ВПЕРВЫЕ ЗА ПОСЛЕДНИЕ 10 ЛЕТ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ РАСТУТ ДАЖЕ ЛЕТОМ

Вслед за столицей жилье дорожает и в других крупных городах Украины

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

Традиционно считается, что летом люди больше думают об отдыхе, из-за чего на рынке недвижимости наступает затишье. Но в нынешнем году это правило было нарушено -- несмотря на продолжающееся подорожание жилья, желающих приобрести квартиру не уменьшается, а на некоторые категории недвижимости спрос сегодня просто ажиотажный.

Некоторые квартиры в центре столицы стоят сотни тысяч долларов, а трехэтажный пентхауз в одном из новых небоскребов оценивается в миллион долларов

О ситуации на рынке недвижимости и причинах подорожания квартир "ФАКТЫ" попросили рассказать члена правления Ассоциации риэлторов Украины, директора агентства недвижимости Юрия Базелинского.

-- В последнее время представители крупных строительных фирм утверждают, что цены на новое жилье продолжат расти. С чем это связано, и как данный процесс отразится на вторичном рынке жилья?

-- Цены на недвижимость изменяются циклично. За всю историю независимой Украины уже было несколько существенных колебаний стоимости жилья. Так, в начале и середине 90-х годов в связи с массовой приватизацией и накоплением определенными слоями населения первичного капитала, который вкладывался в недвижимость, цены на нее постоянно росли. Пик пришелся на конец 1997 года. Постепенно предложение превысило спрос, и уже в 1998 году начался обратный процесс: по всей Украине цены на жилье стали стремительно падать. А из-за августовского финансового кризиса в России, косвенно коснувшегося и нашей страны, произошел обвал цен на рынке недвижимости, достигнув высшей точки в конце 1999-го -- начале 2000 года. По сравнению с 1997 годом цены в среднем снизились на 30--40 процентов. Ситуация начала меняться только в конце 2000 года. После периода относительной стабильности цены вновь поползли вверх, и этот процесс продолжается до сих пор. Причем, еще год назад большинство экспертов склонялось к мнению, что в начале 2003 года цены на недвижимость стабилизируются, однако этого не произошло.

Одной из основных причин нынешней ситуации является повышение строителями цен на новое жилье. Они объясняют это подорожанием стройматериалов и увеличением накладных расходов. Подорожание квартир на первичном рынке, естественно, тут же отражается на стоимости старого жилья. Кроме того, сейчас представители крупных строительных компаний заявляют, что к концу года их квартиры подорожают еще на 10--20 процентов, мотивируя это скорым введением налога на добавленную стоимость, который будут взимать со строителей. Правда, при этом они умалчивают, что данный закон не только не принят Верховной Радой, но пока является только проектом. Но данные прогнозы вызывают беспокойство у продавцов и покупателей квартир, из-за чего цены продолжают расти.

-- Сейчас люди больше интересуются квартирами в новых или старых домах?

-- В каждом варианте есть свои плюсы и минусы. Конечно, в новых домах квартиры более просторные, светлые, современные, с удобными санузлами и системами коммуникаций, но... Зачастую новые дома на протяжении нескольких лет находятся в окружении стройплощадок. Зеленых насаждений во дворе, а иногда и самого двора нет. Не улучшают настроение также постоянный шум за стенами и грязь в подъездах, так как жильцы первым делом стараются сделать ремонт. Кстати, нередки случаи, когда шикарный соседский евроремонт оборачивается не только шумом, но и осыпанием штукатурки, обвалом кафеля или трещинами в стенах и потолке.

В то же время в более старых районах дома окружены зелеными насаждениями, там есть детские площадки, детсады, школы, магазины, налажено движение транспорта. Минусами большинства квартир в домах советской постройки является их малая площадь и непродуманная, неудобная планировка. Хотя есть исключения. Например, так называемые "сталинки" -- дома, построенные в 30-х-- 50-х годах. Они отличаются высокими потолками, толстыми, прочными стенами и перекрытиями, довольно большим метражом, а главное, расположением преимущественно в центральных районах городов. Правда, такого жилья было построено не очень много, квартиры в "сталинках" уже давно раскуплены и на продажу выставляются нечасто, поэтому цена на них стабильно высокая.

Что касается спроса на новое и старое жилье, то он сейчас одинаково высок. Обычно к моменту сдачи нового дома, а нередко еще и в процессе строительства все квартиры уже выкуплены, за исключением разве что самых больших и дорогих квартир. Но и они не застаиваются, несмотря на очень высокие цены. Некоторые квартиры в центре столицы стоят сотни тысяч долларов, а трехэтажный пентхаус в одном из новых небоскребов оценивается в миллион долларов.

Похожая ситуация и на вторичном рынке -- на каждую квартиру, продающуюся по реальной цене, претендует несколько покупателей. Но все же большей популярностью пользуется жилье в домах, построенных в 70-х--80-х годах. Ведь многие понимают, что "хрущевки", построенные 40--50 лет назад по принципу "главное -- быстрее и больше", давно выработали свой ресурс, и какой бы ремонт ни был сделан в квартире, сам дом уже не всегда прочный, трубы давно прогнили, а капитальный ремонт в них вряд ли когда-либо будут делать.

Менее чем за три года "гостинки" подорожали в три раза

-- Квартиры какого типа наиболее популярны?

-- Традиционно наибольшим спросом пользуются небольшие одно-двухкомнатные квартиры в спальных районах. Правда, и цены на них повышаются быстрее, чем на более дорогое жилье. Так, если в начале 2000 года однокомнатная "гостинка" стоила в среднем 5 тысяч долларов, в конце прошлого года -- 10 тысяч, то сегодня дешевле, чем за 14 тысяч, такую квартиру купить почти невозможно. То есть менее чем за три года такие квартиры подорожали в три раза, а цены на двухкомнатные квартиры повысились в 2--2,5 раза.

Связано это с тем, что все больше семей, у которых скопились какие-то сбережения, стараются расселиться, продав трех-четырехкомнатную квартиру и купив несколько одно-двухкомнатных. Кроме того, не секрет, что сейчас строительные компании предпочитают возводить элитные дома, приносящее больше прибыли, а маленьких квартир строится не так уж много. Да и вообще новые жилые дома строятся пока только в столице и нескольких крупных промышленных городах, и если брать в целом по Украине, то именно купля-продажа старых квартир составляет львиную долю рынка.

Также существенно повышают спрос на жилье люди, переезжающие из провинции в столицу. Сейчас многие региональные предприятия хотят иметь свое представительство в Киеве, поэтому приобретают помещения для офисов и квартиры для сотрудников. Да и в преддверии нового учебного года родители все чаще покупают небольшие однокомнатные или даже двухкомнатные квартирки своим детям, получающим образование в столице или в других крупных городах, либо нашедшим престижную работу.

Существует еще одна категория людей, все более активно покупающих сейчас квартиры. Это семьи, не имеющие всей суммы, необходимой для приобретения жилья, но со стабильным доходом. Они приобретают недвижимость за счет банковского кредита, выданного под залог этой же квартиры.

Нынешняя ситуация на рынке недвижимости связана также с колебанием курса американской и европейской валюты. Люди, скопившие солидные суммы в долларах либо евро, вкладывают их в недвижимость, так как во всем мире считается, что это самое надежное капиталовложение. Да и на гривневые сбережения все чаще покупают жилье, опасаясь снижения курса национальной валюты.

-- Квартиры дорожают только в Киеве или по всей стране?

-- Конечно, такого стремительного роста цен, как в столице, в других регионах нет, но и там жилье дорожает. В первую очередь это происходит в крупных областных центрах, таких как Донецк, Днепропетровск, Запорожье, Одесса, в меньшей степени -- в Харькове, Виннице, Львове. Недвижимость постоянно дорожает также на Южном берегу Крыма. Тем временем в областях, где экономика в упадке, цены на квартиры уже много лет не меняются и остаются очень низкими. В частности, жилье почти не дорожает в Луганской и Сумской областях.

-- Как вы считаете, цены на квартиры еще будут расти или они уже достигли пика?

-- Нынешняя ситуация на рынке довольно необычная. Еще год назад я бы с уверенностью сказал, что рост цен в 2003 году остановится. Тогда казалось, что дальше их взвинчивать уже некуда. Но оказалось, что это еще не предел. Такого летнего спроса на квартиры, как сейчас, не было еще никогда. Ведь раньше в отпускной сезон рынок недвижимости почти замирал.

Поэтому давать какой-либо долгосрочный прогноз сложно. Но, по мнению большинства риэлторов, объективных причин для дальнейшего роста цен нет -- уже сейчас они неоправданно завышены и вскоре должны стабилизироваться. И тому есть косвенные подтверждения. Давно замечено, что существенные изменения на московском рынке недвижимости с некоторым опозданием повторяются и на киевском. Так вот, в Москве последние полгода рост цен на квартиры почти остановился. Хочется верить, что народная примета окажется верной, и в Украине квартиры перестанут дорожать.

Годы		1999-начало 2000			Конец 2002			2003
Тип \ К-во комнат		1	2	3	1	2	3	1	2	3
Гостинки		4.5-5	-	-	10-11	-	-	14-15	-	-
"Хрущевки"*	панель	6-7	8-9	11-12	12-13	16-18	20-22	15-17	20-22	24-26
	кирпич	7-8	9-10	12-14	13-15	17-20	21-24	16-19	21-25	25-30
9-этажные панельные**		7-9	10-12	13-16	14-16	18-22	22-26	17-22	23-27	27-33
12-16-этажные панельные и кирпичные***		10-11	13-14	17-21	16-20	20-25	25-35	20-25	25-32	35-45
"Сталинки"**** кирпичные		15-20	20-25	30-50	25-30	30-40	40-100	25-35	35-45	45-100
Новостройки, индивидуальный проект, монолитно-каркасные		12-15	18-23	24-30	17-25	25-40	35-100	20-30	28-40	40-100

*"Хрущевки": комнаты смежные, с/у совмещенный, площадь 1-комнатной - 30 кв. метров общая, 15 кв. метров жилая, кухня -- 6 кв. метров; площадь 2-комнатной - 45 кв. метров общая, 30 жилая, кухня -- 6кв. метров; площадь 3-комнатной 55 кв. метров общая, 42 жилая, кухня -- 6 кв. метров; ресурс (без капитального ремонта) панельного дома -- 30--40 лет, кирпичного -- 50 лет.

**9-этажные панельные: комнаты раздельные и смежно-раздельные,санузел раздельный, площадь такая же, как у "хрущевок", или на 2--3 кв. метра больше, "чешский" проект; ресурс -- 40--45 лет.

***12 и 16-этажные: комнаты раздельные, санузел раздельный, большие лоджии, площадь холла -- 6--10 кв. метров, кухни -- 8--9 кв. метров; ресурс -- 50--70 лет.

****"Сталинки": довоенной постройки: 3-4-этажные, комбинированные (деревянные) перекрытия, потолки -- 3,6--4,5 метра, находятся в основном в центре, бывшие и настоящие "коммуналки", требуют капитального ремонта квартиры и всего дома; послевоенной постройки (50-х начала 60-х годов): железобетонные перекрытия, 5--7-этажные (иногда с лифтом) потолки -- 3--3,6 метра, комнаты раздельные, просторные, большая кухня, санузел раздельный, легко перепланируются, ресурс -- до 100 лет и более

"Facty i kommentarii ". 20-Август-2003. Экономика.