Качество в массы

При выборе жилья покупатель ориентируется на собственный социальный статус и руководствуется личными понятиями о комфорте. Преуспевающий бизнесмен вряд ли купит квартиру в панельной «коробке» на Троещине. Для состоятельных и успешных людей среди широкого ассортимента новостроек существует свой класс – «бизнес». Но не стоит забывать, что данная категория жилья должна соответствовать вполне конкретным требованиям и рассчитана на определенный уровень доходов покупателя.

ТЕКСТ: Виктор Круча

Критерии повышенной комфортности

Набор тех или иных характеристик, по которым потребитель (да и профессионал) может определить класс жилья, следовательно, справедливость его цены, в нашей стране есть. Это классификатор, разработанный Украинской строительной ассоциацией (УСА). Есть в нем и класс «бизнес». Однако, классификация – это одно, а реаль­ные характеристики домов и квартир в них – совсем другое. Расхождения между должным и имеющимся могут быть весьма существенными. По словам руководителя информационно аналитического отдела группы компаний «Планета Оболонь», Владимира Коломейко, в Украине практически нет новостроек бизнес класса, отвечающих всему перечню параметров, предусмотренных в классификаторе. С этой точкой зрения согласен и заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «Т.М.М.» Алексей Говорун. По его словам, очень часто жилье бизнес класса позиционируют как нечто среднее между объектами премиум и эконом
класса, оставляя для этого сегмента достаточно широкие рамки, позволяющие не совсем корректно относить к нему многие жилые здания. Возникает ситуация, когда объект позиционируют как бизнес класс, а на самом деле он отвечает лишь некоторым обязательным требованиям для жилья данной категории.

Что же должно присут­ствовать в таком жилье и чем оно отличается от недвижимости более низкого и высокого уровней? По мнению руководителя отдела маркетинга и PR Строительно инвестиционной компании «Київ Житло Інвест» Владимира Германова, месторасположение жилья следует считать одним из ключевых моментов при его классификации.

Территориальное зонирование в столице было утверждено участ­никами рынка, входящими преимущественно в УСА. География домов бизнес класса обрела границы, закрепив за этим сегментом вполне определенные территории. Так, жилье этой категории не может размещаться в четвертой зоне, то есть в окраинных спальных районах( Троещина, Теремки, Беличи), а исключительно во второй и третьей.

Вторая зона ограничена ул. Набережно Хрещатицкой, Набережным шоссе, Надднепрянским шоссе, Тимирязевским шоссе, ул. Ольшанской, бул. Дружбы Народов, ул. Боженко, ул. Жилянской, ул. Черновола, ул. Глыбочицкой, ул. Нижний Вал.

Третья зона разбита на три сектора. Первый ограничен ул. Васильковской, ул. Амурской, Краснозвездным проспектом, Чоколовским бульваром, ул. Индустриальной, ул. Довженко, ул. Телиги, ул. Новоконстантиновской, ул. Набережно Луговой, ул. Николая Гринченко, Московской площадью; второй – Московским и Оболон­ским проспектами, ул. Маршала Малиновского, ул. Зои Гайдай, ул. Героев Днепра, ул. Северной, ул. Приречной, Оболонской набережной. Третий сектор расположен на Левом берегу Киева и ограничен ул. Плеханова, ул. Березняковской, Днепровской набережной, Русановской набережной, ул. Никольско Слободской, ул. Панельной.

Очень часто застройщики проектов категории «бизнес» не соблюдают требование соответствующего классу место­расположения новостроек. Однако В. Германов признает, что зонирование в Киеве было проведено в целом не совсем корректно. Есть участки, которые нельзя причислить к закрепленной зоне. Например, Оболонь относится к четвертой зоне, но по качеству недавно возведенного и строящегося здесь жилья это третья, а в некоторых случаях даже вторая зона. Но во второй зоне строить такие комплексы невыгодно из за дороговизны земли, поэтому застройщики позиционируют их как премиум класс и выставляют соответствующую цену, но до столь высокого уровня дома объективно не дотягивают. Если говорить о технических особенностях, то при строительстве объектов бизнес класса применяется монолитно каркасная технология. Панельный дом, определенно, нельзя отнести к «бизнесу». Кстати, количество квартир на этаже в домах этого класса не может превышать восьми.

Для сравнения: согласно классификации, объекты премиум класса следует располагать только во второй зоне, причем высотность домов – не более двенадцати этажей, максимальное количество квартир на каждом этаже – 4. Таким образом, в доме премиум класса не может быть больше 48 квартир, а на каждую квартиру должно приходиться не менее двух паркомест. По словам В. Германова, в отечественных домах премиум класса эти требования тоже не соблюдаются.

Но вернемся к «бизнесу». Еще один показатель объектов данного класса – индивидуальный проект, в то время как в эконом классе обычно используют типовые. В киевских новостройках это требование выполняется: все возводимые сейчас объекты бизнес класса строятся по эксклюзивным проектам. Но проект проекту рознь. Немалое значение для статуса того или иного объекта имеет архитектурное бюро, разрабатывающее проект. В Киеве есть несколько архитекторов, чьи имена на слуху: Сергей Бабушкин, Виталий Васягин, Николай Демин и еще несколько известных специалистов.

Однако В. Коломейко уверен, что, помимо классификации, существует понятие приоритетов покупателя. Естественно, у каждого они свои. У одних на первом месте – наличие поблизости парков и зон отдыха на Днепре, другим важны удобные транспортные развязки и парковка возле дома. Проведенные компанией «Планета Оболонь» исследования показывают, что существует достаточно устойчивая система критериев приоритетов, которой придерживается большинство покупателей жилья бизнес класса. Первая десятка самых важных критериев выглядит следующим образом:

• стоимость квадратного метра;

• степень удаленности от центра и престижность микрорайона;

• площадь квартир и удоб­ство планировок;

• качество строительства и архитектурная привлекательность дома;

• наличие метро и удобных транспортных развязок;

• наличие зеленых насаждений и зон отдыха;

• развитость инфраструктуры (детские, учебные, торговые, медицинские, спортивные, культурно развлекательные объекты и учреждения);

• благоприятная экологическая и социальная среда;

• наличие парковок и гаражей;

• качество отделочных работ.

Как видим, на первом месте – стоимость объекта. На сегодняшний день средняя цена «квадрата» жилья в бизнес
классе составляет $4500; минимальная – $2500, а максимальная достигает $7000, но это скорее исключение.

Такой разный бизнес класс

Так что же сегодня предлагает рынок потенциальному покупателю жилья бизнес класса? Большинство новостроек данной категории расположены в правобережной части Киева. В частности, в Голосеевском районе возводят несколько домов этого класса. Например, жилой комплекс с четкой географической привязкой в наз­вании – «Голосеево». Строит его компания «Міськжитлобуд» по адресу ул. Голосеевская, 13. Комплекс состоит из трех многосекционных жилых зданий высотой 20, 21 и 23 этажа. Всего в комплексе 1568 квартиры общей площадью 61 130 кв. м. Новостройки размещены таким образом, чтобы защитить внутри­квартальное простран­ство от уличного шума. В центре комп­лекса запроек­тирован дворик, вокруг которого на первых этажах разместят объекты инфраструктуры: супермаркет, бутики, аптеку, рестораны, кафе, химчистку, салон красоты, отделения банков, фитнес центр. Все жилые дома комплекса планируется завершить в течение нынешнего года. Дома оборудованы высокоскоростными лифтами фирмы OTIS грузоподъемностью 1000 и 400 кг. Наземно подземный паркинг, рассчитанный на 1159 машиномест, оснащен двумя высокоскоростными пассажирскими лифтами. В комплексе также предусмотрены гостевые автостоян­ки. «Голосеево» будет иметь собственную эксплуатационную службу, независимую от городских ЖЭКов. В комплексе запланирована начальная школа детский сад со спортивным залом и бассейном на 300 мест. На территории школы обустроят детские игровые площадки с навесами, спортивную площадку для школьников. Все квартиры в комплексе оборудованы огнетушителями или пожарными гидрантами, на каждом этаже есть пожарные краны внутреннего противопожарного водопровода, а на территории комплекса предусмотрена площадка для посадки пожарного вертолета, имеющая дополнительное освещение на случай использования в темное время суток.

В продаже сейчас имеются квартиры во втором и третьем домах. Стоимость зависит от конкретного дома, секции и этажа: в доме №2 она колеблется от 13 500 до 15 500 грн., №3 – от 13 000 до 14 000 грн. Владельцам автомобилей придется хорошо подумать при выборе места для стоянки в подземно наземном паркинге, так как цены на паркоместа разительно отличаются: за «квадрат» на подземном этаже просят 16 250 грн., а на 9 м этаже уже 5200 грн.

Еще один проект бизнес класса в Голосеевском районе реализует компания «Т.М.М.». Комплекс, включающий 14 жилых и два офисных здания, возводят на участке по ул. Ломоносова, 73–79. При строительстве применяет­ся монолитно каркасная технология, стены выполняют из керамического кирпича. По словам А. Говоруна, в проекте реализуется концепция «город в городе», поэтому особое внимание уделено инфраструктуре квартала. Запланированы развлекательные центры, детские игровые комнаты, супермаркет, офисные помещения, спортивный комплекс, рестораны, ателье, салон красоты, аптека, почтовое и банковское отделения. Во дворе комплекса будет разбит ландшафтный парк с дет­скими площадками, в цент­ре которого установят солнечные часы и фонтан. Стоимость «квадрата» – от €1800 до 2500. Завершить строительство первой, второй, третьей и четвертой очередей комплекса запланировано в 2009, 2010, 2011 и 2012 гг. соответственно. Жилой комплекс останется на балансе «Т.М.М.» и будет обслуживаться жилищно эксплуатационным управлением компании. В районе, где ведется строитель­ство, относительно неплохая транспортная развязка. На расстоя­нии 600 м от комплекса вскоре планируется открытие станции метро «Выставочный центр».
Нехарактерная для нашего рынка жилья бизнес класса особенность – запланированное в комплексе количество паркомест: 1,5 машиноместа на одну квартиру. Согласно классификации, число паркомест в домах бизнес класса должно соответ­ствовать количеству квартир. Но на сегодняшний момент эту норму не соблюдают большин­ство застройщиков, позиционирующих свои объекты в данной категории. Это связано как с объектив­ными, так и с субъектив­ными причинами. Чтобы добиться соответствия, нужно строить многоуровневые паркинги, что влечет дополнительные затраты и часто не представляется возможным по техническим или архитектурным соображениям. Дома, в которых это соотношение соблюдено, зачастую позиционируют уже как премиум класс, особенно если они расположены во второй зоне.

В комплексе по ул. Ломоносова, 73–79, квартиры продают с отделкой «под ключ», что сегодня тоже редко встречается. По мнению В. Германова, украинский рынок еще не готов к этому. В первую очередь, из за более высокой стоимости таких проектов. К тому же многие покупатели желают обустроить свое жилье по собственному усмотрению. По информации В. Коломейко, покупатель жилья в новостройке, как правило, получает электро­разводку и зачастую даже оборудованные электроточки, подведенную воду, радиаторы отопления, оштукатуренные стены, стяжку полов, иногда установленную сантехнику.

Существуют отдельные объекты в бизнес и премиум классах, где застройщик предлагает учесть определенные пожелания покупателя по незначительной перепланировке и установке дополнительного оборудования, или, например, сантехники от конкретного производителя. Все это должно включаться в стоимость квадратного метра. Но покупателю желательно еще перед приобретением получить подробный перечень отделочных работ во избежание недоразумений.

В Соломенском районе тоже есть новостройки класса «бизнес». Два жилых комплекса реализует компания «НЕСТ». Первый, «Времена года», расположен на пересечении улиц Кудряшова и Механизаторов. Здесь возводят пять 17–25 этажных корпусов комплекса. На 896 квартир предусмотрено 595 машиномест в двухуровневом подземном паркинге. Соотношение квартир к машиноместам составляет 1:0,66 – то есть по данному параметру объект не дотягивает до класса «бизнес».

Внутренняя инфраструктура включает традиционные для таких объектов супермаркет, спортивный центр, аптеку, детскую площадку, небольшой офисный комплекс и сквер. Стоимость квадратного метра колеблется от $3200 до $3800. Комплекс «Изумрудный» возводят неподалеку – по ул. Механизаторов, 2. Он состоит из двух домов – одно и трехсекционных. Общее количество запланированных квартир – 625, от 1 до 4 комнатных.

Паркомест здесь еще меньше, чем в соседнем ком­плексе – 283 (1:0,45). За «квадрат» в 1 комнатной квартире установлена цена от €1831 до €2264, в 2 комнатной — €1865–2230, 3 комнатной — €1901–2323, и 4 комнатной — €1807–2277. Квартиры в обоих комплексах сдаются без отделки – стены и перегородки оштукатурены, на полу цементная стяжка. Противопожарные системы устанавливаются только в местах общего пользования.

На Левом берегу столицы, в третьей зоне, жилья бизнес класса меньше, чем на Правом. Комплекс «Сальвадор», реализуемый компанией «Київ Житло Інвест», будет расположен в Днепровском районе, на пересечении улиц Ю. Шумского и Березняковской, вблизи озера Тельбин. В 25 этажном доме запроектировано 203 квартиры (76 1 комнатных, 74 2 комнатных, 47 3 комнатных и 6 4 комнатных) и 80 машиномест в подземном паркинге. Как видим, соотношение жилья и паркомест здесь также не соблюдено. Строительство комплекса уже идет. Завершить здание планируют в 2010 году. Минимальная стоимость квадратного метра составляет: для 1 комнатных квартир – от $3300, для 2 комнатных – $3190, 3 комнатных – $3080. Предполагается, что реализация машиномест в подземном паркинге начнется уже в следующем году. На сегодняшний момент запланированная стоимость одного машиноместа составляет $45 000.

В окрестностях «Сальвадора» довольно развитая социальная и торговая инфраструктура: есть школа, детский сад, магазины. Непосредственно в самом комп­лексе будет создана детская игровая площадка, отделение банка, аптека, химчистка, продоволь­ственный магазин и т. д.

Не все то золото…

По мнению В. Коломейко, категорию жилья «бизнес» отличает улучшенная комплектация квартир (более качественные окна и радиаторы), для новостроек характерна привлекательная архитектура. Отличия от класса «премиум»: менее престижные районы размещения, не столь изысканная архитектура зданий, большее количество квартир на этаже, более низкие потолки. Как отмечают эксперты, человеку, решившему купить жилье в комп­лексе бизнес класса, не стоит доверять заявленному статусу. Чтобы не купить жилье эконом
класса по цене «бизнеса», следует изучить характеристики новостроек. В частности, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

• планировки квартир и их ориен­тацию по сторонам света (южная более предпочтительна);

• транспортную доступность жилья;

• перспективы развития микрорайона (строительство школ, торговых центров, транспорт­ных развязок и т. д., если таковые не предусмотрены в проекте жилого комплекса);

• экологическую ситуацию (за одни и те же деньги покупателю могут предложить квартиры, выходящие окнами во двор или на шумную магистраль, – качество жизни весьма разное);

• квалификацию и надежность застройщика, наличие у него всех разрешительных документов и согласований.

Жилье бизнес класса в отечественном понимании – своеобразный компромисс между типовой «панелью» и элитным жильем. Оно популярно. Однако достижение оптимального соотношения цены и качества должно иметь под собой реальные основания. Обязательное наличие инфраструктуры и улучшенное качество новостроек еще не позволяют назвать столичное жилье повышенной комфортности жильем бизнес класса европейского уровня, но дают надежду на то, что отечественный бизнес класс рано или поздно достигнет уровня квартир той же ценовой категории в мировых столицах.



Некоторые жилые комплексы бизнес-класса в Киеве, 3-я зона

Объект

Адрес

Компания, реализующая проект

Жилой дом Ул. Урицкого,18 Гранит

Жилой дом Ул. Белорусская, 36А Гранит

Жилой дом Ул. Белорусcкая, 3 Новобуд

Жилой дом Пересечение ул. Уманской Столица и Чоколовского бул.

Жилой и торгово-офисный комплекс Пересечение ул. Индустриальной, Киевская финансово-строительная
и пр-та Победы компания

Жилой комплекс Пр-т Героев Сталинграда Экосорб

Жилой комплекс Ул. Просвещения, 3А Енергобудлiзинг

Жилой комплекс ул. Драгомирова, 4Б Сантанна

Жилой комплекс Ул. Ереванская, 28Б (ул. Курская, 13Е) Группа инвестиционных компаний

Жилой комплекс Бул. Дружбы Народов, 14–16 ЮЗТС

Жилой комплекс Ул. Соломенская, 15 ЮЗТС

Жилой комплекс Пр-т П. Тычины, 18Б Киевское Строительное предприятие №3

ЖК ASTONPARK Ул. Соломенская, 17А Киевреконструкция

ЖК «Cosmopolitan. Парк Пушкина» Ул. Дегтяревская, 25А Центрбудинвест

ЖК Park Avenue Пр-т Голосеевский, 60 Seven Hills

ЖК «Аквапарк» Ул. Юрия Шумского, 1, 1А, 1Б Аквапарк

ЖК «Времена года» Ул. Кудряшова, 16 НЕСТ

ЖК «Голосеево» Ул. Голосеевская, 13 Міськжитлобуд

ЖК «Город солнца» Ул. Ломоносова, 73–79 Т.М.М.

ЖК «Зелений Гай» Ул. Герцена, 32 Інтербудінвест

ЖК «Изумрудный» Ул. Механизаторов, 2 НЕСТ

ЖК «Лазурный блюз» Ул. О. Туманяна, 15А Моя Фортеця

ЖК «Никольский Град» Ул. Никольско-Слободская, 1А БСК Украина

ЖК «Новопечерские Липки» Ул. Подвысоцкого (1 очередь) Ukrainian Development Partners

ЖК «Сальвадор» Ул. Юрия Шумского, 1 Київ Житло-Інвест

ЖК «Серебряный бриз» Днепровская набережная 1, 1А, 1Б Украинская Инвестиционно- и ул. П. Тычины Инжиринговая Компания

Офисно-жилой комплекс Ул. Васильковская 31/17 Форум-Инвест

^{Источник: «Київ Житло-Інвест»}

Некоторые жилые комплексы бизнес-класса в Киеве, 4-я зона

Объект

Адрес

Компания, реализующая проект

Жилой дом Днепровская набережная, 27 Гранит

Жилой дом Пр-т Правды, 80–82 НовоБудова, АлексБуд

Жилой дом Ул. Крамского, 9 Столица

Жилой дом Пр-т Науки, 65 Житло-Інвест

Жилой дом Пр-т Науки, 66–70 Группа Инвестиционных компаний

Жилой комплекс Ул. Руданского , 3 УКОГРУП

Жилой комплекс Пр-т Правды и пр-т Советской Украины Консоль ЛТД

Жилой комплекс Ул. Верховинная, 39–41 Киевреконструкция

ЖК GOLDEN PARK Ул. Т. Шамрыло, 4Б Столица

ЖК «Авиатор» Пр-т Комарова, 22–28 Т.М.М.

ЖК «Адмирал» Ул. Ушакова, 1 (жд №3) Місто

ЖК «Аквамарин» Пр-т Победы,131 Інтербудінвест

ЖК «Александровский» Пр-т Красновездный, 4 Украинская Строительная Компания

ЖК «Артемида» Ул. Генерала Жмаченко Миханика Украина

ЖК «Вiдрада» Бул. И. Лепсе, 7–9 КийБуд

ЖК «Коцюбинский», секции 1, 2 Ул. Пономарева, 26 Регіональні Будівні Інвестиції

ЖК «Краснозвездный» Пр-т Краснозвездный, 4А Будимекс Украина

ЖК «Лiсова Пiсня» Ул. Маршала Жукова, 33А Новоград

ЖК «Мегаполис» Пр-т Петра Григоренко, 23 Мегаполис-ДКС

ЖК «МЕГА-СИТИ» Харьковское шоссе, 19 УКОГРУП

ЖК «Парковый» Ул. Гонты, 7 Киевгорстрой-1

ЖК «Перлина Кадетського гаю» Пересечение ул. Эрнста и Пулюя Альфа-Сервис

^{Источник: «Київ Житло-Інвест»}