ОБВАЛ ЦІН НА ЖИТЛО - КОМУ БЛАГО, КОМУ ЗЛО

Віктор Круча

Своє житло це мрія, але для переважної більшості жителів країни, мрія не здійсненна. Принаймні при існуючих цінах. Саме тому дедалі більше молодих сімей змушені погоджуватися на кабальні умови банкірів, і влазити на довгі роки в борги, аби одержати дах над головою. У той самий час скуповування квадратних метрів для багатьох українців стало не засобом для вирішення своїх нагальних потреб а прибутковим бізнесом, а для деяких перетворилася на постійну гонитву за надприбутками. Чому б ні? Адже вдало вклавши 2-3 роки тому декілька тисяч доларів в квартиру, сьогодні стали потенційними багатіями, адже продати нерухомість можна вже тисяч за сто. Навіть якщо в людини не було необхідної суми, взявши іпотечний кредит під немислимі 15-18% річних, він таки залишався у виграші, оскільки подорожчання нерухомості з лишком покривало банківські відсотки, і продавши житло через рік-два можна було не лише цілком погасити кредит, але ще й непогано заробити. Упродовж останніх семи років житло подорожчало в 6-10 разів.

А що станеться якщо зростання цін зупиниться? Крім полегшеного зітхання більшості жителів країни, що зараз можуть лише мріяти про власне житло, це може викликати... обвал ринку нерухомості, який, своєю чергою може потягнути і кризу всієї економіки. Принаймні про це зараз попереджає дедалі більше фахівців. Як приклад наводять США, де буквально протягом останнього місяці сотні тисяч американців, що вкладали свої гроші у нерухомість виявилися банкрутами.

То що відбулося Америці, і до чого тут Україна? Річ у тім, що довгі роки дуже багато простих американців заробляли собі життя досить простим способом. Воним брали під невисокі відсотки довгостроковий кредит на купівлю будинку, а оскільки вартість нерухомості щорічно росли на 15-20%, то кілька років можна було його перезаставити за вищою ціною, викупивши попередню заставну і, отримавши прибуток. Поступово американська сім'я вкладалася ще в один будинок, продовжуючи будувати фінансову піраміду. Проте, трапилося те, що й повинно було – водночас ціни перестали зростати, отже перепродаж нерухомості не дозволяв не тільки одержати прибуток, а й навіть виплатити кредит із відсотками. Сьогодні в США затримані платежі по житлових кредитах досягли найвищого показника за 3,5 року. По офіційними даними вже близько 1,5 мільйона американських сімей є банкрутами, причому навіть продати куплену в кредит квартиру стало проблематично, оскільки покупці не поспішають, чекаючи кращу ціну. Як наслідок і багато іпотечних компанії опинились на межі краху у зв'язку з чим почався обвал на фондовому ринку. Звичка жити у борг зіграла з американцями злий жарт. Торік вони вперше витратили на 857 мільярдами доларів більше, ніж заробили. За даними зарубіжних аналітиків, якщо найближчі два роки житло не почне суттєво дорожчати, то обсяг неплатежів на іпотечному ринку США може сягнути 225 мільярди долларів.

Це вже далеко не перший обвал ринку нерухомості у світі. Через це проходили багато розвинених країн. Причому нерідко це призводило саме до економічних криз. На Україні, ми маємо і немислимий рівень цін на вторинному ринку житла, і постійне подорожчання новобудов, і іпотечний бум. То чого саме очікувати найближчим часом? Як визнав начальник управління инвестиційно-банківских послуг АКБ "Укрсоцбанк" Ерік Найман, справді, київський ринок житловий нерухомості перегрітий- є всі ознаки "мильної бульки". Да і взагалі по Україні ціни стрімко зростають, особливо містах навколо Київа. Характерно, що іноземці, які раніше демонстрували неабиякий інтерес до квартир у столиці України нині практично повністю відмовилися від її купівлі в користь оренди. Високі відсотки за депозитами дають можливість спокійно сплачувати оренду, не боячись втратити гроші через сильне зниження цін. Тобто вони розуміють, що вклавши зараз гроші у квартиру можуть за рік-два не виручити навіть таку саму суму від продажу цього житла.

Сьогодні чимало інвесторів-спекулянтів також зрікаються ігор з житловою нерухомістю, переходячи на приміську землю. За цих умов ключовим чинником, від якого залежить ситуація над ринком, стає доступність іпотечних кредитів. За підрахунками, у 2006 році третина квартир в новобудовах купувалася за рахунок кредитів. У 2007 року, з урахуванням зростання комунальних тарифів й цін нерухомість, частка нових квартир придбаних позичає виростить до приблизно 40-50%.

А аналитик-специалист по іпотечному кредитування Українською національною іпотечної асоціації Ірина Ковалішин, вважає, що нинішнього року кількість виданих банками житлових позичок виростить аж на 70 відсотків. Щоправда вона визнає, що іпотеки і ринок нерухомості дуже впливають друг на друга, тому можливі інші сценарії розвитку подій.

У той самий час, Ерік Найман запевняє, що у банків досить ресурсів для продовження іпотечного буму. Але загроза в іншому - серед населення дедалі менше фінансових можливостей обслуговування таких кредитів. Сьогодні, при середній вартості квадратного метру житла в 2500$, сім'я що хоче взяти на 10 років позику для купівлі квартири площею 55 метрів, щомісяця повинна сплачувати близько 1700$. Збільшення термінів кредитування трохи полегшує це завдання - беручи позичку на 25 років, щомісячний платіж складе близько 1200$. Це максимум на що зараз здатні банки, надалі вони не збираються ні знижувати відсоткові ставки, ні збільшувати терміни більш як на 25 років.

Але якщо вартість нерухомості таки стабілізується, то в цих умовах у квартирних спекулянтів здадуть нерви, і вони почнуть "скидати" зарезервовану нерухомість, то на думку банкіра вже у червні-липні можна чекати падіння цін, після чого може відбутися лавиноподібний обвал ринку нерухомості.

Саме спекулятивний попит побудував піраміду цін, підкріпивши її іпотечними кредитами, - впевнений Ерік Найман. А проблеми, у житловому секторі неминуче позначаться на економіці країни. Хоча навряд чи катастрофічно - просто знизиться рентабельність українських будівельників з теперішніх 100% до розумних 30-50% відсотків, та й ріелтори почнуть отримувати менші доходи.

Щоправда будівельники одностайно заявляють, то не про яке зниження цін квартири людей і думати годі, у разі в новобудовах. Але президент Асоціації фахівців з нерухомості України Олександр Бондаренко, впевнений, що значне подорожчання житла на совісті будівельників, що у змові з чиновниками. "Елемент штучного обмеження ринку нерухомості України у будь-якому разі присутній. Адже чому, наприклад, в нас у великих обсягах не працюють зарубіжні будівельні компанії? Тому, що їх сюди не пускають. Великим вітчизняним будівельних компаній вигідно виступати монополістами на ринку, а владі – їх підтримувати. Обидві сторони перешкоджають входженню в Україну великих забудовників з-за кордону", – сказав Олександр Бондаренко. За його словами, ситуація зі зростанням цін може змінитися тільки тоді, коли обсяг будівництва у Україні збільшитися із сьомої до 48 мільйонів м2 на рік.