СЕГОДНЯ, ПРОДАВ ТРЕХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ ВОЗЛЕ МЕТРО, ДОВОЛЬНО СЛОЖНО КУПИТЬ ВЗАМЕН ДВЕ ОДНОКОМНАТНЫЕ

За последние два года в Украине значительно подорожало жилье

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

Еще несколько лет назад человек, имеющий 12--15 тысяч долларов, мог позволить себе купить неплохую квартиру в столице. За прошедшее время жилье существенно подорожало, и желающим приобрести квартиру приходится собирать гораздо большую сумму денег. А в конце прошлого года цены снова начали расти. О ситуации на рынке недвижимости и причинах подорожания квартир "ФАКТЫ" попросили рассказать члена правления Ассоциации риелторов Украины, директора агентства недвижимости Юрия Базелинского.

"Самое дорогое жилье -- в Киеве и Донецке"

-- Сколько сейчас стоят квартиры в Киеве?

-- Цены на жилье зависят от очень многих факторов: общая площадь, количество комнат, район, близость к метро и другому транспорту, состояние квартиры, наличие благоустроенного двора, магазинов и так далее. Поэтому я приведу средние цены на квартиры без ремонта в так называемых спальных районах. Естественно, чем ближе к центру жилье, тем оно дороже.

Уже несколько лет наибольшей популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры (75--85 процентов всех операций с недвижимостью). Если в начале 2000 года маленькую однокомнатную квартиру можно было купить и за 4,5--5 тысяч долларов, то сегодня самая плохонькая "гостинка" стоит не меньше 10 тысяч долларов.

В целом жилье можно разделить на несколько классов. Наиболее дешевыми считаются "гостинки" общей площадью 20--22 метра (10--11 тысяч долларов) и однокомнатные "хрущевки" (13--15 тысяч долларов и дороже). Причем квартиры в панельных домах ценятся гораздо меньше, чем в кирпичных, и стоят примерно на одну-две тысячи долларов дешевле. Большим спросом пользуется жилье в девятиэтажных (14--16 тысяч долларов) и построенных в 80-е годы шестнадцатиэтажных (16--20 тысяч долларов) домах. В новостройках же, где площадь однокомнатной квартиры редко бывает меньше 50 квадратных метров, такое жилье стоит 17--25 тысяч долларов. Ну и конечно, самыми престижными считаются квартиры в центре -- 25--30 тысяч и дороже.

Так же классифицируются двух- и трехкомнатные квартиры. Двухкомнатные в панельных "хрущевках" стоят 16--18 тысяч, а в кирпичных -- 17--20 тысяч долларов. В старых девятиэтажках такое жилье обойдется в 18--22 тысячи, а в более новых шестнадцатиэтажных домах -- в 20--25 тысяч долларов. Особой популярностью пользуются квартиры в домах послевоенной постройки, так называемых сталинках, с железобетонными перекрытиями. Там две комнаты стоят от 30 тысяч, а в центральных районах -- не меньше 40--50 тысяч долларов. Трехкомнатные квартиры традиционно на 30--40 процентов дороже двухкомнатных. Хотя в последнее время эта разница начала стремительно сокращаться.

-- А как обстоят дела в других регионах Украины?

-- Если в небольших городках и поселках, где люди не имеют работы, квартиры практически не подорожали и стоят очень дешево, то в крупных городах, таких, как Днепропетровск, Одесса, Львов, цены на жилье существенно выросли. Особенно это заметно в Донецке, который сейчас стремительно вышел на второе место после Киева по дороговизне недвижимости. Это говорит о том, что в этом регионе появилось немало состоятельных людей.

При этом, например, в соседних Луганской и Харьковской областях, особенно в приграничных районах, население которых разъехалось на заработки за рубеж, квартиры почти не дорожают уже несколько лет. То же самое можно сказать и о западных областях. Но стоит помнить, что в Киеве жилье всегда в два-три раза дороже, чем в областных центрах, и в пять-шесть раз дороже, чем в небольших городах и поселках.

"Цены на "гостинки" в столице повысились в два раза"

-- Юрий Федорович, кроме квартир, в Киеве есть и частные дома. Сколько может стоить дом?

-- Это зависит от того, в каком районе он расположен. Самые дорогие дома в Печерском районе. Здесь некоторые особняки стоят от 500 тысяч до миллиона долларов, а участок со старым домом, который пойдет под снос, -- от 70 до 100 тысяч долларов. Цена одной сотки земли -- 5--10 тысяч долларов.

В Московском районе столицы (Совки, Голосеево) и на Нивках небольшой старый домик обойдется не менее чем в 50--60 тысяч, а нормальный кирпичный дом -- в 100--150 тысяч долларов. Чуть ниже цены на Куреневке, Виноградаре, Отрадном. На окраинах (Новобеличи, Бортничи, Красный хутор, Быковня) сотка земли на участке с домом под снос стоит не менее 2 тысяч, небольшой дом -- 40--50 тысяч долларов, а особняк -- до 100 тысяч. В пригородах не дальше 25 километров от столицы построенные еще в советские времена дома стоят в среднем 20--30 тысяч долларов, а более комфортабельные особняки и 50 тысяч долларов.

Стоит учесть, что стоимость частного дома зависит от гораздо большего количества факторов, чем стоимость квартиры. Например, если, помимо основных коммуникаций (газ, вода, электроэнергия), подведена центральная канализация, то это существенно повышает цену дома.

-- А какие квартиры подорожали больше всего?

-- Сейчас наиболее стремительно растут в цене маленькие квартиры на окраинах. Особенно подорожали "гостинки", однокомнатные и двухкомнатные квартиры. А цены на большие и заведомо дорогие квартиры, особенно в престижных районах, поднялись гораздо меньше. Так, стоимость однокомнатных на окраинах и в спальных районах за последние два-три года в среднем возросла на 100 процентов, а такие же квартиры в более престижных районах подорожали на 70--80 процентов. Что касается двухкомнатных, то они подорожали на 60--80 процентов, а трехкомнатные и большие квартиры подорожали всего на 30--50 процентов. Таким образом, ценовой разрыв межу разными категориями жилья постоянно сокращается.

И если раньше, продав трехкомнатную квартиру (в хорошем состоянии и недалеко от метро), можно было приобрести двух- и однокомнатную квартиры, то сегодня такой вариант невозможен. Хорошо, если удается купить две однокомнатные не очень далеко от метро. Ведь за "трешку" в шестнадцатиэтажном доме, построенном 20--25 лет назад, сегодня можно выручить 25--35 тысяч долларов. Однокомнатная же в подобном доме стоит 16--20 тысяч долларов. Нетрудно подсчитать, что на деньги, полученные от продажи, можно с трудом купить две более или менее приличные однокомнатные квартиры.

Стоит напомнить, что рынок недвижимости очень чутко реагирует на состояние экономики страны, рост или снижение доходов населения, политическую ситуацию и многие другие факторы. В результате стоимость квартир то падает, то взлетает. Так, в первой половине 90-х годов начался квартирный бум. Расселялось множество "коммуналок": богатые люди покупали большие квартиры, а те, кто победнее, старались поменяться с доплатой. Соответственно, чем больше спрос, тем выше цены. Пик подорожания недвижимости пришелся на конец 1997 года. Причем как на первичном (новостройки), так и на вторичном (старые квартиры) рынке. Постепенно предложение превысило спрос, и уже в 1998 году начался обратный процесс: по всей Украине цены на жилье стали стремительно падать. А августовский финансовый кризис в России, косвенно коснувшийся и нашей страны, окончательно обвалил цены на рынке недвижимости. Пик падения цен пришелся на конец 1999-го -- начало 2000 года. По сравнению с показателями в 1997 году они в среднем снизились на 30--40%. Ситуация начала меняться только в конце 2000 года.

"Многие люди, которые не могут сразу заплатить за квартиру, берут кредиты в банках"

-- С чем, по вашему мнению, связано нынешнее подорожание недвижимости?

-- Спрос на небольшие квартиры, особенно расположенные рядом с метро, в несколько раз превышает предложение. В первую очередь, это связано с тем, что определенные слои населения стали больше зарабатывать, у людей появились свободные средства, которые они стремятся обезопасить. Одни скупают валюту, другие -- золото, а третьи -- квартиры. Причем недвижимость считается одним из самых надежных капиталовложений, приносящих еще и прибыль в случае сдачи в аренду.

Существенно повышают спрос на жилье люди, переезжающие из провинции в столицу. Связано это с тем, что многие региональные предприятия хотят иметь свое представительство в Киеве, поэтому приобретают помещения для офисов и квартиры для сотрудников. Кроме того, сегодня в связи с перестановками в высших эшелонах власти все больше жилья покупают представители Донецкого региона. А после парламентских выборов иногородние депутаты активно приобретали квартиры. Правда, это существенно не отразилось на рынке, так как торг в основном шел вокруг дорогих квартир -- стоимостью от 100 тысяч долларов. Да и родители все чаще покупают небольшие однокомнатные или даже двухкомнатные квартирки своим детям, получающим образование в столице или в других крупных городах, либо нашедшим престижную работу.

Также квартиры в больших городах, особенно в Киеве и Одессе, стали покупать наши бывшие соотечественники, выехавшие за рубеж. Обычно они приобретают недвижимость на будущее, а иногда сдают ее в аренду. Обусловлено это в первую очередь нестабильным международным положением, участившимися терактами и ожиданием войны или просто открытием бизнеса в Украине. Чаще всего жилье на родине покупают жители Израиля, реже США и Германии.

Еще один фактор, приведший к нынешней ситуации на рынке недвижимости, это растущее недоверие к американской валюте. Люди, скопившие доллары, либо переводят их в евро, что пока не всегда легко сделать в нашей стране, либо вкладывают в недвижимость. Да и на гривневые сбережения все чаще покупают жилье, опасаясь возможности снижения курса национальной валюты.

-- Какие квартиры сейчас лучше покупать?

-- В первую очередь нужно приобретать жилье в не очень старом доме. Большая часть домов, квартиры в которых являются самыми ходовыми, использовали свой ресурс. Так называемые "хрущевки" строились в 60-х годах, чтобы временно решить жилищный вопрос миллионов людей, которые после войны ютились по нескольку семей в одной комнате. Эксплуатационный ресурс таких домов составляет 30--40 лет. А значит, сегодня они уже не соответствуют всем необходимым стандартам. Я уже не говорю о том, что и планировка давно устарела. Такие дома требуют капитального ремонта.

Поэтому люди, покупающие там квартиры по явно завышенным ценам, должны осознавать, что скоро это жилье начнет стремительно дешеветь из-за своего возраста и состояния. И тогда за него удастся выручить гораздо меньше денег, чем было вложено в приобретение и ремонт. Дома более поздней советской постройки качественнее, хотя, конечно, их не сравнить с новостройками. Другое дело "сталинки" c железобетонными перекрытиями -- они всегда в цене.

Что же касается новостроек, то в них практически все квартиры имеют современную планировку. Однако стоит учитывать, что первые несколько лет придется жить на пустыре в окружении башенных кранов и куч мусора. Кроме того, новые дома часто дают усадку, и человек, сделавший ремонт сразу после приобретения жилья, рискует вскоре обнаружить трещины в штукатурке и отвалившийся кафель. Даже сами строители советуют делать дорогой ремонт не ранее, чем через год-два после сдачи дома в эксплуатацию.

Сейчас многие люди, которые не могут себе позволить сразу заплатить за квартиру, берут кредиты в банках или кредитных союзах. Причем речь идет не только о новостройках, а о покупке жилья у хозяев. Например, человек имеет половину необходимой суммы. Вторую половину он берет в кредит на несколько лет под залог покупаемого жилья. Ежемесячное отчисление банку составляет в среднем 150--200 долларов и в дальнейшем постепенно сокращается до полного погашения долга. Если человеку есть где жить в данный момент, он сдает купленную квартиру в аренду, и за счет получаемой платы погашает кредит, а иногда еще и получает прибыль. Таким образом приобрести квартиру гораздо легче, чем собирать долгие годы всю необходимую сумму.

-- Сколько сейчас стоит ремонт?

-- Средняя стоимость евроремонта с заменой сантехники и проводки составляет 200--300 долларов за квадратный метр. Конечно, если квартира в нормальном состоянии, покупатель обычно ограничивается косметическим ремонтом, который гораздо дешевле.

-- Как вы считаете, цены на квартиры еще будут расти или они уже достигли пика?

-- Нынешняя ситуация на рынке довольно необычна. Еще год назад специалисты по недвижимости прогнозировали, что рост цен должен вот-вот остановиться. Тогда казалось, что дальше их взвинчивать уже некуда. Оказалось, что это был еще не предел. Даже летом, когда люди обычно больше думают об отпусках, чем о приобретении недвижимости, и на рынке наступает затишье, количество сделок по купле-продаже не уменьшилось и цены выросли на 5--10 процентов. Не менее неожиданным стал предновогодний ажиотаж, когда цены, казалось бы, уже остановившиеся, вновь начали расти. В целом же за прошлый год недвижимость подорожала примерно на 30--40 процентов.

Учитывая все вышесказанное, давать какой-либо долгосрочный прогноз сложно. Объективных причин дальнейшего роста цен нет -- уже сейчас они неоправданно завышены. Но не исключено, что нынешнее положение продержится до лета, а потом должен начаться постепенный процесс снижения стоимости недвижимости.

КАК ИЗМЕНИЛИСЬ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ ЗА ПОСЛЕДНИЕ ТРИ ГОДА (в тысячах долларов США)

Годы		1999-начало 2000			2002			2003
Тип \ К-во комнат		1	2	3	1	2	3	1	2	3
Гостинки		4.5-5	-	-	8-9	-	-	10-11	-	-
"Хрущевки"*	панель	6-7	8-9	11-12	9-10	11-12	13-15	12-13	16-18	20-22
	кирпич	7-8	9-10	12-14	10-11	12-13	14-16	13-15	17-20	21-24
9-этажные панельные**		7-9	10-12	13-16	11-13	13-15	16-17	14-16	18-22	22-26
12-16-этажные панельные и кирпичные***		10-11	13-14	17-21	12-15	15-18	20-25	16-20	20-25	25-35
"Сталинки"**** кирпичные		15-20	20-25	30-50	20-25	25-30	35-60	25-30	30-40	40-100
Новостройки, индивидуальный проект, монолитно-каркасные		12-15	18-23	24-30	14-17	20-25	30-40	17-25	25-40	35-100

*"Хрущевки": комнаты смежные, с/у совмещенный, площадь 1-комнатной - 30 кв. метров общая, 15 кв. метров жилая, кухня -- 6 кв. метров; площадь 2-комнатной - 45 кв. метров общая, 30 жилая, кухня -- 6кв. метров; площадь 3-комнатной 55 кв. метров общая, 42 жилая, кухня -- 6 кв. метров; ресурс (без капитального ремонта) панельного дома -- 30--40 лет, кирпичного -- 50 лет.

**9-этажные панельные: комнаты раздельные и смежно-раздельные,санузел раздельный, площадь такая же, как у "хрущевок", или на 2--3 кв. метра больше, "чешский" проект; ресурс -- 40--45 лет.

***12 и 16-этажные: комнаты раздельные, санузел раздельный, большие лоджии, площадь холла -- 6--10 кв. метров, кухни -- 8--9 кв. метров; ресурс -- 50--70 лет.

****"Сталинки": довоенной постройки: 3-4-этажные, комбинированные (деревянные) перекрытия, потолки -- 3,6--4,5 метра, находятся в основном в центре, бывшие и настоящие "коммуналки", требуют капитального ремонта квартиры и всего дома; послевоенной постройки (50-х начала 60-х годов): железобетонные перекрытия, 5--7-этажные (иногда с лифтом) потолки -- 3--3,6 метра, комнаты раздельные, просторные, большая кухня, санузел раздельный, легко перепланируются, ресурс -- до 100 лет и более

"Facty i kommentarii ". 07-Февраля-2003. Экономика