«Покупатель и продавец квартиры могут остаться и без денег, и без жилья»

По мнению специалистов, новый порядок регистрации прав собственности на недвижимость, который вступит в силу с 2012 года, создает почву для мошенничества

Сергей КУРГАН, «ФАКТЫ»


Нынешний год станет последним, когда покупатель жилья или наследник регистрирует свою собственность и право на нее в одном учреждении — бюро технической инвентаризации. Уже с 1 января 2012 года регистрацией прав собственности в новом едином реестре будет заниматься специально созданный государственный орган, подчиненный Министерству юстиции Украины. А техническую инвентаризацию по-прежнему будет осуществлять БТИ. Кроме того, Кабинет министров Украины одобрил еще и проект закона, предусматривающий введение пошлины за проведение госрегистрации прав на недвижимое имущество.

«Без бумажных архивов появляется возможность делать двойную, тройную регистрацию объекта на посторонних людей»

Как сообщил министр юстиции Украины Александр Лавринович, законопроект предусматривает взимание пошлины за госрегистрацию права собственности на недвижимость в размере семи необлагаемых минимумов доходов граждан (119 гривен). При регистрации права собственности на недвижимость, которое появилось и зарегистрировано до 1 января 2012 года, необходимо будет уплатить половину ставки (59 гривен 50 копеек). Внесение в реестр информации об отягощении права на недвижимость будет стоить три необлагаемых минимума доходов граждан (51 гривня).

Министр отметил, что целью введения госпошлины является покрытие затрат государства на регистрацию имущества. Ведь согласно принятому в прошлом году Закону «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений», с 1 января 2012 года в Украине будет внедрена новая система сбора и хранения информации о недвижимости и ее владельцах в еще несуществующем едином реестре. При этом должна быть создана также новая система органов регистрации.

Однако многие специалисты утверждают, что реформа в данной системе может привести к хаосу на рынке недвижимости и появлению массовых афер с квартирами. Кроме того, уже сейчас у людей возникают сложности с получением доступа к информации о недвижимости, а государственные органы, напротив, приобретают все больше полномочий и возможностей лишать людей их имущества. О накопившихся проблемах «ФАКТАМ» рассказал директор Всеукраинской ассоциации БТИ Дмитрий Павленко.

— Покупатель жилья или арендатор может сейчас получить информацию о праве собственности на определенный объект недвижимости?

— Покупатель вправе получить информацию по запросу владельца жилья. А вот с арендаторами серьезная проблема. Приказом Министерства юстиции были внесены изменения в некоторые нормативные акты и во Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, согласно которым с 1 октября 2010 года БТИ обязали регистрировать права пользования объектами недвижимого имущества. То есть фактически должны регистрироваться все договоры аренды. Однако процедура, утвержденная Минюстом, противоречивая, непродуманная и несет много рисков для собственников недвижимости. В приказе Минюста и в разъяснениях к нему нет четкого перечня документов, на основании которых проводится регистрация, не ясно, какие права пользования подлежат регистрации, не предусмотрена процедура снятия с регистрации. При этом арендатор не может получить полную информацию об объекте недвижимости и правах на него.

— А кто и какую информацию может получить?

— Есть три вида данных. Первый — общие сведения о собственности. Получить выдержку из реестра с такой информацией может собственник или уполномоченное им лицо, а также наследник при оформлении наследства. Второй вид — полная и подробная информация о праве собственности. В связи с изменением законодательства прямой доступ к данным из госреестра получила Государственная исполнительная служба (ГИС), входящая в структуру Министерства юстиции Украины. И третий вид — краткая информационная справка, выдаваемая по запросу органов государственной власти и местного самоуправления.

— Осталось всего девять месяцев до перехода полномочий по регистрации прав собственности от БТИ к новому органу при Минюсте. Вы уже передаете им имеющуюся у вас информацию?

— Времени осталось мало, но никаких сведений мы пока не передаем. Во-первых, до сих пор не ясно, что именно нужно передавать. До недавнего времени вся информация об объектах недвижимости, включая данные о владельцах, хранилась в едином инвентарном деле, являющемся собственностью БТИ. С октября 2010 года, после внесения Минюстом изменений во временное положение, появилось такое понятие, как регистрационное дело. Фактически с 1 октября БТИ должны вести два дела — инвентарное и регистрационное. В дальнейшем мы обязаны будем передать Минюсту только регистрационные дела. Но тогда получается, что в единый реестр попадет информация только о тех объектах, которые сменили собственника после 1 октября 2010 года. А таких дел очень мало. Во-вторых, есть много квартир и домов, зарегистрированных только на бумажных носителях, и в существующем электронном реестре о них вообще нет информации. Как, в каком объеме и на каком основании БТИ должны передавать сведения с бумажных носителей, неизвестно.

Кстати, представители Минюста сначала заявляли, что им вообще не нужны бумажные архивы. Но со временем поняли, без таких архивов появляется возможность делать двойную, тройную регистрацию объекта на посторонних людей. Это серьезная проблема, которая может иметь негативные последствия для миллионов граждан.

— Государство пытается как-то исправить ситуацию?

— Конструктивных решений мы не видим. В то же время сегодня рассматривается проект законодательных изменений, предлагающий возложить на нотариусов функцию выдачи выдержек из реестра. Но при этом нотариус не будет нести никакой ответственности за достоверность предоставленной информации, а станет отвечать только за точность ее передачи. Сейчас при выдаче выписки из реестра на ней обязательно ставятся подписи регистратора, начальника БТИ и печать. Таким образом подтверждается полное соответствие данных, поскольку предоставлению документа предшествует техническая инвентаризация объекта, а подписавшие выписку должностные лица несут ответственность за достоверность информации. Естественно, нотариус не сможет убедиться в том, что сведения о квартире в реестре полностью соответствуют действительности. Да это и не входит в его обязанности. А ведь с 1 января данные в электронный реестр будут вписывать люди, не имеющие ни опыта работы, ни возможности сверить информацию с технической документацией.

«Если сведений об объекте в реестре не окажется, владельцу нужно будет доказывать свое право собственности и вносить данные в базу»

— Предположим, человек решил продать свою квартиру. Он является собственником с момента массовой бесплатной приватизации жилья. Не получится ли, что, когда он придет к нотариусу, информации о данной квартире в реестре просто не окажется? А ведь без выписки из реестра распорядиться своим имуществом он не может. И как быть в этом случае?

— Такие ситуации обязательно будут возникать. Есть еще немало подводных камней. Например, за годы независимости многие улицы сменили название или изменилась нумерация домов. Выходит, что в старых правоустанавливающих документах, по которым объект был зарегистрирован много лет назад, указан один адрес, а сейчас он другой. И если собственник подаст документы для размещения данных в электронном реестре, а регистратор просто автоматически перенесет информацию с бумажного носителя на электронный, то в дальнейшем возникнет масса проблем при попытке человека продать, подарить или передать по наследству квартиру либо частный дом. Да и новый орган регистрации столкнется с трудностями.

- Выходит, что людям, желающим обезопасить себя и избежать проблем в дальнейшем, придется самостоятельно обращаться к регистратору для внесения данных в электронный реестр?

— Это не только вопрос безопасности. Любой человек, который хочет распорядиться своей недвижимостью, обязан будет получить выписку из единого реестра. А если информации об объекте в реестре не окажется, владельцу придется идти в орган регистрации, платить деньги, доказывать свое право собственности и вносить данные в базу. Кроме того, до сих пор не ясно, на основании каких документов станут вносить информацию и насколько достоверными будут сведения в новом реестре.

Также хочу отметить один важный юридический нюанс, которым вводится подмена существующих понятий. Сегодня люди регистрируют свое право собственности, и здесь все четко и ясно. А с 2012 года, согласно законодательным изменениям, будет регистрироваться правоустанавливающий акт, то есть документ, бумажка. Это серьезная угроза для владельцев, поскольку мы все прекрасно понимаем, какова в нашей стране ценность такой бумажки и как ее можно получить при наличии денег. Если государство сейчас не наведет порядок, не исправит ошибки и не защитит интересы миллионов собственников недвижимости, со следующего года начнется полный хаос. Нечто подобное уже происходит в сфере земельных отношений. Сейчас в Украине зафиксированы тысячи случаев, когда на один и тот же участок выдается два, три, а то и больше актов на право собственности на землю.

И самое главное: не зная на практике всех нюансов регистрации прав собственности на недвижимость, Минюст внес в уже принятый закон норму, согласно которой регистрация происходит по принципу очередности. Предположим, Иванов обратился в соответствующее учреждение в 9.00, и его заявление зарегистрировали. В 9.05 с заявлением на регистрацию права на этот же объект приходит Петров, но ему уже будет отказано.
«Возможно, людям придется дополнительно платить еще и пошлину»

— Но ведь это превосходная почва для махинаций с недвижимостью!

— Конечно. Аферистам будет достаточно разработать схему, по которой их человек с поддельными документами первым оказывается в органе регистрации. При этом покупатель недвижимости, заплативший огромные деньги, может остаться ни с чем или продавец, не получив плату, лишится жилья.

— Как происходит регистрация права собственности на недвижимость сейчас?

— Покупатель сдает документы на регистрацию в БТИ. Затем 30 дней отводится на инвентаризацию объекта недвижимости, еще 14 дней — на процедуру регистрации права собственности. Таким образом, есть 44 дня, в течение которых регистрация может быть остановлена. Хочу отметить, что по действующему порядку, если на протяжении данного срока в БТИ обращается еще один человек с заявлением на регистрацию этого же дома или квартиры, процесс регистрации прекращается и оба претендента отправляются в суд. Данный механизм тоже не идеален, поскольку в нашей стране можно получить прямо противоположные решения в разных судах, но хотя бы есть возможность защитить добросовестного покупателя или обманутого собственника от аферистов. С 2012 года этот механизм может исчезнуть, если не будут внесены изменения в законодательство.

— Увеличится ли стоимость получения информации из единого реестра?

— Конечно. В данный момент бланк выписки из реестра стоит 72 гривни 50 копеек. Эти деньги получают не БТИ, выдающие выписки, а информационный центр, обслуживающий реестр. В конце марта Минюст утвердил стоимость услуг, которая будет действовать с 2012 года, после передачи всех функций новому подразделению министерства. За бланк придется платить 120 гривен. Кроме того, те люди, кому нужно внести или перенести информацию о своем праве собственности в новый единый реестр, обязаны будут заплатить 60 гривен. Отмечу, что, если парламент примет поданный Минюстом закон о введении пошлины за государственную регистрацию прав собственности, людям придется дополнительно платить и пошлину.

— А где искать эти новые государственные органы регистрации прав?

— Пока неизвестно. Минюст обратился к местным властям с просьбой выделить помещения, но вопрос еще не решен, да и кадровые структуры данных организаций не созданы.

---

Когда вы решите делать ремонт в своей квартире, то купить натяжные потолки дешево и очень выгодно. Это зачастую привлекательнее чем выравнивать потолок и делать традиционную отделку.