | 1629 | - 99 (3,64%) | 2621 |
По данным компании Компания "SV Development". Все цены указанны по результатам реальных сделок, а не общего предложения на рынке продажи квартир Киева.
"ФАКТЫ" 2 декабря 2008
Сообщения
Комментариев нет:
Отправить комментарий