НЕУЖТО ТЕПЕРЬ МОЖНО КУПИТЬ КВАРТИРУ В КРЕДИТ, А ДЕНЬГИ ЗА НЕЕ НЕ ОТДАВАТЬ?

Министерство юстиции запретило одновременно заверять нотариально договор купли-продажи недвижимости и ипотечный банковский договор

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

Последние три года темпы ипотечного кредитования постоянно росли. И чем легче становилось получить банковскую ссуду, хоть и под далеко не низкие проценты, тем больше было желающих обзавестись крышей над головой в долг. Пусть даже потом годами, а то и десятилетиями придется его отрабатывать. Но, похоже, вскоре взять жилищный кредит станет гораздо сложнее и дороже. Виной тому - разъяснительное письмо Министерства юстиции Украины, которым нотариусам запрещается одновременно регистрировать сделку купли-продажи недвижимости и ипотечный договор. Но обо всем по порядку.

Отныне банки должны выдавать ссуду, не получив под нее залог, которым зачастую и выступает приобретаемая квартира

До недавнего времени процедура оформления ипотечного кредита выглядела следующим образом. Когда квартира выбрана, банк дал согласие предоставить кредит и все детали оговорены, покупатель и продавец квартиры в сопровождении представителя банка отправлялись к нотариусу. После заключения договора купли-продажи нотариус делал запись о смене собственника в Реестре прав собственности на недвижимое имущество. Тут же на основании этой записи оформлялся договор залога недвижимости, или, как его еще называют, ипотечный договор. Только после этого банк выдавал деньги для расчета с продавцом. Все это происходило в течение одного дня - возможность каких-либо махинаций практически исключалась. Уже после подписания всех договоров новый владелец жилья отправлялся в бюро технической инвентаризации (БТИ), где и регистрировал свои права на недвижимость. Причем торопиться ему уже было некуда: все документы подписаны. Особенно если учесть, что свидетельство о регистрации выдают не ранее, чем через несколько недель.

Но в Министерстве юстиции, видимо, решили, что уж больно быстро происходит нотариальное заверение всех договоров. Во всяком случае Минюст разослал разъяснение, согласно которому нотариусам запрещается оформлять договор залога без предъявления отметки (штампа) о перерегистрации прав на имущество на справке из БТИ, а также выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

По словам исполнительного директора Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексея Пилипца, данное разъяснение вызывает недоумение участников рынка, так как никаких изменений в инструкции Минюста от 2004 года, регулирующей порядок регистрации прав на недвижимость, не было. Однако министерство неожиданно истолковало по-новому тот же документ. Не говоря уже о том, что одновременная нотариальная регистрация договоров купли-продажи и залога разрешена Законом Украины "Об ипотеке".

А советник председателя правления АБ "Укргазбанк" Александр Охрименко считает, что крайне необычное разъяснение Минюста создает огромную проблему на ровном месте. Интересно, что во всех странах заключение договоров купли-продажи и ипотеки всегда происходит одновременно. Эта же норма четко описана в Законе Украины "Об ипотеке", который имеет гораздо более высокий юридический статус, нежели постановления, а тем более разъяснения Минюста. Хотя на практике нотариусы вряд ли станут ссориться с контролирующим органом и, скорее всего, прислушаются к распоряжению Минюста.

Но теперь, по словам банкира, возникают риски или серьезные неудобства практически у всех участников ипотечного кредитования. В первую очередь у банков. Ведь нет никаких гарантий, что клиент не поведет себя недобросовестно и, подписав кредитный договор, затем не откажется подписать ипотечный. То есть деньги у банка возьмет, квартиру купит, а зарегистрировав ее в Реестре прав собственности на недвижимое имущество, к нотариусу уже не пойдет и никаких обязательств по возвращению ссуды брать на себя не станет. В результате кредит будет не обеспечен. В таких условиях банк фактически выдает ссуду, не получив одновременно под нее залог, которым зачастую и выступает приобретаемая квартира.

Не исключено, что на возникшей неразберихе хорошо заработают нечистые на руку сотрудники БТИ и фирмы-посредники

По словам Александра Охрименко, возможно, серьезной проблемы и не возникло бы, если бы БТИ работали, как соответствующие органы в других странах, и регистрация проходила за считанные минуты. У нас же эта процедура занимает минимум две недели, а в некоторых регионах - больше месяца. То есть, даже если клиент добросовестный, все равно банк несколько недель пребывает в неопределенности: придет - не придет. Или другая ситуация: как быть, если вдруг за это время заемщик умрет? Ипотечного договора нет, квартира не в залоге, взыскать ее банк не имеет права. И подобных нюансов может быть еще много. В таких условиях открывается широкое поле деятельности для разного рода мошенников, подчеркнул банкир.

Хотя, конечно, существуют механизмы снижения рисков, но они неминуемо повлекут за собой дополнительные расходы. Например, можно арендовать банковский сейф, куда после подписания договора купли-продажи кладутся деньги, либо открыть специальный депозит. Продавец получает деньги только после того, как покупатель подпишет ипотечный договор. Так банк сможет обезопасить себя. Но возникает вопрос: кто должен оплачивать аренду сейфа или обслуживание депозита? Не говоря уже о том, что существует масса чисто банковских нюансов, которые эту процедуру усложняют. И самое главное, в этом случае рискует продавец. Ведь квартира регистрируется на постороннего человека, а денег пока нет. Естественно, что продавцы просто не станут связываться с людьми, желающими приобрести недвижимость в кредит.

В таких условиях и банки попытаются защитить себя, кардинально меняя в сторону ужесточения правила предоставления ипотечных кредитов. Клиентам будут предъявлять больше требований, а в случае малейшего подозрения просто отказывать людям в выдаче ссуды. Не говоря уже о том, что нынешнее изменение процедуры нотариального заверения договоров приведет к необоснованному удорожанию ипотечного кредитования в связи в введением более сложных схем передачи денег. В результате количество выдаваемых кредитов в Украине сократится. А вот процентные ставки, по мнению Александра Охрименко, вряд ли будут повышаться, так как ими все равно невозможно покрыть риски.

Естественный вопрос в сложившейся ситуации: а кому это выгодно? Опрошенные риелторы и банкиры считают, что на возникшей неразберихе могут хорошо заработать отдельные нечистые на руку сотрудники БТИ, которые за взятки будут ускорять процедуру регистрации, а также фирмы-посредники, взимающие плату с клиентов за содействие в этом самом ускорении получения документов.

Если возникший казус не будет урегулирован в ближайшее время, не исключено, что, с одной стороны, получить ипотечный кредит станет сложнее, а с другой - увеличится число афер с недвижимостью. Ведь мошенники очень быстро придумают способ, как использовать паузу, возникшую между передачей денег и подписанием банковских документов.