| Четверг, 21 Июнь 2007 || | |
| Сейчас купить квартиру в Киеве, да еще в престижном районе – задача отнюдь не простая. И проблема даже не в отсутствии предложения, а в заоблачных ценах. Именно поэтому многие принимают решение в пользу загорода. Но при этом горожане хотят уровень комфорта не ниже того, к которому они привыкли в столице. А раз есть спрос, то неминуемо появляется и предложение. Текст: Виктор Круча Коттеджи дорожают
Откуда цена Самая высокая стоимость коттеджей (в 80% случаев – не менее $1500 за кв. м) – в радиусе 15 км от столицы. С удаленностью от Киева цена падает: на расстоянии свыше 25 км в 58% случаев уже не превышает $1000 за кв. м, и лишь в 9% – более $2000 за кв. м. Естественно, застройщики в первую очередь постарались освоить наиболее престижные районы. Ведь это позволяло, да и ныне позволяет, получать максимальную прибыль. Наверное, именно поэтому наибольшее число городков расположено в Обуховском направлении, где традиционно находятся дачи и дома представителей правительства, депутатов, медиазвезд и крупнейших бизнесменов.
• Телефонные линии: должны быть обеспечены прямые киевские номера, при этом необязательно проводить кабель, так как сегодня технологии позволяют поставить радиоточку и создавать местный трафик.
СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ |
--------------------------
Рабочий вариант:
Виктор Круча
Мышление, как впрочем и возможности наших сограждан постепенно меняется. Если еще недавно пределом мечтаний, и главным объектом капиталовложений была городская квартира, желательно поближе к центру, то теперь ситуация иная. Все больше состоятельных горожан, и людей относящихся к среднему классу отдают предпочтение жизни за городом, но в зоне досягаемости своих офисов. Преимущества такого выбора понятны, и уже много раз обсуждались. Но все же главным фактором при принятии решения о смене образа жизни остается цена вопроса, причем она постоянно растет. Кстати, во многом именно соотношение стоимости городских квартир, и загородных домов стало толчком к тому, что люди начали отдавать предпочтение жизни на природе.
Сейчас купить квартиру в Киеве, да еще в престижном районе, задача отнюдь не простая. И проблема даже не в отсутствии предложения, а в заоблачных ценах. Именно поэтому многие принимают решение в пользу загорода. Но при этом, горожане хотят иметь уровень комфорта не ниже того к которому они привыкли. А раз есть спрос, то неминуемо появляется и предложение.
На сегодняшний день застройщики предлагают потребителям преимущественно поселки рассчитанные на очень состоятельных людей. Хотя реалии рынка таковы, что гораздо более востребованы коттеджи доступные не только олигархам.
За пол года коттеджи подорожали на 26-28%
По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, коттеджи в элитных поселках с домами-усадьбами VIP-уровня стоимостью от $600 тысяч и выше сегодня приобретает столичная элита, переезжающие в Киев представители крупного регионального бизнеса, а также чиновники высших эшелонов власти получившие назначение в Киев. Такие покупатели ориентированы исключительно на элитные коттеджные поселки с охраняемой территорией и развитой инфраструктурой, но количество таких покупателей относительно невелико, и большинство из них уже обзавелось загородным имением.
Тем временем, все больше увеличивается интерес к коттеджным городкам со стороны гораздо более многочисленной категории покупателей - менеджеров среднего звена, наемных топ-менеджеров и представителей среднего бизнеса. Но их интересует дома стоимостью до $200-250 тысяч, а именно такого загородного жилья, особенно в границах «цивилизованных» городков сегодня явно не хватает.
Согласно аналитическим исследованиям, которые провела консалтинговая компания «Канзас», сегодня потенциальный покупатель желает видеть дом меньшей площади и этажности, чем это было принято ранее. При этом требования к внутреннему содержанию помещений повысились – люди больше не желают приобретать ненужный, лишний метраж, но при этом хотят получить качество,
комфорт и уют. Но проблема в том, что, несмотря на повышающийся спрос, предложение на недвижимость в поселках такого класса под Киевом на данный момент практически отсутствует.
Также стоит учесть, что на сегодняшний день в Украине не существует какой-либо единой системы классификации коттеджных городков, что усложняет выбор. Потенциальным покупателям нередко сложно понять к какой категории относится тот или иной коттеджный поселок и смогут ли они заплатить за дом в нем, а главное, что они получат за свои деньги. Но в большинстве случаев применяется деление городков на три категории. Как рассказал Генеральный директор консалтинговой компании "Канзас" Алексей Киселёв специалистами его компании была разработана универсальная система классификации коттеджных городков. Суть метода заключается в присвоении определенного количества баллов по 16-ти бальной системе и сравнении параметров городка по 4 основным критериям. Присвоение класса происходит путем суммирования полученных баллов. В итоге все коттеджные городки в окрестностях Киева делятся на 3 основных класса:
* Элит - поселки с домами площадью 600-1500 кв.м, в живописных окрестностях на участках 0,25-1 га. Стоимость земли при этом составляет $5-10 тысяч за сотку, а цена всего дома от $800 тысяч а местами приближается к $3-4 миллионам. Больше всего таких городков в Обуховском направлении.
* Бизнес-категория - поселки с домами площадью 350-600 кв.м, расположенными на участках 0,15-0,7 га стоимостью $2-3 тысяч за сотку. Цена домов находится в диапазоне $150-600 тысяч. В основном эти дома расположены в Киево-Святошинсокм, Васильковском, Вышгородском районах, в Гостомеле, Буче, Пуще-Водице.
* Эконом-категория – поселки с домами 200-350 кв.м. в 30-ти километровой зоне от Киева. Стоимость их колеблется от $150 до $300 тысяч.
Особняком стоит такая категория загородных жилых комплексов как Таун-хаусы. Это несколько сблокированных коттеджей, площадь каждого из которых 100-200 кв.м.
Данная система классификации имеет некоторые правила. Например класс «Элит» не может быть присвоен городку с коттеджами типа «термодом», «сендвич», «Аляска», то есть с применением дешевых технологий строительства. В принципе, именно на такие категории делят загородную недвижимость практически все украинские специалисты.
Диаграмма 1. Цены по классам загородных коттеджных городков.
Глядя на Диаграмму 1, можно проследить прямую зависимость цены 1 кв. м дома от класса коттеджного городка.
По словам Алексея Киселёва, за последние полгода цены 1 кв. м площади дома в коттеджном поселке в среднем выросли на 26-28%. Однако, на фоне общего роста, эти изменения имеют индивидуальный характер для каждого городка. Среди факторов, которые повлияли на цены в сторону увеличения, можно назвать следующие:
* Рост цен с увеличением процента готовности городка – чем более зрелый проект, чем ближе он к завершению – тем больше он известен, и тем выше цена;
* Рост стоимости земли;
* Динамика продаж – чем удачнее концепция и востребованнее коттеджный городок, тем больше предпосылок у застройщика/девелопера к повышению цен;
*Рост цен на жилье в Киеве – цены на загородную недвижимость существенно ниже стоимости квартир в столице.
Из чего складывается цена коттеджа?
Каждый товар имеет свою цену. Особенно ярко это видно на примере коттеджных городков. Причем, чем ближе поселок к городу, и чем престижнее направление, тем цена выше.
Самая высокая стоимость домовладений (в 80% случаев не менее $1500 за кв.м) в 15-ти километровой пригородной зоне. С удаленностью от Киева цена падает и на расстоянии свыше 25 километров в 58% случаев уже не превышает $1000 за кв.м и лишь 9% более $2000 за кв.м. Но помимо места расположения, площади дома и земельного участка на котором он стоит, существует масса других факторов, которые не только позволяют отнести коттеджный городок к той или иной категории, но существенно влияют на цену и ее динамику.
В частности, это:
* Телефонные линии: должны быть обеспечены прямые киевские номера, при этом не обязательно проводить кабель, так как сегодня технологии позволят поставить радиоточку и раздавать трафик по поселку.
* Интернет. В современных условиях очень важно наличие свободного и, что немаловажно, качественного выхода во всемирную сеть по отдельной выделенной линии.
* Энергоносители: газ либо электричество. Сегодня выбор энергоносителя является чрезвычайно важным фактором. В том случае, когда по проекту дома обеспечиваются исключительно электроэнергией, то она должна быть дешевой. Также очень важна независимость энергетической инфраструктуры поселка от центральной электросети, или должен быть предусмотрен вариант автономного энергоснабжения, на случай аварий или других непредвиденных обстоятельств. Для этого либо создается собственная подстанция, либо используются альтернативные источники энергии, такие как ветряные энергогенераторы (одна ветровая установка обходится в $15–20 тысяч и способна обеспечить около 100 домов). Они способны накапливать энергию на полугодичное расходование в автономном режиме. За счет самостоятельного производства энергии ее стоимость снижается приблизительно до 1 копейки за киловатт, что делает рентабельным использование электрического отопления и электрических плит.
* Вода: подача технической воды должна быть обеспечена за счет инвестора, питьевая же может обеспечиваться индивидуально, за счет бурения скважины, либо в проект должна закладываться общая для всего поселка артезианская скважина и водонапорная башня.
* Удобный подъезд в любое время года, гостевая стоянка
* Сохранность природных условий и экология;
* Площадь и форма участка, ландшафт, наличие деревьев, близость лесной зоны.
* Собственный водоем или общий, поддержка чистой воды в нем;
* Ограждение всего поселка, наличие современной многоуровневой системы охраны;
* Наличие спортивно-оздоровительной инфраструктуры, зона отдыха;
Каждый этот нюанс может существенно влиять на стоимость конкретного дома в том или ином коттеджном городке. Так по данным компании VOC Development, расположение городка и место в нем определенного дома формирует до 10-30% добавленной стоимости. Цена коттеджа в лесу, возле воды может вырасти на 30-50% по сравнению с подобным домом, не имеющим таких прелестей.
В то же время, качество строительства и используемые материалы могут существенно увеличить, или уменьшить стоимость вплоть до 50%. Также поколебать цену на 7-10% может архитектурное решение дома и однородное социальное окружение в городке. Есть еще масса факторов (таблица 1).
| Факторы стоимости | Прирост цены, % |
| Элементы оснащения коттеджей: | |
| Сауна | 13,8% |
| Бассейн, искуственный пруд на участке, баня | 7-8% |
| Тренажерный зал, зимний сад, бильярдная, подвал | 4-5% |
| Джакузи | 3-3,5% |
| Выделенная интернет-линия | 3-3,5% |
| Благоустройство земельного участка: | |
| Лесные деревья на участке | 26,9% |
| Лесная или развитая парковая зона | 24,5% |
| Ограждение поселка или группы коттеджей | 15,6% |
| Индивидуальное ограждение | 8,8% |
| Ландшафтное проектирование участка | 14% |
| Естественный водоем | 17,8% |
| Соседство со знаменитостями | 2,1% |
| По данным Компании VOC Development | |
Таблица 1. Что и как влияет на конечную цену коттеджа
Но все же, цена коттеджа, и темп его подорожания во многом зависит от того, в каком направлении от Киева находиться городок. Естественно, что застройщики в первую очередь старались осваивать наиболее престижные районы, ведь это позволяло, да и ныне позволяет, получать максимальную прибыль. Наверно именно поэтому наибольшее число городков расположено в Обуховском направлении, где традиционно находятся дачи и дома представителей правительства, депутатов, медиа-звезд и крупнейших бизнесменов.
По словам Начальника отдела коммерческой недвижимости АН «Планета Оболонь» Елены Негуляевой, самые дорогие предложения в Конче-Заспе и Козине (Обуховское направление). Стоимость 45% домов варьирует от $600 тысяч до $1миллиона, а 32% коттеджей превышает $1 миллион. Самым известным, как впрочем и дорогим, является коттеджный городок «Золотые ворота» в Конче-Заспе. В первую очередь как раскрученный бренд. Также в обуховском направлении хорошо известны такие бренды как «Альбатрос», «Клим», «Соби», «Сосновый бор», «Романово» «Французский городок».
На лидирующее место по темпам роста цен на землю и домов в коттеджных городках сейчас претендует Бориспольское направление значительно опережает почти все районы киевской области, лишь незначительно уступая Обуховскому. Наглядно динамику цен можно проследить в таблице 3.
Стоимость домов в коттеджных городках в окрестностях Киева ($ за м.кв. общей площади)
| Название городка | Направление | Класс | Земля * | Август 2006 | | Март 2007 |
|
| Сосновый бор | Обуховское | элит | + | 3500 | | 4750 |
|
| Плютово | Обуховское | элит | + | 1800 | | 2235 |
|
| Вишневе містечко | Бориспольское | элит | + | 2000 | | 2092 |
|
| Заповедный-1 | Бориспольское | элит | + | 2100 | | 2300 |
|
| Новобогдановка | Броварское | эконом | + | 736 | | 947 |
|
| Петрушки | Житомирское | элит | + | 965 | | 1500 |
|
| Седьмое небо | Обуховское | элит | + | 2700 | | 4000 |
|
| Паритет-сервис | | бизнес | + | 1000 | | 1200 |
|
| Днепровская волна | Обуховское | элит | + | 2950 | | 3597 |
|
| Романово | Обуховское | таун-хаус | - | 2500 | | 2500 |
|
| Три реки | Обуховское | таун-хаус | - | 1336 | | 1800 |
|
| Вышгородская брама | Вышгородское | бизнес | - | 908 | | 1450 |
|
| Севериновка | Житомирское | бизнес | - | 1000 | | 1176 |
|
| Золотые ворота (таун-хаус) | Обуховское | элит | - | 2400 | | 3500 |
|
| Хутор лелечий | Житомирское | бизнес | - | 1200 | | 1150 |
|
| Лазурный берег | Одесское | эконом | - | 700 | | 750 |
|
| Город солнца | Одесское | таун-хаус | - | 1050 | | 1800 |
|
| Крюковщина | Одесское | бизнес | - | 1350 | | 1400 |
|
| По данным Консалтинговой компании «Канзас» | |||||||
| * + Стоимость 1 кв. м общей площади дома с учетом земельного участка. Общая стоимость дома и придомового земельного участка делится на общую площадь дома. - Стоимость дома без земли. Земельный участок оплачивается отдельно. | |||||||
Вкладывать или не вкладывать?
Так чего ждать в будущем, и на что ориентироваться потенциальным покупателям? К сожалению, пока предложения застройщиков направлены преимущественно на очень обеспеченных людей и относятся к классу «Элит». Однако, по мнению Алексея Киселева, будущее за коттеджами относящимися к классу «Бизнес» и «Эконом». Ведь сейчас наиболее востребованными становятся коттеджи стоимостью до $200-250 тысяч.
Что же касается цены вопроса, то на данный момент тенденции к снижению стоимости загородной недвижимость не наблюдается, что можно объяснить значительным превышением спроса над предложением на рынке организованных коттеджных городков. По прогнозам аналитиков компании «Канзас» в 2007 году цены на коттеджную недвижимость повысятся минимум на 25%. При этом темпы роста будут отличаться в зависимости от класса городка. Более быстрое подорожание домов ожидается в городках классов «Элит» и «Бизнес». По мере наполнения рынка различными городками, цены будут расти вплоть до 2009 года, несмотря на увеличивающуюся конкуренцию на этом рынке. Затем можно ожидать понижение цен.
По мнению Алексея Киселева, инвестирование частных лиц на рынке организованных коттеджных городков еще не достаточно развито. Людям гораздо привычнее вкладывать деньги в квартиры и земельные участки. По сравнению с квартирами коттеджи пока имеют меньшую ликвидность. Кроме того, как и земельные участки, коттеджи удалены от Киева, что усложняет контроль за собственностью. Есть и другие факторы, отпугивающие людей, желающих вложить свои деньги с целью заработать. Для успеха инвестирования в коттеджи необходимо, чтобы проект городка оказался успешным и востребованным, застройщик выполнял все работы качественно и в срок, финансирование проекта происходило согласно плану. Репутация застройщика имеет огромное значение, что подтверждает, например, проект «Новобогдановка».
Специалисты утверждают, что по мере развития рынка коттеджной недвижимости выделятся девелоперы и застройщики, которые на практике покажут, на что они способны, и что им можно доверять. Новые проекты или новые очереди уже реализованных проектов позволят привлечь частных инвесторов еще на ранних этапах строительства. Кроме того, развитие рынка, увеличение числа людей, живущих за городом, улучшение инфраструктуры в городках и вокруг них, приведут к усилению интереса инвесторов к коттеджному строительству.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Президент Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Кошиль
С сентября 2006 по апрель 2007 года средняя стоимость земли в Киевской области выросла на 85%. Тенденция такова, что земля больше всего дорожает весной и осенью. Причем нужно учесть, что зачастую стоимость участков земли находящихся в коттеджном городке гораздо дороже чем за его границами. Связано это с тем, что земля в городке это не просто голый участок под застройку, а определенный ландшафтный дизайн, уже проложенные коммуникации, нередко выход к водоему или наличие бассейна, окружающая инфраструктура, - охрана, магазины, подъезды. То есть коттедж, это место для постоянного, комфортного проживания. А купив участок за забором городка, человек, может либо построить небольшой дачный домик для пикников, либо самостоятельно заниматься подводом коммуникаций и строительством капитального дома. Во втором случае затраты могут быть очень большими, не говоря уже о том, что придется самостоятельно решать массу бытовых проблем. Например, если прошел снегопад, засыпавший подъездную дорогу, кто будет ее чистить? В этих условиях стоит задуматься, что выгодней приобрести, жилье в коттеджном городке, по изначально большей цене, либо самостоятельно вкладывать в купленный участок. Кстати, и ликвидность земельного участка находящегося "за забором" или на территории "дикой застройки" сильно отличается. Продать дом с землей в городке в последствии можно будет гораздо выгоднее.
Естественно, что и компании, владеющей целостным земельным массивом, выгоднее продавать готовый дом, особенно если это комплексная застройка, чем отдельные земельные участки под застройку. Пусть даже себестоимость строительства дома, с учетом всех необходимых коммуникаций, составляет $600-700 за квадратный метр, а продать его можно уже от $1200 за квадратный метр. Даже как инструмент инвестирования свободных средств, коттеджи с землей в цивилизованных городках, сейчас становятся все более востребованными. Особенно учитывая немыслимые цены на киевские квартиры. Правда инвестировать придется немалую сумму.
Одним из главных факторов повлиявших на очередной скачек стоимости земли, и как следствие цен на коттеджи, стало продление парламентом моратория на свободную продажу земли сельхозназначения, и запрет на смену целевого назначения участков. Проблема в том, что согласно нынешнему законодательству, практически вся земля за чертой населенных пунктов, пригодная для постройки на ней коттеджных городков, относится к сельскохозяйственной. И если раньше застройщикам удавалось различными путями менять целевое назначение определенного земельного массива, то теперь и этот способ решения проблемы закрыт.
В результате предложение крупных участков пригодных для строительства новых поселков сейчас практически полностью отсутствует. В то же время, вся земля приобретенная девелоперами ранее, уже используется – на ней ведется коттеджное строительство, и большинство объектов будет сдано в течении нынешнего – начала следующего года. Таким образом, можно предположить, что в нынешнем году, ни одного нового участка под коттеджное строительство отведено не будет, во всяком случае, законным путем. Соответственно до снятия моратория не начнется строительство и новых коттеджных городков. А в условиях повышающегося спроса и растущих цен на землю, неминуемо будут дорожать и участки в поселках, и сами коттеджи.
Изменение стоимости земли в окрестностях Киева
| № | Район | Цена $ за сотку на 1 сентября 2006 года | Цена $ за сотку на 1 апреля 2006 года | % изменения цены с 1.09.2006 по 01.04.2007 года | % изменения цены с 01.03.2007 по 01.04.2007 | Населенный пункт | % изменения цены с 1.09.2006 по 01.04.2007 года |
| 1 | Бориспольский | 2380,74 | 4158,67 | 74,68 | -5,66 | Ревне | 86,13 |
| Процов | 118,74 | ||||||
| Дударков | 123,68 | ||||||
| 2 | Броварской | 2170,27 | 3888,25 | 79,16 | 9,66 | Зазаимье | 104,87 |
| Димитрове | 96,14 | ||||||
| Княжичи | 113,72 | ||||||
| 3 | Васильковский | 2117,18 | 4290,67 | 102,66 | 22,19 | Мархаловка | 138,64 |
| Крушинка | 108,12 | ||||||
| Иванковичи | 116,13 | ||||||
| 4 | Вышгородский | 1819,57 | 3497,57 | 93,22 | 11,45 | Козаровичи | 147,19 |
| Новоселки | 112,16 | ||||||
| Старые Петровцы | 103,39 | ||||||
| 5 | Киево-Святошинский | 3531,81 | 7486,37 | 111,97 | 11,09 | Мрия | 117,89 |
| Музычи | 123,74 | ||||||
| Крюковщина | 112,16 | ||||||
| 6 | Обуховский | 3565,22 | 5423,05 | 52,11 | 15,74 | Новые Безрадичи | 84,12 |
| Таценки | 70,94 | ||||||
| Романков | 106,12 | ||||||
| Данный предоставлены Ассоциацией «Земельный союз Украины» | |||||||
Сообщения
Комментариев нет:
Отправить комментарий