ПРИ ПРОДАЖЕ ОДИН РАЗ В ГОД КВАРТИРЫ ПЛОЩАДЬЮ СВЫШЕ 100 КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ ТЕПЕРЬ НУЖНО ЗАПЛАТИТЬ НАЛОГ - 1 ПРОЦЕНТ ОТ ЕЕ СТОИМОСТИ

Жилье меньшей площади налогом не облагается, поэтому большинство сделок под налогообложение не попадет

Сергей КУРГАН, Лилия ПОВОЛОЦКАЯ

"ФАКТЫ"

"ФАКТЫ" уже сообщали, что с нового года вступили в силу некоторые положения Закона Украины "О доходах физических лиц". Это уже вторая попытка обложить подоходным налогом сделки по недвижимости. Впервые он вступил в силу с начала 2004 года. Тогда возникло немало спорных вопросов, которые даже привели к забастовкам нотариусов в ряде регионов, не говоря уже о том, что рынок недвижимости практически замер - число заключаемых сделок сократилось на 80 процентов. После трехмесячного противостояния Верховная Рада отложила введение некоторых статей закона, касающихся налогообложения сделок по купле-продаже недвижимости, до 1 января 2007 года.

Нотариусов, которые не хотят заверять сделки, необходимо просить оформить письменный отказ с мотивацией причин

И вот 2007 год настал. Соответствующие статьи закона после существенной доработки вступили в силу. Но опять некоторые нотариусы заявляют, что нынешняя редакция закона противоречива и оставляет много неурегулированных вопросов. В частности, не совсем ясно, кто проводит оценку недвижимости, в каких случаях сделку можно считать повторной и так далее. В СМИ распространяется информация, что рынок недвижимости уже полностью остановился, как это было два года назад.

Однако президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко считает: пока нельзя сказать, что рынок недвижимости замер именно из-за введения подоходного налога при сделках по купле-продаже недвижимости. На самом деле в начале года всегда наблюдается существенный спад активности на рынке недвижимости, и длиться он может до конца января. Поэтому реальную причину нынешнего затишья покажет время. Что же касается порядка нотариального оформления сделок, то, по словам Александра Бондаренко, большинство нотариусов договоры оформляют. А тех нотариусов, кто отказывается заверять сделки, президент ассоциации риэлторов советует просить дать письменный отказ в совершении нотариальных действий с мотивацией причин. Такая просьба - право каждого гражданина. Обычно, утверждает Александр Бондаренко, после такого предложения нотариусы проводят сделку.

Что и говорить, обложение налогом сделок по продаже недвижимости для нас новинка. И вопросов, естественно, возникает много. Поэтому "ФАКТЫ" переадресовали наиболее актуальные из них (в частности, о стоимости недвижимости и расчете налога) заместителю председателя Государственной налоговой администрации Украины Сергею Лекарю.

- Начнем с главного: кто должен теперь платить налог и с каких сделок?

- С 1 января налогообложению подлежат доходы, полученные от продажи недвижимости, расположенной на территории Украины. И платить этот налог должны все граждане - как резиденты, так и нерезиденты.

Но при этом надо особо отметить, что порядок налогообложения очень либеральный, поскольку закон предоставляет достаточно широкие льготы по уплате этого налога. Так, при продаже один раз в год квартиры или ее части, комнаты, жилого или садового домика (включая земельный участок, на котором они находятся, и хозяйственно-бытовые сооружения, расположенные на этом участке) общей площадью менее 100 квадратных метров, налог вообще не взимается.

Если же площадь жилой недвижимости больше 100 квадратных метров, с площади, превышающей 100 квадратных метров, будет взиматься налог - 1 процент от ее стоимости. То есть при продаже жилья площадью 150 квадратных метров налог нужно будет уплатить только за 50 "лишних".

На практике это означает, что гражданам, которые будут продавать свои одно-, двух-, трехкомнатные "панельки" или "хрущевки", не придется платить налог. А ведь, по оперативным данным, такие продажи будут составлять около 90 процентов от общего количества. Раскошелиться на налог придется только тем, кто реализует квартиры в элитных новостройках. То есть не самой бедной части нашего населения.

- А если дом площадью 150 квадратных метров продают два человека, которые владеют им на равных?

- Тогда на каждого владельца приходится 75 квадратных метров, что не превышает граничную площадь. Значит, они не обязаны платить налог. Отмечу, что льгота предоставляется только в том случае, если это первая сделка по продаже такого жилья за год. Если человек захочет продать уже вторую квартиру, дом, комнату, дачу в течение календарного года, ему придется уплатить 5-процентный налог. Причем со всей стоимости жилья.

- Налог нужно платить только при продаже жилья?

- Не только. При реализации любой недвижимости: не только жилых квартир и домов, но и помещений коммерческого назначения, которыми владеют многие наши сограждане. Также 5-процентный налог нужно уплатить тем, кто продает любой другой вид недвижимости: офисные или складские помещения, а также гаражи и так далее. Причем владельцам недвижимости, на которую не распространяются льготы, с нынешнего года при ее продаже нужно будет уплатить налог в размере 5 процентов.

- А земля?

- Следует обратить внимание на то, что закон вообще освободил от налогообложения операции по продаже паев и земель сельскохозяйственного назначения, полученных в собственность в процессе приватизации согласно нормам земельного законодательства. Продажа других участков подлежит налогообложению. В основном это касается земли, на которой расположены строения.

"Продавец недвижимости сам будет рассчитывать сумму налога"

- Давайте вернемся к жилью. Возникает много вопросов по второй за год сделке. Например, если человек продал одну квартиру, а потом вторую за один год, то со стоимости второй он обязан уплатить 5-процентный налог?

- Да, со всей стоимости квартиры.

- Ну а если он в первый раз продал не целую квартиру, а только ее часть?

- Все равно при второй продаже квартиры или ее части он должен уплатить 5-процентный налог. Поймите, если он уже продал один раз в год жилье, на которое распространяется льгота, то вторая сделка подлежит налогообложению по 5-процентной ставке и в полном объеме.

- Тогда так: человек сначала продал гараж или склад, а потом - квартиру. Сделка-то по продаже квартиры для него вторая...

- Но первый объект недвижимости не попадает под льготное налогообложение, поэтому в данном случае при продаже квартиры человек имеет право на льготу. Закон предусматривает поблажку при продаже только жилой недвижимости, поэтому для льготы рассматривается очередность продажи именно жилья.

- Если человек продает одну квартиру в декабре прошлого года, а следующую - в нынешнем январе, то он имеет право на льготу?

- Имеет, учитывая то, что у гражданина в 2007 году это первая продажа квартиры.

- Предположим, человек продает две квартиры одновременно. Какую из сделок следует считать второй и облагать 5-процентным налогом? И вообще, как можно проконтролировать первую сделку совершает человек за год или, например, пятую?

- Начнем с того, что ответственность за достоверность информации об очередности сделок и правильности уплаты налога возлагается на самого налогоплательщика. Очередность сделок нетрудно определить по дате оформления договоров купли-продажи. Если же они подписываются в один день, то сам гражданин, как сознательный плательщик, определяет первую сделку. При этом следует предостеречь граждан, что лукавить не стоит, поскольку вся информация передается нотариусами в Государственный реестр физических лиц и анализируется налоговыми органами.

- То есть отслеживает количество сделок не нотариус, а сам продавец?

- Именно гражданин дает информацию о количестве сделок и несет ответственность за ее достоверность. Но необходимо отметить, что существует Государственный реестр недвижимости имущества, из которого нотариус при оформлении договора купли-продажи недвижимости берет информацию о количестве сделок. Кроме того, перед нотариальным заверением договора нотариус обязан проконтролировать факт уплаты налога на основании предоставленного гражданином платежного документа.

- И главный вопрос: кто именно рассчитывает сумму налога - нотариус или человек, продающий недвижимость?

- Законом установлен простой и доступный каждому порядок расчета налога. Поэтому продавец недвижимости сам определяет сумму, подлежащую уплате. И он сам до нотариального удостоверения договора вносит налог вместе с государственной пошлиной или платой нотариусу за его услуги.

Нотариус лишь контролирует факт уплаты и передает информацию о сделке в налоговый орган.

- Если налог внесен, а сделка не состоялась, будут ли возвращены деньги и каким образом?

- Да. Закон определил процедуру такого возврата.

- Исходя из какой стоимости будет определяться сумма налога?

- В законе сказано, что он рассчитывается исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи. Но при этом она должна быть не ниже оценочной стоимости, установленной органом, уполномоченным совершать такою оценку.

- Что это за такой уполномоченный орган? БТИ?

- Как уже говорилось, в законе определено, что оценочная стоимость рассчитывается органом, уполномоченным совершать такую оценку в соответствии с законодательством. Так же, как и в прошлых годах, ее проводят БТИ.

Однако важно другое: мы должны говорить о реальной оценке, которая соответствует той, что складывается на рынке недвижимости на момент продажи имущества.

- Так можно использовать оценку БТИ при определении цены недвижимости, указанной в договоре?

- Конечно, но, повторюсь, оценка должна быть реальной.

КАКОЙ НАЛОГ ПРИ ПРОДАЖЕ КАКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВЗИМАЕТСЯ С 2007 ГОДА

0%

Если человек продает один раз в год:

квартиру;

часть квартиры;

комнату;

жилой или садовый домик (включая земельный участок, на котором он находится, и хозяйственно-бытовые сооружения, расположенные на этом участке);

и общая площадь продаваемой жилой недвижимости меньше 100 квадратных метров

1%

Если человек продает один раз в год:

квартиру;

часть квартиры;

комнату;

lжилой или садовый домик (включая земельный участок, на котором он находится, и хозяйственно-бытовые сооружения, расположенные на этом участке);

и общая площадь продаваемой жилой недвижимости больше 100 квадратных метров.

При этом 1-процентный налог взимается только со стоимости площади, которая превышает 100 квадратных метров.

Например, при продаже домика общей площадью 150 квадратных метров 1-процентный налог нужно будет уплатить со стоимости "лишних" 50 квадратных метров

5%

1. При совершении второй и больше за год сделки по продаже:

квартиры;

части квартиры;

комнаты;

жилого или садового домика (включая земельный участок, на котором он находится, и хозяйственно-бытовые сооружения, расположенные на этом участке).

2. При продаже любой другой недвижимости (гаражей, коммерческих, офисных, складских помещений и так далее), независимо от количества совершенных за год сделок.

И в том, и в другом случае налог взимается со всей стоимости объекта, независимо от его площади.

"ФАКТЫ" 16 января 2007