Дыханье далекого моря

Пятница, 05 Октябрь 2007 ||

«Коттеджный городок» под Киевом для большинства людей означает элитный поселок в Конче Заспе. Но и в других направлениях ведется строительство поселков для состоятельных киевлян. Buillding уже рассматривал преимущества и недостатки коттеджной застройки в некоторых направлениях. Пришло время обратить свой взор на юг. Что же застройщики предлагают покупателям, решившим обосноваться на пути к Одессе? текст: Виктор КРУЧА В отличие от обуховского или житомирского, в одесском направлении коттеджных городков не так уж много. По данным компании Knight Frank LLC, доля коттеджных поселков, расположенных в этом направлении, составляет всего 13% от общего числа поселков в Киевской области. По мнению специалистов компании SV Development, столь малое количество коттеджных городков объясняется тем, что одесское направление, в отличие от житомирского, обуховского или даже бориспольского, не пользуется спросом ни у конечных потребителей, ни у девелоперов. Причин несколько. Во первых, отсутствие границ с крупными реками и водоемами и малое количество крупных земельных участков, пригодных для комплексной коттеджной застройки. Во вторых, в одесском направлении, по словам президента Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрея Кошиля, мало участков, имеющих необходимое целевое назначение, поэтому застройщики и не спешат их покупать. Городок на любой вкус Ближе всего к Киеву в одесском направлении располагается коттеджный поселок «Город Солнца». Хотя назвать его «чисто» коттеджным сложно. Дело в том, что при проектировании поселка была использована довольно оригинальная концепция – на территории в 83 га строятся не только виллы, имеющие собственные просторные земельные участки, таунхаусы, но и многоквартирные дома. «Город Солнца» позиционируется застройщиком, компанией «Инфинити», как клубный городок бизнес класса, рассчитаный на людей со средним достатком. Расположен он в непосредственной близости от дороги Киев–Крюковщина–Боярка, в двух километрах от Окружной трассы. Возможен также подъезд к поселку с Одесской автомагистрали через село Гатное. С двух сторон к городку примыкает лесопарковая зона. На территории есть озеро площадью около гектара. Промышленных предприятий в непосредственной близости от «Города солнца» нет. Уже в 2006 году девелопер начал реализацию жилплощади в домах, запланированных к сдаче в первой очереди. Это квартиры в домах «Трио» и таунхаусы в трех типовых проектах – «Соло», «Лира» и «Дуэт». Все таунхаусы – двухэтажные со встроенным гаражом на один или два автомобиля. Каждая сблокированная двухэтажная квартира имеет выход на соб­ственный, хотя и не большой – от 2,8 до 4,8 сотки – земельный участок. Вместе с таунхаусами покупателям сейчас предлагают квартиры в трехэтажных 17 и 22 квартирных жилых домах. В каждом из них три подъезда, на лестничной площадке 2–3 квартиры. Планировкой предусмотрены одно , двух , трех и четырехкомнатные квартиры, причем как одноуровневые, так и двухуровневые. Стены трехэтажных домов «Трио» выполнены из польских газобетонных блоков. Наружная поверхность домов утепляется плитами толщиной 50 мм. Кровельный материал – цементно песчаная черепица. В цокольном этаже многоквартирных домов располагаются секционные парковочные места и кладовые помещения. Каждое жилое помещение предполагается укомплектовать немецким газовым турбокотлом и алюминиевыми радиаторами. Кроме того, в некоторых квартирах предусмотрена система дымоудаления, что позволит их жильцам установить камин. В то же время покупатель жилья в «Городе Солнца» должен быть готов к тому, что оно сдается без отделки. Так что на переезд придется потратить немало времени и денег. Сдача первой очереди жилья запланирована на конец 2007 года. В частности, будет сдано 18 трехэтажных домов и 114 таунхаусов. Средняя стоимость «квадрата» в этих объектах на начало августа составляла $1760. Кроме жилья, к этому времени будут готовы и некоторые нежилые помещения под инфраструктуру: магазины, аптеки и т. д. Полностью сдать поселок в эксплуатацию застройщик планирует во втором квартале 2010 года. Кстати, сейчас начинается реализация земельных участков под индивидуальное строительство коттеджей в элитной части «Города Солнца». Площадь участ­ков – от 12 соток. В стоимость земли входят подведенные коммуникации, дороги и сам архитектурный проект. Всего компания «Инфинити» предлагает покупателю на выбор один из десяти проектов домов. Стоит отметить, что «Город Солнца» предлагает довольно развитую инфраструктуру. В частности, застройщик планирует построить детский сад с плавательным бассейном; начальный лицей первой степени аккредитации на 240 учеников; медицинский комплекс; спортивный комплекс с плавательным бассейном, ледовой ареной, спортивным залом, фитнес центром; гостиничный комплекс с рестораном и пивоварней; торговый центр с супермаркетом, отделением банка, аптекой и магазинами; гостевой паркинг; развлекательный центр, в состав которого войдут два кинотеатра на 150 мест каждый, ночной клуб, боулинг, бильярдная, сигарная комната и комната игровых автоматов, салон красоты, летнее кафе, детские и спортивная площадки. Естественно, городок такого масштаба будет иметь соб­ственную жилищно коммунальную службу и круглосуточную охрану. Не будет обделен «Город Солнца» и коммуникациями. Все объекты планируется подключить к системам централизованного водо , газоснабжения, электрификации и канализации. Владельцы жилья получат прямые городские телефонные номера, спутниковое кабельное телевидение и высокоскоростной Интернет. Правда, оборудование жилых помещений системами охранной и пожарной сигнализациями будет осуществляться за дополнительную плату. Естественно, приобретение коттеджа упирается в деньги. И не только в его стоимость, но и в методику расчета. Компания «Инфинити» предлагает несколько вариантов. Можно заплатить всю сумму сразу (при этом застройщик обещает скидку, в зависимости от стоимости объекта), а можно – частями. Главное, успеть внести всю сумму за три месяца до сдачи объекта в эксплуатацию. В качестве механизма приобретения недвижимости используются ценные бумаги, а именно, беспроцентные облигации. «Элитный» «бизнес» Пожалуй, «Город Солнца» является наиболее ярким коттеджным проектом в Одесском направлении. Хотя у него есть и конкуренты. Чуть дальше по Одесской трассе, в 12 км от Киева, строится коттеджный городок «Маєток», который девелоперы относят к классу «элит». «Маєток» по площади меньше, чем «Город Солнца» (28 га), и является классическим коттеджным городком, в котором нет многоквартирных домов и таунхаусов. Возведением современных коттеджей занимается компания «Будівельна українська спілка». Вокруг поселка раскинулись леса и березовая роща. Кроме того, неподалеку находится озеро Круглик. Покупателям предлагают участки от 12 до 25 соток, на которых можно построить дом по одному из 14 архитектурных проектов. Общая площадь строений колеблется от 230 до 400 кв. м. Но нужно быть готовым к тому, что проекты не предусматривают наличие гаражей. Вместо них к каждому дому примыкают навесы для автомобилей. Дома оборудуют газовым котлом, обеспечивают киевским телефонным номером, кабельным телевидением и высокоскоростным Интернетом, охранной и пожарной сигнализациями с выводом на общий пульт. Застройщик собирается закончить строительство жилых домов к концу нынешнего года. Тогда же планируется ввести в эксплуатацию автомойку, шиномонтаж, административный корпус, минимаркет, а также спортивные площадки. В следующем году заработают спорткомплекс, бассейн и ресторан. Также в городке будут аптека, бар, бильярд, сауна, SPA салон, фито бар, детская игровая комната, пункт приема химчистки, поля для минигольфа и минифутбола, теннисный корт и дет­ские площадки. По периметру коттеджный городок будет обнесен забором и обеспечен охранной аппаратурой. Как и в «Городе Солнца», коттеджи в «Маєтке» сдаются без внутренней отделки. «Квадрат» жилья стоит $1800, а сотка земли – $7000. Деньги за дом можно внести сразу, а можно воспользоваться ипотечным кредитом по специально разработанной для данного проекта программе. По словам Владимира Степенко, «Маєток» позиционируется девелопером как «элит», но скорее это бизнес класс. Во всяком случае, по стоимости. Специалист считает, что все будет зависеть от инфраструктуры: если она окажется такой, как, заявляет застройщик, то, возможно, это таки будет поселок элит класса. К бизнес классу относится еще один городок в одесском направлении – «Денди». По мнению специалистов, его концепция реализована достаточно удачно. Но, учитывая, что все дома в поселке уже проданы, подробно останавливаться на нем мы не будем. Отметим лишь, что расположен он в 9 км от Киева около села Вита Почтовая. Изначально запроектированный в 1998 году на 80 коттеджей, городок активно развивался и к концу 2003 года уже представлял собой зрелый загородный комплекс. На участках в 15–30 соток построены добротные особняки площадью 300–650 кв. м. Инфраструктура же вполне может удовлетворить горожанина, перебравшегося на природу. Туманные перспективы Есть в одесском направлении и городки, относящиеся к эконом классу. Самым ярким из них можно назвать «Озерный Хуторок» (застройщик «АПК Сервис»), расположенный возле Василькова (в 23 км от Киева) в окружении реки и двух озер. До центра Василькова, где есть рестораны, супермаркет и прочие блага цивилизации, от поселка всего 1 км, правда, по проселочной дороге. В «Озерном Хуторке», как и в «Городе Солнца» предлагают различные типы застройки, в частности 46 сблокированных двухквартирных коттеджей типа таунхаус и 7 домов, позиционируемых как VIP, которые строятся на участках, выходящих на озеро. Правда, общая площадь городка невелика – всего 5 га, поэтому и участки под коттеджами маленькие – 4–5 соток. Каждый таунхаус является домом двухуровневого типа без подвальной части с полноценным вторым этажом и встроенным гаражом. Общая площадь каждой половины коттеджа – 240 кв. м. Наружные и внутренние стены сделаны из пеноблоков толщиной 30 см. Перекрытия железобетонные, крыша из металлочерепицы. Дома газифицированы, оснащены централизованными водоснабжением и канализацией, соединенными с коммуникациями Василькова. У жителей поселка есть возможность подключения к городской телефонной линии, Интернету, локальной сети передачи данных, кабельному телевидению. Правда, за отдельную плату. Основную массу коттеджей в «Озерном Хуторке» выставят на продажу после окончания строительства или на конечных его этапах. Однако компания готова в индивидуальном порядке заключать договоры предоплаты в обмен на резервирование конкретных участков. Квадратный метр жилья в поселке стоит от $900 до 1200 в зависимости от площади земельного участка, на котором возводится дом. При этом стоимость земли включена в стоимость дома. Инфраструктура «Озерного Хуторка» особым разнообразием не отличается, но этот недостаток, как уже отмечалось, несколько сглаживается непосредственным соседством с районным центром. Сейчас на территории городка располагается минимаркет. В дальнейшем застройщик планирует построить кафе, прачечную и часовню. В городке также создаются спортивная и детская площадки, футбольное поле и теннисные корты. Также на берегу озера будут оборудованы пляж, пирс и лодочная станция. Еще один строящийся в данном направлении поселок эконом класса – «Лазурный Берег». В отличие от «Озерного Хуторка», он расположен гораздо дальше от столицы – в 55 км от КП, около села Большая Снитынка. Интересно, что удаленность от мегаполиса застройщик (компания «Киевжилстрой») преподносит не как недостаток, а как преимущество поселка. С ним, конечно же, можно было бы согласиться, если бы не одно «но» – площадь поселка всего 2 га. А это значит, что инфраструктурой жителей городка не побалуют (из всех объектов инфраструктуры проект предусматривает только наличие бани). Ездить же «из за нее» 55 км, вряд ли кому покажется заманчивым. Исходя из этого, поселок подойдет скорее для комфортабельного «дачного» проживания. Тем более, если учесть, что он граничит с большим озером, где можно купаться, ловить рыбу и кататься на лодке. Что касается непосредственно коттеджей, то всего их возводится 16 (все в едином архитектурном стиле) площадью 150 кв. м. Участки предлагаются от 6 до 8 соток. Коттеджи сдаются с мансардой, гаражом, установленными системами отопления, водоснабжения, многоступенчатой очистки воды, а также индивидуальной канализационной системой, кабельным телевидением, телефонной линией и Интернетом. Покупатель получает дом с наружной отделкой и с черновой внутренней отделкой. Стоимость коттеджей в «Лазурном Берегу» составляет в среднем $1131 за кв. м, в зависимости от стадии готовности дома. Землю также придется покупать отдельно. Однако стоимость ее невысока – $3000 за сотку, если участок находится возле озера, и $2000 за сотку на второй и третьей линиях. Еще раз о ценах Итак, сравним цены. В одесском направлении они не такие заоблачные, как в Конче Заспе, но все же сумму придется выложить немалую. По данным компании SV Development, в поселке «Лазурный Берег» дом площадью 80 кв. м вместе с шестью сотками земли обойдется в $98 000. А самый дорогой коттедж в одесском направлении находится в «Городе Солнца» – дом площадью 500 кв. м, выполненный по индивидуальному проекту, с учетом всех пожеланий заказчика, расположенный на 24 сотках земли. За такое родовое гнездо придется выложить около $1 220 000. Если же вывести среднюю цену домовладения, то есть земля плюс коттедж, то на данном направлении она получится $600 000–650 000. К слову, несмотря на «непопулярность», цены на коттеджи в одесском направлении за последний год выросли в среднем на 30%. В частности, в «Озерном Хуторке» стоимость коттеджей увеличилась на 75%, в «Лазурном Берегу» – на 60%. В то же время в «Маєтке» коттеджи подорожали всего на 10%, и то в основном за счет роста цен на землю. Точка зрения Земля вдоль Одесской трассы пользуется все большей популярностью. Во многом это обусловлено транспортной артерией. Ведь после реконструкции Одесская трасса позволяет за четыре часа добраться до берега Черного моря. При проектировании коттеджного городка вдоль такой скоростной трассы, как Одесская, нужно учитывать, что он не должен находиться прямо над магистралью, но и не может располагаться очень далеко от нее. Девственная природа и чудесный сельский ландшафт – это прекрасно. Но увлекаться отдаленностью от Киева тоже нельзя. Максимальное расстояние для строительства коттеджных городков это 50–60 км от столицы. Оптимальное же расстояние – до 30 км. Конечно, чем дальше, тем земля дешевле. Показательно, что квадратный метр жилья в городке, расположенном в 10–15 км от КПП, стоит $1400–1600, а за Васильковом – $700–800. Яков Маркус, председатель экспертного совета Украинского общества оценщиков и Всеукраинской лиги оценщиков земли, кандидат технических наук «Город Солнца» Клубный городок бизнес класса расположен на площади в 83 га рядом с дорогой Киев–Крюковщина–Боярка, в 2 км от Окружной трассы. С двух сторон к городку примыкает лесопарковая зона. Проект предусматривает строительство вилл, таунхаузов, многоквартирных домов. Кроме жилья, запланирована развитая инфраструктура. Сдача первой очереди – конец 2007 года. Полностью сдать поселок в эксплуатацию предполагают во втором квартале 2010 года. Цена «квадрата» в жилых объектах на начало августа: $1690 в квартире и $1830 в таунхаузе. Застройщик – компания «Инфинити» «Маєток» Коттеджный поселок элит класса расположен в 12 км от Киева на площади 28 га. Вокруг поселка – леса и березовая роща. Неподалеку – озеро Круглик. В поселке предусматривается строительство 136 коттеджей. Застройщик собирается закончить строительство жилых домов к концу нынешнего года. Тогда же планируется ввести в эксплуатацию многочисленные объекты инфраструктуры. «Квадрат» жилья в поселке стоит $1800, а сотка земли – $7000. Застройщик – компания «Будівельна українська спілка» «Озерный Хуторок» Коттеджный поселок эконом класса общей площадью 5 га расположен возле Василькова, в 23 км от Киева. Рядом – река и два озера. Проект предусматривает строительство 46 сблокированных двухквартирных коттеджей типа таунхаус и 7 домов, позиционируемых как VIP. Полностью сдать поселок в эксплуатацию застройщик планирует во втором квартале 2008 года. Цена за дом с участком – от $600 000 до 650 000, в зависимости от расположения. Цена участка без строений – $15 000 за сотку. Застройщик – компания «АПК Сервис» Точка зрения Согласно ряду проведенных опросов, многие люди со средним уровнем доходов (в том числе и молодые семьи с ребенком) действительно готовы поменять квартиру в обычной городской многоэтажке на комфортный домик с гаражом и небольшим садом в загородном поселке в экологически чистом месте. Правда, при этом, как правило, такие люди не готовы кардинально менять свой образ жизни. Такие покупатели, переезжая за город, не хотят превращаться из городских жителей в сельских. В то же время в нашей стране пригороды, как правило, совершенно не развиты. Это касается абсолютно всех аспектов: дорог, транспорта, коммуникаций, а также социальной, образовательной и культурной инфраструктуры. Коттеджные поселки в одесском направлении большими размерами не отличаются. Например, жители поселка «Озерный Хуторок», скорее всего, будут вынуждены пользоваться инфраструктурой близлежащих сел или вообще городской, что, согласитесь, создает некоторые неудобства. Особенно если учесть, что сам район недостаточно хорошо развит. Учитывая вышесказанное, а также «неэлитное» местора­с­положение поселка и небольшие приусадебные участки, не совсем понятно позиционирование коттеджей как VIP, при общем эконом-классе поселка. Анна Закомирная, директор по развитию Международного агентства по недвижимости NAI Pickard, входящего в группу компаний NAI Global. «Лазурный Берег» Коттеджный городок эконом класса, площадью 2 га, в 55 км от Киева, около села Большая Снитынка. Рядом с поселком – большое озеро. Проект предусматривает строительство 16 коттеджей. Стоимость коттеджей – от $800 до 1463 за кв.м, в зависимости от стадии готовности дома. Землю продают отдельно – по $3000 за сотку, если участок находится возле озера, и $2000 за сотку на второй и третьей линиях. Застройщик – компания «Киевжилстрой»