С чего риэлтор должен начинать поиск земельного участка для своего клиента?
— Первый и главный вопрос, ответ на который должен получить риэлтор, а первоначально решить сам покупатель — для каких конкретно целей предназначен земельный участок. Для строительства дачи, куда семья будет выезжать по выходным на пикники, для возведения дома, где люди собираются жить в течение определенного сезона (например, только летом), или планируется капитальная усадьба, так сказать, родовое гнездо.
Если клиенту нужна летняя дача, то в этом случае требования к техническим и геологическим особенностям земли существенно ниже, соответственно, и выбор участков больше. В этом случае участок можно искать подальше от города, не особо заботиться о возможности подведения коммуникаций, например газа, и больше обращать внимание на природу.
Другое дело, если человек решил строить капитальный дом или вовсе создавать усадьбу с гаражом, гостевыми апартаментами, сауной, бассейном и т. д. Тогда нужно тщательно подходить не только к свойствам земли, о чем речь пойдет чуть позже, но и к площади самого участка.
Так уж исторически сложилось, что большинство московских рыночных тенденций с некоторым опозданием проявляются и на украинском, и особенно киевском рынке. В то время как у нас на землю и загородную недвижимость еще не было такого ажиотажного спроса, в Москве уже был в разгаре коттеджный бум. Самый яркий пример — это знаменитое Рублевское шоссе, где сконцентрированы усадьбы московского бомонда и представителей высших эшелонов власти.
В свое время, в самом начале загородного бума, власти Подмосковья провели раздел земли и «нарезали» массу участков по 8–10 соток. Все они были проданы, и началось бурное строительство. Видимо, под влиянием особенностей славянского менталитета, каждый старался выстроить как можно больший и «навороченный» дом. Со временем оказалось, что постоянные жители этого элитного городка вынуждены жить чуть ли не окно в окно друг к другу. Хотя некоторые «рублевцы» проблему слишком плотной застройки решают — они за бешеные деньги выкупают соседние особняки с полной отделкой, хозстроениями и т. д., сносят их и разбивают газон, площадку для отдыха или делают небольшой бассейн. В результате из-за изначально неправильного подхода к выбору участка миллионы долларов улетают на исправление этой ошибки.
Можно ли как-то усреднить, сколько нужно земли для строительства дачи, а сколько для капитального дома?
— Нет, устанавливать какие-то рамки здесь невозможно, так как каждый человек имеет собственное представление о загородном доме, его планировке, площади и свободном пространстве вокруг него. Но задача специалиста в данном случае — конкретизировать видение клиента, сложить целостную картину и на основании этого дать советы, какая площадь участка нужна, и даже в каком направлении его лучше искать.
Но стоит учесть, что для строительства небольшой загородной дачи, вполне хватит 5–6 соток. Хотя если человек не собирается разбивать возле дома просторный сад, строить гараж на несколько машин или устанавливать большой бассейн, то и на шести сотках можно построить прекрасный дом для семьи из 4–5 человек. Тут все зависит от индивидуальных потребностей покупателя земли. Он сам должен определить функциональность планируемого дома. А риэлтор должен об этом иметь исчерпывающую информацию. Только после этого имеет смысл начинать поиск участка.
Кстати, покупатель должен также четко определиться, на какую сумму он рассчитывает, чтобы риэлтор мог подобрать оптимальный для него вариант. Если покупатель ограничен в средствах, то «замахиваться» на гектар земли возле водоема даже не стоит. Тут задача квалифицированного специалиста, отстаивающего интересы клиента, выяснив финансовые возможности клиента, объяснить ему, разложив «по полочкам», на что он может претендовать. Кроме того, обязательно нужно предварительно просчитать расходы на возведение строений, подведение инженерных коммуникаций, чтобы потом не оказаться в ситуации, когда после вложения всех средств в землю человеку просто не за что будет строить дом.
На какие характеристики земли нужно обращать внимание при выборе участка?
— Если говорить о земле под частную жилую застройку, то серьезную опасность могут представлять высоко стоящие грунтовые воды. Возникает риск затопления подвальных помещений. Хотя, конечно, с помощью современных технологий гидроизоляции эту проблему при строительстве дома решить можно, но лучше, чтобы ее вовсе не существовало. Во всяком случае наличие высоко стоящих грунтовых вод должно повлиять на снижение стоимости участка.
А как можно проверить уровень грунтовых вод?
— Если по соседству есть строения, имеющие подвальные помещения, то можно пообщаться с их владельцами и узнать все детали. Хотя стоит учитывать, что полностью объективной картины такой опрос не даст. Дело в том, что грунтовые воды — штука коварная. Здесь их может не быть, а на 20 м в сторону они могут проявиться в изобилии. Поэтому самый надежный способ — это посоветовать покупателю заказать геологическое исследование участка.
Кстати, такое исследование поможет определиться и с проектом будущего дома. Но если участок приобретается для постройки небольшого дачного домика, тогда характеристики грунта особой роли не играют.
Но ведь кроме особенностей земли есть еще масса других факторов, влияющих на выбор.
— Конечно. Еще один фактор при выборе — рельеф местности. Покупая отдаленный участок на горе, человек должен быть готов к тому, что пока не будет проложена нормальная дорога, он в дождливое время вряд ли сможет туда заехать. А в снежную зиму, даже при наличии асфальтированной дороги, не всегда сможет выехать. Ну, разве что купит трактор.
Следующее — коммуникации. Если участок «голый», то в первую очередь нужно выяснить возможность подведения к нему электричества и газа, если данный поселок газифицирован, как далеко находятся трансформатор и газопровод. Но не стоит расслабляться, если даже в непосредственной близости от участка имеется трансформатор и газораспределительный коллектор.
Риэлтор должен посоветовать своему клиенту уточнить в местном отделении газо- и энергопоставляющей организации, хватит ли существующих мощностей для обеспечения запланированного строительства и эксплуатации дома и хозяйства. Вот тут опять же хорошо бы, чтобы человек четко представлял, что он будет строить на покупаемом земельном участке, чтобы специалисты могли хотя бы приблизительно расчитать потребление электроэнергии и газа. А если имеющихся мощностей недостаточно, то у покупателя возникает два варианта решения проблемы: либо сокращать свои аппетиты и вместо особняка строить небольшую дачу, без отопительного котла и тотальной электрификации всех помещений, либо за свой счет тянуть линию электропередач от другой подстанции. Для этого, помимо денег, потребуются специалисты, оформление проекта, десятки согласований. Понятно, что в этих условиях привлекательность участка существенно падает.
Кстати, даже наличие необходимых мощностей на момент предварительного ознакомления с участком не гарантирует, что к моменту начала строительства ситуация не изменится. Ведь другие соседи тоже могут начать строительство или увеличить потребление энергоносителей. А в этой ситуации, как в поговорке: «Кто первый встал, того и тапки».
Далее, очень большое значение имеет окружающая инфраструктура. Клиента скорее всего заинтересует, есть ли в окрестностях продуктовые магазины, больница, школа, детский сад, какая транспортная развязка. И желательно обращать внимание не только на наличие автомобильной дороги. Хорошо бы выяснить, как можно добраться до города без собственной машины.
Также нелишним будет выяснить, что окружает участок: нет ли вблизи животноводческих ферм, промышленных предприятий, свалок, скотомогильников и так далее. В идеале надо было бы поинтересоваться перспективой развития района. Потому что вдруг может оказаться, что по соседству вскоре начнут строить завод железобетонных конструкций или мусороперерабатывающее предприятие. Но на сегодняшний день такие тонкости обычно узнает уже сам покупатель, подавляющее большинство риэлторов до таких нюансов не опускаются.
На слуху немало афер с землей. Может ли риэлтор как-то обезопасить своего клиента от подобных неприятностей?
— К сожалению, случаи мошенничества — не редкость. Например, покупателя привезли, показали свободный ровный участок в удобном месте, недалеко от дороги, трансформатора, газораспределительной станции, в общем, идеальный вариант. И документы вроде в порядке. Ударили по рукам, нотариус еще раз тщательно проверил документы и оформил сделку. Однако покупатель, приехав позднее на «свой» участок, вдруг обнаружил, что там затеял стройку другой человек. Начинают разбираться, сверять документы, и выясняется, что он действительно приобрел земельный надел, и площадь совпадает, только находится он в другом месте, далеко от дороги, в заболоченной местности. И претензии предъявить довольно сложно. Документы-то все оформлены без нарушений.
Наиболее рискованный вариант, когда земля находится на новом массиве, выделенном под застройку и участки просто разграничены колышками. В таком случае чтобы убедиться, что вам показывают именно тот участок, который фигурирует в документах, стоит пригласить специалистов, в частности сотрудника геодезической службы. Такая экспертиза может сохранить весь капитал.
Еще нелишне обратиться в сельсовет, чтобы риэлтору или покупателю показали участок на плане и подтвердили, что он принадлежит именно продавцу. Хотя, к сожалению, бывает так, что, купив землю, человек вдруг выясняет, что по другой схеме часть якобы его земли принадлежит соседу, то есть границы участков наложены друг на друга.
Есть еще одно распространенное заблуждение по поводу «ничейной земли, которая практически ваша». Например, ситуация, продавец или его риэлтор, показывая участок в 20 соток говорит, — «а вот, еще 10 соток, которые прилегают к нашему участку и фактически наши, мы этой землей пользовались десятилетиями, тут все это знают, так что купив 20 соток по такой-то цене, которая чуть выше рыночной, вы фактически получаете 30 соток». Это ложь! И риэлтор покупателя должен это четко представлять, чтобы уберечь клиента от неоправданных затрат. На самом деле он покупает 20 соток, на которые будет распространяться его право собственности. У нас нет бесхозной земли! Эти вожделенные 10 соток находятся либо в государственной, либо в коммунальной собственности, и законный владелец может в любой момент распорядиться этой площадью на свое усмотрение.
Но земля без документов не представляет никакого интереса. Какую документацию должен проверить риэлтор?
— В первую очередь нужно внимательно читать государственный акт на право собственности на землю. Если у участка есть адрес, на пример улица Озерная, 10, значит, он находится в границах населенного пункта, а если адреса нет, то стоит уточнить в сельсовете, с чем это связано. Ведь за границами населенного пункта земля с целевым назначением «под жилую застройку» не выделяется. Не лишним будет и пройтись по соседям, чтобы собрать информацию о том, кто владеет землей, нет ли других претендентов или спорных вопросов. Неплохо бы выяснить, почему хозяин продает свой участок. Может там есть какие-то юридические проблемы. А вообще документальное сопровождение сделок с землей и вопросы, связанные с ее целевым назначением — это отдельная тема для разговора.
На какие еще детали должен обращать внимание риэлтор?
— Нюансов может быть масса, и каждый конкретный случай нужно рассматривать отдельно. Но есть общие пожелания. К сожалению, у нас еще далеко не все риэлторы понимают, что они не только сводят покупателя и продавца, получая за это определенное вознаграждение, а обеспечивают прозрачность, законность и безопасность сделки, стараясь максимально соблюсти интересы клиента. Если брать случай покупки земельного участка, то в первую очередь риэлтор должен сам по максимуму проверить документацию, историю объекта и все нюансы, а не слепо доверять коллеге со стороны продавца.
И еще: правовая и профессиональная грамотность многих риэлторов, пытающихся освоится на рынке земли, мягко говоря, оставляет желать лучшего. А ведь после снижения спроса на квартиры именно земля становится наиболее привлекательным средством вложения денег для инвесторов и требует сопровождения специалиста. Но рынок земли во многом сложнее и рискованнее, чем рынок недвижимости. Значит, и квалификация риэлторов здесь должна быть очень высокой. Поэтому именно на рост собственного профессионализма риэлторы и должны обращать внимание в первую очередь.
Беседовал Сергей Курган
Журнал "Риэлтор" март 2008 года
Сообщения
Комментариев нет:
Отправить комментарий