Строить нельзя покупать

Если вы решили приобщиться к загородному образу жизни, в первую очередь, необходимо обзавестись недвижимостью. Рано или поздно придется сделать непростой выбор: купить готовый дом в организованном коттеджном поселке или построить жилье самому. Свои плюсы и минусы есть у обоих вариантов. Что же выгоднее с точки зрения денежных затрат?

ТЕКСТ: Виктор Круча

К решению о покупке коттеджа в организованном поселке, по наблюдениям вице‑президента ассоциации «Земельный союз Украины» Руслана Вдовенко, обычно приходят люди с высоким уровнем дохода. Они надеются получить преимущества загородной жизни в однородной социальной среде, с жилищно‑
коммунальными благами, приближенными к городскому уровню, при этом сократив неизбежную нервотрепку, связанную с получением земли, проектированием, всевозможными согласованиями и строи­тельными работами. Желая избежать этих хлопот, человек приходит к выводу вложить деньги коттедж или таунхаус в городке, но заплатить при этом больше.

Земля – проект – строительство

«Если говорить о выгоде как о преимуществе одного вариан­та приобретения земли по сравнению с другим, то рыночная стоимость участка, расположенного вне коттеджного городка, в среднем на 20% ниже, чем в пределах поселка», – утверждает директор консалтинговой компании ДП «РЕД‑Консалтинг» Илья Родионов. Такая разница в стоимости обусловлена готовностью покупателя платить за дополнительные блага – упорядоченную застройку, однородное окружение, наличие службы эксплуатации, охраны и прочего, которые доступны в коттеджных городках.

Р. Вдовенко отметил особенность земельного рынка Киевской области: оптовая стоимость земли при покупке больших массивов (например, для коттеджной застройки) незначительно отличает­ся от розничной цены на отдель­ные участки с готовыми документами. Покупая значительные площади земли, подводя коммуникации и обу­страивая дороги, девелопер закладывает все эти расходы в стоимость домовладения.
Еще один интересный нюанс. «Покупая коттедж в городке, нет никакой гарантии, что вам предложат приобрести и землю», – утверждает директор по продажам компании «Новый дом» Виталий Петрук. Дело в том, что украинское законодательство определяет строе­ние и землю как две разные категории недвижимости, не связанные напрямую. Зато, по словам директора центра недвижимости «Норма» Олега Сидненко, стоимость земли непосред­ственно зависит от развитости инфраструктуры и окружения.

Следующим шагом являет­ся выбор дома, точнее, проекта, по которому он будет строиться. В большинстве коттеджных городков покупателю навязывают типовой проект. Хотя некоторые застройщики обещают учесть пожелания клиента, на деле все оказывается несколько иначе. Например, как сообщили в службе маркетинга компании «Инфинити» (коттеджный поселок «Город Солнца»), концепция городка выполнена в едином архитектурном стиле. Поэтому покупателю предлагает­ся несколько видов типовых проектов. Если же у клиента есть пожелания относительно внутренней перепланировки, они могут быть рассмотрены и приняты во внимание, но при условии, что дом находится на начальной стадии строительства, а желаемые изменения затронут не более 10% конструкции. Соответственно, данный вид работ оплачивается дополнительно. Насколько «дополнительно», сотрудники компании ответить затрудняются, поскольку все пожелания индивидуаль­ны. На сегодняшний день в «Городе Солнца» предлагают таунхаусы стоимостью от $383 000. Проекты отдельно стоящих коттеджей на данный момент находятся в стадии разработки, поэтому их стоимость пока не сформирована.

А как быть с проектом при индивидуальной застройке? Тут возможен вариант на любой вкус и бюджет. Например, можно выбрать готовый типовой проект за $500. Правда, при внесении в него изменений он будет стоить дороже на $10–50 и более за каждый переделанный квадратный метр. Также можно заказать в солидном архитектурном бюро индивидуальный авторский проект, в котором будут учтены все пожелания клиента. Но в этом случае за каждый «квадрат» придется платить от $100.

По мнению президента компании Real Estate Solutions Сергея Карамнова, при выборе проекта все зависит от возможностей и пожеланий клиента. Да и цена дома всегда зависит от сложности проекта и применяемых материалов. На сегодняшний день практически все заказчики проект­ных и архитектурных бюро стремятся к эксклюзивному проекту. И тут стоимость разработки нового проекта зависит от объема работ: количества чертежей, планов, разрезов и прочего. По словам эксперта, полная цена проекта составляет 5–10% от стоимости строительства дома. И это без учета интерьера, который также требует своего проекта. Естественно, строительство дома по типовому проекту обойдется дешевле.

В. Петрук подчеркивает, что за типовой проект в коттеджном городке несет ответ­ственность застройщик, а за индивидуаль­ный – сам заказчик. Кроме того, типовой проект – это отработанная технология, возможность увидеть уже выполненные по ней дома и даже усовершенствовать проект.
Контроль и порядок

Определившись с проек­том, можно переходить к самому главному и дорогостоящему процессу – строительству коттеджа. Именно этот этап содержит больше всего «подводных камней».

Эксперты свидетель­ствуют, что контроль за ходом возведения – один из самых серьез­ных нюансов строительства. По мнению Р. Вдовенко, одна из причин, по которой люди предпочитают покупать коттедж в городке, – это нежелание тратить время и нервы на постоян­ный контроль строительства. Кроме того, в штате компании‑застройщика работают каменщики, сантехники, электрики, плиточники, есть своя строительная техника. Человеку, организовавшему индивидуаль­ное строительство, приходится заказывать всю технику по мере необходимости, уплачивая немалую арендную плату, и покупать стройматериалы по розничным ценам. Но даже если купить в поселке коттедж на стадии заливки фундамента, предстоит контролировать процесс строи­тельства, как при возведении частного дома.

О. Сидненко отмечает, что сметные стоимости и расходные материалы необходимо утверждать на начальном этапе в любом случае. Подстраховаться от нарушений и разгильдяйства строителей можно путем заключения юридически грамотного и жест­кого договора, предусмат­ривающего штрафные санкции в случае невыполнения его положений. Есть еще один путь – передача кон­трольных прав управляющей компании. При этом заказчик получает все необходимые гарантийные талоны и акты выполненных работ. Кроме того, решения, связанные с покупкой строй­материалов и использованием того или иного оборудования, принимает сам владелец на основе подготовленного компанией анализа и проведенных неофициальных тендеров. Эта услуга обойдется в 5–10% от сметной стоимости строительства. При установке того или иного оборудования известных производителей, например, отопительного котла или канализационной системы, можно заказать шеф‑монтаж, при котором представитель фирмы‑производителя или продавца проконтролирует все этапы установки и запуска оборудования. Заказчику это выгодно, так как качество монтажных работ будет высоким, к тому же он получит дополнительные гарантии на оборудование (в случае поломки производитель уже не сможет сослаться на неправильную установку). Что касается стоимости, контроль продавца, например, за процессом установки канализационной системы, обойдется примерно в $1000.

По словам В. Петрука, в случае приобретения коттеджа в городке на начальной стадии строительства можно указать в договоре возможность кон­троля со стороны заказчика (технадзор и аудит), либо взять целевой кредит в банке. Во последнем случае банк самостоя­тельно контролирует расход денег на строительство.

При любом варианте строи­тельства эксперты советуют владельцу дома иметь на руках полный пакет технической документации и вести фотофиксацию на всех стадиях возведения, начиная с закладки фундамента. Это позволит проконтролировать соблюдение всех технологических нюансов. А в случае покупки уже готового дома в коттеджном поселке желательно пригласить квалифицированного специалиста, который сможет проверить качество строительства дома.

За свой счет

Отдельно стоит поговорить о коммуникациях. При индивидуальном строительстве И. Родионов рекомендует приобретать участок с подведенными к нему коммуникациями. Причем, по его словам, если технические условия подключения к инженерным коммуникациям таковы, что необходимо прокладывать дополнительную ветку или строить подстанции, то такие расходы оправданы либо при массовом строительстве, либо при возведении эксклюзивных особняков с большим бюджетом. Когда участок расположен посреди поля, провести линию электро­передач, протянуть газовую трубу или воду стоит довольно дорого. Например, за прокладку 600 метров общей трубы от газораспределительного узла до места разводки газа по домам, но без самой разводки, нужно уплатить 30 000 грн. (без расходов на получение разрешений, подготовку проекта и его согласование). Если это делают вскладчину все владельцы участков на газифицируе­мой улице, расходы вполне приемлемые. Подведение трубы в определенный дом также предполагает затраты. Только за работу по разводке газовых труб по дому и подключение котла придется заплатить от $1500.

Еще одна проблема, которую необходимо решать при индивидуальном строительстве, – обеспечение электроэнергией. Например, официальная норма электроэнергии, выделяемая Киевским облэнерго при подключении домовладения к электросети, составляет не более 9,6 КВт. Но на самом деле такой мощности обычно нет. На улицу с несколькими десятками домовладений могут дать 20–30 КВт. Это означает, что понадобятся дополнительные трансформаторы – на дом, оборудованный современными приборами, нужно не менее 15 КВт электро­энергии. Трансформатор мощностью 25 КВт для обслуживания частного дома площадью 300–400 кв. м обходится в $10 000–25 000. Соответственно, чем выше вырабатываемая мощность, тем дороже трансформатор. Кроме того, за каждый дополнительный киловатт нужно единоразово внести 1000 грн. То есть за установку и подключение собственного трансформатора мощностью 25 КВт энергетикам нужно заплатить 25 000 грн. На подготовку и согласование технической документации, необходимой для установки и подключения трансформатора, уходит еще около $5000. Эти расходы можно сократить, если установить один трансформатор на несколько домов. А в целом, по словам Р. Вдовенко, каждый трансформаторный киловатт электроэнергии в доме обходится от $500 до $1000.

Очень важное значение в загородном доме имеет канализация. Если в современных коттеджных городках уже проектируется и строится централизованная канализация, то при обычной загородной застройке в границах сел каждый хозяин самостоятельно решает проблему сточных вод. Чаще всего это сливная яма, но эффективность такого решения во многом зависит от характеристик грунта.

Еще один вопрос, требую­щий решения, – обеспечение дома водой. Можно пробурить свою скважину, но, по словам Р. Вдовенко, это довольно дорогое удовольствие, требующее постоянного ухода. Сейчас скважина на участке обходится в $10 000–20 000 в зависимости от особенностей участка (грунт, расположение водоносных слоев и так далее). Нередко скважина через год‑два засоряется, и владельцу приходится ее чистить или строить новую. В целом же, как отмечает С. Карамнов, стоимость проектирования и прокладки коммуникаций составляет около 15% от общей стоимости проекта.

Финальная стадия строительства – внутренняя отделка. Если при индивидуальной застройке это последовательная и неотъемлемая часть строительного процесса, то для покупателя дома отделка обернется дополнительными расходами. Коттеджи в городках сдаются без отделки, поэтому у покупателя возникает вопрос, что выгоднее – проводить отделочные работы с привлечением строи­телей городка или независимой бригады. С. Карамнов считает, что оба варианта имеют свои преимущества и недостатки. Если исходить из стоимости, то проводить отделочные работы с помощью независимой строительной бригады намного дешевле. Но существует риск некачественных работ, а также возможность затягивания срока их выполнения. При участии строителей городка есть гарантии, что работы будут выполнены качественно и своевременно (это оговаривается в договоре).

Финансовые итоги

По оценкам экспертов, по­стройка частного дома в окрестностях Киева обойдется в среднем в $400–450 за кв. м, без стоимости земельного участка. В Обуховском районе, например в с. Романкове, сотка земли в среднем стоит $10 000 (по данным «Земельного союза Украины»). Участок площадью 20 соток обойдется в $200 000. Таким образом, частный дом площадью 400 кв. м на участке 20 соток «потянет» на $360 000–380 000. Однако, по словам Р. Вдовенко, большинство людей сейчас предпочитают строить менее просторные особняки. Для комфортной жизни достаточно 150–200 кв. м. Соответственно, при такой площади дома затраты на его возведение меньше.

Для сравнения: коттедж площадью 406 кв. м, с участ­ком в 15 соток в городке «Солнечная Долина» (Романков, Обуховский район) продается за 6,09 млн грн., что эквивалентно $1,256 млн (по курсу НБУ $1=4,85 грн.) Можно выбрать и более скромный коттедж – площадью 346 кв. м и с участ­ком в 10,5 соток. Обойдется он в 4,5 млн грн., или $927 400. При этом покупатель получает централизованные газо‑, водо‑ и электроснабжение, а также канализацию. Плюс городской телефонный номер, Интернет и систему пожарно‑охранной сигнализации. Кроме того, это пока единственный коттеджный поселок, предлагающий дома с выполненной внутренней отдел­кой с применением качествен­ных материалов известных производителей.

Конечно, можно поискать и менее дорогой вариант загородного жилья. Как сообщили в отделе маркетинга ООО «Интербудконтакт», таунхаусы в коттеджном городке «Княжичи» передаются покупателю только после окончания строительства, то есть клиент лишен возможности внести какие‑либо изменения в проект. В «Княжичах» предлагают два проекта таунхаусов – площадью 149 и 180 кв. м. Учитывая, что «квадрат» стоит $2000, за первый проект придется выложить $298 000, а за второй $360 000. Но за эти деньги, помимо строения, покупатель получает всего одну сотку земли. Этого хватит разве что на размещение шезлонга и мангала. Также немало средств потребуется на внутреннюю отделку жилья. Каждый таунхаус оборудован собственным двухконтурным отопительным котлом, водоснабжение и канализация – централизованные. Обслуживанием всех коммуникаций будет заниматься соб­ственная эксплуатацион­ная служба и ЖЭК. Правда, в компании «Интербудконтакт» пока не могут назвать приблизительную стоимость ежемесячных эксплуатационных услуг. Ситуация прояснится к концу будущей зимы, когда городок введут в эксплуатацию.

Проживание за городом тоже потребует затрат. Эксплуатационная служба в коттеджных поселках следит за чистотой на территории, вывозит мусор, обеспечивает охрану, предоставляет дополнительные услуги. Стоимость обслуживания составляет $0,5–3 с квадратного метра общей площади дома. Однако, по словам Р. Вдовенко, на сегодняшний день еще нет ни одного завершенного городка, в котором бы полноценно функционировала собственная жилищно‑коммунальная служба, хотя наличие централизованного подразделения заявляют многие застройщики. Пока существующие коттеджные поселки еще находятся на стадии строительства, трудно однозначно сказать, как именно будут строиться отношения между владельцами домов и жилищно‑
коммунальной службой поселка и во сколько это будет обходиться. Тем более что в случае поломки оборудования покупать его владельцу дома все равно придется за собственные средства. Если в городке будет взиматься ежемесячная фиксированная плата, то, по мнению Р. Вдовенко, проживающим в частных домовладениях обслуживание обойдется дешевле. При необходимости владелец дома приглашает отдельных специалистов, самостоятельно принимая решение о необходимости тех или иных работ.

По словам С. Карамнова, на сегодняшний день покупка участка под строительство и возведение собственного дома может стоить вдвое меньше, чем покупка готового дома. Цена при самостоятельном строительстве дома рассчитывает­ся по его себестоимости, а покупка дома – по рыночной цене. С другой стороны – строить дом всегда сложнее, чем купить готовый. Прежде всего, потому что изначально рассчитанная стоимость, как правило, не окончательная – очень часто в план работ вносятся коррективы. Схожую точку зрения высказали и другие эксперты. Поэтому окончательное решение, как распорядиться своими финансовыми средствами и временем, каждый человек должен принимать самостоятельно.

"Building"