Прелести экономии

Учитывая продолжающийся рост цен на недвижимость, далеко не все киевляне могут позволить себе приобрести новое жилье неподалеку от работы, да еще и в престижном доме, отвечающем самым высоким требованиям по площади и комфорту. Поэтому все большим спросом пользуются объекты эконом-класса. Правда, не всегда ясно, какое жилье относится к этой категории?

Виктор Круча

Трудности классификации

К сожалению, в нашей стране пока нет единой государственной системы классификации жилой недвижимости. Единственный существующий классификатор, разработанный по инициативе компании «Т.М.М.» и утвержденный Украинской строительной ассоциацией, по утверждению руководителя информационно-аналитического отдела группы компаний «Планета Оболонь» Владимира Коломейко, даже в Киеве носит рекомендательный характер.

По словам Алексея Говоруна, заместителя генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «Т.М.М.», прежде всего, эконом-класс – это объекты недвижимости, выполненные, как правило, по серийному проекту, значительно удаленные от центральной административной и исторической части города, с наличием хороших транспортных развязок, с минимальной площадью на одного проживающего от 21 до 40 кв.м.

В. Коломейко уточняет, что основное отличие «эконома» – в стремлении застройщиков максимально сэкономить почти на всем, но в то же время обеспечить минимально комфортные условия проживания в квартире. Естественно, возникает вопрос, на чем же экономят строители? В первую очередь, на месторасположении. Дома или целые жилые комплексы строят в районах, которые не пользуются особой популярностью у более зажиточных людей, – далеко от метро, парков, рядом с промышленными зонами.

На втором месте, по мнению В. Коломейко, стоит экономия на конструктивных и архитектурных особенностях. Это, как правило, серийные проекты, в которых отчетливо проявляется стремление удешевить все и вся. И, прежде всего, за счет планировок этажей и квартир. Многие дома эконом-класса – панельные, без наружного утеплителя. Экономят строители на отделке квартир, инженерных коммуникациях, паркингах и обустройстве территории.

Для сравнения, дома бизнес-класса – это, как правило, кирпичные (монолитные) дома, с наружным утеплением, расположенные в более престижных районах. Проекты домов – индивидуальные, с претензией на «красоту». Подъезды и придомовые территории более обустроены, а сами квартиры просторнее. Объединяет дома эконом- и бизнес-класса отсутствие отделки и благоустройства. Большинство квартир покупатель получает в состоянии «после строителей», которые оставляют покупателю входные двери, окна, радиаторы, разводку электросети, стяжку на полу. В квартиру введена холодная и горячая вода, установлен унитаз. Хотя, как признает В. Коломейко, встречаются и дома эконом-класса, которые сдаются с ремонтами (например, в панельных домах типа АПВС нередко сделан ремонт).

Результат всей этой экономии – цена. По словам опрошенных экспертов, стоимость «квадрата» в этом сегменте – до 10 000 грн. Для сравнения, за квадратный метр в квартирах бизнес-класса застройщики просят уже 12 000–14 000 грн. и больше.

Что же сегодня предлагают человеку, отдавшему предпочтение более низкой стоимости жилья. По словам заместителя председателя правления Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрия Базелинского, самое интенсивное строительство ведется на Левом берегу Днепра, на Позняках, Осокорках и Троещине. Во всяком случае, объектов эконом-класса там гораздо больше, чем на Правом берегу. Правда, нередко в рамках одного проекта застройки квартала возводятся дома как эконом-, так и бизнес-класса. Лидером в строительстве эконом-класса является «Киевгорстрой», хотя другие компании тоже достаточно активно осваивают этот сегмент рынка.

Левый берег: богатство выбора

В 12-м квартале микрорайона Бортничи «Финансовая компания «Житло-Інвест» возводит жилой комплекс из четырех монолитно-каркасных домов. Каждый из них имеет семь секций от 6 до 7 этажей и оборудован подземным паркингом. Первые этажи отведены под магазины и офисы. Каждая секция имеет свой лифт. Между домами запланированы аллеи и площадки для отдыха. Квадратный метр сейчас стоит 7500–7600 грн. За эти деньги строители обещают покупателю выполнить штукатурные работы везде, кроме ванных комнат и санузлов, установить чугунные радиаторы, а также по одному унитазу, умывальнику и смесителю отечественного производства. Предусмотрены телефонизация и подключение к кабельному телевидению. Передать людям ключи от квартир застройщик обещает к концу нынешнего года.

Кстати, по словам В. Коломейко, в некоторых случаях отличия по качеству жилья эконом- и бизнес-класса минимальны. И там, и там бывают монолитные дома с кирпичными стенами. Есть и чисто кирпичные дома эконом-класса. Причем дома, позиционирующиеся как бизнес-класс, существенно дороже похожих по характеристикам в сегменте «эконом». Но это объясняется месторасположением дома и наличием развитой инфраструктуры. Примером эконом-класса, тяготеющего к бизнес-классу, по мнению В. Коломейко, можно считать дома «Киевгорстроя» на Осокорках. Правда, квартиры в них сдаются без внутренней отделки.

Так, в микрорайоне Осокорки-6 холдинговая компания «Киевгорстрой» строит целый жилой комплекс из 13 монолитно-каркасных домов. В некоторых из них еще продаются квартиры, правда, только 3- и 4-комнатные. Стоимость «квадрата» сейчас колеблется от 8900 до9400 грн. Сдаваться в эксплуатацию дома будут постепенно. Из тех, где еще продаются квартиры, первый будет сдан к концу нынешнего года, а последний – к началу ІІІ кв. 2009 г. Внутри микрорайона будет спортивная площадка, зоны отдыха для детей и взрослых, школа, детский сад. По словам представителей «Киевгорстроя», доминанта микрорайона – уже построенный высотный жилой дом на 770 квартир с паркингом и физкультурным комплексом. Венчает этот объект расположенный на крыше ресторан.

В старой Дарнице, на бул. Я. Гашека, 8А, компания «Енергобудлізінг» продает квартиры в 17-этажном доме, который планируется сдать к концу 2008 года. В качестве основного строительного материала используется силикатный кирпич. На первых этажах – нежилые помещения и паркинг на 36 машиномест. По цене 8500 грн. за кв. м. сегодня можно купить квартиру с одной, двумя или тремя жилыми комнатами. Правда, на момент подготовки статьи в свободной продаже оставалось всего три «единички» .

В Деснянском районе «Национальная строительная компания» застраивает микрорайон Троещина-26. Уже возводятся четыре дома в квартале, ограниченном ул. Бальзака, Градинской, Радунской и Н. Лаврухина, – два 22-этажных и еще два 24-этажных. На территории квартала будет многоэтажный подземно-наземный паркинг на 2150 машиномест и большой торговый центр. В продаже имеются квартиры с одной, двумя и тремя комнатами по 8500 грн. за кв. м. Окончание строительства планируется на конец 2008 года.

Правый берег: районные ограничения

А что делать людям, не желающим переезжать из правобережной части Киева, чтобы потом по дороге на работу и обратно часами простаивать в пробках на мостах через Днепр? Учитывая, что на Правом берегу строительные участки в основном небольшие, то, по словам Ю. Базелинского, и проекты домов и жилых комплексов более компактные, меньше площади остается под зоны отдыха.

В северной зоне правобережной части Киева, в Оболонском районе, неподалеку от Министерского озера, на участке площадью 2,9 га идет строительство жилого комплекса Family town. Он будет состоять из одиннадцати многоэтажных секций, объединенных в три 21-этажных дома. Причем семь секций расположены вдоль ул. Дегтяренко, три – во дворе комплекса, а еще одно здание стоит отдельно. По замыслу заказчика и застройщика АОЗТ «ДВК», с верхних этажей комплекса должен открываться замечательный панорамный вид на весь город. В самом центре комплекса будет оборудуют уютный двор с широкими пешеходными дорожками, детскими площадками, беседками, цветочными клумбами. Также предусмотрены площади под спортивные и развлекательные центры, супермаркет, салон красоты, заведения общественного питания, а также двухуровневый подземный паркинг. Добраться сюда можно с пр-та Правды, ул. Луговой и Богатырской.

К эконом-классу этот комплекс можно отнести ввиду его умеренной цены. Кроме того, он находится довольно далеко от станций метро, на границе с существующей жилой застройкой. В продаже имеются 1- , 2- и 3-комнатные квартиры (9000, 8700 и 8500 грн./кв. м соответственно). Люди, пожелавшие приобрести здесь жилье, по заверениям застройщика, получат свои квартиры к новому году.

Кстати, по наблюдениям Ю. Базелинского, в столице есть районы, где дома эконом-класса практически не строятся. В первую очередь, это исторический центр и его окрестности, Соломенский и Подольский районы, также массив Оболонь – от ул. Богатырской и до Днепра.

А вот в Святошинском районе таких объектов достаточно, особенно в Новобеличах. Например, комплекс жилых домов, расположенный по ул. Олевской 13/50 и 15, который возводит девелоперская компания «УкоинвестСтрой». Дома фактически находятся в лесу и граничат с кварталами частной застройки. Неподалеку проходит железная дорога. Соответственно, быстро можно добраться до железнодорожных станций «Академгородок» и «Новобеличи». Хотя, до ближайшего метро ("Академгородок") наверное, все-таки ближе, ведь неподалеку проходят ул. Ак. Палладина и Генерала Наумова. Но в любом случае на пеший путь до транспортных артерий уйдет не меньше 20 минут. Хотя, конечно, можно воспользоваться маршруткой. Видимо, отдаленность данного комплекса повлияла на стоимость квартир, что позволило его смело отнести к эконом-классу. Но есть и скрытый козырь – если верить столичным властям, в 2009–2010 годах поблизости должна открыться новая станция метрополитена. Сейчас здесь можно приобрести 1-, 2- и 3-комнатные квартиры (8360, 8000 и 7830 грн./кв. м соответственно). Дома 25-этажные, монолитно-каркасные, с кирпичными стенами из облицовочного кирпича и подземным паркингом. Завершение строительства запланировано на ІІ квартал нынешнего года.

По мнению В. Коломейко, очень интересный проект эконом-класса сейчас реализуется в 3,6 км от станции метро «Житомирская». И хотя административно жилой комплекс «Брест-Литовский» находится за чертой города, в с. Чайки, киевлян он очень привлекает именно месторасположением – на площади 7,8 га в 500 метрах от Житомирской трассы, что позволяет обладателям автомобилей быстро и удобно добираться до работы. Для тех же, кто машины не имеет, в изобилии маршрутки и автобусы, да и метро неподалеку.

Планом застройки предусмотрено возведение трех блоков многоэтажных жилых домов, каждый из которых имеет П-образную форму и состоит из восьми секций на 13, 15 и 16 этажей. Каждый блок будет иметь собственный подземный паркинг на 97 машиномест. А вот за покупками и развлечениями жителям комплекса никуда ехать не придется. Застройщик, строительно-инвестиционная компания «Екоінвестбуд» предусмотрел в проекте довольно развитую инфраструктуру: торгово-развлекательный комплекс, аптека, кафе, кинотеатр, детский сад и школа и гостиница. Сейчас в продаже есть 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры по цене 8250 грн. за кв. м.

Эконом – для среднего класса

Подведем итоги. Главный минус домов эконом-класса – удаленность от центра. Кроме того, покупатель должен быть готов потратить еще немало денег, чтобы привести квартиру в жилое состояние. Единственным и бесспорным преимуществом остается цена. Ю. Базелинский отметил, что большинство покупателей квартир эконом-класса – представители среднего класса. Причем в основном такие квартиры приобретают для того, чтобы в них жить, а не с целью спекуляций.

Что же касается прогнозов, по словам А. Говоруна, в ближайшие годы возможна корректировка цен на отдельные объекты недвижимости, не соответствующие заявленному классу. То есть объекты, заявленные как дома эконом-класса, но не отвечающие предъявляемым требованиям, будут реализовываться по соответствующим «социальному жилью» ценам.