ВОЗМОЖНО, ВСКОРЕ МОЖНО БУДЕТ ПОЛУЧИТЬ ЖИЛИЩНЫЙ КРЕДИТ ВСЕГО ПОД 6 ПРОЦЕНТОВ ГОДОВЫХ

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"


В Украине создано Государственное ипотечное учреждение, главная задача которого - обеспечение всех желающих долгосрочными и недорогими ссудами на покупку квартир
Сегодня квартирный вопрос в Украине стоит так же остро, как и 10-20 лет назад. Каждая семья желает иметь собственное жилье, но, к сожалению, для многих это только мечта. Проблема, как правило, одна - отсутствие суммы, необходимой для покупки недвижимости. Во всех развитых странах люди решают жилищный вопрос за счет кредитов. У нас взять ссуду в коммерческом банке довольно дорого. Но, возможно, вскоре люди смогут брать недорогие долгосрочные жилищные кредиты. Чтобы помочь им в этом, недавно при Кабинете министров Украины было создано Государственное ипотечное учреждение. Рассказать о том, чем будет заниматься эта организация и какие изменения ждут людей на рынке недвижимости, "ФАКТЫ" попросили председателя правления Государственного ипотечного учреждения Василия Костицкого.

"Во Франции ипотечный кредит можно получить на 30 лет под 3 процента годовых. А у нас - под 18-22 процента годовых"

- Для чего было создано ваше ипотечное учреждение и каким образом оно сможет помочь людям?

- Экономическое развитие каждой страны зависит от того, насколько эффективно удается задействовать такие основополагающие средства, как земля и недвижимость. В Украине этот гигантский капитал по-прежнему, как и во времена СССР, находится без движения. Сегодня рынок земли практически отсутствует из-за введенного моратория на операции с земельными участками. А рынок недвижимости работает очень неэффективно. Огромное число объектов - в первую очередь нежилых, промышленных - простаивает и разрушается, вместо того, чтобы эффективно использоваться новым хозяином. Кое-какое движение наблюдается на рынке жилой недвижимости. Но этот оборот не идет ни в какое сравнение с оборотом в западных странах. Самой главной проблемой Украины в этом вопросе является очень слабое развитие ипотечного кредитования.

В некоторых развитых странах доля ипотечного кредитования при формировании ВВП достигает 40-50 процентов. Даже если взять наших соседей, то в Венгрии доля ипотечного кредитования составляет 10 процентов ВВП, в Казахстане - 4 процента, а у нас... 0,02 процента.

Ипотечное кредитование позволяет привлекать дополнительные средства в развитие экономики. В данном случае ипотечное учреждение как государственная финансовокредитная небанковская структура имеет ряд важных задач, выполнив которые мы создадим в Украине цивилизованный ипотечный рынок.

Первое - это рефинансирование банков. Что это такое? Банки выдают людям кредиты на приобретение недвижимости под ее залог. Ипотечное учреждение обязано находить дешевые кредитные ресурсы, предоставлять их банкам, а те, в свою очередь, должны направлять эти средства, с незначительной наценкой, на кредитование покупки или строительства жилья. При этом, если человек получает кредит за счет средств, предоставленных банку ипотечным учреждением, залог находится в собственности или в управлении последнего.

Вторая задача ипотечного учреждения - это эмиссия, а проще говоря, выпуск и продажа ценных бумаг. Механизм довольно прост. Мы предоставили банкам деньги, к примеру 100 миллионов гривен, приняв от них объект ипотеки, то есть заложенную недвижимость. Под это высоколиквидное имущество выпускаются ценные бумаги, на те же 100 миллионов, и размещаются на рынке. Эти бумаги будут пользоваться большой популярностью, так как они обеспечены недвижимостью. Деньги, полученные от продажи ценных бумаг, вновь направляются в банки и идут на кредитование покупки и строительства недвижимости.

Третья наша задача - обслуживание международных кредитных линий. Уже сейчас ведутся переговоры по привлечению средств из-за рубежа. Возможность получить их есть. В мире очень много так называемых дешевых денег. Например, во Франции ипотечный кредит можно спокойно получить на 30 лет под 3 процента годовых. А у нас стоимость жилищного кредита составляет 18-22 процента годовых в национальной валюте. Высокая цена не позволяет предоставлять долгосрочные кредиты. Их просто никто не будет брать, ведь, например, за 30 лет придется заплатить свыше 500 процентов от суммы кредита, не считая сам заем. Это нереально! Привлекая дешевые деньги из-за рубежа, мы обязаны работать над существенным удешевлением кредитных ставок. А нам, в отличие от многих отечественных финансовых учреждений, будет гораздо легче получить дешевые кредиты, так как наше ипотечное учреждение - структура государственная, кредит будет обеспечиваться как высоколиквидным имуществом, так и гарантиями державы.

А уж социальное значение ипотечного кредитования и вовсе трудно переоценить. У нас в стране полтора миллиона человек десятилетиями стоят в очереди на получение жилья. Но в улучшении жилищных условий нуждается гораздо больше людей. По нашим подсчетам, более семи миллионов! В нынешних рыночных условиях государство не в состоянии обеспечить квартирами всех имеющих на это право. Приходится незначительные объемы жилья, выделяемого под данные социальные программы, распределять между самыми нуждающимися.

При этом сейчас уже многие люди готовы самостоятельно решать свои жилищные проблемы, если им предоставить кредит на нормальных условиях. По статистике, при нынешних процентных ставках взять банковский кредит на покупку жилья могут позволить себе только 7 процентов жителей страны. Банки не в состоянии обеспечить спрос. Более того, число выдаваемых кредитов сокращается. Так, в 2002 году в Украине банками было выдано 80 тысяч ссуд на недвижимость, а в 2004 году - всего 60 тысяч.

Если же дать возможность клиентам брать займы на 20-30 лет под незначительные процентные ставки, то миллионы людей смогут самостоятельно обзавестись крышей над головой. Кстати, и для государства это будет гораздо выгоднее: не придется тратить бюджетные деньги на всевозможные льготные социальные жилищные программы. Государство единожды вкладывает инвестиции, которые потом сами работают и приумножаются.

На днях были утверждены те стандартные требования, которые мы предлагаем банкам, желающим с нами сотрудничать. Например, минимальная сумма кредита - 15 тысяч гривен, максимальная - 450 тысяч гривен. Срок кредитования от 3 до 30 лет. Размер кредитной ставки будем стараться сделать минимальным. Премьер-министр Украины Юлия Тимошенко предлагает установить процентную ставку по ипотечным кредитам на уровне шести процентов годовых, я думаю, что вскоре это будет возможным.
"Методики работы ипотечных структур апробированы уже во многих странах, так что мы не изобретаем велосипед"

- Кстати, о деньгах. Один из основополагающих факторов, от которых будет зависеть будущее ипотечной программы, - это объем государственного финансирования. Какую сумму дает бюджет на развитие ипотечной программы?

- Пока немного. В уставный фонд дали 20 миллионов гривен, хотя планировалось 50 миллионов. Для раскрутки одного банка этого, может, и достаточно. Но, учитывая то огромное ожидание перемен к лучшему, которое существует в обществе, - это капля в море.

Правда, помимо прямого бюджетного финансирования мы возлагаем большие надежды на привлечение средств с международного финансового рынка, о чем я уже упоминал. Кроме того, надеюсь, что правительство выделит нам 100-200 миллионов гривен из приватизационных средств. Ведь в нынешнем году от приватизации планируется получить 7,2 миллиарда гривен. Также мы предлагаем 50 процентов средств, получаемых от продажи земель несельскохозяйственного назначения, направлять в ипотечное учреждение.

- Существуют ли ипотечные учреждения, подобные вашему, за рубежом?

- Конечно. Методики работы подобных ипотечных структур апробированы уже во многих странах, так что мы не изобретаем велосипед. Например, в США существуют три ипотечные компании: государственная, корпоративная и частная. Одна из них за 30 лет своего существования выдала 30 миллионов ипотечных кредитов, другая, самая старая, созданная еще в 30-х годах прошлого века, уже выдала 70 миллионов кредитов.

- Сегодня для того, чтобы получить ипотечный кредит, человек не только должен иметь стабильный заработок, но и немалую сумму для первого взноса - 20-30 процентов от стоимости жилья. Она есть далеко не у всех. Возможно ли, что в будущем сумма первого взноса снизится или вовсе его не нужно будет вносить?

- Возможно. Но для начала нужно запустить механизм ипотечного кредитования, а потом разрабатывать схемы решения данной проблемы, взяв на вооружение, например, опыт Германии или Венгрии. В этих странах человек может открыть специальный счет, на который отчисляется часть его заработка. Когда возникает необходимость купить недвижимость, деньги с этого счета прибавляются к сумме кредита. Более того, в Германии государство предоставляет финансовую помощь и даже частично компенсирует сумму, необходимую для первого взноса. Но непосредственно ипотечное учреждение не может заниматься благотворительностью.
"Человек становится полноправным владельцем квартиры только после полного погашения кредита"

- Если представить, что ваше учреждение активно вышло на рынок и процентные ставки по кредитам начали падать, желающих получить ссуду станет гораздо больше, то есть спрос на рынке недвижимости еще больше возрастет. Как это отразится на ценовой ситуации? Не получится ли, что людям все равно придется платить столько же, а то и больше, но уже за счет подорожания самой недвижимости?

- Мы анализировали предполагаемые изменения цен на рынке. Одна из возможных причин, из-за которых стоимость недвижимости может увеличиться, - это завышение отечественными строительными компаниями стоимости жилья в новостройках в связи с ростом спроса.

В этом случае государство должно создать такие условия, чтобы в Украину пришли иностранные, и в первую очередь западные, строительные компании. Если их продукт будет дешевле, они составят конкуренцию крупным украинским компаниям и стабилизируют цены. Кстати, сегодня западные строительные компании уже очень активно работают в России.

- Кто является собственником квартиры, купленной в кредит, но с участием Государственного ипотечного учреждения?

- Кредит выдается исключительно под залог недвижимости, чаще всего именно той, которая приобретается. То есть человек становится полноправным владельцем квартиры только после полного погашения кредита. А до этого момента жилье находится в собственности банка-кредитора. Но в случае, если банк использует средства Государственного ипотечного учреждения, мы вправе претендовать на заложенное имущество. Юридические формы могут быть разными. Либо банк переуступает нам права на предмет ипотеки, либо обязуется передать имущество по первому требованию в случае, если заемщик не выполняет условия ипотечного договора.

- А есть какие-нибудь ноу-хау, которые вы можете предложить правительству и парламенту для скорейшего решения жилищных проблем?

- Многие люди по 20-30 лет стоят в очереди на получение жилплощади. Как правило, это небогатые семьи, и государство могло бы им помочь. Конечно, не всем сразу. Идея, которую мы предложили, и даже разработали механизм ее воплощения, довольно проста. Государство через ипотечное учреждение выпускает жилищные бонды - документы, гарантирующие их владельцам право на получение жилья. Средства на погашение этих бондов, а фактически на строительство недвижимости, закладываются в госбюджет и затем поэтапно распределяются по регионам. Местные власти, имея списки всех очередников, решают, кому в текущем году погасить жилищные бонды, то есть предоставить квартиру.

Жилищные бонды - это не виртуальная очередь, а документ, подтверждающий право человека на жилплощадь. Это надежда на будущее, оформленная юридически. Украинская экономика развивается стремительно, и мне кажется, государство сможет каждый год закладывать все большую сумму на решение самого больного для многих вопроса - жилищного.

"Факты" 22 июня 2005