Обзор рынка недвижимости Киева: итоги марта и первого квартала 2008 года [domik.net]

Обзор рынка недвижимости Киева: итоги марта и первого квартала 2008 года - Недвижимость Украины - Новости рынка недвижимости

02.04.2008 10:05, Рубрика: Аналитика

Индекс стоимости жилья в марте 2008 года: 2730$/кв. м. (+1,9% за месяц). Индекс ценового ожидания: +2,0% в месяц ( -0,1% ). Индекс доходности: +1,6 банк/деп. ( +0,1 банк/деп.) За первый квартал 2008 года индекс стоимости вырос на 6,1%. Особенностью первого квартала 2008 года стало резкое сокращение новогодних каникул. Задатки пошли с первой недели января, а дальше (до конца февраля) по нарастающей. Учитывая, что в январе и феврале на рынке обычно наблюдается дремотное состояние, нынешняя активизация в эти традиционно «застойные месяцы» для многих стала приятной неожиданностью. К положительным факторам и событиям можно также отнести внимание первых лиц государства к проблеме общедоступного жилья и опубликование Министерством юстиции статистики количества сделок в 2005-2007 годах. К сожалению, остальные заслуживающие внимания факторы и события имели негативный характер. Одни факторы (такие, например, как газовые скандалы, высокий уровень инфляции, политическая нестабильность) сказывались на развитии рынка недвижимости опосредствованно. А вот проблемы в банковской сфере, существенное ужесточение условий ипотечного кредитования, а также снижение курса американского доллара влияли на рыночные процессы самым непосредственным образом. В марте на рынке действовали две взаимно противоположные тенденции. С одной стороны, явно ощущалось традиционное весеннее оживление деловой активности. С другой стороны, резкое проседание курса доллара, ужесточение правил ипотечного кредитования и пессимистические настроения в обществе замораживали рынок. Ощущалась типично мартовская погода: то день теплый и солнечный, то холодный и мрачный. То резкое увеличение количества звонков, заявок на покупку, просмотров… То затишье и даже срыв достигнутых ранее договоренностей. Поэтому неудивительно, что по сравнению с февралем, в марте количество договоров задатка сократилось на 27% (данные предварительные, отчеты продолжают поступать). Изменился и качественный состав продаваемых квартир. Резко снизился удельный вес дорогих объектов. Если в феврале в перечне договоров задатков трехкомнатных квартир было на 12% больше, чем однокомнатных, то в марте однокомнатные квартиры приобретали в 2,5 раза чаще, чем трехкомнатные. О чем говорит столь резкое (почти одномоментное) уменьшение доли трехкомнатных квартир в списке сделок? На наш взгляд, за этим стоит не только осторожность, которую в условиях неопределенности могут позволить себе люди, живущие в более-менее нормальных условиях, но и резкое ужесточение правил ипотечного кредитования. Ведь как бы там ни было, а обменять на гривны 40000 долларов и взять по ипотечному кредиту недостающие (для покупки однокомнатной квартиры) 300000 гривен, проще (и безопаснее), чем суммы в 3-5 раз большие. Прыжки на рынках валют, изменение правил ипотечного кредитования, противоречащие друг другу выводы экспертов, заявления политиков, массовые PR-кампании – всё так или иначе сказывалось на рынке недвижимости. Потому каждая неделя марта имела свою специфику. Несмотря на очень высокую инерционность рынка, цены то ускоряли темпы роста, то замедляли. В результате индекс стоимости вырос на 1,9%, а средняя цена предложения квадратного метра на 2,5%. Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли-продажи, заключенных при участии группы компаний «Планета Оболонь», приведена в табл.1. Табл.1. Январь 2008 Февраль 2008 Март 2008 Средняя цена продажи квадратного метра 2826 $/м2 2868 $/м2 2983 $/м2 Средняя цена предложения квадратного метра в проданных квартирах 2860 $/м2 2897 $/м2 3028 $/м2 Средний размер торга -1,2% -1,0% -1,5% Средняя цена предложения квадратного метра в аналогичных квартир согласно компьютерной оценке http://www.domik.net/mod/web/estimate 2941 $/м2 2932 $/м2 3216 $/м2 Отличие средней цены продажи от средней цены предложения аналогичных квартир -3,9% -2,2% -7,2% Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотечного кредитования 62% 48% 39% К сожалению, выборка сделок группы компаний «Планета Оболонь» не такая уж и большая (хотя и немаленькая). Поэтому статистические погрешности в данном случае значительны. Статистические данные о продавцах и покупателях, подписавших в первом квартале 2008 года договоры задатка, приведены в табл.2. Табл.2. Статистические данные об участниках рынка Удельный вес киевлян среди покупателей 65,8% Удельный вес приезжих (граждан Украины) среди покупателей 31,0% Удельный вес иностранцев среди покупателей 3,2% Средний возраст продавца 44 года Средний возраст покупателя 38 лет Соотношение женщин и мужчин среди продавцов женщины 61%, мужчины 39% Соотношение женщин и мужчин среди покупателей женщины 46%, мужчины 54% Изменение цен предложений Статистический анализ цен квартир, предлагаемых к продаже, показал, что квадратный метр в марте подорожал: - в однокомнатных квартирах на 3,6%; - в двухкомнатных квартирах на 3,1%; - в трехкомнатных квартирах на 1,1%; - в многокомнатных квартирах на 5,3%. Более детально изменения усредненных цен предложений к продаже в зависимости от района представлены в табл.3 Табл.3. Изменение цен предложений на вторичном рынке недвижимости Киева по районам Район 2008 год Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные Цена кв.метра в $ Изменение в % Цена кв.метра в $ Изменение в % Цена кв.метра в $ Изменение в % Голосеевский февраль 3372 + 2.28 3794 + 0.45 3516 - 2.56 март 3449 3811 3426 Дарницкий февраль 2743 + 4.01 2681 + 1.53 2456 + 1.10 март 2853 2722 2483 Деснянский февраль 2688 + 4.65 2605 + 2.15 2350 + 1.11 март 2813 2661 2376 Днепровский февраль 2978 + 2.28 2735 + 2.71 2631 + 1.48 март 3046 2809 2670 Оболонский февраль 3324 + 3.07 3249 + 2.22 3196 + 9.67 март 3426 3321 3505 Печерский февраль 4703 + 3.51 5049 + 4.73 5413 + 7.48 март 4868 5288 5818 Подольский февраль 3245 - 0.52 3251 + 5.75 3195 + 0.50 март 3228 3438 3211 Святошинский февраль 2814 + 5.93 2866 + 2.51 2611 + 2.64 март 2981 2938 2680 Соломенский февраль 3207 + 3.21 3004 + 1.50 3082 + 1.14 март 3310 3049 3117 Шевченковский февраль 3863 - 1.53 4129 - 0.19 4395 - 0.30 март 3804 4121 4382 При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами. Динамика изменения цен предложений в некоторых сегментах вторичного рынка Киева представлена на графиках. На первичном рынке общегородской уровень цен в марте вырос примерно на 1%. Примечательно, что некоторые застройщики проводили так называемые «акции», с помощью которых старались быстрее распродать квартиры перед сдачей дома. Выбор предложений, на первый взгляд, достаточно большой. Но, во-первых, большинство предложений со сдачей дома через год-полтора. А, во-вторых, наиболее ходовые малогабаритные квартиры по-прежнему в дефиците. Так, например, у крупнейшего киевского застройщика Киевгорстроя однокомнатные квартиры остались всего в одном доме на Троещине. Причем, эти квартиры далеко не малогабаритные – 57,8 квадратных метров. Двухкомнатные квартиры – в двух домах. Зато на сайте Киевгорстроя немало четырех и пятикомнатных квартир. У второго крупнейшего застройщика Киева «Финансовой компании «Житло-инвест» малогабаритные однокомнатные квартиры площадью 44 квадратных метров есть лишь в селе Петровском Киево-Святошинского района. Следующие по уровню «малогабаритности» идут квартиры площадью 52,24 квадратных метров в Бортничах. В самом же Киеве однокомнатные квартиры от «Житло-инвеста» - 61,82 квадратных метра (проспект Науки, 65). На рынке аренды цены сейчас достаточно стабильны. В базах данных время от времени мелькают гостинки на дальних окраинах по 400 и двухкомнатные по 500 долларов в месяц. Но квартиры по таким ценам быстро уходят. Более реально найти квартиру долларов на 50 дороже. На рынке ипотечных кредитов резко ужесточаются правила предоставления и обслуживания кредитов. Судя по всему, Нацбанк достаточно строго надзирает за выдачей кредитов, особенно на длительный срок. Соответственно банки повышают ставки и вводят дополнительные штрафные санкции за задержку платежей. К тому же в СМИ начались массовые PR-кампании, направленные против ипотечного кредитования по «этим огромным процентам». В результате удельный вес квартир, купленных на вторичном рынке с привлечением ипотечных кредитов, существенно уменьшился. Если в 2007 году таких квартир было более 70%, то в январе 2008 года - 62%. Динамика снижения доли ипотечных квартир в феврале и марте приведена в табл.1. Еще сложнее получить ипотечный кредит при покупке жилья на первичном рынке. Банки выдают такие кредиты, как правило, лишь в тех случаях, когда сами надзирают за ходом строительства, участвуют в кредитовании застройщиков. По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье на первичном рынке Украины сроком на 20 лет в марте 2008 года составила в гривне 16,4% годовых, в долларах 13,2%, в евро 12,7%, в швейцарских франках 9,5%. Прогноз на апрель Сложно давать обоснованный прогноз в условиях, когда на рынке действуют две взаимно противоположные тенденции. И все-таки мы склоняемся к тому, что в силу высокой инерционности процессов, сценарии поведения рынка в апреле будут во многом аналогичны тем, которые наблюдали в марте. Учитывая высокий уровень инфляции и ослабление доллара, полагаем, что цены предложений будут продолжать расти. Вполне возможно, что при этом будет расти (хотя и более медленными темпами) и размер торга. При этом цены реальных продаж, скорее всего, подрастут. Но вот перекроет ли этот рост цен снижение покупательной способности доллара – тут, как говорится, поживем – увидим. Все ж таки перегрев рынка недвижимости весьма значителен. За более детальными прогнозами и консультациями обращайтесь по телефону (044) 537-77-77 www.domik.net Издание: Информационно-аналитический отдел группы компаний «Планета Оболонь»