Есть ли жизнь в «высотке»?

В Украине традиционно сложилось так, что квартира на одном из верхних этажей высотки не просто жилье или выгодная инвестиция, но и признак определенного статуса ее владельца. Предложение таких квартир на рынке ограничено, а стоят они, как правило, дороже жилья аналогичного класса и месторасположения. Впрочем, кроме удовольствия от созерцания прекрасного вида из окна, проживание в высотке может принести и немало неприятностей. На что нужно обратить внимание желающим жить выше других?

Виктор Круча

Сейчас к высотному строительству можно отнести не так уж много объектов. Это по два жилых комплекса на Позняках и на Осокорках, 35-этажный дом на Кловском спуске, 33-этажное здание на Спортивной площади и офисный комплекс такой же высотности на углу ул. Мечникова и бул. Леси Украинки. Никак не может завершиться строительство шести экспериментальных зданий на Троещине – комплекса «Днепровские Башни».

Несмотря на сложности, столичные архитекторы всерьез намерены и дальше развивать высотное строительство – они представили «План размещения высотных зданий на период до 2020 г.». Планируется возвести более 30 небоскребов, расположенных двумя кольцами. Внутреннее кольцо предполагается построить на пересечении транспортных магистралей: от района Телички, через Лыбидскую, далее к Протасову Яру, Севастопольской площади, Шулявке, Петровке, Рыбальскому острову, Левобережной, Познякам и Осокоркам. Внешнее кольцо высотных сооружений пройдет по въездным магистралям: в днепропетровском, одесском, житомирском, вышгородском, черниговском и харьковском направлениях. Кроме того, рассматривается дальнейшее развитие плана: Троещинский высотный комплекс, еще по одному в Бортничах и в районе левобережного железнодорожного вокзала.

Недавно был утвержден проект, согласно которому на Левом берегу Киева, напротив Лавры, построят 180-метровые здания комплекса под названием "Золотой берег". Разместится он на 7 га прибрежной территории и включит в себя жилые высотки и объекты общественного, торгово-развлекательного и гостинично-офисного назначения. Учитывая, что архитекторов не ограничивали ни по высоте, ни по расположению зданий, они постарались развернуться по максимуму: предложены здания и в 48 этажей (183 м) – под офисно-гостиничный центр, и в 43 этажа (165 м) – под жилье. Начнется стройка в конце нынешнего года.

Модная квартира

Так кто же он, владелец жилья под облаками? Квартиры в редких пока столичных высотках покупают граждане состоятельные. Это и позволяет, по мнению заместителя председателя правления Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрия Базелинского, относить такое жилье к элит- или бизнес-классу. Обычно покупатели – люди молодые. Пожилые, даже очень состоятельные люди крайне редко приобретают жилье с видом на ошеломляющую бездну.

«Довольно часто помещения под самой крышей небоскребов приобретают творческие люди – для студий и мастерских», – уверяет Юрий Базелинский. При этом большинство квартир на верхних этажах высоток относятся к так называемым «видовым», то есть их главное, подчас и единственное, преимущество – прекрасный вид из окна. Также подобные квартиры интересны как офисы – шикарный вид из окна, бесспорно, произведет положительное впечатление на посетителей и добавит солидности фирме.


Почем «высотные» квадраты?

Еще несколько лет назад для домов от 20-ти этажей и выше застройщики начали вводить ценовую градацию в зависимости от этажности. Причем дороже всего предлагались, да и сейчас предлагаются именно последние этажи.

Разницу в стоимости квартир, расположенных на верхних и нижних этажах, можно проиллюстрировать на примере самого популярного сейчас жилого массива – Оболонь. По данным компании NAI Pickard, в новом 25-этажном доме на улице Героев Сталинграда, 2, квартира площадью 73 кв. м на 3-м и 11-м этажах стоит $245 000, а на 24 этаже – $280 000. Это, так сказать, цены от производителей. Что касается вторичного рынка, то здесь ситуация схожая. Так, квартира площадью 132 кв. м в 15-этажном доме по адресу Героев Сталинграда, 8, на 3-м этаже стоит $650 000 ($4924 за кв. м). В этом же доме квартира площадью 290 кв. м, без ремонта, , но на 15-м этаже стоит $1 900 000 ($6551 за кв. м).

По словам специалистов, практика повышения цены в зависимости от этажа себя не особо оправдала, и некоторые компании от нее уже отказываются. Так, сегодня у многих застройщиков разница в цене в зависимости от этажности составляет 5–10%, а еще недавно – 30–40% в пользу верхних этажей. Более того, по данным директора по развитию Международного агентства по недвижимости NAI Pickard (группа компаний NAI Global) Анны Закомирной, иногда такие квартиры продаются застройщиками даже со скидкой около 10%. Причина проста – многие люди отказываются от приобретения квартиры на верхних этажах из-за боязни высоты, сомнений в безопасности, медицинских противопоказаний или просто психологически не готовы жить так высоко. Этот фактор отражается и в снижении спроса на квартиры в высотных зданиях. По мнению А. Закомирной, это временная тенденция, ввиду специфики спроса вскоре стоимость квартир на последних этажах будут соразмерна цене жилья на нижних.

А вот на высотное жилье с действительно уникальным видом из окна цена и в дальнейшем может оставаться существенно выше – из-за исключительности и ограниченного предложения. Именно на этих характеристиках застройщики в основном и строят свою рекламную кампанию. Хотя самые верхние этажи, по мнению специалистов, зачастую искусственно позиционируют как престижные.

Так какие же преимущества получают покупатели квартир на последних этажах небоскреба, кроме вида из окна? По словам Ю. Базелинского, в Киеве очень часто новостройки «вставляют» на любом свободном пяточке, впритык к старым домам. И в этой ситуации у владельцев верхних этажей действительно возникает определенное преимущество. В отличие от соседей снизу, заглянуть в их квартиру из окон напротив никому не удастся. Еще однин плюс – на высоте 60–80 метров м загазованность воздуха меньше. Последний козырь – отсутствие комаров и мух, якобы не долетающих до верхних этажей. А. Закомирная добавляет, что обладать квартирой под облаками сегодня просто модно – в Украине это пока экзотика.

Проблемы «высотной» жизни

Неудобств у жителей «поднебесных» квартир может возникнуть немало. Да и от многих привычных архитектурных деталей придется отказаться. Например, по словам А. Закомирной, во многих высотных домах на верхних этажах отсутствуют балконы. Строители подтверждают, что при проектировании высоток пришлось отказаться от балконов, так как жители не могут их полноценно использовать из-за сильных ветров. Да и окна с суперстойкими рамами и специальной фурнитурой можно не шире чем на 10 см, а обычные стеклопакеты сильные потоки воздуха и вовсе могут разрушить.

«Проблем может быть миллион», – уверен и Василий Кравченко, исполнительный секретарь Строительной палаты Украины, доктор экономических наук, профессор, заслуженный экономист Украины. Например, заблокировался лифт: даже жильцам 15-го этажа подниматься по лестнице проблематично, а что говорить о «счастливых» обладателях апартаментов под крышей 30-этажного небоскреба? «Службы лифтов у нас работают отвратительно, – признает В. Кравченко. – Любая поломка выводит из строя лифт на несколько дней, пока до него не доберутся ремонтники. К тому же в Украине нет собственного производства лифтов, и все оборудование, комплектующие, запчасти завозятся из-за рубежа. И если в наличии не окажется нужного двигателя или ремня, ждать доставки можно будет очень долго».

Часто возникают проблемы с водоснабжением. Недавно, придя в гости к другу, автор обнаружил всех членов его семьи вооруженными ведрами, рассредоточенными по дому и занявшими позиции у всех источников жидкости. На мой удивленный возглас последовал ответ: «Сейчас к нам воду будут подкачивать». Реальность оказалась довольно прозаичной. Уже несколько месяцев воду на 16 этаж нового «элитного» 18-этажного дома подают строго в определенные часы. Найти виноватых не удается: местные коммунальщики пеняют на водоканал – дескать, подаваемого им объема воды перестало хватать на микрорайон, где постоянно вводятся в эксплуатацию новые высотки. А руководство водоканала обвиняет местные службы в том, что мощности установленных ими насосов не хватает, чтобы поднять воду до верхних этажей.

По словам Ю. Базелинского, даже если застройщик декларирует наличие в доме собственных насосов для подачи воды на верхние этажи, любая техника имеет свойство ломаться. И в этом случае люди могут надолго оказаться в ситуации, когда воду придется возить ведрами и канистрами (а если еще и лифт выйдет из строя, то носить вручную).
Не меньше проблем возникает и с отоплением. Но тут все зависит от схемы подачи и распределения горячей воды в отопительную систему дома. Если она сначала подается на верхний этаж и потом опускается по батареям вниз, то жильцы нижних этажей могут всю зиму просидеть с едва теплыми или холодными батареями. При противоположной ситуации обладатели квартир под крышей имеют все шансы мерзнуть. А если еще и давление упадет, то батареи и вовсе могут оказаться ледяными.

Правда, система водоснабжения и центрального отопления в 30-этажных домах существенно отличается от обычной – она состоит из нескольких секций. Например, вода сначала подается на 12-й этаж, дополнительный насос подает ее на 24-й этаж, где еще один насос качает воду на следующие этажи.

По такому же принципу, только уже сверху вниз, построена система мусоропроводов. То есть выброшенный на 30-м этаже мусор сначала попадает на 24-й, затем его опускают ниже – до 12-го, и только потом в мусоросборник на первом этаже. Стоит забиться мусоропроводу на каком-то одном участке, и людям придется выносить пакеты с мусором на улицу.

Еще одним серьезным минусом высоток остается сложность эвакуации жильцов в случае пожаров или других катаклизмов. По требованиям МЧС, строить высотки можно не дальше, чем за километр от пожарных депо, или же необходимо сооружать такую станцию рядом, чтобы спасатели быстро прибыли в случае необходимости. Причем система пожарной безопасности должна быть такой, чтобы диспетчер мог четко прослеживать сигналы, которые поступают из всех блоков и узлов.
Кстати, в Киеве всего несколько пожарных машин, лестницы которых способны «достать» до 25-го этажа. По словам экспертов, это еще одна из причин, почему не вводят в эксплуатацию многие уже почти построенные дома выше 24 этажей – нет разрешения пожарной инспекции.

Во всем мире высотные здания считаются высокоинтеллектуальными сооружениями. Всего, по международным стандартам, в таких зданиях должно насчитываться до 30 систем инженерного оборудования, а в киевских проектах предусмотрены лишь 11–( традиционные отопление, вентиляция, водопровод, канализация, мусоропровод и др.). По тем же международным стандартам, современные крыши небоскребов cледует оборудовать вертолетными площадками. Но у нас этого пока нет (как, впрочем, и вертолетов, приспособленных для спасательных работ в мегаполисе). «По нашим городам вертолеты не летают – для этого не созданы условия, да и вообще, такие полеты на сегодняшний день запрещены», – уточняет Василий Кравченко.

Что делать?

Насколько реально покупателю квартиры на верхнем этаже уберечься от подобных проблем, и кто будет гарантировать качество предоставления услуг? Сейчас в каждом новом высотном доме создается объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД, или кондоминиум). Застройщик, сдавший объект, передает строение вместе со всем оборудованием, насосами, лифтами, электрогенераторами и т.д., на баланс объединения совладельцев многоквартирного дома – в дальнейшем все проблемы по обслуживанию ложатся на плечи кондоминума.

Некоторые строительные компании создают также собственные эксплуатационные организации, на балансе которых находится вся инфраструктура. Таким образом, застройщик берет на себя ответственность за поддержание техники и коммуникаций в рабочем состоянии. Правда, практика показывает, что такой «псевдоЖЭК» часто является фактически сторонним предприятием, добиться своевременного выполнения обязательств которого не всегда удается. Хороша или плоха такая схема для жильцов, покажет время.

Точка зрения

Оптимальная высота для проживания человека – 4­6 этажи, недаром именно они всегда были наиболее престижны и стоили дороже. Что касается проживания в «высотках», то здесь все сугубо индивидуально. Исследованиями медиков доказано, что многие люди подвержены боязни высоты – акрофобии, потому для некоторых жизнь на большой высоте может стать нелегким испытанием. Особый дискомфорт жильцы верхних квартир испытывают в туманную погоду. Даже в 16–20- этажных домах, выглянув за окно в туманный день, можно не увидеть земли. А это у многих людей вызывает не только дискомфорт, но и панику. Кроме того, чем выше этаж, тем чаще в подсознании возникает мысль о том, что делать и как спасать себя и своих близких в случае возникновения каких-либо аварийных ситуаций. Воображение рисует случаи землетрясения, пожара, поломки лифта и т.д. Правда, нельзя сказать, что именно жизнь в высотках порождает акрофобию, но она ее усугубляет и развивает.

В то же время есть люди, которым нравится высота и которые вполне комфортно чувствуют себя на 20-м или 30-м этаже. В любом случае, перед тем как сделать выбор в пользу квартиры на верхних этажах, покупатель должен взвесить все за и против, а еще лучше посетить высотное жилье и прислушаться к собственным ощущениям. Если человек уже приобрел «высокую» квартиру, и лишь после этого выяснилось, что жить ему там некомфортно, есть два варианта: продать эту недвижимость или бороться со своей фобией. В последнем случае потребуется помощь психолога и серьезная работа над собой.
Елена Лукьяненко, психолог Центра детской и семейной психологии «Мир семьи», психолог Киевского лицея № 157

Невольные участники эксперимента

Проблемы с возведением «высоток» связаны с отсутствием стандартов в этой области. Сейчас в Украине действуют строительные нормы (ДБН В.2.2-15-2005 Житлові будинки. Основні положення), которые распространяются на проектирование новых и реконструкцию жилых домов, уровень пола верхнего этажа которых не превышает 73,5 м. При стандартной высоте потолков в квартирах (2,8 м). выходит, что на строения выше 25 этажей строительные нормы не распространяются. «Другими словами, на сегодняшний день в Украине фактически не существует норм, регулирующих строительство зданий выше 73,5 м, – подтверждает исполнительный секретарь Строительной палаты Украины, доктор экономических наук, профессор, заслуженный экономист Украины Василий Кравченко. – Хотя такие нормы разрабатываются в НИИ строительных конструкций».

Отечественные застройщики и девелоперы пока пользуются московскими нормами и методиками расчета, которые не имеют юридической силы в Украине. В результате проектирование и строительство всех домов выше 25-ти этажей является экспериментальным и требует согласования с Министерством регионального развития и строительства Украины. Фактически же, жильцы таких высоток невольно становятся участниками эксперимента – на них проверяется, какие технологии лучше, какие лифты надежнее, какие насосы способны поднимать воду на 30 этажей, какие мусоропроводы эффективнее использовать и т.д.

"Building" 02.2008