С НАЧАЛА ПРОШЛОГО ГОДА КИЕВСКИЕ "ГОСТИНКИ" ПОДОРОЖАЛИ НА 10 ТЫСЯЧ ДОЛЛАРОВ, А ОДНОКОМНАТНЫЕ "ХРУЩЕВКИ" - НА 20 ТЫСЯЧ

Эксперты утверждают, что в этом году цены на жилье вырастут еще на 20 процентов

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Цены на квартиры медленно, но уверенно ползут вверх. Бороться с этим обещают правительство и Президент, предлагая свои программы создания условий для массового строительства доступного по цене жилья. А на днях и Верховная Рада заинтересовалась рынком недвижимости.

Парламент намерен организовать временную следственную комиссию, которая выяснила бы причины необоснованно высокой стоимости жилья в Киеве и определила реальные, по мнению депутатов, цены на недвижимость в разных городах Украины. После этого парламентарии собираются принять законодательные акты, призванные остановить нынешний рост цен на жилье. Пока не ясно, какие это акты, да и вообще, когда парламент все-таки займется законотворчеством.

В прошлом году киевляне купили на 5 тысяч 732 квартиры меньше, чем в 2006-м

Между тем, по словам члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрия Базелинского, за февраль столичная жилая недвижимость подорожала на 2,5-3 процента. Причем если на протяжении многих лет наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры, то в последние несколько месяцев покупатели, которые раньше собирались приобретать "единичку", все чаще меняют свое решение в пользу "двушки". Соответственно, спрос на двухкомнатные квартиры заметно возрос. Ведь цены на однокомнатные квартиры достигли такого уровня, что они незначительно отличаются от стоимости двухкомнатных - примерно на 20 процентов, а бывает и меньше. В таких условиях люди предпочитают потуже затянуть поясок или взять кредит побольше и обзавестись квартирой попросторнее.

Интересно, что если в середине прошлого года цены на "хрущевки" и квартиры в старых панельных домах стабилизировались или даже на 5-7 процентов снизились, то уже осенью спрос на такое жилье возрос и оно начало дорожать. В результате за последние три-четыре месяца 2007 года цены на "хрущевки" и "панельки" взлетели на 10-15 процентов. В целом же за год стоимость жилой недвижимости увеличилась в среднем по стране примерно на 20 процентов.

Но по сравнению с ситуацией в 2005-м и 2006-м, когда недвижимость дорожала ежегодно на 50-60 процентов, прошлогодние и нынешние темпы роста цен на жилье можно назвать нормальными (см. таблицу), считает Юрий Базелинский. Во всяком случае они соизмеримы с уровнем инфляции.

Кстати, и спрос в прошлом году существенно снизился, так как все меньше людей могут позволить себе покупку квартиры, даже с привлечением огромных долгосрочных ипотечных кредитов. По данным статистического управления Киевской городской государственной администрации, в 2006 году в столице было зарегистрировано 25 тысяч 252 сделки купли-продажи недвижимости, а в 2007 году - только 19 тысяч 520 сделок.

Но если в целом по Украине цены растут постепенно, то в Крыму сейчас наблюдается довольно резкое подорожание жилья. По данным интернет-портала Аgent.ua, за последний месяц стоимость квартир в старых домах выросла в среднем на 10 тысяч долларов. А ведь в предыдущие годы в марте особой активности на рынке недвижимости не наблюдалось.

По данным крымских риэлторов, сейчас квадратный метр жилья на вторичном рынке полуострова стоит в среднем 1 тысячу 570 долларов в однокомнатной квартире, 1 тысячу 510 долларов - в двухкомнатной и 1 тысячу 400 долларов - в трехкомнатной. В центре Симферополя цены на "единички" составляют в среднем от 60 до 150 тысяч долларов, на "двушки" - от 80 тысяч долларов, на "трешки" - от 100 тысяч долларов. На самом деле в большинстве случаев цены гораздо выше. Наблюдается повышенный спрос на квартиры, которые расположены на первых этажах и могут быть использованы в коммерческих целях: под магазины или отделения банков. Стоимость квадратного метра такой недвижимости в центральных районах Симферополя уже достигла 15 тысяч долларов. А в Ялте цены на квартиры на 20-30 тысяч долларов выше, чем в столице автономии. Как отмечают специалисты, в прошлом году ялтинская недвижимость подорожала на 40 процентов.

Крымские риэлторы объясняют нынешний скачок цен тем, что начал проявляться перекос в политике строительных компаний, которые на протяжении последних лет в основном возводили дорогое элитное жилье, пренебрегая домами эконом-класса.

Нацбанк готовит постановление, ограничивающее десятью годами срок предоставления коммерческими банками ипотечных кредитов

Кстати, эксперты во многом связывают с политикой строительных компаний и подорожание киевского жилья. В частности, столичные строители в 2007 году сдали в эксплуатацию 1 миллион 400 тысяч квадратных метров жилья, или 14 тысяч 907 квартир. Это гораздо больше, чем в 2006-м. Казалось бы, много семей смогло обрести крышу над головой. На самом деле это не совсем так. Если площадь построенного жилья за год увеличилась на 7,7 процента, то количество квартир - всего на 1,6 процента. То есть строители решили повышать метраж квартир, а значит, их стоимость и свою прибыль. Ведь люди платят за квадратный метр площади, и чем она больше, тем выше доход с каждого покупателя. Но при этом количество квартир и, соответственно, семей, решивших свои жилищные проблемы, в прошлом году почти не изменилось. Зато денег они заплатили строителям гораздо больше.

Представители строительных компаний, в свою очередь, в один голос заявляют, что подорожание новостроек связано с объективными причинами, такими как рост цен на стройматериалы, металлоконструкции, энергоносители, а также постоянно увеличивающиеся отчисления в местные бюджеты и повышение зарплат рабочим. Кстати, расходы строительных компаний на содержание персонала действительно возросли. По данным Государственного комитета статистики Украины, в строительной отрасли среднемесячная зарплата в 2007 году по сравнению с зарплатой в 2004 году выросла более чем в два раза - почти на 110 процентов. Для сравнения: если в 2000-м официально зарегистрированная среднемесячная зарплата в строительстве составляла 260 гривен, то в 2004-м - уже 709 гривен, а в прошлом году - 1 тысячу 486 гривен.

Однако в приватных беседах руководители строительных компаний неизменно упоминают еще одну причину подорожания жилья: постоянно увеличиваются взятки чиновникам всех уровней за землеотвод и выдачу всевозможных разрешений. Все эти расходы застройщик включает в себестоимость строительства и возлагает на инвесторов - людей, приобретающих квартиры в новостройке.

Чего же нам ждать от рынка недвижимости в нынешнем году? Юрий Базелинский считает, что в 2008-м, как и в предыдущем, цены увеличатся на 20 процентов, но расти будут постепенно. Хотя, по мнению специалистов АСНУ, на стоимости жилья может негативно отразиться нестабильность американской валюты. Ведь традиционно в Украине цены на недвижимость устанавливают в долларах и в них же производят расчеты. Видя стремительное падение курса доллара по отношению к евро, многие продавцы очень боятся прогадать. Конечно, в этой ситуации можно привязать стоимость квартиры к европейской валюте, но, во-первых, она у нас не настолько широко используется, а во-вторых, это непривычно и может отпугнуть покупателей. Поэтому продавцы идут по самому простому пути: повышают цену своих квартир после каждого существенного падения курса американского доллара. Причем их не смущает тот факт, что официальный курс гривни к доллару не менялся уже около трех лет и явных намерений менять такую финансовую политику у Национального банка Украины нет.

Правда, Нацбанк может "обрадовать" покупателей жилья другим сюрпризом. Готовится постановление, ограничивающее десятью годами срок предоставления коммерческими банками ипотечных кредитов. А в последнее время наибольшей популярностью у заемщиков пользуются ссуды на 20-30 лет. Если ежемесячные платежи возрастут в полтора-два раза, гораздо меньше семей смогут позволить себе взять ипотечный кредит.

Хотя при снижении спроса на жилье, возможно, и цены не будут существенно расти, а то и вовсе приостановятся. Во всяком случае, такое мнение агентству "ЛИГАБизнесинформ" высказал почетный президент ОАО "Трест Киевгорстрой-1 им. Загороднего" Алексей Омельяненко. Он считает, что в первую очередь это может произойти в регионах, где уровень зарплат существенно ниже столичного.

Но пока это только ожидания, и если никаких серьезных финансовых и экономических кризисов в Украине не произойдет, то, как и в прошлом году, стоимость жилья будет увеличиваться в "темпе" инфляции. Если, конечно, страна не столкнется с гиперинфляцией.

Таблица. Средняя стоимость квартир в Киеве (тысяч долларов США)

Годы	2005			Начало 2007			Март 2008
Тип квартиры / Количество комнат	1	2	3	1	2	3	1	2	3
"Гостинки"	32--36	--	--	65-70	--	--	75--80	--	--
"Хрущевки" *	38--48	46--58	60--75	70-80	95--110	110-150	90--100	110--130	130--150
9-этажные панельные **	43--53	53--64	64--80	75-90	105-130	125-160	95-110	120-150	140-180
12-то 16-ти этажные ***	46--60	58--72	72--90	85-100	115-150	140-180	105-125	140-170	160-200
"Сталинки" ****	55--70	67--80	80—120 и выше	100-130	140-180	170-250 и выше	130-160	170-220	200-270 и выше
Новостройки сданные в эксплуатацию	45--70	60--90	75--150 и выше	80-150	120-200	160-300 и выше	100-170	140-200	180-300 и выше

*"Хрущевки": комнаты смежные, с/у совмещенный, площадь 1-комнатной

-- 30 кв. метров общая, 15 кв. метров жилая, кухня -- 6 кв. метров;

площадь 2-комнатной -- 45 кв. метров общая, 30 жилая, кухня -- 6 кв.

метров; площадь 3-комнатной 55 кв. метров общая, 42 жилая, кухня --

6 кв. метров; ресурс (без капитального ремонта) панельного дома --

30--40 лет, кирпичного -- 50 лет.

**9-этажные панельные: комнаты раздельные и

смежно-раздельные, санузел раздельный, площадь такая же, как у

"хрущевок", или на 2--3 кв. метра больше, "чешский" проект; ресурс

-- 40--45 лет.

***12 и 16-этажные: комнаты раздельные, санузел раздельный, большие

лоджии, площадь холла -- 6--10 кв. метров, кухни -- 8--9 кв.

метров; ресурс -- 50--70 лет.

****"Сталинки":

довоенной постройки: 3-4-этажные, комбинированные (деревянные)

перекрытия, потолки -- 3,6--4,5 метра, находятся в основном в

центре, бывшие и настоящие "коммуналки", требуют капитального

ремонта квартиры и всего дома;

послевоенной постройки (50-х -- начала 60-х годов): железобетонные

перекрытия, 5--7-этажные (иногда с лифтом), потолки -- 3--3,6

метра, комнаты раздельные, просторные, большая кухня, санузел

раздельный, легко перепланируются, ресурс -- 100 лет и более.

"ФАКТЫ" 25 марта 2008