МОРАТОРИЙ ПРОДЛИЛИ, НО ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПАИ ПРОДАЮТСЯ КАК И ПРЕЖДЕ

Виктор Круча

Украина - страна аграрная. Но так исторически сложилось, что именно селяне, которые работают на нашей богатейшей земле, веками не имели права на нее. С обретением страной независимости право на наделы они как бы получили. Формально. Но распоряжаться самым главным, а зачастую единственным богатством, -- землей, они так и не могут. Дело в том, что пока земля товаром не является. В Украине действует мораторий на переход права собственности на земельные участки сельхозназначения, за исключением наследования. Но это на бумаге. В реальности, паи бывших колхозников были и остаются, несмотря на недавнее продление моратория на продажу сельхозземель, товаром. Только операции с землей проводятся с использованием всевозможных хитроумных схем, в которых используются прорехи отечественного законодательства. Кстати, если до начала 2007 года временно была запрещена торговля только землями сельхозназаначения, то теперь, благодаря новшествам принятым Верховной Радой и владельцы личных крестьянских хозяйств утратили право на реализацию своих участков. Мораторий введен до начала 2008 года. Единственным способом продать землю относящуюся к сельскохозяйственной на протяжении нескольких лет оставалась смена ее целевого назначения. То есть необходимо на бумаге превратить участок пашни в участок в землю для ведения личного крестьянского хозяйства, а затем снова изменить его статус но в это раз уже "под жилищное строительство". Но это операция не всегда законная, и рискованная как для владельца участка, так и для потенциального покупателя. А с нового года и вовсе запрещенная. Но опять же -- на бумаге. В реальности все несколько иначе. Но обо всем по порядку.

Более 70% проданных за последние годы паев прошло через процедуру изменения целевого назначения

Для начала выясним основные понятия. Паи – участки земли полученные бывшими колхозниками после раздела целостных земельных массивов принадлежащих ранее коллективным сельхозпредприятиям. Право человека на такой участок подтверждается Сертификатом о праве на земельную долю (пай). В данный момент идет процесс обмена сертификатов на Государственные акты на право собственности на землю. Именно госакт является единственным полноценным правоустанавливающим документом позволяющим распоряжаться землей. По официальным данным, право на владение сельскохозяйственными землями в Украине обрели 6,9 млн. граждан, из которых 6,8 млн. (98,6%) получили земельные сертификаты. Государственные акты на землю взамен сертификатов выданы 5,9 млн., то есть 87,2% граждан, имеющих право на пай.

Целевое назначение. Каждый земельный участок имеет четкое целевое назначение, например для ведения личного крестьянского хозяйства, для жилой застройки или для ведения сельского хозяйства. В зависимости от целевого назначения земля может, или не может продаваться, так как на операции с землями определенного целевого назначения наложен временный запрет. Фактически единственное на сегодняшний день целевое назначение позволяющее беспрепятственно и легко продавать и покупать землю это «под жилищное строительство».

Украина имеет мощный потенциал земельных ресурсов: из 60,3 млн га земель страны почти 70% (41,8 млн га) составляют земли сельскохозяйственного назначения, 17% (10,4 млн га) - земли, покрытые лесами. Почти 4% территории страны (2,3 млн га) застроены - на них размещены города и другие населенные пункты, объекты промышленности, транспорта, энергетики и тому подобное. Именно эта последняя категория на сегодня больше всего покупается и продается. Но, как видим земельных площадей которые находятся в свободном обращении катастрофически не хватает.

После продления и ужесточения моратория на продажу земли рынок по идее должен был замереть. Но этого не произошло. Просто теперь он фактически полностью перешел в «тень». По словам директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, за четыре года в обход моратория в Украине продали 4,7 млн га земельных паев. Причем более 70% из них прошло через процедуру изменения целевого назначения. Причем спрос на паевую землю постоянно растет. В Киевской области в конце 2006 года ежемесячно продавалось около 300-400 га паев в месяц, тогда как в 2005-м - не более 50 га. Владимир Степенко утверждает, что из десяти крестьян, которые уже оформили правоустанавливающие документы на свои паи, восемь выставляют их на продажу по апробированным на рынке полулегальным схемам. Правда это касается земли в окрестностях крупных городов. В глубинке желающих прикупить бывшую колхозную землю, да еще и за хорошую цену пока не так-то много.

Как-то в начале года мне довелось в электричке пообщаться с бывшим колхозником из отдаленного района Киевской области. Он признался, что в конце 90-х поучил право на 3 гектара пашни. На протяжении нескольких лет он почти даром сдавал в аренду свое "право на землю". Именно право, ибо на местности участок отмечен не был, и госакта не было. Но в прошлом году и он, и его односельчане активно взялись за оформление земли. Наконец-то были "нарезаны" участки каждый из которых обрел конкретного хозяина имеющего на руках госакт. Все ждали снятия моратория и возможности продать свою землю. Но парламент эти надежды разрушил, а точнее отсрочил на год. Мой собеседник признался, что владельцам паев не нравится продление моратория. По его словам, многие селяне готовы продать земельные наделы и в обход закона, да вот реальные хозяйственники, желающие заниматься агробизнесом не желают приобретать "нечистые" участки, а продавать за бесценок землю перекупщикам или местным депутатам не хочется.

Селянам не стоит торопиться продавать свои земли по нелегальным схемам

Какие же существуют сегодня схемы обойти мораторий и таки получить вожделенную землю?
До недавнего времени основными схемами обхода запрета на продажу земель являлись: заключение предварительных договоров купли-продажи, когда владелец пая получает плату и обязуется переоформить пай после снятия моратория; «цепочки» договоров мены; передача в наследство; продажа участка «за долги», а также перевод земли из товарного сельскохозяйственного производства в земли личного крестьянского хозяйства с последующим изменением целевого назначения на промышленное или жилое. По расчетам депутатов изменения в закон принятые вместе с продлением моратория должны были перекрыть все эти полулегальные схемы. Но не тут то было.

Ушлые отечественный юристы уже нашли способы обойти запреты. Например, сейчас нельзя менять целевое назначение только тех земель, которые находятся в частной собственности людей и организаций но изменение целевого назначения сельхозземель государственной и коммунальной собственности законом не воспрещается. Этот нюанс открывает безмерную кормушку для местных чиновников и добавляет немало опасностей для простых селян.

Дело в том, что выделить участок сельскохозяйственных территорий и продать его, установив другое целевое назначение, может соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления. Более того, закон оставляет ему право продать участок, уже находящийся в частной собственности. Для этого представителям местной власти необходимо всего лишь... изъять землю у собственника, прикрывшись формулировкой "для общественных нужд". Правда селянину обязаны выплатить денежную компенсацию, либо выделить другой участок, но мы прекрасно знаем как это делается, и за несколько гектар чернозема простому человеку могут "впихнуть" кусок болота. Но главное, получив почти эксклюзивное право распоряжаться землей, при ее жутком дефиците на рынке, некоторые чиновники могут позариться на баснословные суммы которые можно "заработать", и начать массово отбирать у селян землю, прикрываясь "общественными нуждами" а затем, после смены целевого назначения, выбрасывать ее на рынок или продавать непосредственным заказчикам этой операции.

По оценкам опрошенных экспертов, заказчику такого участка земли приходится тратить только на взятки чиновникам от 5 до 50 тысяч долларов, в зависимости от расположения участка и его площади. Плюс платить рыночную цену за землю и оплачивать массу всевозможных организационных расходов. Такая дороговизна объясняется просто - чем дефицитнее товар, тем дороже он стоит, а если "плод" еще и запретный, то его цена возрастает в разы.

Так стоит ли владельцам паев и потенциальным покупателям связываться с нелегальными операциями. По мнению президента Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрея Кошиля, в теневые схемы покупки-продажи земель сельхозназначения ввязываться не стоит. Для покупателей юридические последствия таких действий могут оказаться весьма плачевными. Они в итоге могут лишиться и земли и денег, так как сомнительная сделка может легко быть признана в суде недействительной. Если уж так срочно нужна земля, то нужно искать на вторичном рынке. Если выступить в качестве "добросовестного покупателя", то есть с соблюдением всех формальностей купить участок земли, уже не имеющей сельхозназначения, то придраться будет тяжело. Но целевое назначение должно быть изменено еще до сделки. Не стоит спешить и продавать земельные паи -- когда закончат действовать всевозможные запреты, стоимость сельхозземель существенно вырастет.

Газета "Перспектива"