Обаяние пригорода

Виктор Круча

Угнаться за киевскими ценами на недвижимость очень сложно, особенно если речь идет о квартире в новостройке. Жилья эконом-класс здесь практически не строят. Поэтому потенциальные покупатели, желающие приобрести что-нибудь «попроще», все чаще присматриваются к новостройкам в городах-сателлитах Киева. Что предлагают здесь отечественные застройщики? И на что нужно обратить внимание при выборе жилья в городе-спутнике?

Бровары и Борисполь: богатство выбора

По словам основателя Агентства недвижимости «Эммануил» Виктора Видуты, больше всего новостроек в городах-сателлитах Киева расположено на левом берегу Днепра. Причем наиболее стремительно развивается строительство жилья в Броварах и Борисполе. В первую очередь это связано с лояльным отношением местных властей к застройщикам при выделении земли и выдаче разрешений и согласований.

Сейчас в центре Броваров возводится крупный жилой комплекс «Купава» (ул. Симоненко, 4; заказчик строительства – ОАО «Постоянно – действующий строительный поезд № 2»), состоящий из П-образного многосекционного девятиэтажного здания и трех «высоток». Преимуществом можно назвать планировку комплекса, позволяющую создать закрытое внутренне пространство для зоны отдыха, детских и спортивных площадок. Еще один плюс - собственная автоматизированная система отопления и горячего водоснабжения. Одна из высоток уже сдана в эксплуатацию, две остальные будут готовы к концу этого года. Сейчас здесь еще можно купить 1-компантную или 2-комнатную квартиру по цене от 7500 до 7800 грн. за кв м. В основном здании, которое должно быть готово ко второму кварталу этого года, еще остались в продаже 1-комнатные квартиры по цене 7500-8700 грн. за кв м.

Довольно интересным для потенциальных инвесторов должен стать жилой комплекс "Гринландия", строительство которого сейчас начинается на пересечении улиц Черновола и Чубинского. На самом деле это будет целый новый квартал. Первые два дома компания "Гаразд Украина" планирует сдать к концу 2009 года. Покупателям предложат квартиры от однокомнатных до пятикомнатных. Согласно проекту, на территории квартала будут торговый центр, аптека, банковское отделение, кафе, несколько детских и спортивных площадок, уютные зоны для отдыха взрослых. Официально продажи должны начаться в марте. Но предварительные цены уже установлены -- от 6200 до 6970 грн. за кв.м

По словам начальника отдела изучения рынка Финансовой компании «Житло-Инвест» Святослава Пономаренко, для покупателей жилья Бровары интересны, в первую очередь, наличием в городе всей необходимой человеку инфраструктуры: супермаркетов ведущих торговых сетей, развлекательного центра «Терминал», катка, четырех кинотеатров и т.д. Так что люди в Киев могут ездить исключительно на работу, а все что нужно для жизни и отдыха есть прямо возле дома.

А вот перспективность Борисполя, по словам Виктора Видуты, повышается еще и тем, что в будущем туда планируется провести линию метрополитена. Сегодня покупателей, желающих вложить свои деньги в строящуюся квартиру в этом городе, могут привлечь семь жилых комплексов.

К концу марта должен быть сдан в эксплуатацию 9-этажный жилой дом по ул. Новопрорезная, 2, корп. 2. Сейчас еще продаются трехкомнатные квартиры. Стоимость «квадрата» колеблется от 6 до 6,3 тыс. грн.

Строятся в Борисполе и объекты бизнес-класса. В частности компания «Консоль» в центре Борисполя, на ул. Киевский шлях, 1, возводит монолитно-каркасный, кирпичный, 16-этажный трехсекционный жилой комплекс. Высота потолков несколько выше традиционной — 3,3 м. Учитывая расположение дома, до ст. М. Бориспольская можно добраться за 15 минут. Обладателям автомобиля предлагается подземный паркинг. Также имеется гостевая автостоянка. К преимуществам можно отнести собственную детскую площадку и расположенный неподалеку городской парк отдыха. В продаже имеются 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 47 до 95 кв. м. Сейчас стоимость одного метра декларируется от 7, 07 тыс. гривен. Комплекс обещают полностью сдать в эксплуатацию к концу следующего года.

Тогда же Холдинговая компания «Киевинвестбуд» обещает закончить жилой комплекс «Гольфстрим», расположенный на той же улице Киевский шлях, но уже под номером 28. Состоит он из четырех секций (14-19 этажей), три из которых жилые. Покупателям предлагают 1-, 2 и 3-комнатные квартиры площадью от 43 до 114 кв. м. Характерно, что изначально дом строится с автономным отоплением, то есть жильцы не будут страдать от холода в случае традиционных неполадок в центральной теплосети. Да и подземный паркинг прилагается. За метр квадратный сейчас просят от 6 до 6,65 тыс. грн.

Но есть в городах-спутниках и проблемные стройки. В том же Борисполе это дом по улице Киевский шлях, 97 и еще два объекта неподалеку от этого города, ближе к столице, в поселке Чубинское. Застройщиком всех трех объектов выступало ООО «Агростройпереработка», в отношении которого сейчас начата процедура банкротства с целью дальнейшей санации предприятия. И если в Чубинском дома почти готовы, то в Борисполе готовность строения оценивается только на 20%. По словам ликвидатора ООО «Агростройпереработка» Вячеслава Лецкана, комплекс будет передан другому застройщику и достроен. Вот только пока неясно когда.

Вишневое и Ирпень: преимущества правобережья

Для тех, кто присматривается к городам-спутникам на Правом берегу Днепра, стоит обратить свое внимание на Вишневый. Помимо того, что в городе есть вся необходимая торговая, бытовая и образовательная инфраструктура, он расположен очень близко к Киеву. Через него проходит железная дорога,а автотрасса от Вишневого выходит на окружную дорогу, что позволяет сравнительно легко добраться до любой точки въезда в правобережную часть столицы. Правда, цены в Вишневом постепенно подбираются к киевским.

Сейчас здесь еще можно купить квартиры в жилом комплексе на ул Л. Украинки, 82 по цене 8,08 тыс грн за кв. м. Вот только вряд ли это стоит делать. Данный объект относится к так называемым проблемным. Уже не первый год инвесторы, вложившие в течение 2003-2006 годов деньги в строительство, судятся с СК «БудИнвестХолдинг», обвиняя ее в нарушении обязательств, так как жилье людям в запланированный срок (конец 2006 года) так и не предоставили. Несколько вкладчиков за это время сумели выиграть судебные тяжбы, однако вложенные в строительство деньги им никто возвращать не спешит. Тем временем, объявления о продаже квартир в этом долгострое можно найти в прессе и интернете.

А вот по ул. Октябрьская, 21-а Инвестиционно-строительной корпорацией «Мисто» сейчас возводится жилой дом с ограниченным заездом и собственной инфраструктурой, включающей детскую и спортивную площадку, автостоянку и подземный паркинг на 60 автомобилей. Предлагаются 1-, 2- 3- и 5-комнатные квартиры по цене от 9,8 тыс. грн до 10,5 тыс. грн. за кв м.

Также на правобережье активно застраивается Ирпень. Правда, и там цены не на много ниже киевских. Это не мудрено, ведь у Ирпеня есть неоспоримое преимущество - прямое железнодорожное соединение со столицей. Добраться на электричке до Святошино, а тем более до Центрального вокзала можно быстрее чем на машине. Но приходится привязываться к расписанию, да и комфортность поездки в электричке, особенно в часы пик, весьма сомнительная.

Если говорить о конкретных объектах, то в Ирпене компанией «Гранд Идеа» реализуется проект жилого комплекса Grand Life. Расположен он на окраине города, что имеет свои плюсы и минусы. К первым можно отнести хорошую экологию, так как дома окружены вековым лесом. А ко вторым - удаленность от железнодорожного вокзала, что подразумевает наличие у владельца жилья личного автомобиля. Кстати, для машин строится четырехуровневая охраняемая стоянка. Сейчас до комплекса можно добраться по Житомирской и Варшавской трассам, сделав небольшой крюк. Но вскоре жители данного комплекса получат немалое преимущество - рядом пройдет новая, строящаяся сейчас скоростная трасса, по которой, кстати, планируют запустить троллейбусный маршрут прямо до Киева. Данный комплекс представляет собой 16 монолитно-каркасных зданий от 6 до 16 этажей, в которых можно выбрать любую квартиру, от однокомнатной до пятикомнатной. За квадратный метр просят от 5,8 до 6,565 тыс. грн. Проектом предусмотрены: центр развлечений, промышленный и продуктовый супермаркет, спортивные площадки, поля для баскетбола и волейбола, фитнес-центр, салон-красоты,детские площадки, аллеи, беседки, фонтаны, общественные зоны отдыха, места для выгула животных. Сдать в эксплуатацию жилье застройщик обещает к концу нынешнего года.

Компания ООО «Облбудинвест» также предлагает несколько жилых комплексов в Ирпене. Наиболее интересный из тех, где еще продаются квартиры, находится на ул. Тургеневская, 10, в центре города, неподалеку от вокзала. Правда, наличие поблизости железной дороги имеет как плюсы, так и минусы. К негативным факторам можно отнести повышенный шум. Хотя застройщики обещают, что жильцы дискомфорта испытывать не будут, так как не только окна, но и балконы и лоджии оборудованы звуконепроницаемыми металопластиковыми пакетами. Дом пятисекционный, от 9 до 12 этажей. Готовить пищу придется на электроплите, а вот отопление автономное, - на крыше расположена котельная. Но стоит здесь жилье несколько дороже чем в среднем в городах-спутниках. «Квадрат» в однокомнатной квартире продают по цене 8,8 тыс. грн., в «двушке» — 8,2 тыс. грн., а в «трешке» — 7,6 тыс. грн.

Буча и Вышгород: недооцененные города

Довольно перспективный город в окрестностях Киева – Буча. При этом, как отмечает Виктор Видута, это довольно контрастное место. Шикарные закрытые приватные дачи и коттеджные городки для состоятельных людей соседствуют здесь с многоквартирными домами, относящимися к эконом-классу. Но главное преимущество Бучи – это экологическая чистота территории, прекрасный лес и наличие автомобильного и железнодорожного соединения с Киевом.

Поэтому у Бучи большие перспективы. Пока, по данным генерального директора ООО «Кварт-сервис» Виктора Несина, там не так много строящихся объектов, но уже очень много участков выделено под жилую застройку, и в ближайшее время эти проекты начнут реализовывать. Виктор Видута подтвердил, что действительно в Буче сейчас отведены большие земельные массивы. По предварительным данным, около половины этой земли пойдет под коттеджную застройку, а другая половина – под многоэтажные жилые комплексы. Застройщиками будут выступать «Киеворстой», «Укржитлокомплекс» и ряд других компаний. Характерно, что в основном многоэтажные дома будут строиться эконом-класса, то есть их цена будет существенно ниже, чем в столице и других городах-спутниках, в том числе соседнем Ирпене. Правда, пока более конкретной информации нет. Но подготовка нескольких стройплощадок, подведение к ним коммуникаций и закладка фундамента должны начаться уже в этом году.

Из существующих строек здесь можно отметить жилой комплекс на ул. Пионерской, 1-а, который инвестиционно-строительная компания «Гаразд Украина» намерена сдать в эксплуатацию к концу июня 2008 года. Это четырехсекционный 8-этажный комплекс с квартирами от одной до пяти комнат. Стоимость квадратного метра - от 5,1 до 5,51 тыс. грн. Объект будет иметь свою парковку, и охрану. Квартиры будут сдаваться газифицированные, телефонизированные, с подведенным кабельным телевидением.

На севере у Киева тоже есть город-спутник. Правда в отличии от Броваров, Борисполя и Вишневого, Вышгород пользуется несколько меньшей популярностью среди застройщиков и покупателей. По мнению специалистов, причина кроется в сложившемся стереотипе, что из всех городов-спутников Вышгород находится ближе всего к Чернобыльской АЭС, а значит эта территория якобы больше загрязнена радионуклидами. Но Виктор Витуда уверен, что у Вышгорода огромный потенциал, так как он имеет немало преимуществ – наличие прямой, хорошей автострады, что позволяет не опасаться попасть в автомобильную пробку, окружение прекрасного леса, близость Днепра и Киевского водохранилища.

Довольно интересен для потенциальных инвесторов может оказаться новый комплекс из пяти домов, строящийся компанией «Київщина-житло» на самой высокой точке Вышгорода, на улице Кургузова. Жильцы как минимум получат панорамный вид из окна, а обладатели верхних этажей смогут даже любоваться Днепром. Этажность домов от 14 до 16 этажей. Строят их из силикатного кирпича, правда, обещают установить утепление. Водоснабжение, подача тепла и света будет осуществляться через городские системы. В данном комплексе продаются только однокомнатные и двухкомнатные квартиры по цене 7,83 тыс грн. за кв. м.

Перспектива сателлитов

Есть один нюанс, на который должен обратить внимание человек, решивший приобрести новое жилье в городе-спутнике Киева. Как правило, квартиры здесь (как впрочем и в большинстве новостроек Киева) сдаются без внутренней отделки. Хотя, по словам Виктора Несина, многие застройщики в качестве дополнительной услуги предлагают выполнить дальнейшие отделочные работы. Но покупатели чаще всего привлекают всевозможные «ремонтные бригады», так как не особо верят, что специалисты, работающие у застройщика, сделают именно то, что нужно клиенту. Да и стоят услуги сторонних штукатуров и плиточников, как правило, ниже. Справедливости ради стоит признать, что такая позиция удобна и строителям, которым довольно хлопотно и нерентабельно подстраиваться под запросы каждого инвестора.

Естественно, людей интересует вопрос - а какой пригород будет быстрее развиваться, предоставляя своим жителям те или иные преимущества? «Если попытаться заглянуть в будущее, то ответить однозначно, какой из городов-спутников будет в перспективе привлекать больше покупателей пока сложно», - утверждает директор Агентства недвижимости «Риэлторский дом» Генрих Людкевич. В ближайшей будущем, по мнению большинства опрошенных экспертов, лидировать будут Бровары и Борисполь. А Виктор Несин добавил, что неплохие перспективы у Бучи и Ирпеня.

А вот Святослав Пономаренко считает, что, учитывая почти полное отсутствие в Киеве свободной земли, застройщики будут активно осваивать объекты во всех городах-спутниках. И тут многое будет зависеть от того, насколько местные власти готовы «пускать» на свою территорию пришлые компании.

Ну и напоследок несколько слов о ценовых прогнозах. По мнению Генриха Людкевича, в нынешнем году будет наблюдаться постепенный, пропорциональный рост цен как в Киеве, так и пригородах. Как минимум на уровне инфляции. Существующая ныне разница стоимости «квадрата» в столичных и пригородных новостройках будет сохраняться. А Виктор Несин добавляет, что обсуждаемые города не зря называют спутниками, и цены в них привязаны к столичным как Луна к Земле. Как только изменяются цены в Киеве, с небольшим опозданием идет их коррекция в пригородах. Ведь жители Броваров или Ирпеня быстро ориентируются и поднимают цены на свои квартиры на вторичном рынке, а в этих условиях и застройщики, не желая терять дополнительную прибыль, поднимают на соответственный уровень и стоимость новостроек.

"Building" март 2008