СНЯТЬ КВАРТИРУ В КИЕВЕ ЗА 300 ДОЛЛАРОВ В МЕСЯЦ УЖЕ ПОЧТИ НЕВОЗМОЖНО

С приходом осени в Украине вновь начали расти цены на недвижимость и аренду жилья


Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

После полугодичного затишья рынок недвижимости оживает. Самые заметные изменения происходят с ценами на аренду жилья. Существенно упавшие весной нынешнего года арендные ставки снова пошли вверх. Напомним, что плата за однокомнатную квартиру на окраинах тогда снизилась на 50-70 долларов - до 300 долларов, "двушки" сдавали по 350-400 долларов, уменьшив предыдущую стоимость на 100 долларов. Такая ситуация была почти все лето. Теперь она изменилась.

По мере приближения Евро-2012 аренда квартир в крупных городах будет только дорожать

Сегодня самая дешевая "гостинка" на окраине столицы стоит не меньше 300 долларов. Однако найти такой вариант очень сложно, а по словам риэлторов, почти невозможно. Едва подобная квартира появляется на рынке, как ее немедленно арендуют. В среднем же простая "единичка" в отдаленных спальных районах (Борщаговка, Троещина) стоит 350 долларов. А если поблизости есть метро, то уже от 400 долларов и выше. Непрезентабельные двухкомнатные "хрущевки" на окраине сдают долларов за 400, а ближе к центру - за 500 и более долларов в месяц. "Трешки" стоят долларов на 100 дороже. Но если квартира с ремонтом и в хорошем месте, то разница еще больше.

По словам члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрия Базелинского, рост арендных ставок вполне закономерен: начался новый учебный год, да и число рабочих, приезжающих в столицу из других регионов, растет. Хотя в нынешнем сезоне отмечается интересная особенность: все чаще приезжие студенты предпочитают снимать двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в складчину и жить "коммунами" из нескольких человек. Таким образом они существенно экономят.

Причем такая тенденция наблюдается не только в Киеве, но и в других крупных городах. Например, в связи с тем, что донецкие вузы увеличили набор учащихся на контрактной основе, но обеспечить всех местами в общежитии не могут, желающих снять жилье в этом городе стало гораздо больше. А ведь помимо студентов в Донецке много рабочих из других регионов. Кстати, тамошние цены на аренду не намного уступают столичным. По словам донецких риэлторов, обычная "единичка" стоит около 250 долларов, хотя на окраинах еще можно найти варианты по 200 долларов. За "двушку" теперь просят не менее 400 долларов в месяц, а "трешки" оцениваются в 450-500 долларов.

А вот во Львове квартиранты платят меньше, несмотря на то, что там цены тоже поползли вверх. Львовские специалисты утверждают: если в начале лета самая обычная однокомнатная квартира (без постоянного водоснабжения) на окраине города стоила 100-150 долларов в месяц, то сейчас большинство хозяев просят не менее 200 долларов. Но если жилье находится в ведомственном или новом доме, с круглосуточным водоснабжением, то ее нереально снять дешевле, чем за 250 долларов. "Двушку" среднего уровня в спальном районе можно арендовать за 350-400 долларов в месяц, а в центре - уже за 450-500 долларов. Трехкомнатные квартиры дороже долларов на 30-50.

Интересное мнение высказывали опрошенные специалисты. Они считают, что стоимость аренды квартир в таких крупных городах, как Киев, Львов, Донецк и Днепропетровск, будет расти по мере приближения чемпионата Евро-2012. Во-первых, начнутся активные строительные работы, причем не только спортивных сооружений, но и гостиниц, торговых центров (а значит, в города приедет много инженеров и рабочих, которым нужно где-то жить). Во-вторых, существующих ныне гостиничных площадей явно не хватает для обеспечения возрастающего спроса, поэтому приезжие будут активно снимать квартиры. Естественно, в таких условиях хозяева жилья постараются получить максимальную прибыль.

Помимо рынка аренды, начал оживляться и рынок купли-продажи жилья. По словам Юрия Базелинского, с конца августа количество сделок незначительно увеличивается. По данным агентства недвижимости "Планета Оболонь", уже к концу июля число желающих купить жилье на вторичном рынке столицы увеличилось на 41 процент по сравнению с показателем в мае, когда рынок почти замер. А в августе спрос вырос еще на 20 процентов. Да и количество реальных сделок в последний месяц лета увеличилось на 65 процентов.
Сегодня в Киеве ведется строительство более 200 жилых домов

Что касается цен, то, как отметил Юрий Базелинский, они сейчас в целом остаются стабильными, хотя уже наблюдается небольшой рост. Точнее, даже не рост, а возвращение на весенний уровень. Ведь в течение лета некоторые продавцы снизили стоимость своей недвижимости на несколько тысяч долларов, чтобы привлечь покупателей. Чаще всего на уступки шли владельцы "хрущевок" или квартир в старых панельных домах. Как только оживляется спрос, продавцы стараются вновь вернуть цену на прежний уровень, что сейчас и происходит. Такое желание легко объяснимо. Ведь на самом деле большинство продавцов одновременно являются потенциальными покупателями, так как выставляют свою недвижимость на продажу для того, чтобы затем приобрести другое, лучшее, жилье либо две квартиры в случае разъезда. А значит, сделав большую скидку, они просто не смогут купить то, что планировали. Вот и получается замкнутый круг.

Похожая ценовая ситуация и в регионах. Например, в Харькове за август стоимость нового жилья эконом-класса выросла на 2,1 процента, составив к 1 сентября в среднем 894 доллара за квадратный метр. Квартиры бизнес-класса за этот же период подорожали на 4,1 процента - до 1 тысячи 628 долларов за "квадрат". Но больше всего выросли цены на квартиры премиум-класса - на 4,4 процента, достигнув отметки 2 тысячи 360 долларов за квадратный метр.

Комментируя прозвучавшие недавно прогнозы некоторых экспертов о скором и стремительном повышении цен на 30-40 процентов, Юрий Базелинский отметил, что это нереально. Сейчас нет никаких предпосылок для резких колебаний цен на рынке. Хотя по результатам года общий рост стоимости недвижимости в Украине составит 10-15 процентов. Напомним, что за 2006 год цена квадратного метра на первичном рынке жилья в Киеве возросла на 32,48 процента, на вторичном - на 67,78 процента, а в целом - на 58 процентов. Но в нынешнем году темпы увеличения стоимости заметно снизились. За первое полугодие новостройки подорожали на 9,1 процента. А июльская средняя цена жилой недвижимости по сравнению с июньской упала на 2,5 процента.

Согласен с таким мнением и председатель совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе. Он считает, что никаких резких скачков не произойдет. Это возмож-но только в том случае, если у людей начнут быстро расти доходы, а нового жилья будут строить очень мало.

Но уже в октябре, после парламентских выборов, риэлторы ожидают увеличения продаж жилья в новостройках. Строители выставят квартиры, которые пока придерживают. Кстати, первичный рынок буквально замер в ожидании результатов выборов. Да и объемы строительства в нынешнем году несколько ниже, чем в прошлом.

По словам опрошенных строителей, их бизнес напрямую зависит от представителей власти. Поэтому очень рискованно вкладывать деньги в проекты, зная, что к моменту получения разрешительной документации и началу строительства может смениться команда чиновников, от чьих подписей зависит, удастся ли довести работу до конца. Ведь после выборов будет назначено новое правительство, а значит, сменится и министр строительства, и многие чиновники рангом пониже. Подобное затишье наблюдалось после смены столичного мэра и городского совета, когда на протяжении нескольких месяцев новая команда делила портфели и рассаживалась в кресла на всех уровнях городского управленческого аппарата.

Есть еще один важный аспект. В приватных беседах строители признаются, что часто приходится платить взятки чиновникам разных уровней. В целом в структуре себестоимости строительства взятки могут достигать 20-30 процентов. Так вот, для успеха проекта очень важно, чтобы на этапе строительства как можно реже менялись чиновники, услуги которых уже были оплачены, потому что с преемником приходится договариваться снова, а это хлопотно и дорого.

Кстати, на сегодняшний день в Киеве ведется строительство более 200 жилых домов. Причем к эконом-классу относится только около 30 процентов жилья. Еще 20 процентов приходится на элитную недвижимость. Оставшаяся половина домов относится к среднему классу, но купить в них квартиры смогут только очень обеспеченные люди, так как придется выложить 100 или более тысяч долларов.

Еще один фактор, не способствующий резкому повышению цен, - это изменение ситуации на ипотечном рынке. Люди стали брать меньше кредитов на покупку жилья. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), общий объем ссуд, полученных под залог недвижимости, во втором квартале вырос почти на 7 процентов по сравнению с первым, до 6 миллиардов 200 миллионов гривен. Но при этом доля кредитов, которые люди направили непосредственно на покупку жилья, сократилась на треть. Если в январе-марте на эти цели направлялось около 60 процентов ссуд, то с апреля по июнь их доля снизилась до 40 процентов. В УНИА утверждают, что теперь большую часть ипотечных кредитов составляют ссуды, взятые под залог недвижимости, для развития бизнеса. Причина банальна - стабилизация цен на жилье. Потенциальные покупатели решили не спешить с приобретением недвижимости в надежде, что цены на нее снизятся еще больше.