С подорожанием земли увеличивается риск попасть на удочку мошенников
Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"
Большинство людей под недвижимостью понимают квартиры, дома и гаражи. Но на самом деле "самым недвижимым" имуществом является земля. А ее ценность, а точнее, стоимость в последнее время растет как на дрожжах, подчас опережая темпы подорожания жилья. Там же, где крутятся большие деньги, возникают всевозможные махинации и теневые схемы. Недавно мой знакомый, довольно преуспевающий бизнесмен, решил купить под Киевом землю для строительства. Ему показали прекрасный участок по вполне приемлемой цене, и документы все оказались в порядке. Сделка состоялась. Только позднее он выяснил, что смотрел совсем не тот участок, который купил. Таким образом, из-за элементарной невнимательности и правовой неграмотности человек стал "счастливым" обладателем заболоченного надела на окраине строящегося дачного поселка.
"При покупке отдаленного участка на возвышенности будьте готовы к тому, что после дождя к нему по грунтовой дороге не подъехать"
Рассказать о ситуации на рынке земли и способах обезопасить себя от мошенничества и неприятных сюрпризов при покупке участка "ФАКТЫ" попросили президента ассоциации "Земельный союз Украины" Андрея Кошиля.
- Где под Киевом земля пользуется наибольшей популярностью?
- Пользуются спросом земельные участки во всех направлениях, у состоятельных граждан - ближе к Киеву, у людей со средним достатком - дальше от городской черты. Но традиционно участки на левом берегу, например, в Бориспольском или Броварском районе, несколько дешевле, чем на правом, в частности в направлении Обухова. И здесь не только вопрос престижа. Просто по обуховской трассе можно быстрее попасть в деловой центр столицы. Второе по удобству и популярности - житомирское направление. Имея дом в этом районе, человек получает возможность по проспекту Победы относительно быстро добраться до центра. А вот тем, кто работает на правом берегу, покупать землю под Борисполем по меньшей мере нерационально, пусть там даже участок дешевле, но человеку придется каждый день по часу стоять в пробках на мостах через Днепр.
Однако главное, что перед покупкой земельного участка необходимо хорошо подумать и решить, зачем он нужен. Для строительства дачи, куда семья будет выезжать по выходным на пикники, для возведения дома, где люди собираются жить в течение определенного сезона (например, только летом), или планируется капитальная усадьба, так сказать, родовое гнездо. Ведь если предусмотрена постройка дачи, то участок можно брать и подальше от города, больше обращать внимание на природу и не особо заботиться о возможности подведения коммуникаций, например, газа. А при выборе земли под капитальный дом для постоянного проживания нужно учитывать гораздо больше факторов.
Также необходимо подсчитать, во сколько обойдутся участок и возведение дома, чтобы во время строительства не оказаться в ситуации, когда просто не хватит денег. Да и потом придется немало платить за газ, электроэнергию, охрану, если это коттеджный городок, не забывайте и о земельном налоге.
- Расскажите подробнее, на какие детали нужно обращать внимание при выборе земли для строительства дома.
- Очень большое значение имеет инфраструктура. Есть ли в окрестностях продуктовые магазины, больница, школа, детский сад. Какая транспортная развязка. И желательно обращать внимание не только на наличие автомобильной дороги. Хорошо бы выяснить, как можно добраться до города без собственной машины. Простой пример: к вам приехали гости на автомобиле, после застолья человек за руль уже не сядет, а нужно ехать обратно. Тут будет очень кстати расположенная неподалеку автобусная остановка или железнодорожная станция.
Еще один фактор при выборе - рельеф местности. Так, покупая отдаленный участок на горе, человек должен быть готов к тому, что, пока не будет проложена нормальная дорога, он в дождливое время вряд ли сможет туда заехать. А в снежную зиму, даже при наличии асфальтированной дороги, не всегда сможет выехать. Ну разве что купит трактор. Следующее - коммуникации. Как далеко находятся трансформатор и газопровод. Сразу необходимо выяснить, можно ли подключиться к существующим сетям и сколько это стоит. Нужно узнать в соответствующих инстанциях, возможно ли подключение технически. Например, газораспределительный коллектор рядом, но давления хватает только для обслуживания плиты, а отопительный котел работать не будет. Следует также выяснить, выдержит ли дополнительную нагрузку электросеть.
Далее - окружение. Посмотрите, нет ли вблизи участка ферм, промышленных предприятий, свалок, скотомогильников и так далее. Надо поинтересоваться перспективой развития района. Потому что вдруг может оказаться, что по соседству вскоре начнут строить завод железобетонных конструкций или мусороперерабатывающее предприятие. Все это можно узнать в местных органах власти, почитать газеты, опросить местных жителей. Ну и конечно, не помешает сделать анализ грунта на наличие вредных веществ и радиационного загрязнения. В нашей стране это очень актуально. Данные вопросы, скорее всего, придется выяснять самостоятельно, брокер вряд ли посвятит вас в столь невыигрышные нюансы.
- Наличие транспортной развязки, магазинов и прочих благ цивилизации увеличивает стоимость участка?
- Конечно! Если взять два одинаковых по размеру и остальным характеристикам участка, один из которых находится неподалеку от магазина и трассы, а второй - на окраине поселка, то цена может отличаться более чем в два раза. Например, сегодня сотка земли в селе Гатное, находящемся на границе Киева, стоит от 5 до 12 тысяч долларов в зависимости от того, в каком месте расположена.
- При покупке дома земля, на которой он стоит, переходит в собственность автоматически?
- Нет. При оформлении сделки у нотариуса подписываются два разных документа: договор купли-продажи дома и договор купли-продажи земли. Причем не исключен вариант, что человек, продающий дом, не является владельцем земли. Есть две основные формы правоотношений гражданина к земле. Он может быть владельцем или пользователем. В первом случае на его имя должен быть оформлен государственный акт на право собственности на землю. И это самый лучший и безопасный вариант для покупателя участка. Просто оформляется сделка, на основании договора купли-продажи покупатель переоформляет право собственности на себя, и никаких рисков. Во втором случае фактически нет документов, подтверждающих право на участок. Человек как бы арендует землю у государства либо у местных органов власти. Земля ранее отводилась в пользование по результатам инвентаризации при строительстве дома. Если владелец продающегося дома права собственности на землю не имеет, а является только пользователем, то покупателю придется сначала переоформить аренду на себя, а затем приватизировать землю и получить государственный акт. Но на этом пути есть немало подводных камней.
Например, человек покупает небольшой дом, стоящий на гектаре земли. Но выясняется, что вместо права собственности он получает право пользования. Все бы ничего, но нет никаких гарантий, что завтра к нему не придут представители местных властей и не объявят: большая часть участка переходит в управление местного совета. И все будет законно, так как реальным хозяином земли остается местная власть. Поэтому, если человек попал в подобную ситуацию, первым делом нужно оформить государственный акт на землю. А еще лучше - заключать купчую только после того, как продавец оформит свое право собственности по всем правилам.
- По украинскому законодательству каждый участок земли имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым человек может или не может ею распоряжаться. Какие виды земельных участков существуют?
- Простого гражданина, или, как говорят официально, физическое лицо интересуют несколько видов земли. Первый - это так называемые паи, то есть наделы, полученные при распределении между селянами колхозных земель и предназначенные исключительно для ведения сельского хозяйства. Но, с точки зрения покупателя, желающего приобрести участок под застройку, эти земли не представляют никакого интереса, так как действует мораторий на продажу паев, да и изменить целевое назначение законным путем почти невозможно. Вторая категория - участки для ведения личного крестьянского хозяйства. Такие пока свободно продаются, и при желании их можно использовать для строительства дачи или дома, но на этом пути возникнет масса бюрократических и технических проблем.
Третья категория - земля под строительство и обслуживание жилого дома. Если государственный акт содержит именно эту формулировку, то это самый лучший вариант для покупателя. Не возникнет никаких проблем с оформлением строительства. Но нужно знать, что земля с таким целевым назначением может быть расположена только в границах населенного пункта. Поэтому, когда недобросовестные продавцы или риэлторы рассказывают, мол, участок, предназначенный для ведения личного крестьянского хозяйства, легко перевести в категорию земли для строительства, не верьте. Как правило, такие участки находятся за пределами населенных пунктов, а для получения разрешения на строительство необходимо, чтобы эту землю включили в границы населенного пункта. Документ должен быть утвержден сельсоветом, райсоветом, облсоветом, а если это город, то и Верховной Радой, пройти целую цепочку всевозможных согласований и регистраций. Даже если этот процесс начнется, он может растянуться на несколько лет.
"Если предлагают участок по улице Садовой, 12, то вас должно насторожить соседство дома под номером 16"
- А как человек может убедиться в том, что он покупает участок земли, который ему показывали?
- К сожалению, случаи мошенничества - не редкость. Например, покупателя привезли, показали свободный ровный участок в удобном месте, недалеко от дороги, трансформатора, газораспределительной станции, в общем идеальный вариант. И документы вроде в порядке. Ударили по рукам, нотариус еще раз тщательно проверил документы и оформил сделку. Однако покупатель, приехав позднее на "свой" участок, вдруг обнаружил, что там затеял стройку другой человек. Начинают разбираться, сверять документы, и выясняется, что он действительно приобрел земельный надел, и площадь совпадает, только находится он в другом месте, далеко от дороги, в заболоченной местности. И претензии предъявить довольно сложно. Документы-то все оформлены без нарушений.
Покупателю нужно придерживаться нескольких простых правил. Внимательно читать правоустанавливающие документы, особенно пункт о целевом назначении земли. Проверить акт согласования границ участка. Это очень важный документ. Если продавец или брокер показывает вам надел размером с гектар и рассказывает, что все это будет ваше, а в акте указана площадь 20 соток, то на большее вы не сможете претендовать и не обязаны за это платить.
На месте сверьте указанный в документах адрес. Например, если записана улица Садовая, 12, то вас должно насторожить соседство дома под номером 98 или даже 16. Пообщайтесь с соседями, поинтересуйтесь, знают ли они продавца, что представляет собой участок, насколько высоко подходят грунтовые воды...
Гораздо хуже, если участок находится на новом массиве, выделенном под застройку, и участки просто разграничены колышками. В таком случае, чтобы убедиться, что вам показывают именно тот участок, который фигурирует в документах, стоит пригласить специалистов, в частности сотрудника геодезической службы. Пусть такая экспертиза и обойдется в сотню-другую гривен.
Также покупатель может обратиться в сельсовет, чтобы ему показали участок на плане и подтвердили, что он принадлежит именно продавцу. Но, к сожалению, бывает так, что, купив землю, человек вдруг выясняет, что по другой схеме часть якобы его земли принадлежит соседу, то есть границы участков наложены друг на друга. Начинается судебная тяжба, и нет гарантии, что вы ее выиграете.
Что касается характеристик самого участка и его пригодности к застройке, то тут большую роль играет уровень грунтовых вод. Если вблизи есть постройки, расспросите жильцов, осмотрите подвалы, нет ли там воды. Может, рядом есть колодец. Возможно, даже придется вызывать специалистов и бурить скважину. Лучше сделать это сразу, чтобы потом не оказалось, что ничего, кроме легкого деревянного домика, на этой земле построить нельзя.
Ну и конечно, нужно проверить паспорт продавца, сверить данные с указанными в акте. Советую очень осторожно относиться к продаже земли по доверенности. Нередки случаи, когда такие сделки позже оспариваются в суде настоящими владельцами угодий. И вообще, лучше всего иметь дело непосредственно с хозяином.
- В нашей стране большой популярностью пользовались всевозможные садовые и дачные товарищества. Им выделяли землю, а затем ее распределяли между членами общества. Как сегодня купить такой участок и как им можно распоряжаться?
- Если продавец дачного участка уже оформил государственный акт на право собственности на землю, то сделка проводится на общих основаниях. Если же нет, тогда участок может быть передан следующим путем: продавец выходит из состава товарищества, покупатель входит, это закрепляется протоколом собрания, но юридически, точнее нотариально, переход права собственности никак не закреплен. А что будет делать следующий председатель общества, не известно. Поэтому рекомендую при таком варианте покупки земли сразу ее приватизировать. Еще лучше - попросить продавца сделать это до заключения сделки.
"ФАКТЫ" 12 декабря 2006
Сообщения
Комментариев нет:
Отправить комментарий