Пентхаус по-украински

27-06-2007 12:06

---

В Киеве насчитывается порядка сорока объектов, именуемых пентхаусами, но только половина из них соответствуют своему названию.

Пентхаусы в Украине сравнительно молодое направление элитной недвижимости, поэтому, по мнению ряда экспертов, люди, которые не знают, что такое настоящий классический пентхаус, зачастую покупают обычные элитные двухуровневые квартиры, которые ничего общего с «домами на крыше» не имеют. Но, несмотря на это, спрос на них довольно стабилен. Особенно это касается объектов, расположенных в столице, в центральных и приближенных к ним частях города. Именно из-за повышенного спроса данный сегмент недвижимости для застройщиков является очень интересным. К тому же, в связи с постоянно растущими доходами столичного населения, а так же с тем, что Киев является центром деловой и экономической активности, рынок пентхаусов будет все время расширяться. Расширяться не только количественно, но и качественно.

В то время когда появились первые пентхаусы в США, все они располагались на крышах высотных зданий, с хорошими смотровыми характеристиками, да и само понятие этого вида жилья говорило о том, что его владелец получает максимум комфорта и пространства, а вид на город с высоты птичьего полета становился своего рода интерьером.

«Виллы у самого неба сразу же стали безумно модны и очень дороги. Их владельцы были не просто сильными мира сего. Даже на фоне шикарной нью-йоркской богемы они выделялись как яркие, необыкновенные личности. Небожители устраивали на крышах фантастические вечеринки. Открытый бассейн под звездным небом, сотни гостей в вечерних туалетах, джаз всю ночь и фейерверки. Это был стиль жизни не доступный простым смертным. Согласно прессе, владельцами таких апартаментов сегодня являются знаменитые кутюрье Армани и Донна Каран, актеры Бен Аффлек, Деми Мур, Барбара Стрейзанд, теннисистка Анна Курникова», – говорит эксперт.

Именно из Америки пентхаусы начали перекочевывать в страны Европы, где, кстати, пользовались большим успехом, а потом уже и в страны постсоветского лагеря.

Например, в России первые признаки пентхаусов начали зарождаться еще в дореволюционные времена, путем надстройки на домах мансард с террасами, а потом уже и в домах сталинской постройки. Однако в Советском Союзе жить как на первых, так и на последних этажах, считалось не престижно, поэтому квартиры с надстройками встречались крайне редко. С развитием новых технологий в строительстве в 90-е годы прошлого века Москва стала ориентироваться на западные тенденции, и рынок элитной недвижимости начал бурно развиваться. Правда, в те времена пентхаусами называли двухуровневые квартиры на последнем этаже. Первый же «дом на крыше» по западным стандартам был возведен в Санкт-Петербурге в элитном жилом комплексе «Дом на Неве». Впрочем, самые известные и удачно реализованные проекты такой жилой недвижимости находятся в Москве. Среди них: пентхаус, расположенный в доме по адресу Молочный переулок, 3, общей площадью 500 кв. м, с панорамным остеклением, эксплуатируемой кровлей и зимним садом; самый дорогой и признанный лучшим в Москве – площадью 500 кв. м в элитном доме по 7-му Ростовскому переулку, из окон которого открывается живописный вид на площадь Европы и Москву-реку; пентхаус площадью 226 кв. м в доме на ул. Остоженке, особенность которого заключается в округлых формах и огромном камине; в одном из самых престижных и дорогих домов – «Агаларов-хаус» расположены сразу три пентхауса, в которых отличительной чертой является наличие представительской зоны для приема высоких гостей, а также каминов и зимних садов.

Украинский опыт

Один из первых столичных пентхаусов, возведенный компанией «Познякижилстрой», расположен по улице Ковпака, 17. Четырехметровые потолки, панорамные окна, индивидуальный лифт потрясли отечественный рынок.

На сегодняшний день в Киеве насчитывается порядка сорока объектов, относящихся к пентхаусами, и занимают они не более 1 % киевской недвижимости.

Как отмечает президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский, этот сегмент недвижимости сейчас стал неимоверно модным и востребованным в Украине, однако имеющиеся «дома на крышах» пентхаусами не являются, т. к. изначально они не были предусмотрены проектами и строились на уже построенных зданиях.

«Пентхаус по определению является статусным жильем, и главное предназначение таких высотных квартир – подчеркнуть индивидуальность и исключительность их владельцев. Пентхаус – это своего рода коттеджный домик на крыше. В то же время нормативов для пентхаусов в Украине нет, и само понятие не прописано в законодательстве. Есть небольшая практика строительства в Киеве, базирующаяся на зарубежном опыте, исходя из которого, проектируют наши проектировщики, учитывая пожелания заказчиков», – говорит эксперт.

Как считают в группе строительных компаний «УКОГруп», основными характеристиками пентхаусов должны быть:

• Полная личная свобода и обособленность владельцев пентхаусов;

• Отдельная входная группа на первом этаже и/или индивидуальный лифт;

• Свободная (открытая) планировка;

• Высота потолков не ниже четырех метров;

• Размещение на уровне не ниже 25 этажа;

• Средняя площадь 220–380 (до 1 000) кв. м;

• Панорамный вид минимум на три стороны света. В идеале – на все четыре;

• Панорамные окна, витрины, большие площади остекления;

• Вид на историческую часть города или на природные пейзажи и ландшафты.

Но, невзирая на имеющиеся характеристики пентхаусов, нередко красивым словом строительные компании называют квартиры, имеющие к данному сегменту жилой недвижимости отдаленное отношение, тогда как существует классическое определение, подразумевающее соответствие помещения определенным требованиям.

«Например, нью-йоркский пентхаус – это роскошный одноквартирный жилой дом, расположенный на крыше фешенебельного здания. Обязательные требования – бассейн, зимний и летний сад, место для барбекю. Среди дополнительных требований – наличие вертолетной площадки. Европейские же стандарты более демократичны – высокие потолки (минимум 4 м), небольшое количество внутренних перегородок, что создает эффект «открытого пространства», красивый вид из окон, выходящих на три или четыре стороны. Именно этот вариант распространен в Украине и России», – отмечает Ольга Маслова.

По мнению генерального директора компании Сoncorde Development, Валерия Кирилко, несмотря на то, что сегодня в Киеве насчитывается порядка сорока объектов, гордо именуемых пентхаусами, только около половины из них действительно соответствуют своему названию. При этом большая их часть уже распродана, так как многие пентхаусы покупаются (как и в Москве) еще на стадии строительства.

По данным компании Сoncorde Development, за последнее время нашли своих владельцев два оборудованных отдельными лифтами трехуровневых пентхауса площадью 389 и 416 квадратных метров в расположенном на улице Саксаганского престижном жилом комплексе «Ботаник Тауэрз» (застройщик – «Киевжильеинвест»); два объекта на улице Артема, 12 (трест «Киевгорстрой-1 им. М. Загороднего»); несколько двухуровневых квартир с террасами (тип «украинского пентхауса»), расположенных в жилых комплексах «Южные врата», «Голден парк» и других объектах, возведенных строительной компанией «Столица»; двухуровневые пентхаусы площадью около 350 кв. м на вершине элитного жилого комплекса «Волна» на бульваре Леси Украинки («Познякижилстрой»); четырехуровневый пентхаус площадью 467 кв. м на Оболонском проспекте, 22в – объект, отличающийся необычной планировкой и по этой же причине долгое время пустовавший. Появились хозяева и у трехуровневого пентхауса с отдельным лифтом на проспекте Героев Сталинграда, 26а, построенного трестом «Киевгорстрой-1»; классическим считается пентхаус на крыше 25-этажного жилого дома на ул. Галины Тимофеевой (строительная компания «ТММ»), где предусмотрены даже системы дренирования и стока воды для обустройства газона на кровле, а также специальный поливочный водопровод, а сам пентхаус выстроен в виде трилистника клевера.

Пентхаусы в Киеве

№	Адрес	Этаж, площадь	Цена, $ за 1 кв. м	Застройщик/сдача
1	ул. Ивана Франко, 4б	11/273 кв. м	13069	«Сент София Хоулмс»/апрель-июнь 2007 г.
2	ул. Крещатик, 27/6	13–14/390 кв. м	10500	«XXI Век»/2007 г.
3	ул. Межигорская, 3/7б	25/157 кв. м	5 300	СКФ «Гранит»/2006 г.
4	ул. Гали Тимофеевой, 3	25/760 кв. м	5 000	«ТММ»/2004 г.
5	ул. Старонаводницкая, 13	15–17/325 кв. м	4 000	«Познякижилстрой»/2004 г.
6	б-р Леси Украинки, 7–9	15–17/337 кв. м	4 000	«Познякижилстрой»/апрель-июнь 2007 г.
7	ул. Старонаводницкая, 15	26–28/350–1158 кв. м	4 000	«Познякижилстрой»/июнь 2007 г.
8	Днепровская набережная, 1, 1а, 1б	29–31/320 кв. м	3 000	Украинская Инвестиционно-Инжиниринговая Компания/январь-март 2007 г.
9	ул. Панаса Мирного, 17	25–26/353 кв. м	2 700	«Побутрембуд»/2005 г.
10	ул. Ереванская, 18а	20–21/137–202 кв. м	1 254	«Стабил»/январь-март 2008 г.

Пентхаусы по площадям в Киеве

Зона Киева	Площадь, кв. м
	минимальная	средняя	максимальная
Центральная	160	265	720
Удаленные от центра	110	201	468

Таблицы предоставлены ООО «УКОГруп»

Заоблачные цены

Что касается стоимости пентхаусов, то, к примеру, в Санкт-Петербурге цены колеблются в переделах $6–15 тыс. за 1 кв. м. В Москве за такую же площадь «квартиры на крыше» придется заплатить не менее $25 тыс. При этом наличие денег не всегда гарантирует потенциальному покупателю наличие пентхауса. Как оказалось, в Москве такой тип элитного жилья является крайне дефицитным и часто приобретается еще на стадии рытья котлована. В Нью-Йорке цены на пентхаусы еще выше – если повезет купить дешевле $3–4 млн, то это просто счастье. Хотя, исключительные образцы с шикарной планировкой садами и террасами могут стоить и все десять миллионов.

По мнению Ольги Масловой, данный сегмент элитного жилья предоставляет его обладателям высокий стиль жизни и в прямом, и в переносном смысле.
«Если добавить к этому наличие собственной террасы с бассейном, теннисным кортом или зимним садом, а в идеале со всем этим вместе, огромное пространство квартиры (до 1 000 кв. м), высокие потолки и обязательный для всех пентхаусов панорамный вид – становится понятно, почему во всем мире этот вид недвижимости является самым дорогим», – говорит респондент.

Оценить насколько дорогими являются «дома на крыше» в мире можно по проводившемуся недавно рейтингу «Топ-10 самых дорогих пентхаусов США», составленному американским журналом Forbes. Так самым дорогим признан The Pierre Penthouse, занимающий три верхних этажа одного из самых роскошных отелей Нью-Йорка The Pierre Hote и оцениваемый в $70 млн. Его особенностями являются семиметровые потолки и возможность обзора панорамы города на 360 градусов. На втором месте разместился – Bristol Tower в Майами за $16,9 млн. На площади в 836 кв. м с видом на Атлантический океан разместились 5 спален и 7 ванных комнат.

Третье место занимает бостонский пентхаус за $14 млн, который находится в здании XIX века на 51 Commonwealth Ave, занимающий три с половиной этажа, площадью 800 кв. м. В этом пентхаусе 7 спален, причем в каждой из них располагается мраморная ванна.

Четвертую позицию занимает пентхаус в Атланте на 2500 Peachtree Rd, стоимостью $13 млн. В нем на двух этажах расположились 4 спальни, 5 ванных, а главная его особенность – чередование стилей комнат: от богатого европейского со старинными французскими колоннами до украшений ремесленнической лепниной со столетними сосновыми полами, открытым кирпичом и потолками из брусьев твердых пород дерева. На пятой позиции – The Wilshire в Лос-Анджелесе за $12,9 млн, занимающий половину двух верхних этажей Wilshire Grand Hotel. Кроме этих «домов на полях шляпы», в десятку вошли: Turnberry Place в Лас-Вегасе за $9 млн, пентхаус на 990 Green St. в Сан-Франциско за $6,5 млн, пентхаус в Чикаго за $5,9 млн, в Сиэтле за $5,1 млн и The Claridge в Далласе – $5 млн.

Но, пожалуй, комплекс One Hyde Park, включающий в себя пентхаус, который в ближайшее время планируют построить в столице Великобритании, может переплюнуть американские «дома на крыше». Уже сейчас специалистами он оценивается приблизительно в $165 млн.

Что касается отечественных элитных квартир под небом, то, по словам Дениса Костржевского, на сегодняшний день в Киеве стоимость 1 кв. м на последних этажах, в т. н. «видовых квартирах», с возможностью перепланировки территории на крыше под пентхаус, дороже минимум на 10–15 %, а стоимость квартир с пентхаусом зависит от наполнения и дизайна.

В среднем цена 1 кв. м в мансардах и пентхаусах колеблется в пределах $7–16 тыс. Однако, как уверяют эксперты, следует ориентироваться на существенный рост цен в течение ближайших трех лет и принимать во внимание растущий уровень благосостояния украинского населения.

«Следует четко понимать тот факт, что дорогое, эксклюзивное жилье будет в спросе, а значит, будет и дорожать. Согласно прогнозным ожиданиям, уровень роста цен на данный вид жилья составит 30–40 % на конец 2009 г. по отношению к сегодняшнему дню», – утверждает Валерий Кирилко.

Того же мнения придерживается Ольга Маслова, добавляя, что для застройщика выгода состоит в цене квадратного метра.

«Поскольку общая себестоимость строительства пентхауса не на много отличается от всего дома, застройщикам гораздо выгоднее возвести на крыше пентхаус, цена которого будет превышать стоимость других квартир в доме, нежели размещать там зоны общественного пользования, что также повлияет на положительную динамику в строительстве пентхаусов в Украине. Ведь основное преимущество такого вида жилья перед стандартным – это статус для владельца, и полный набор характеристик и функций коттеджа в городе», – говорит эксперт.

Относительно перспектив развития данного сегмента элитной недвижимости, все эксперты сошлись во мнении, что ввиду того, что столица расположена на очень живописных берегах Днепра, окружена множеством лесопарковых зон расположенных как в центре города, так и в прилегающих к нему районах, то квартиры с видом на Днепр, парки, скверы будут всегда востребованы, и рынок пентхаусов будет расширяться.

Цены на пентхаусы

Зона Киева/ строительная отделка	минимальная		средняя		максимальная
	цена, $/кв. м	стоимость, $	цена, $/кв. м	стоимость, $	цена, $/кв. м	стоимость, $
Центральная	2 800	800 000	6 604	1 320 000	8 300	5 976 000
Удаленные от центра	2 000	270 000	2 352	370 000	4 601	1 500 000

Зона Киева/ отделка «под евро»	минимальная		средняя		максимальная
	цена, $/кв. м	стоимость, $	цена, $/кв. м	стоимость, $	цена, $/кв. м	стоимость, $
Центр	5 250	840 000	4 444	1 160 000	7 958	1 800 000
Удаленные от центра	2 045	280 000	2 455	502 500	6 073	1 500 000

КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ

Денис КОСТРЖЕВСКИЙ, президент строительной компании «Міськжитлобуд»

Этот сегмент недвижимости сейчас стал неимоверно модным и востребованным. Пентхаусы родом из детства, когда все мечтали пожить на крыше в домике, как у Карлсона и почувствовать себя «в полном расцвете сил».

Раньше чердаки домов использовались жильцами как технические этажи, для сушки белья, для складирования старых вещей, в них располагались «штабы» местной детворы. Встречались на чердаках и помещения переделанные в жилые комнаты, студии художников, редко узаконенные в ЖЕКах. В основном это был самозахват.

Приоритеты со временем поменялись и самые непрестижные «первый и последний этаж не предлагать» сейчас наиболее востребованы. Первые этажи домов используются под офисные и торговые помещения, на последних этажах квартиры с пентхаусом, цена первых и последних этажей теперь уже выше, чем остальных этажей домов.

По моему мнению, обязательным условием для идеального пентхауса является наличие выхода на открытую террасу, живописный обзор на четыре стороны света и отдельный лифт. В нем могут быть устроены смотровая площадка, бассейн, теннисный корт или зимний сад, стены которого сделаны из стекла, камин или площадка для барбекю.

Однако я уверен, что ни один киевский пентхаус не соответствует этим требованиям, т. к. существующие «дома на крыше» не были предусмотрены проектами и строились на уже построенных зданиях. Сейчас архитекторы в своих новых проектах используют последний этаж в тандеме с пентхаусом и большинство многоэтажных домов бизнес-класса, уже через два-три года будут выходить на рынок с жилыми крышами.
Что касается перспективы и реального положения этого сегмента элитного жилья, то по данным архитектурного бюро, которое проектировало комплекс «Голосеево» среди многоэтажных домов, которые сейчас заказывают клиенты, примерно 30 % предусматривают наличие пентхаусов, т. е. сами заказчики еще не готовы предлагать инвесторам такой вид жилья.

Несомненным является то, что в любом случае, развитие пентхаусов рассчитано на узкую целевую аудиторию, и никак не на массовое строительство. Показателен пример со строящимся новым микрорайоном на левом берегу столицы с великолепным видом на Днепр, с многоэтажными домами. Казалось бы, что именно там проектировщики обязаны строить пентхаусы, но либо этот вид жилья в данных домах не востребован, либо заказчик еще не готов предлагать такие квартиры, либо покупатель не готов жить в роскошных апартаментах.

Андрей МИРГОРОДСКИЙ , член Совета директоров компании «XXI Век»

Пентхаус – это новое качество жизни, это статусное жилье, которое располагается на крыше элитного дома. С точки зрения архитектуры – это тип жилья, совершенно отличный от стандартных апартаментов – это и открытое пространство, большая площадь остекления, наличие террас, бассейна, возможность размещения сада и т. д.

Если говорить о классических пентхаусах, то это дома на границе парковых, рекреационных территорий, на берегу рек и, естественно, исторический центр города. Однако для строительства домов с пентхаусами есть и другие места в более отдаленных районах. Дело в том, что многое зависит от покупателя. Есть те, кто непременно хочет жить в центре, невзирая на проблемы с движением, парковкой, уровнем шума и т. д. Но немало потенциальных покупателей, которые желают приобрести пентхаус вдали от городского шума и загазованности. Например, на границе Голосеевского парка будет гораздо меньше негативных факторов, которые присутствуют в историческом центре города, и расположение пентхауса там вполне обоснованно с точки зрения района, открывающегося вида из окон и т. п.

На сегодняшний день 90 % апартаментов, именуемых пентхаусами, на самом деле просто обыкновенные элитные квартиры. Люди, которые не знают, что такое настоящий, классический пентхаус, за те же деньги сегодня покупают обычные квартиры, может быть чуть лучшего качества и повышенного комфорта. Те же, кто поездил по миру, видел настоящие пентхаусы, приехав, пообщался с архитекторами, просмотрели специализированную литературу, конечно, такой «пентхаус» уже не купят. И могу сказать, что уровень культуры украинского потребителя очень быстро растет, а соответственно с каждым годом требования к жилью такого рода все выше и выше. Уверен, что через лет 5–10 продать за большие деньги обычную квартиру, позиционируемую как пентхаус, будет невозможно.

Говоря о перспективах развития данного сегмента необходимо отметить несколько моментов: спрос будет оставаться на неизменном уровне, и растущий уровень конкуренции рано или поздно приведет к выкристализации «чистого» формата пентхаусов.

Ольга МАСЛОВА, маркетолог-аналитик группы строительных компаний «УКОГруп»

Доля классических пентхаусов в Украине неуклонно возрастает, но пока большинство апартаментов не соответствуют мировому определению «пентхаус». Главная проблема состоит в том, что украинские критерии определения элитности того или иного жилья не всегда совпадают с мировыми. Причиной тому служит недостаточное развитие классического элитного строительства в стране. Пентхаус – это фактически не квартира, а мини-дом, или даже коттедж, расположенный на крыше высотного дома, с огромными окнами и панорамным видом. Тогда как у нас пентхаусом принято называть последние этажи элитных новостроек.

Одной из распространенных «примет» отечественных пентхаусов является отсутствие отдельного лифта, поэтому их владельцам приходится мириться с обществом соседей, что по американским меркам немыслимо. Это объясняется элементарной экономией застройщиком на сервисе для «небожителей». Поскольку сам рынок пентхаусов пока находится на довольно ранней стадии развития, строительная компания не исключает возможных проблем с его реализацией, и соответственно не спешит обеспечивать его абсолютно всеми элементами западных стандартов.

Пентхаусы, безусловно, являются «единичным товаром». Спрос на них всегда опережает предложение. В прошлом году на продажу в Киеве было выставлено не более 40 «чистых» пентхаусов. Конечно, для столицы этого недостаточно. Спрос на такие квартиры в ближайшие годы будет только расти в связи с увеличением количества состоятельных покупателей. Соответственно, за спросом «подтянется» и предложение. Но, учитывая тот факт, что в исторической части города указом Президента запрещено высотное строительство, то самые лакомые части города не смогут похвастаться настоящими пентхаусами, а максимум это двухуровневыми квартирами и мансардами (пусть даже их застройщик и назовет пентхаусами).

В перспективе пентахаусы будут возводить на обоих берегах Днепра на современных жилых домах класса бизнес и элит. Спрос на пентхаусы будет и дальше стабилен, но невелик. Как и во всех странах, он не будет составлять 2–3 % от общего количества жилья. Кроме того, в менталитете украинцев пентахаус не имеет четко выраженного смыслового и эмоционального наполнения. Это что-то из сферы достаточно непривычного и не до конца понятного жилья. Если понятие коттедж за городом ясно каждому человеку, что это частный дом со своей землей, то пентхаус – это что-то элитарное, открытое, современное, в чем-то – шоу-бизнесовое.

Ангелина ДЕРЕВЛЕВА, маркетолог компании ООО «ТММ»

Несмотря на моду на пентхаусы в Украине и в Киеве, в частности, наша компания придерживается консервативной точки зрения и трактовки самого понятия пентхаус. Мы определяем это как одноквартирный, роскошный жилой дом, расположенный на крыше высотного здания. Хотелось бы надеяться, что в столице этот сектор элитной жилой недвижимости останется уникальным сегментом, и не будет растиражирован. К тому же следует очень аккуратно относиться с присвоением объектам имени «пентхаус» и не назвать им все квартиры, расположенные на верхних этажах жилых домов с интересными видами из окон. Собственно, уникальность этого сегмента как раз и состоит в его характеристиках. Так, во всем мире пентхаусы – это штучные проекты, которые можно буквально перечислить по пальцам, соответственно и в Украине, в каждом новом высотном доме, не может быть построен отдельный дом на крыше. Здание, на котором располагается пентхаус, однозначно должно располагаться в административно-культурной части города. Я не говорю в исторической, потому что в этом вопросе у нашей компании такой же консервативный подход, как и к определению самого понятия «пентхаус». Мы не являемся сторонниками точечных высотных зданий и небоскребов, и считаем, что нельзя по всему городу разбросать отдельные высотные дома, не считаясь с особенностями архитектуры района. Любое здание должно вписываться в концепцию района, в его архитектурное лицо и исторически сложившиеся правила застройки. В принципе, пентхаусы можно построить в любом районе города, но будут ли они соответствовать заявленному классу? Ведь ценность этого сегмента определяется не столько компанией застройщиком, сколько его дальнейшей жизнью. То есть рынок сам определяет, достоин ли объект внимания и, соответственно, его стоимость.

Дмитрий Новиков
Ссылка (источник): Property Times №22(171), 18-24 июня 2007