КАК ОЦЕНИТЬ СВОЙ ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ

Виктор Круча

Дом и земля на которой он стоит фактически является активом его владельца и в некоторых случаях у него возникает необходимость узнать стоимость этого актива в денежном эквиваленте. Да и самому бывает интересно узнать, каким же богатством ты обладаешь сегодня, вложив десяток лет назад в возведение дома скромную, по нынешним меркам сумму.

Но все же чаще домовладелец решается на выяснение цены своего имущества в случае, когда собирается какими-то образом им распорядится. Сегодня часто нужна оценка для получения ипотечного кредита под залог недвижимости или земли. Также если есть несколько владельцев и один из них желает продать свою часть другим собственникам или вовсе выставить на рынок. Например брат и сестра получили в наследство дом с землей, но брат имеет жилье и семью в другом городе и желает продать свою долю. Дом или земля могут вноситься в уставной фонд создаваемого коммерческого или производственного предприятия и естественно нужно определить стоимость этого имущества. Оценка проводится при страховании этого имущества, дарении, наследовании, составлении брачных контрактов. Ну и конечно, самый распространенный повод оценить свое добро -- прямая продажа коттеджа.

В принципе, любой человек имеющий в своей собственности загородный дом может чисто для собственного интереса заказать оценку своего имущества, но он должен быть готов к тому, что это процедура не быстрая и не дешевая. И если результаты работы оценщиков не будут использованы для каких-либо действий с имуществом, то уплаченные деньги фактически будут выброшены в трубу. Ведь уже через несколько месяцев результаты оценщиков не будут соответствовать действительности, так как за это время стоимость имущества изменится, не говоря уже, что и состояние дома может изменится.

Кстати, специалисты утверждают, что именно с определения, для чего вам нужна оценка, она и должна начинаться. В зависимости от того, нужно вам оценить дом, участок на котором он стоит, или весь загородный комплекс, включая хозяйственные постройки, следует подходить к выбору специалистов для проведения работ. Ведь результаты вашей собственной оценки "на глазок" вряд ли убедят страхового агента или нотариуса.

И тут возникает первый вопрос – кто может проводить оценку дома и земли? Как и в любом деле, обращаться лучше к профессионалам -- квалифицированным оценщикам. Как рассказал Председатель экспертного совета Украинского общества оценщиков, заслуженный эксперт-оценщик, кандидат технических наук Яков Маркус, на сегодняшний день в Украине существует четыре профессиональных объединения оценщиков в которые входят около 3000 специалистов из примерно 8000 работающих на отечественном рынке. Но непосредственно частными домами занимается довольно узкая группа специалистов.

Существует государственный реестр оценщиков, который ведется Фондом государственного имущества Украины. Из него можно получить информацию о каждом конкретном оценщике, роде его деятельности, наличии лицензий и т.д. Но чаще люди обращаются к оценщикам по рекомендации друзей и родственников.

В свою очередь Игорь Сиренко, Начальник отдела оценки Международного агентства по недвижимости NAI Pickard, входящего в группу компаний NAI Global уточнил, что обращаться необходимо к компаниям которые имеют соответствующую лицензию -- "Свидетельство субъекта оценочной деятельности", которая выдается Фондом государственного имущества Украины на соответствующее направление оценки. То есть в документе должно быть четко указано что данная организация имеет право на оценку недвижимости. А если помимо строений необходимо узнать еще и стоимость земли, то компания должна предоставить еще и “Лицензию на проведение землеоценочных работ" выданную Государственным агентством земельных ресурсов Украины.

Но это еще не все. Помимо компании, и каждый ее сотрудник, как физическое лицо, должен иметь соответствующую квалификацию подтвержденную следующими документами: квалификационным свидетельством оценщика на данный вид оценки и документ подтверждающий прохождения повышения квалификации обязательное раз в два года, которые выданы Фондом государственного имущества Украины и соответствующим учебным заведением; сертификат выданный Государственным агентством земельных ресурсов Украины.

Интересно, что фирма может получить лицензию на определенный вид оценочной деятельности только в том случае, если в ее штате работает сотрудник имеющий соответствующую квалификацию и разрешение, например на оценку земли. В случае же, если это физическое лицо переходит на другое место работы, то и фирма теряет право заниматься оценкой земли.

Но тут возникает второй вопрос – насколько квалифицирован непосредственно том специалист которые будет проводить оценку Вашего дома? "Квалификация абсолютно всех специалистов, и тем более оценщиков делится на пять категорий, -- не профессионализм, профессионализм, мастерство, талант и гениальность," -- уверен Яков Маркус.

По его субъективному мнению, профессиональная подготовка оценщика занимающегося частными домами должна быть в диапазоне от непрофессионала до мастера. Непрофессионалы быстро становятся профессионалами или уходят из бизнеса, а мастера занимаются оценкой более сложных загородных комплексов – усадьб, больших элитных комплексов и т.д.

Конечно нужно проверить что у оценщика за спиной. Попросить предоставить информацию о тех объектах которые он оценивал, выяснить какого класса были эти дома, а еще лучше получить отзывы от предыдущих заказчиков. В иерархии оценщиков существуют такие звания как "ведущий оценщик", "заслуженный оценщик". Если специалист такого звания удостоен, то это характеризует его положительно. Не лишне поинтересоваться, есть ли у специалиста публикации, участвует ли он в конференциях по повышению квалификации и т.д. Ну и конечно владельцу дома приходится еще быть и немного психологом.

Также сегодня в Украине уже есть такая категория как сетевые оценочные фирмы, которые специализируются на ипотеке. Соответственно они профессионально занимаются оценкой исключительно квартир, домов и земли. По мнению Якова Маркуса, на самом деле далеко не каждый оценщик имеющий разрешения на оценку не только недвижимости но и промышленных, складских, торговых комплексов и прочего имущества или бизнеса, возьмется за определение стоимости рядового дома. Хлопот много – а отдача гораздо меньше чем при выполнении других работ.

В случаи если оценка нужна для определения стоимости залога, специалисты рекомендуют получить у банка перечень аккредитованных в данной финансовой структуре оценочных компаний. Но если человек будет не согласен с выводами банковского оценщика то он может потребовать привлечения независимого оценщика. Хотя банки очень неохотно принимают выводы "посторонних", не сотрудничающих с данным банком специалистов. Зачастую им проще отказаться от сотрудничества с потенциальным клиентом чем ввязываться в разбирательство кто прав а кто виноват.

Кстати, на сегодняшний день, существует ряд украинских компаний, которые страхуют свою ответственность как оценщика, что для западных фирм давно является нормой, утверждает Игорь Сиренко . Сейчас все чаще крупные банки, дорожащие своей репутацией, в перечне требований для получения аккредитации оценщика указывают обязательное страхование его ответственности по услугам оценки имущества. Чтобы в случае возникновения каких-либо споров защитить себя от имущественных претензий.

А для человека который привлекает оценщика для установления стоимости своего имущества большой плюс если ответственность специалиста застрахована. Если заказчик понесет убытки по вине оценщика, например получит за свой дом стоимость гораздо ниже реально существующей на рынке, или при разделе имущества получит меньшую долю, то возместить убытки он сможет со страховой компании. Если конечно докажет свою правоту, проведя повторную экспертную оценку и обратившись в суд.

Кстати, как сообщила Ирина Бережная, Частный нотариус Киевского городского нотариального округа, обязательным при определении стоимости недвижимости и земельного участка является фиксирование даты оценки, на которую составляется отчет про оценочную стоимость имущества, поскольку оценщик не несет ответственность за последующие изменения условий, которые могут существенно повлиять на стоимость оцениваемого участка или дома.

Так как же проходит непосредственно процесс оценки загородного дом? По словам Якова Маркуса, составляющие оценки можно разбить на три основные группы, -- земельный участок, технические характеристики и качество дома, и местоположение. Но приоритет все же за местоположением. Если дом плохой, его можно снести и построить новый, а вот переместить участок, или изменить расположение магазинов, школ, больниц, поменять соседей, практически не возможно. Кстати, нормальной площадью участка, пригодного для строительства коттеджа, или уже находящегося под существующим домом, считается 10—15 соток. Если площадь ниже, то это существенный минус и это отражается на оценочной стоимости объекта.

Основная и чуть ли не единственная практически применяемая методика оценки это аналоговая. Когда специалист выясняет по чем продаются подобные по расположению и характеристикам объекты, а затем делает поправки "лучше-хуже". Плюс учитываются какие-то уникальные особенности. Конечно есть в таком подходе доля субъективизма, потому что не все поправки можно обосновать. Например, сравниваемые дома очень похожи но один стоит в первой линии возле озера, а другой через две улицы. Но как раз тут все зависит от профессионализма оценщика.

Что же касается процедуры оценки, то как рассказал Игорь Сиренко, согласно национальному стандарту №2 "Оценка недвижимости" отчет о оценке квартир, дачных и садовых домов, гаражей, гаражных мест, земельных участков для дачного и гаражного строительства, приусадебных земельных участков может составляться в сокращенной форме. Причем форма этого документа не регламентируется. Он может состоять из расчетной части и выводов, занимая всего пару страниц.

В остальных случаях независимая оценка домов проводится в такой последовательности:

1. заключение договора на проведения оценки;

2. ознакомление с объектом оценки, сбор и обработка исходных данных и другой информации, необходимой для проведения оценки;

3. идентификация объекта оценки и прав связанных с ним;

4. анализ возможных ограничений и предостережений, которые могут сопровождать процедуру проведения оценки и использования ее результатов;

5. выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур, что наиболее полно отвечают цели оценки указанной в договоре и их применение;

6. согласование результатов оценки, полученных с применением разных методических подходов;

7. составление отчета о оценке имущества и вывода о стоимости объекта оценки на дату завершения работ.

В процессе оценки внимание обращается на все, даже самые мелкие детали. У каждого оценщика есть свои подходы, но в любом случае, для начала составляется подробная анкета о состоянии дома, из какого материала он построен, каков фундамент, какая крыша, сколько комнат, какие коммуникации и так далее. Профессиональные оценщики имею фото и видеотехнику, поэтому дом, придомовая территория, хозяйственные постройки и сам участок фотографируются и снимки прилагаются к делу.

Но, по словам специалистов, не стоит забывать о таком понятии, как излишнее улучшение. Например, если стена загородного дома построена толщиной метр, в то время как по проекту достаточно 50 сантиметров, то это не значит что потенциальный покупатель должен платить из своего кармана за такое "излишнее улучшение". Хотя конечно, стоимость такой стены учитывается в затратной части, но как составляющая рыночной стоимости не представляет никакого интереса.

Есть еще такое понятие как износ конструктивных элементов дома. Профессиональные оценщики имеют специальные сводные таблицы нормативного срока использования различных материалов в зависимости от условий. Естественно, чем прочнее материал, тем его срок службы и соответственно оценочная стоимость выше. Например дом стоящий на фундаменте из гранита будет оценен гораздо дороже чем идентичный дом стоящий на обычной кирпичной кладке.

Немало и внешних факторов влияющих на оценочную стоимость. Еще Плиний, много столетий назад сказал, -- "Покупая дом смотри на три вещи: дорогу, соседей и воду". Применив рецепт древнего к нашим условиям можно с ним полностью согласится. Дороги это подъездные пути, удаленность от места работы, торговых и развлекательных центров, направление от города, да и само качество дороги, зачастую играют решающую роль при выборе дома.

Соседи – люди рядом с которыми нам жить, с чьими детьми будут дружить наши чада. И соседство респектабельной, культурной семьи с алкоголиками и бездельниками может закончится плачевно – люди в лучшем случае будут вынуждены сменить место жительства. Вот только наличие таких соседей может существенно снизить стоимость дома. Видимо поэтому сейчас все популярнее становятся коттеджные городки с единой социальной средой, где люди живут рядом с равными себе.

Вода – это очень важный фактор для частного дома, где нередко нет центрального водопровода. А пробить скважину и получить воду хорошего качества не всегда удается. Естественно, что если в доме нет нормальной подачи воды и отсутствует возможность эту ситуацию исправить, оценочная стоимость дома будет снижена. Кроме того, вода это и наличие рек или озер в окрестности. Если возле дома находится пруд, да еще и с рыбой, то это существенно увеличивает оценочную стоимость объекта.

Хотя, Яков Маркус считает, что к совету Плиния нужно добавить еще одну составляющую – безопасность. Ведь жители дома одиноко стоящего на на опушке леса вдали от цивилизации рискуют своей жизнью и имуществом гораздо больше чем владельцы закрытого, охраняемого коттеджного городка. Естественно, что более безопасное жилье и стоит всегда дороже.

Кстати, американские оценщики уже давно вывели три основополагающих фактора влияющих на стоимость дома это – местоположение, местоположение, местоположение! По словам Якова Маркуса сегодня существует негласная классификация загородных домов – в 30-ти километровой зоне вокруг столицы и за ней. Соответственно дома входящие в первую категорию оцениваются дороже. И чем дальше от Киева, нем стоимость недвижимости и земли ниже. Хотя, и в самой 30-ти километровой зоне есть особенности. Например земля в Конча-Заспе, независимо от того 10 это километров от Киева или 20, стоит примерно одинаково, а вот ближе к Обухову цены уже ниже.

Есть и юридические аспекты, в той или иной степени влияющие на стоимость дома.

По мнению Максима Копейчикова, адвоката, партнера Юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" юридические особенности, как то пребывание дома в общей собственности, принадлежность доли несовершеннолетним и т.д., формально на оценочную стоимость не влияют, если речь идет об отчуждении дома как целостного объекта. Если же при таких юридических особенностях отчуждается лишь часть дома, влияние таких факторов на цену очень существенное.

А Игорь Сиренко кроме того подчеркнул, что если дом сдан в эксплуатацию на него должны быть необходимые документы подтверждающие право собственности: справка-характеристика БТИ, договор купли-продажи, дарения и т.д. Хотя есть интересные нюансы способные существенно повлиять на оценочную стоимость. Если дом формально не сдан в эксплуатацию, то в случае его продажи он считается объектом незавершенного строительства. А согласно существующего законодательства право собственности на незавершенное строительство не оформляется, и дом приравнивается к строительным материалам. Поэтому в процессе оценки проводится анализ наиболее эффективного использования объекта и результатом этого анализа будет решение, проводить расчет стоимости объекта как стройматериалов или как незавершенного строительства. Хотя, и тут есть нюансы. Некоторые БТИ такие объекты даже регистрируют, причем сами устанавливают степень готовности. Но реальную степень готовности может определить только квалифицированный оценщик.

Но в жизни бывают самые неожиданные ситуации. По словам Максима Копейчикова, существуют прецеденты, когда например один член семьи владеет домом, а другой землей. Но если в данном случае речь идет не о приватизации, а о приобретении объектов по гражданско-правовым сделкам (кроме дарения) во время пребывания в браке или фактических брачных отношениях,то оба супруга являются собственниками и земли, и дома, то есть, объекты лишь оформляются на разных лиц.

Если супруги оценивают имущество не для того чтобы делить его после развода, а для продажи, то при оформлении договора купли-продажи придется составлять два договора -- на дом и на землю. Каждый на имя собственника. Если же они таки решили продать каждый свое имущество и разъехаться, то им не удастся заработать на распродаже отдельно дома и отдельно земли. По словам Игоря Сиренко, с точки зрения покупателя имеет место принцип замещения который заключается в том что человек решивший приобрести участок с домом не заплатит суму больше чем существует на рынке. При оценке подобного рода имущества обязательно оговаривается данная ситуация в отчете об оценке. Если же в договоре на проведение оценки поставлена задача определить конкретную долю каждого, то в процессе оценки определяется стоимость условно свободного от строений земельного участка и стоимость строительства дома.

Возможен также вариант, когда в государственном акте указано целевое назначение земельного участка под домом не под строительство. Это довольно серьезная проблема. В таком случаи при проведении оценки необходимо учесть будущие затраты на смену целевого назначения земельного участка, что приведет к существенному снижению стоимости объекта.

Но каждого владельца дома очень интересует еще один немаловажный вопрос. А сколько же стоят услуги оценщика? По словам Якова Маркуса диапазон стоимости услуг оценщиков очень широкий. Рядовая оценка дома для получения ипотечного кредита, выполненная фирмой с сетевым планированием, стоит от 700 до 1000 гривен. Просто человек специализирующийся на таком виде оценки имеет большой опыт работы, обширную информационную базу и уже заготовленные анкеты в которых, после осмотра объекта, он путем вписывания плюсов и минусов получает результат и делает отчет за 2—3 дня. Но, если оценивается коттедж, который даже по самым предварительным прикидкам стоит 3 миллиона, от профессионализма, точнее даже мастерства оценщика будет зависеть очень много, и рядовые подходы к выполнению работы здесь неуместны. Ведь ошибка оценщика на 5% в таком доме будет стоить его владельцу в 150 тысяч долларов. Здесь приходится учитывать буквально каждый нюанс и бороться за каждый процент. Естественно, что стоимость оценки элитного дома стоимость которого около миллиона долларов может достигать 15-20 тысяч гривен.

Кстати, по словам Игоря Сиренко, зачастую у тех оценщиков, чья ответственность застрахована и стоимость услуг несколько выше. Да это и понятно, расходы на страхование нужно как-то "отбивать". Но конкретных тарифов или процентных ставок от стоимости объекта нет. Более того делать прямую привязку вознаграждения оценщика к стоимости дома или земли запрещено законом.

Хотя, государство, в лице Фонда госимущества, "побеспокоилось" об оценщиках, и издало таблицу стандартных цен на услуги по оценке различного имущества, в том числе недвижимости и земли. Понятно, что и цены там вполне государственные. Поэтому компании специализирующиеся на оценочной деятельности предпочитают работать с клиентами на договорных отношениях, тем более, что это не возбраняется законодательством. Но нужно быть готовым к тому, что услуги иностранных компаний существенно дороже украинских. Условно говоря, если украинский оценщик за работу возьмет 1000 гривен, то иностранец тоже 1000, но уже долларов.

КОММЕНТАРИИ

Ирина Бережная,

Частный нотариус Киевского городского нотариального округа

С точки зрения законодательства в зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной. В случае с физическими лицами нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, унаследовании и дарении земельных участков согласно закону или арендной платы за земельный участок.

Экспертная денежная оценка земельных участков согласно закона используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений с земельными участками, например купле-продаже, дарении. Следует отметить, что экспертная денежная оценка земли играет ключевую роль при определении рыночной стоимости земельного участка и имеет тенденцию наиболее эффективного применения при оценке земель, отведенных под застройку жилых домов, тогда как нормативная рыночная чаще применяется при оценке земельного участка другого целевого назначения и использования. Хотя все зависит от прибыли, получаемой от использования земли, в отношении которой проводится нормативная оценка.

Кроме того, в соответствии с Законом Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине", Законом Украины "Об оценке земли" и Методике экспертной денежной оценки земельных участков, оценка осуществляется следующими подходами: доходным (капитализации чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление стоимости продажи подобных земельных участков), подход остатка земли (учет затрат на земельные улучшения). Каждый из перечисленных подходов имеет свои особенности и специфику.

При оценке земельных участков сравнительный, то есть рыночный метод является наиболее популярным на практике, поскольку максимально ориентирован на конъюнктуру рынка.

Если говорить о процедуре оценки земли, то она включает в себя сбор информации об участке, анализ наиболее эффективного его использования, выбор методов оценки, непосредственно само определение стоимости земли, согласование результатов оценки и составление вывода относительно стоимости земельного участка, и как завершение всего процесса составление отчета по оценке земельного участка.

Как правило, рыночная стоимость земельного участка в первую очередь зависит от его месторасположения и влияния внешних факторов. А также от сбалансированности спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей. Не малое влияние на стоимость оказывает ожидаемая величина, срок и вероятность получения дохода от эксплуатации или продажи участка.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по не застроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, электрификации и газоводоснабжения, удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на оценку стоимости земли.

В конце хотелось бы отметить, что одной из основных проблем остается оценка земельных участков лицами, не имеющими необходимой лицензии. Собственники участков стремятся увеличить свой доход, невзирая на потенциальный риск признания сделки недействительной. К тому же при оформлении договора купли-продажи оценочная цена является основой для отчислений в бюджет. Поэтому, кроме действий по проверке правоустанавливающих документов, участникам сделки следует обращать внимание на обоснование реальной стоимости земельного участка и условия заключаемого договора, что позволит продавцу не потерять доход от заключенной сделки, а покупателю – быть уверенным в законности своего права собственности на купленную землю.


Вице-президент Ассоциации "Земельный союз Украины" Руслан Вдовенко.

Необходимость определения цены земли и дома чаще всего возникает в случае продажи имущества или использования его в качестве залога. Квалифицированную оценку может провести только специалист, причем не только имеющий разрешение на проведение такого рода работ, но и обладающий соответствующим опытом.

Существует также оценочная стоимость БТИ для строений, но как правило, она существенно отличается от реальной, рыночной цены строения. Однако, оценка БТИ - это очень важный показатель. При оформлении купли-продажи дома оценка БТИ определяет минимальную сумму налогов и сборов, которые выплачиваются при купле-продаже недвижимости.

Чтобы проверить квалификацию оценщика нужно в первую очередь попросить предъявить лицензию на право заниматься этой деятельностью. Профессиональный оценщик постоянно повышает свою квалификацию, проходя обучение переэкзаменовки и т.д. Если специалист не повышает свою квалификацию, то ему могут просто не продлить лицензию.

Если говорить о юридических аспектах оценки, то по большому счету оценщика мало интересует кто является собственником и какие есть правовые нюансы в истории дома, земли. Его интересует исключительно материальная оценка. Они проверяют как кирпичи лежат, а не откуда они взялись.

Тем не менее, владелец должен знать разницу между правом собственности на землю и правом пользования. До настоящего времени есть еще достаточно много неприватизированных земельных участков. Люди не торопились это делать потому что десятилетиями пользовались этой землей и всегда считали ее своей. На самом деле, это не совсем так. Земля, переданная в пользование, даже если на ней построен дом и хозяйственные постройки, находится в собственности местного органа самоуправления. Купив дом, на земле, находящейся в пользовании, новому владельцу придется приватизировать земельный участок. И если в пользовании находилось, к примеру, 30 соток земли, то при приватизации участка местный совет может «урезать» его площадь до размеров, оговоренных Земельным кодексом. По существующим законодательным нормам, под индивидуальный жилой дом граждане Украины могут бесплатно приватизировать 10 соток земли в городе, 15 – в поселке, 25 – в селе. Как правило, местные советы руководствуются этими предельными размерами земельных участков. Кроме этого, уменьшение площади земельного участка может быть мотивированно общественными нуждами, перспективами развития населенного пункта и т.п. При этом, в действиях местной власти нет нарушения закона – в соответствии с Земельным кодексом, собственником и распорядителем таких земель является местный совет. Поэтому, покупая объект недвижимости на неприватизированной земле, следует быть готовым к тому, что со временем участок может оказаться гораздо меньше.

При оценке земельного участка специалисты обращают внимание на категорию и целевое назначение земель. При оценке участка в населенном пункте, в первую очередь обращают внимание на его место расположения, подведенные коммуникации -- электроэнергию, газоснабжение, воду, канализацию. Если к участку подведен газопровод и электрокабель, то его стоимость, естественно, сразу же возрастает. Стоимость земли также повышается, если к участку проложена асфальтированная дорога. Соответственно, раскисающая после каждого дождя "грунтовка" цену земли уменьшает.

Также на стоимость земли влияет наличие или отсутствие в непосредственной близости торговых точек, позволяющих не привязываться к городским супермаркетам. В то же время если, дом стоит рядом с круглосуточно работающим торгово-развлекательным комплексом, где постоянно играет музыка, из ресторанов тянет кухней, подъезжают-отъезжают автомобили то это негативно отразится на экспертной оценочной стоимости объекта.

Журнал "Building". Ноябрь 2007