В КАНАДЕ ПРИВЛЕКАТЬ СРЕДСТВА ЛЮДЕЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА МОЖНО ЛИШЬ ПОСЛЕ ТОГО, КАК ОН ГОТОВ ХОТЯ БЫ НА 60 ПРОЦЕНТОВ

Многие владельцы целевых облигаций, выпущенных для покупки нового жилья, рискуют остаться без денег и без квартиры

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

О том, что украинский рынок недвижимости "перегрет", цены несоизмеримы с жизненными реалиями и вполне возможен обвал, говорили неоднократно и чиновники, и эксперты рынка. На днях последовал очередной тревожный сигнал, который должен заставить серьезно задуматься тех людей, кто хочет вложить свои сбережения в новостройку.

Реальна угроза новой волны строительных скандалов, связанных с невыполнением застройщиками своих обязательств или банкротством компаний

Тревогу вызвали исследования, проведенные агентством "Кредит-Рейтинг", которое присваивает рейтинги целевым облигациям, выпускаемым для финансирования строительства жилья. Используемая агентством рейтинговая шкала утверждена Кабинетом министров Украины и отображает степень надежности застройщика и уровень рисков при покупке людьми облигаций, которые выдаются данным предприятием.

Напомним, что согласно изменениям в законе, вступившим в силу чуть более года назад, привлекать деньги граждан в строительные проекты можно только двумя способами.

Первый - это вложение денег в специально создающийся фонд финансирования строительства, подконтрольный банковской структуре и не принадлежащий застройщику. Фактически это независимый фонд, управляющий деньгами инвесторов, то есть вкладчиков, но не напрямую, а через банк, который и несет финансовую ответственность перед людьми. Деньги могут расходоваться исключительно на строительство. В свою очередь, застройщик обязуется, завершив возведение дома, передать имущественные права на квартиру гражданину, внесшему деньги в фонд.

Второй способ - покупка у застройщика выпущенных им ценных бумаг, так называемых целевых облигаций. По завершении строительства человек меняет эти облигации на указанные в них же квадратные метры, то есть получает квартиру определенной площади.

Оба эти механизма были призваны навести порядок в финансировании строительства жилья за деньги населения и не допустить новых мошеннических пирамид типа "Элита-Центр". Но специалисты уже неоднократно заявляли, что вторая схема инвестирования имеет ряд недостатков и может оказаться очень рискованной, хотя бы потому, что в ней участвуют только две стороны - клиент и строительная компания.

Данный неутешительный вывод подтверждается упомянутыми исследованиями, показавшими, что сегодня 94 процента ценных бумаг, которые выпускаются застройщиками для продажи населению, имеют рейтинги спекулятивного уровня по национальной рейтинговой шкале. Это свидетельствует о существовании повышенного риска невыполнения строителями своих обязательств. Специалистов больше всего встревожил тот факт, что застройщики практически не вкладывают в свои проекты собственные деньги. А значит, в случае банкротства компании или прекращения строительства из-за каких-то административных неурядиц, например, признания землеотвода незаконным или отзыва разрешения на возведение дома, ни с чем опять окажутся покупатели целевых облигаций.

Как рассказал "ФАКТАМ" начальник аналитического отдела агентства "Кредит-Рейтинг" Дмитрий Задесенец, сегодня вполне реальна угроза новой волны строительных скандалов, связанных с невыполнением застройщиками своих обязательств или банкротством самих компаний. Специфика жилищного строительства в Украине предусматривает возведение жилья преимущественно за счет кредитных средств и денег инвесторов, которые после сдачи объекта в эксплуатацию получают квартиры. Как правило, за свой счет компании не строят. По словам эксперта, при выпуске ценных бумаг застройщики зачастую искусственно завышают стоимость своей собственности, под обеспечение которой выпускаются ценные бумаги и привлекаются кредиты. В собственность включают и изношенную технику, и недостроенные дома, и явные долгострои, причем стараются существенно завысить оценочную стоимость этого имущества. В результате на сегодняшний день одолженные средства составляют уже не менее 90 процентов общего объема финансирования жилищного строительства. И касается это практически всех компаний, за исключением только пяти-семи крупных застройщиков.

Дмитрий Задесенец предупреждает, что наиболее высокая вероятность дефолтов у небольших фирм, недавно работающих на рынке и не имеющих связей с крупными застройщиками. Как правило, выпуски облигаций таких компаний в десятки раз превышают стоимость средств, которыми можно обеспечить эти ценные бумаги. Больше всего подобных фирм в центральном регионе, в частности в Киеве и области, а также на юге страны - в Одессе и Крыму.

Нередко строители сдают дом на полгода или даже на год позже, чем обещали вкладчикам

Во многом все эти проблемы связаны также со спецификой отечественной разрешительной системы. Как рассказал "ФАКТАМ" представитель одной из строительных компаний, более чем в половине случаев застройщик начинает продавать квартиры задолго до начала возведения дома, а точнее, когда фирма получает предварительное согласование поэтажных планов в региональном управлении архитектуры. В то же время обычно с момента выделения властями земельного участка под застройку и до получения окончательного разрешения на строительство проходит от года до двух лет. Поэтому небольшие компании, не имеющие собственных оборотных средств, стремятся привлечь деньги от населения как можно быстрее, для оплаты хотя бы разработки проекта и покрытия расходов, связанных с получением до двух сотен всевозможных разрешений и согласований. А чтобы создать для потенциальных инвесторов видимость работы, ставят вагончики, обносят забором участок и занимаются его расчисткой. Как только на счете застройщика накапливается определенная сумма, он начинает строительные работы, даже несмотря на отсутствие разрешения. Такую деятельность формально называют подготовительными работами, хотя на самом деле это прямое нарушение закона. Между тем, если разрешение на строительство так и не будет получено, инвесторы могут остаться без денег, а в городе появится еще один недострой.

Вопрос о том, чтобы запретить компаниям привлекать средства граждан для строительства до его начала, обсуждается уже несколько месяцев. Законопроект с такой нормой был даже подготовлен Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг. Однако, как заявлял заместитель председателя Комитета по вопросам строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Верховной Рады Украины Владимир Поляченко, запрет на привлечение инвестиций на начальном этапе возведения домов приведет к свертыванию жилищного строительства. Так как в отличие от многих развитых стран, где такое ограничение существует, большинство отечественных строительных компаний не имеет достаточно собственных средств и просто не сможет работать. По словам Владимира Поляченко, к примеру, в Канаде привлекать деньги на строительство жилого дома можно лишь после того, как он уже готов на 60 процентов, а в Великобритании - на 65 процентов.

Есть еще одна проблема, с которой сталкиваются люди, вложившие свои деньги в новостройку, - это нарушение сроков сдачи домов. Ведь не секрет, что нередко дом сдается на полгода или даже на год позже, чем было обещано. Кроме того, у людей, потерявших надежду получить оплаченное жилье, возникает немало сложностей с возвратом вложенных средств. Сейчас в парламенте подготовлено несколько законопроектов, направленных на решение этой проблемы.

В частности, один из них предлагает обязать застройщиков возмещать гражданам рыночную стоимость жилья при досрочном расторжении договора из-за нарушения сроков строительства объекта. Сегодня застройщики возмещают лишь фактически внесенные инвестором средства, при этом люди теряют огромные суммы только на разнице между ценами на объекты строительства. Ведь если два-три года назад за 30 тысяч долларов можно было купить квартиру в новостройке, то теперь этих денег не хватит даже на одну комнату.

Пока же гражданам, решившим купить жилье в проектируемом или даже уже строящемся доме, нужно очень внимательно изучить всю информацию о компании, которой они собираются доверить свои деньги. Особенно, если человеку предлагают купить целевые облигации. По словам Дмитрия Задесенца, необходимо обращать внимание на кредитные рейтинги компаний-застройщиков и опубликованные о них официальные сведения. Ведь процесс реализации инвестиционно-строительных проектов очень длительный и требует множества утверждений и согласований. Информация об этом поступает в Государственную комиссию по ценным бумагам и фондовому рынку, которая тщательно проверяет компанию и только после получения всей разрешительной документации и землеотвода может зарегистрировать выпуск целевых облигаций под данный строительный проект. Поэтому стоит для начала проверить, а зарегистрированы ли вообще те ценные бумаги, которые вам предлагают.

"Факты" 06 февраля 2007