ЕСЛИ В ПРОДАЮЩЕЙСЯ КВАРТИРЕ ОДНА ИЗ СТЕН ОКЛЕЕНА НОВЫМИ ОБОЯМИ, ТО НЕ ИСКЛЮЧЕНО, ЧТО ХОЗЯЕВА ТАКИМ ОБРАЗОМ ПЫТАЮТСЯ СКРЫТЬ ПОДТЕКИ И ГРИБОК

Взвесив все достоинства и недостатки жилья, можно сбить цену на несколько тысяч долларов

Жесткая цена существует только в магазинах, и то даже в них проводятся распродажи. А на рынке торговаться - вообще святое дело. Даже если это рынок недвижимости. Более того, в последнее время в объявлениях о продаже квартир все чаще встречается пометка "возможен торг". Это значит, что при определенных условиях можно попробовать договориться о снижении первоначальной цены. В то же время естественное желание продавца - не продешевить. Каждая квартира имеет свои плюсы и минусы, напрямую влияющие на ее стоимость. Остается выяснить, в каких случаях продавца можно убедить пойти на уступку, а в каких он будет уверенно стоять на своем. По словам риэлторов, при грамотном подходе цена квартиры в процессе переговоров корректируется на три и даже на пять процентов. Причем в последнее время все чаще в сторону понижения. А это может быть 3-5 тысяч долларов, ведь стоимость не самой шикарной киевской квартиры составляет 100 тысяч.

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

Сегодня в Киеве считается плюсом, если около дома, где продается квартира, нет свободного места под застройку

Так уж сложилось, что в нашей стране большинство домов строилось по типовым проектам, а значит, теоретически одинаковые квартиры в одинаковых домах и стоить должны одинаково. Но на практике это совсем не так. На цену оказывает влияние множество факторов. И от того, смогут ли их реально оценить покупатель и продавец, зависит, уместен будет торг или нет.

Для начала выясним, какие же факторы учитываются при формировании цены на квартиру. По словам члена Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Натальи Дюбы, самое главное - это район. В нашей стране действует принцип: чем ближе к центру жилье, тем оно дороже. Хотя в развитых странах все наоборот. Например, в США и Европе жить в центре мегаполиса не только не престижно, но и вредно для здоровья из-за загазованности и шума. Поэтому в центральных районах городов живут в основном не очень обеспеченные люди, так как квартиры там доступны по цене. Представители же среднего класса и состоятельные господа предпочитают иметь апартаменты на окраинах, а еще лучше - в пригородах. Соответственно, и цены там выше. Кстати, сейчас в Украине тоже наблюдается тенденция к строительству компактных элитных кварталов вдалеке от центра.

Но вернемся к нашим реалиям. На цену квартиры влияет также ее площадь, этаж, из чего построен дом (бетон или кирпич) и когда построен. Если недавно, то какой строительной компанией. К "хрущевкам" отношение известно, но вот если речь идет о "сталинках", клиент, желающий жить в кирпичном доме, более внимательно подходит к выбору. Например, перекрытия должны быть бетонные, а не деревянные. Естественно, что квартиры в "сталинках" с железобетонными перекрытиями стоят дороже.

Если дом панельный и квартира выходит на северную сторону, а снаружи видны трещины, нужно тщательно проверить, нет ли на стенах грибка. Даже если они оклеены новыми обоями, но мебель стоит не вплотную к стене, а на расстоянии 5-10 сантиметров, то, возможно, хозяева таким образом просто улучшают вентиляцию, чтобы спрятанная плесень не проступила раньше времени.

И вообще, при осмотре квартиры нужно обращать особое внимание на ее состояние. Вы заметили, что недавно сделан ремонт? Посмотрите, какой именно. Предположим, стены просто оклеены обоями. Тогда нужно выяснить, почему продавец решил сделать это именно накануне продажи, ведь зачастую косметический ремонт не увеличивает стоимость недвижимости. Особенно должны насторожить новые обои только на одной стене или свежеокрашенный потолок в одной комнате. Также под обоями может оказаться... заложенное кирпичом окно. Кроме того, надо не полениться и проверить напор воды в кранах. Если он слабый, то это будет доставлять массу неудобств.

На все детали должен обращать внимание брокер покупателя. В то время как риэлтор продавца старается не афишировать недостатки квартиры.

Стоит посмотреть, нет ли в окрестности строящихся домов, и выяснить, не планируется ли рядом возведение жилого или офисного комплекса. Если около дома есть пустырь, на котором со временем могут "воткнуть" высотку, это тоже нужно учесть. Ведь не исключено, что перед окнами, выходящими на солнечную сторону, вскоре вырастет серая бетонная стена или появятся окна новых квартир. Сегодня в Киеве считается плюсом, если около дома нет ни одного свободного места под застройку. Это касается и других крупных городов, которые стремительно застраиваются. Хорошо, если недалеко есть парк или сквер. Цена жилья также увеличивается из-за близости водоема.

Уступить могут покупателю, который готов заплатить за жилье сразу всю сумму

Теперь о явных недостатках расположения дома. По словам специалистов, это в первую очередь проходящие около здания крупные транспортные артерии, из-за которых придется терпеть постоянный шум и загазованность. То же касается и расположенных поблизости промышленных предприятий. Наличие на первом этаже продуктового магазина - тоже минус, ведь рано утром, когда разгружают привезенный товар, хозяева будут просыпаться от шума. Если в доме или поблизости находится кафе, то досаждать будет не только музыка допоздна, но и неприятные запахи кухни.

Метро недалеко от дома - плюс, и это всегда повышает стоимость жилья. Хотя наличие рядом метрополитена может иметь и негативные последствия. Например, если поезд проезжает в тоннеле прямо под домом, то это создает определенные неудобства - от вибрации до возникновения трещин на стенах.

При выборе квартиры не помешает также пройтись вокруг дома и подняться по лестнице в темное время суток. Ведь если двор никогда не освещается, а в подъезде сломана половина осветительных приборов, то это создает не только неудобства, но и угрозу безопасности жильцов. Кстати, зная подобные нюансы, некоторые недобросовестные брокеры, представляющие интересы продавца, стараются показывать квартиру исключительно днем.

Также не помешает поинтересоваться, почему люди реализуют квартиру. Особое внимание нужно обратить на документы и выяснить, сколько раз жилье перепродавалось. Если много раз, значит, для этого есть какая-то причина, возможно, связанная непосредственно с этой квартирой.

Пообщайтесь с соседями. С одной стороны, можно узнать немало деталей и подробностей о продаваемой квартире, ее хозяевах и проблемах, существующих в данном доме. А с другой стороны, присмотреться к самим соседям. Хотя первое впечатление о них иногда оказывается обманчивым.

Таким образом, покупатель, выявивший в ходе тщательного изучения всех нюансов, связанных с данной квартирой, гораздо больше минусов, чем плюсов, может вполне обоснованно просить скидку. Кроме того, есть еще несколько случаев, в которых продавец может предпочесть скинуть несколько тысяч и побыстрее закончить с этим делом. Например, если приобрести квартиру хочет так называемый прямой покупатель, то есть человек, готовый выложить всю сумму сразу, не дожидаясь, пока продастся его собственная квартира. Ведь в большинстве случаев каждая купля-продажа связана с цепочкой альтернативных сделок. Иногда эта цепь довольно длинная. И стоит одному из ее участников изменить свое предварительное решение, как вся схема рушится, а значит, приходится ждать, терять время, а иногда и деньги, ведь за квартиры даны задатки. Поэтому любой здравомыслящий продавец ухватится за прямого покупателя и, скорее всего, пойдет на уступки.

Также некоторое преимущество имеет покупатель, готовый рассчитаться "живыми" деньгами. Сегодня многие люди приобретают жилье при посредничестве банка, который предоставляет ипотечный кредит. Это не всегда устраивает продавца, поскольку доставляет больше хлопот. Поэтому между покупателем, который приобретает в кредит, и тем, кто предлагает всю сумму "наличкой", хозяин выберет второго и опять же может немного уступить.

Подытоживая все вышесказанное, член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Алексей Красотов, сказал: "Всегда дешевле та квартира, в которой есть нечто негативное, что невозможно изменить, а именно: месторасположение дома, его качество, этаж и вид из окна".

"Факты" 17 апреля 2007