В чем же заключаются риски приобретения больших участков?

В чем же заключаются риски приобретения больших участков? «Земельная» лихорадка, или Как купить землю и не опростоволоситься

05.09.2007 10:50, Рубрика: Недвижимость Украины (города и регионы)

«Земельная» лихорадка в нынешней Украине все больше напоминает «золотую» американскую. Вопрос в том, как не стать жертвой такого «Клондайка»
Спекуляции с землей в последнее время приобретают поистине массовый характер. Как некогда знаменитый Клондайк, украинские черноземы привлекают все больше охотников за удачей: от профессиональных инвесторов до бывалых авантюристов. Увеличивается и число рядовых граждан, желающих «сорвать банк». Вот только насколько этот путь безопасен? И что подстерегает неискушенного гражданина в процессе приобретения «золотых» соток?

Украинские черноземы сегодня – объект действительно уникальный. Ведь при вложении в землю каких-то 20 тысяч долларов за год можно «поднять» до 50, а то и 70 тысяч зеленых. Такие дивиденды не снились и профессиональным инвесторам, играющим, к примеру, на фондовой бирже. Ведь при вложении денег в ценные бумаги, максимум, на что можно рассчитывать – это 20-30%, на депозит в банке – и того меньше: всего 10-13% годовых.

Не удивительно, что «земельная лихорадка» все сильнее трясет рядовых украинцев, захватывая в свои сети даже тех, кто обычно не склонен к риску. Результат - почти четверть земли в Киевской области, по оценкам SV Development, покупается для перепродажи. Вот только всегда ли такая игра «на земле» безопасна?

Большинство экспертов предупреждают: неискушенных на этом «прииске» ждет немало печальных открытий. Ведь рынок земли до сих пор не сформирован, законодательство оставляет желать лучшего, схемы же махинаций плодятся со скоростью кроликов. Отдельные аналитики вообще уверяют: каждая вторая сделка купли-продажи земли может быть оспорена и пересмотрена. Что же делать рядовым гражданам, не желающим отдавать на откуп «земельный джекпот» более искушенным? Как защитить тылы человеку, не разбирающемуся в этом вопросе, однако мечтающему получить от судьбы хоть какой-то подарок: например, 200 тыс. зелененьких Франклинов на свой следующий юбилей?

Опасности «клондайка»

«Главная опасность при покупке земли заключается в возможности признания договора купли-продажи недействительным, - рассказала в интервью ИМК («ИнтерМедиа консалтинг») старший специалист отдела маркетинга страховой компании "Вексель" Ольга Лаптева. – Это, к примеру, может быть связано с появлением реальных владельцев, оспаривающих право собственности».

Среди наиболее распространенных случаев такого рода специалист называет появление людей, чьи права в свое время не были учтены. Это могут быть родственники первоначального собственника, претендующие на наследство, или же дети, права которых в свое время никто не принял во внимание. Среди других возможных неприятных «сюрпризов» О. Лаптева называет ошибки в документации. Их, по ее словам, могут неосознанно или сознательно допускать нотариусы. И если в первом случае все не так страшно, то сознательные ошибки свидетельствуют об одном: продавец прибегнул к мошенничеству, а нотариус ему в этом помог.

Впрочем, стоит несколько успокоить рядовых покупателей. Случаи мошенничества, как уверяют эксперты, распространены в основном в «большой игре» на землю.

«Когда рядовой гражданин покупает землю, здесь меньше шансов столкнуться с мошенничеством, - уверяет замначальника отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании «Самсон» Наталья Шевченко. - А вот когда это крупный бизнесмен, и он покупает большой участок, который больших денег стоит, вот тогда нужно серьезно все изучить, чтобы там не было никаких процессуальных нарушений. То есть проводить т. н. анализ документов на законность землеотвода».

Сыр, мышеловки и плохие последствия

В чем же заключаются риски приобретения больших участков? Почему не «песчинки», а именно «самородки» «клондайка» приносят больше всего хлопот? Как объяснил ИМК президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко, весь корень зла заключен в одном единственном слове - «выделение».

К примеру, решил Киевский горсовет выделить 68 участков каким-либо фирмам, объясняет Александр Александрович. Далее все эти фирмы выставляются на продажу вместе с участками. И находится тот, кто их покупает. А завтра, например, рассуждает эксперт, мэр поменяется. Вместе с ним придет новая команда, заявит о грубейших нарушениях при выделении этой земли, и на этом можно поставить точку. Все затраченные миллионы растворяются в воздухе.

«Пока у нас остается понятие «выделение земли», - говорит А. Бондаренко, - порядка в земельном вопросе не будет. Потому что само слово «выделение» - не рыночный термин, а пережиток совка! Тут как выделили, так и забрали. И мы таких случаев знаем большое количество».

Такая опасность, по словам Бондаренко, относится и к коттеджным городкам. Впрочем, вероятность остаться без купленного домика невысока. «На этапе начала строительства такое возможно, - уверяет эксперт. - Когда были какие-то нарушения, не вся документация… А когда человек покупает готовый дом в городке, остаться без него мало вероятно... »

И все же наиболее безопасный объект инвестиций, считает Александр Александрович, - покупка 5-6-10 соток приватизированной земли у частного собственника. «Тут, - говорит он, - самое главное - соблюсти процедуру оформления этого участка. Никаких особых рисков здесь нет».

О некоторой пользе нелюбимых народом риелторов

Как ни просто это звучит «соблюсти процедуру», эта самая процедура в дальнейшем может стоить неискушенному покупателю серьезных нервов, а то и потери приобретенной земли. Ведь пакет необходимых документов исчисляется далеко не одним-двумя листками бумаги. И в целях собственной безопасности эксперты рекомендуют обращаться к специалистам. «Процесс покупки земельного участка довольно длительный, - говорит Ольга Лаптева. – Кроме того, структуры, занимающиеся оформлением документов, достаточно коррумпированы. Лучше всего найти специалиста, который сделает этот процесс менее затратным. И в материальном смысле, и во временном».

Такими специалистами на сегодняшний день выступают в основном риелторы. Они же - брокеры, маклеры и специалисты по недвижимости. Впрочем, как бы сами они себя не называли, народной любви к этим людям не прибавляется. Сказываются времена, когда на рынке недвижимости процветало «черное маклерство», оставлявшее сотни людей без крыши над головой.

Сегодня, уверяют эксперты, ситуация изменилась к лучшему. И по вопросу приобретения черноземов обращаться стоит именно к брокерам-специалистам. Опять-таки: не к единичным личностям, живущим куплей-продажей чего повезет, а к официальным агентствам недвижимости. Вот только подходить к выбору стоит взвешенно.

«Чтобы защититься от мошенников, лучше обращаться в агентство, - советует Александр Бондаренко. – Только нормальное, а не шарашкину контору! Выбирать агентство нужно не первое попавшееся, и даже не самое раскрученное. Ведь у крупных, раскрученных - постоянная текучка кадров, а при большом потоке клиентов такие конторы просто не могут уделить каждому должное внимание».

По мнению Бондаренко, стоит найти агентство, специализирующееся именно на продаже земли. В таких учреждениях есть специалисты, которые квалифицированно проконсультируют клиента по всем вопросам и обеспечат ему в дальнейшем спокойный сон.

Впрочем, если неприязнь к риелторам перевешивает все разумные доводы, можно попробовать купить участок и напрямую. Однако тут следует запомнить несколько пунктов, без которых в дальнейшем о сне придется забыть.

Документы и прочая головная боль

По словам Натальи Шевченко, прежде всего, стоит узнать все о пакете необходимых документов, которые нужно требовать от продавца. В него входит государственный акт на право частной собственности. К нему прилагается документ, на основе которого собственно акт выдается. Если участок покупался, к госакту прилагается договор купли-продажи. Если землю продавцу выделил местный совет, должно быть решение совета о выделении этому гражданину участка.

В продолжении списка – целая куча справок. Это и денежная оценка участка, и выписка «о наличии или отсутствии ограничений и запретов», и акт «о передаче территориально-граничных знаков». Последнюю справку, кстати, продавцы обычно не делают, а покупатели не требуют. А зря... По словам Н. Шевченко, такая бумажка закрепляет четкие границы участка, чтобы в дальнейшем у покупателя не возникло вопросов с соседями.

Итого

Итого, покупая землю, стоит подумать о том, какую землю, где и в каком количестве вы бы хотели приобрести. Как рекомендуют эксперты, жадничать тут не стоит, и вместо гектара «под строительство супермаркета» лучше купить несколько соток с приемлемым целевым назначением.

«Когда человек покупает 6 соток приватизированной земли, это все равно что купить квартиру, или автомобиль, или пиджак в супермаркете, - подводит итог А. Бондаренко. - Главное тут - процедуру соблюсти. Нужно смотреть в документ правоустанавливающий. В нем должно быть написано: «земельный участок под строительство» или «ведение садоводства». Если там написано «под ферму» - не покупай! Купи соседний, где будет написано то, что нужно».

Решившись на поиск или уже покупку выбранного участка, стоит обратиться к профессионалу. Будет ли это брокер, маклер, специалист по недвижимости или юрист – не суть важно. Главное, чтобы он дал четкий ответ: документы в порядке, документы сомнительны или же в них чего-либо не хватает. Если же вы все-таки решились на сделку самостоятельно, пересильте себя и выучите на зубок весь список, который вам должен предоставить продавец.

Наконец, третье и самое важное - постпокупка. Появление сомнительных родственников и других претендентов на купленный вами участок. Дабы уберечься от таких непрогнозируемых ситуаций, землю можно попросту застраховать. Однако это уже отдельная тема…

Влада Вишневская
Издание: intermedia.org.ua