В прошлом номере «Риэлтора» (рубрика «Персона», стр. 26–31) рассматривался вопрос поиска и выбора риэлтором земельного участка под жилую застройку. Предположим, что специалист, учтя все пожелания клиента, смог подобрать подходящую землю. Теперь надо провести сделку купли-продажи. Причем так, чтобы потом у покупателя не возникло никаких проблем с правом собственности на землю. Казалось бы, что может быть проще? Но на самом деле операции с землей в нашей стране не только специфичны, но подчас и рискованны.
Как рассказал «Риэлтору» начальник юридического отдела компании «ВЕГА консалтинг» Виктор Кобылянский, продавать сегодня можно всю землю, кроме той, которая прямо запрещена к продаже и подпадает под ныне действующий мораторий. Это, прежде всего земли товарного сельскохозяйственного назначения и личного крестьянского хозяйства. Также есть специфические виды земли, которые продать законным путем сегодня практически невозможно. Например, земли природно-заповедного фонда или принадлежащие Министерству обороны.
Потому очень важно проверить целевое назначение земли. По мнению Виктора Кобылянского, для этого есть два пути. Первый — это внимательно изучить правоустанавливающий документ. Если земля находится в частной собственности, то ее целевое назначение указывается непосредственно в государственном акте на право собственности на землю. Если земля находится в государственной или коммунальной собственности, то целевое назначение указано либо в договоре аренды, либо в госакте о постоянном пользовании.
Второй путь — это проверка данных из земельного кадастра. Ведь вся информация о земельном участке фиксируется, и получить ее можно через местные органы земельных ресурсов или подразделения Центра земельного кадастра. Чтобы обезопасить себя еще на стадии подготовки к сделке, риэлтор покупателя может потребовать от продавца получить справку об установленных ограничениях (обременениях) на данный земельный участок. Право на получение такой информации имеет собственник или землепользователь. В этой справке, в частности, фиксируется и целевое назначение земли.
Кроме того, как рассказал вице-президент ассоциации «Земельный союз Украины» Руслан Вдовенко, один из лучших способов проверить, может ли данный участок отчуждаться — это показать пакет документов нотариусу, который проверит бумаги и даст свое заключение, можно покупать эту землю или нет. Также специалист советует покупать участок в границах населенного пункта. Это по крайней мере залог того, что клиенту не «подсунут» сомнительную землю с запрещенным к продаже целевым назначением. Кстати, специалист даже по кадастровому номеру может определить, находится ли участок в границах населенного пункта.
Теперь рассмотрим, что нужно для оформления купли-продажи и какие потребуются документы. Виктор Кобылянский напомнил, что общее требование ко всем сделкам с недвижимостью, в том числе и с землей — обязательное нотариальное удостоверение договора о переходе права собственности.
Требования к договорам купли-продажи земли приведены в статье 132 Земельного кодекса (ЗК) Украины. В первую очередь для оформления договора понадобится государственный акт на право собственности на землю, надлежащим образом оформленный и зарегистрированный. Если в сделке участвуют только физические лица, то должны быть предоставлены их паспорта и идентификационные коды. Если продавец состоит в браке, то нужно нотариально удостоверенное согласие супруги или супруга на отчуждение участка и свидетельство о заключении брака. Если фигурирует юридическое лицо, то его представителю нужно будет подтвердить свои полномочия доверенностью или (для директора) уставом предприятия. Также необходима справка об отсутствии ограничений и обременений на земельный участок, которую берет сам нотариус непосредственно в момент заключения сделки.
Кстати, еще одну немаловажную деталь отметил Виктор Кобылянский. На бланке госакта есть место для двух подписей и печатей — председателя сельсовета или госадминистрации и начальника местного управления земельных ресурсов. На практике госакт зачастую имеет только одну подпись и печать — начальника местного управления земельных ресурсов. Этот факт часто вызывает настороженность и недоверие покупателей и их риэлторов. На самом деле это нормальная ситуация. Дело в том, что когда земельный участок приобретается по гражданско-правовому договору, подпись и печать сельсовета, горсовета или райгосадминистрации не нужна.
Так что же прописывается в документе о переходе права собственности? Та же статья 132 ЗК гласит, что в договоре купли-продажи земли должен быть указан вид сделки. То есть четко написано, какой это договор — купли-продажи, мены или дарения. В документе обязательно указывается договорная цена участка. Теоретически она может быть любой — самой мизерной или огромной. Но нотариус обязательно потребует предоставить справку об экспертной оценке земельного участка. Цель этой формальности — борьба с попытками уклонения от налогообложения. То есть если цена сделки, указанная в договоре, будет ниже экспертной, то налоги и госпошлина будут начисляться, исходя из экспертной оценки. Проводить экспертную оценку земли имеют право организации, имеющие соответствующую лицензию Государственного комитета по земельным ресурсам Украины. Но покупатель и его риэлтор должны учесть, что по закону срок действия экспертной оценки составляет один год. Однако на практике многие нотариусы для оформления сделки требуют более «свежую» справку — выданную не ранее трех месяцев назад.
Естественно, что в договоре должен быть четко определен не только предмет сделки, но и месторасположение земельного участка, его площадь, целевое назначение, состав угодий, правовой режим и обязательства сторон. По словам Руслана Вдовенко, бывают случаи, когда покупатель не может выплатить всю сумму сразу. Тогда в договоре прописывается график погашения долга. На участок накладывается запрет на отчуждение, и до момента полного расчета нотариус не удостоверит сделку купли-продажи, и, соответственно, получить госакт и стать полноправным собственником земли покупатель не сможет.
На договоре купли-продажи обязательно должны быть три подписи. Первые две — продавца и покупателя либо их доверенных лиц. Третья подпись принадлежит нотариусу. Причем, по словам Виктора Кобылянского, удостоверять договоры купли-продажи земли могут только нотариусы! Бывали случаи, когда нечистые на руку дельцы пытались обойти нотариальное удостоверение, ссылаясь на Закон «О нотариате», предусматривающий, что некоторые нотариальные действия могут совершать и другие должностные лица, например должностное лицо сельсовета (в случае отсутствия в селе нотариуса). Так вот, юрист подчеркнул, что в перечень этих действий не входит удостоверение договоров купли-продажи земли.
Ну и, конечно, самым важным моментом купли-продажи любой недвижимости, в том числе земли, является передача денег. Нередко по старинке для этого используют специальные комнаты в агентствах недвижимости или прямо в нотариальной конторе. Купюры передаются из рук в руки. Но именно этот момент всегда был самым деликатным, и на него приходится наибольшее число «кидков». По словам Виктора Вдовенко, даже бывали случаи, что псевдопродавцам удавалось получить всю сумму «наличкой», а потом оспорить законность сделки, сославшись на то, что они якобы денег на руки не получили. Поэтому все чаще в сделке участвуют финансовые посредники, что до минимума снижает риски как продавца, так и покупателя.
Если в качестве посредника при уплате денег привлекается банк, существует два способа их передачи: с помощью банковского счета либо депозитной ячейки, продолжил заместитель председателя правления Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Базелинский. В первом случае покупатель открывает в банке счет и кладет на него необходимую сумму. Затем происходит подписание договора в нотариальной конторе либо с участием нотариуса, приглашенного непосредственно в банк. Но документы остаются у нотариуса. Следующий шаг — покупатель переводит деньги на счет продавца или в присутствии его и риэлторов от обеих сторон снимает сумму со счета, но деньги из кассы забирает уже продавец. Только после этого нотариус отдает в руки покупателю и продавцу подписанные ими договоры, предварительно зарегистрировав их в реестровой книге. В случае если передача денег по какой-то причине не состоялась, документы нотариус аннулирует и сделка считается несостоявшейся.
Второй способ: деньги, предварительно подсчитанные и проверенные банковскими служащими, помещаются в специальную ячейку, а после подписания договора покупатель передает продавцу ключ от этого сейфа. Продавец вправе забрать деньги в любое удобное для него время. Более того, некоторые банки уже предоставляют такую услугу, как специальный сейф. Он имеет три замка и, соответственно, три ключа. Открыть его можно, только имея все три ключа. После помещения в сейф денег первый ключ передают продавцу, второй — покупателю, а третий остается в банке. Если подписание документов прошло нормально, то стороны сделки приходят в банк, предъявляют договор купли-продажи и при участии сотрудника банка открывают ячейку, после чего продавец забирает свои деньги.
Юрий Базелинский подчеркнул, что ответственность за безопасный расчет при операциях с недвижимостью несут риэлторы. Именно они должны посоветовать, как и где лучше передавать деньги, подобрать нотариальную контору, в которой оборудовано соответствующее помещение, либо предложить банк, предоставляющий необходимые услуги. Ну и, конечно, риэлтор обязан присутствовать при передаче, проверке и подсчете денег, чтобы не допустить каких-либо махинаций.
Предположим, что сделка прошла успешно, но это еще не все. Риэлтор должен проинформировать своего клиента, что даже после подписания договора и нотариального удостоверения сделки покупатель еще не становится собственником земли. Сначала нотариус должен внести данные о совершенной сделке в соответствующий государственный реестр. Но главное — покупатель должен получить государственный акт на право собственности на землю в местном управлении земельных ресурсов. На этот процесс может уйти несколько недель, так как изготовлению госакта предшествует разработка технической документации, в частности установление границ земельного участка в натуре, проверка координат, площади, составление плана и т. д. И только получив на руки зарегистрированный государственный акт на право собственности на землю, покупатель наконец-то становится владельцем земли.
Ну и напоследок о неприятном — о мошенничестве. По словам Виктора Кобылянского, существует несколько «традиционных» механизмов мошенничества с землей, хотя аферисты постоянно совершенствуются. В частности, иногда встречаются попытки двойной продажи одного и того же участка разным лицам. Такая афера возможна в отношении участков, оформленных до
Нередки случаи, когда риэлтору или покупателю показывают один участок, расположенный в хорошем месте, а потом после подписания договора выясняется, что на самом деле земля находится на отшибе возле болота. И по закону что-то доказать очень сложно, ибо документально все проведено правильно и абсолютно законно. Просто, образно говоря, клиенту показали «Мерседес», а продали за его цену «Таврию».
Случаются попытки продажи участков после судебных решений. В частности, по словам Виктора Кобылянского, недавно в Васильковском районе Киевской области суд принял решение о признании государственного акта недействительным. Но ответчик буквально на следующий день продает участок. Сделка регистрируется, так как данные из суда в столь короткий срок не были внесены в реестр и нотариус ничего о судебном решении не знает. В результате продавец получил деньги, а покупатель серьезные проблемы, так как получить госакт и тем самым доказать свои права на землю он не может, а вернуть деньги будет очень сложно.
Поэтому любая сделка с землей требует большой предварительной работы, которую в идеале должен делать риэлтор покупателя. В частности, необходимо проверить историю земельного участка, чтобы снизить риск того, что сделка будет признана недействительной из-за ранее произошедших нарушений закона.
Однако, по словам Виктора Кобылянского, у нас большинство риэлторов, пришедших сейчас на земельный рынок, еще не имеют необходимой квалификации. Ведь торговля квартирами и земельными участками сильно отличается, и последний вид бизнеса имеет гораздо больше технических и юридических нюансов, которых многие риэлторы зачастую не знают. Естественно, что в этих условиях риэлторы, дорожащие своей репутацией и стремящиеся предоставлять качественные услуги клиентам, должны постоянно повышать свою квалификацию, изучать земельное законодательство и особенности работы с таким специфическим товаром, как земля.
Журнал "Риэлтор" апрель 2008
Сообщения
Комментариев нет:
Отправить комментарий