Жизнь в "муравейнике", а точнее в многоквартирном доме, привлекает далеко не всех. Многие хотят быть поближе к природе, к земле. А значит, мечтают о покупке собственного домика, стоящего на собственной же земле. Но это не такая уж простая задача. И дело даже не в цене вопроса, хотя, она с каждым годом становится все выше. Существует масса нюансов не столько при выборе загородного дома, сколько при его приобретении. На них нужно обращать внимание, чтобы получить именно то, что вы желаете, и не оказаться обманутым мошенниками. Причем по сравнению с покупкой квартиры, приобретение дома с участком дело более хлопотное и рискованное.
Дом и земля не одно и то же
Допустим, выбор уже сделан. Что дальше? Для начала необходимо соблюсти формальности, одинаковые как для квартиры, так и для загородного дома. А именно, убедиться в том, что жилье, которое вам приглянулось, приватизировано. Владелец и все участники приватизации, чьи права подтверждаются соответствующими свидетельствами на право собственности, должны дать письменное согласие на отчуждение имущества, а те, кто прописан на данной жилплощади, — выписаны еще до сделки. Продавец обязан подтвердить, путем предоставления соответствующих справок, что дом не заложен и не арестован, не подарен и не сдан в аренду.
Теперь нюанс, присущий только частной застройке. Обязательным условием любой нотариальной операции является наличие акта о введении дома в эксплуатацию. Именно он подтверждает то, что, здание построено правильно, согласно нормативам. Если акта нет, дом юридически не существует, и никакая сделка с ним невозможна.
Далее необходимо тщательно ознакомится с техническим паспортом дома. В нем указывается план дома со всеми хозяйственными постройками. Нередко по техпаспорту на месте капитального дома фигурирует невзрачный сарайчик. Если так, то сразу лучше отказаться от приобретения такой недвижимости, в противном случае вам придется самостоятельно узаконивать в соответствующих инстанциях все перепланировки и достройки, тратя на это немало времени и очень много денег. Причем не факт, что вам это удастся сделать.
Главное отличие покупки квартиры от приобретения загородного дома, это наличие, во втором случае, земли. И тут без знания тонкостей земельного законодательства не обойтись. Иначе можно остаться и без денег и без недвижимости. Как рассказал Президент Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Кошиль, человек присмотревший загородную недвижимость должен знать, что покупка дома не влечет за собой автоматического перехода права собственности на землю, на которой он стоит. При оформлении сделки у нотариуса подписываются два разных документа – договор купли-продажи дома, и договор купли продажи земли. Причем не исключен вариант, что продавец дома не является владельцем земли. Дело в том, что существуют две основные формы правоотношений гражданина к земле. Он может быть ее владельцем или пользователем. В первом случае, на его имя должен быть оформлен государственный акт на право собственности на землю. И это самый лучший и безопасный вариант для покупателя такого участка. Андрей Кошиль подчеркнул, что в этом документе должна быть экспертная оценка надела, описание месторасположения участка и другие сведения.
В этом случае просто оформляется сделка, затем на основании договора купли-продажи покупатель переоформляет право собственности на себя, и никаких рисков.
Во втором случае, фактически никаких документов подтверждающих право на данные
участок нет. Человек как бы арендует землю у государства либо местных органов власти. Ведь ранее земля отводилась в пользование по результатам инвентаризации при возведении дома. Если владелец продающегося дома права собственности на землю не имеет, а является только пользователем, то покупателю придется сначала переоформить аренду на себя, а затем приватизировать землю и получить государственный акт. Но в этом пути есть немало рисков и подводных камней.
Например, покупателю предлагают дом стоящий на гектаре земли. Но выясняется, что вместо права собственности, он получает право пользования. Как следствие, нет никаких гарантий, что завтра к нему не придут представители местных властей и не поставят перед фактом, что большая часть участка переходит в распоряжение местного совета, так как возникла "острая общественная необходимость". И все будет законно, так как реальным хозяином земли остается местная власть. Поэтому, если человек таки попал в подобную ситуацию, то первым делом нужно оформить государственный акт на землю. А еще лучше, заключать купчую только после того, как продавец оформит свое право собственности по всем правилам.
По словам Андрея Кошиля, при изучении акта на землю особое внимание следует обращать на размеры участка и целевое назначение земли. Надо убедиться, что в документе указано соответствующее назначение надела, а именно — для строительства дома. На землях другого назначения, например, предназначенных для ведения садоводства, а также на территориях заповедников, лесного и водного фонда, историко-культурного назначения возводить жилье закон запрещает. Если в последствии выяснится, что данные, указанные в акте на землю, а именно размер или назначение участка, не соответствуют действительности, договор купли-продажи могут в любой момент признать недействительным.
"Недострой" – опасная покупка
Существует еще несколько важных нюансов, на которые нужно обращать внимание. При подготовке сделки нужно очень внимательно относиться к домам, перешедшим к продавцу по наследству, так как впоследствии могут возникнуть неприятности с другими претендентами на наследство. Например, у хозяина дома были сын и дочь. Последняя много лет назад покинула страну и жила за границей. После смерти отца она по каким-то причинам не заявила о своем праве на наследство, и дом полностью отошел ее брату, который тут же его продал. Однако срок давности на претензии по получению наследства не истек, и сестра продавца вдруг решила восстановить справедливость и потребовать свою долю наследства. Например, под предлогом, что она не знала о смерти отца, и именно по этой причине не претендовала на имущество. Суд, скорее всего, примет решение в ее пользу, и у покупателя возникнут серьезные проблемы. Фактически, он будет обязан вернуть дом.
Или еще одна похожая ситуация. Владелец дома завещал все свое имущество сыну, не упомянув в завещании дочь, с которой давно не общался и был в плохих отношениях. После смерти дом и земля перешли к сыну, и он ее продал. Но тут дочь подает судебный иск, в котором требует свою долю, ссылаясь на то, что на момент смерти отца была частично недееспособна, что подтверждается документально. В этой ситуации, по ныне действующему закону, ей опять же положена часть дома и земли, даже не смотря на то, что она не упомянута в завещании. И "крайним" опять остается покупатель.
Существует еще одна категория загородных домов, при покупке которых могут возникнуть серьезные проблемы, это так называемые "недострои", то есть сооружения, в которых уже практически можно жить, но официально они в эксплуатацию не сданы, и всего необходимого для обычной сделки пакета документов нет. Обычно "недострои" продаются существенно дешевле, на что "клюют" некоторые покупатели, ограниченные в средствах. Но специалисты в один голос уверяют, что такая экономия в результате может обернуться массой дополнительных непредвиденных расходов и долгими хождениями по всевозможным инстанциям или судам.
Кстати, приобрести такое имущество можно при помощи суда. Механизм следующий - покупатель приобретает только земельный участок, так как до сдачи в эксплуатацию дом может иметь разве что статус стройматериалов. Затем покупатель обращается в суд с просьбой признать его собственником имущества, находящегося на приобретенном им участке. Если суд принимает положительное решение, то оно уже является основанием для оформления права собственности на дом. Но покупатель все равно столкнется с БТИ, архитекторами, пожарниками, санэпидемстанцией и т.д. А это опять же расходы, и немалые. Так что стоит задуматься, прежде чем ввязаться в покупку "недостроя".
В процессе покупки дома и земли мелочей быть не может. На практике случаи так называемой чистой продажи, когда собственником является один человек, довольно редки. Обычно загородная недвижимость принадлежит нескольким собственникам или уже несколько раз переходила из рук в руки. В связи с этим желательно выяснить всю подноготную — кто был прописан в доме ранее, как дом достался владельцу, насколько многочисленна его семья и в каких отношениях хозяин находится со своими родственниками. На жилье после его продажи могут претендовать те лица, чьи интересы каким-то образом не учли — бывшие жены и мужья (если данная недвижимость была приобретена супругами в браке), малолетние и несовершеннолетние дети, а также недееспособные или тяжелобольные родственники и др. Кроме того, могут найтись люди с доказательствами того, что предыдущая сделка была оформлена незаконно. Таким образом, все претенденты в разных обстоятельствах имеют возможность оспорить нынешнюю процедуру купли-продажи в суде.
Все вышеперечисленные, и массу других нюансов продавцу, скорее всего, придется выяснять самостоятельно. Даже если его интересы представляет риэлтор, то всецело ему доверяться не стоит. Как минимум он может оказаться некомпетентным. Продавец же не заинтересован раскрывать "маленькие секреты" которые могут отпугнуть покупателя. Не говоря уже о том, что нередко продавец осознанно идет на всевозможные манипуляции, дабы получить деньги, а затем под одним из сотни "законных" предлогов отсудить еще и недвижимость. К сожалению, таких примеров тысячи...
Газета "Перспектива"
Сообщения
Комментариев нет:
Отправить комментарий