Стоимость квартир, указанная в объявлениях, на 10-20 процентов превышает те цены, по которым жилье продают

Сергей КУРГАН, «ФАКТЫ»
08.11.2010

В Украине, как, впрочем, и в большинстве других стран, финансовый кризис сильнее всего ударил по рынку недвижимости. Сначала банки перестали давать ипотечные кредиты, затем ужесточили требования к заемщикам, и последней каплей стал обвал национальной валюты. В результате платежеспособность населения резко уменьшилась, и о решении насущных жилищных проблем людям пришлось забыть. Как следствие, приостановилось строительство тысяч домов, которые возводились за счет средств частных инвесторов. Уже два года на рынке недвижимости продавцов во много раз больше, чем покупателей. Это привело к некоторому снижению стоимости жилья, но обвала цен, как, например, в США, не произошло.
В Украине на каждого человека в среднем приходится23 квадратных метра жилплощади, что примерно в десять раз меньше, чем в США
Объясняется это довольно просто: в Украине существует устойчивый дефицит жилья и спрос на недвижимость не пропал. Причем с каждым годом ситуация ухудшается. Ныне в стране есть около 800 миллионов квадратных метров жилого фонда. Большую часть составляют хрущевки и другие строения с давно истекшим сроком эксплуатации. По официальным нормам амортизации, ежегодно отмечается износ минимум 2 процентов жилья. А значит, оно становится непригодным для проживания. Как показывают подсчеты Министерства регионального развития и строительства Украины, только для восполнения этих потерь в стране должно ежегодно появляться 16 миллионов квадратных метров нового жилья. Однако этого не происходит.
По данным Государственного комитета статистики, в прошлом году введены в эксплуатацию 2 миллиона 300 тысяч квадратных метров жилья. И в основном за счет завершения объектов, которые строились еще до кризиса. Для сравнения: в 2008 году украинцы получили 5 миллионов 800 тысяч квадратных метров жилья. Согласно официальной статистике, на каждого человека в среднем приходится 23 квадратных метра жилплощади, что примерно в десять раз меньше, чем в США. А учитывая нынешнюю ситуацию в строительной отрасли, данный показатель будет только уменьшаться. Эксперты считают, что это одна из главных причин, почему нам не стоит ждать такого обвала, как в США, где многие дома подешевели в два-три, а иногда и в четыре раза.
Впрочем, в последнее время экономическая ситуация в стране несколько стабилизировалась. Некоторые банки даже начали предлагать ипотечные кредиты, правда, под драконовские 20-22 процента годовых. Да и требования к заемщикам настолько жесткие, что соответствовать всем обязательным критериям могут единицы. Тем не менее на протяжении лета многие специалисты прогнозировали, что с началом осени отечественный рынок недвижимости оживет, количество сделок существенно увеличится и даже цены на жилье начнут расти. Давайте посмотрим, так ли это на самом деле?
Самое дешевое жилье - в Дарницком районе, а самое дорогое по-прежнему в Печерском
Начнем с того, что по всей стране жилья предлагается во много раз больше, чем покупается. По данным риелторов, только в Киеве на вторичном рынке выставлены на продажу около 10 тысяч квартир, а в новостройках - около 11 тысяч.
Как сообщил руководитель информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость" Владимир Германов, 45 процентов предложенных квартир расположены в правобережной части Киева, а 36 процентов - на левом берегу. В центре столицы находятся 19 процентов продаваемых квартир. При этом количество выставляемых на продажу объектов жилой недвижимости постоянно растет. Только за октябрь число таких квартир на правом берегу увеличилось на 6,5 процента, на левом берегу - на 4,5 процента, а в центре Киева - на 7,1 процента.
В прошлом месяце, по данным агентства недвижимости SV Realty, в Киеве было совершено всего 765 сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке и 213 объектов продано в недостроенных домах. И если учесть, что по итогам сентября на вторичном рынке жилья было реализовано 773 квартиры, а на первичном - 228, то выходит: за последний месяц количество сделок даже незначительно уменьшилось.
Наибольшим спросом в октябре пользовались двухкомнатные квартиры, на них пришлось 46 процентов сделок, 38 процентов договоров было заключено на приобретение однокомнатных квартир, и 16 процентов - на покупку объектов с тремя комнатами и более.
Между прочим, 59 процентов сделок приходится на квартиры стоимостью до 100 тысяч долларов, 26 процентов купленной недвижимости относятся к ценовой категории от 100 до 200 тысяч долларов, и лишь 15 процентов - свыше 200 тысяч. Причем самым дешевым остается Дарницкий район столицы. Там стоимость квадратного метра в квартирах на вторичном рынке составляет 1 тысячу 398 долларов, а на первичном - 1 тысячу 226 долларов. Наиболее дорогой традиционно Печерский район, где квадратный метр жилья в старом доме обходится в 2 тысячи 873 доллара, а в новостройках - в 2 тысячи 400 долларов (более подробная информация о ценах на недвижимость указана в таблице).
Следует отметить, что опрошенные "ФАКТАМИ" риелторы утверждают: стоимость квартир, указанная в объявлениях, и цена, по которой многие владельцы готовы уступить свое жилье, отличаются, по разным оценкам, на 10-20 процентов. Как рассказал первый вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины Игорь Однопозов, продавцы, рассчитывавшие осенью продать квартиры подороже, так и не дождались активизации спроса, поэтому и начали снижать цены. К тому же покупатели активно торгуются. Сейчас разница между ценой, по которой жилье выставлено на продажу, и его итоговой стоимостью достигает 15 процентов.
А по данным специалистов информационно-аналитического отдела портала недвижимости www.domik.net, в целом киевское жилье за октябрь подешевело на 0,5 процента. Причем продавцы стали предлагать большие скидки. По статистике портала, цены, по которым квартиры были проданы, на 16,4 процента ниже средней стоимости аналогичных квартир. В сентябре же этот показатель был ниже более чем на 2 процента.
Даже риелторы сейчас занимают более жесткую позицию по отношению к продавцам, удерживающим цены значительно выше рыночных. Если раньше специалисты по недвижимости пытались переубедить подобных владельцев жилья, то теперь все чаще просто отказывают им в сотрудничестве. Мол, или снижайте цены до рыночных, или ищите покупателей сами. Часто благодаря подобной позиции риелторов хозяева соглашаются уменьшить стоимость своей квартиры.
Кстати, специалисты портала провели исследование и составили обобщенные портреты продавца и покупателя столичной недвижимости. Так, в 68 процентах случаев реализатором является женщина, ее средний возраст составляет 46 лет. Продавцы 32 процентов квартир - мужчины примерно 35 лет. А вот среди покупателей жилья мужчин и женщин поровну. Средний возраст покупательницы - 42 года, а покупателя - 38 лет. Причем 31 процент квартир приобретают приезжие, а 69 процентов - киевляне.
Во Львове пропал спрос даже на популярное жилье в домах австрийской постройки
Если в Киеве жилье хоть понемногу продается, то в регионах ситуация еще сложнее. По словам представителя девелоперской компании "Магистр недвижимость" Дмитрия Кизименко, в Днепропетровске, к примеру, есть спрос в основном на однокомнатные квартиры по 30-35 тысяч долларов в спальных районах города. Но таких вариантов не более 7-10 процентов от общего числа реализуемых квартир. А большую часть выставленных на продажу объектов (это двух-, трехкомнатные квартиры стоимостью 45-50 тысяч долларов) риелторы относят к неликвидным. Искать претендентов на такое жилье можно месяцами. В других городах владельцы "вторички" готовы снижать цены, в Днепропетровске же практически не торгуются: скидки если и делают, то не более 5 процентов. Но, учитывая то, что жители Днепропетровска не отличаются высокой платежеспособностью, а средний класс в городе практически исчез, приобретать недвижимость попросту некому.
Во Львове рынок почти замер. Некоторые львовские агентства недвижимости с сентября не провели ни одной сделки и выживают только за счет сдачи жилья в аренду. По словам директора компании "Золотая арка" Ирины Яремко, интерес, да и то незначительный, покупатели проявляют только к расположенным в центре города квартирам площадью до 70 квадратных метров. Такое жилье можно использовать для сдачи в аренду туристам. Пропал спрос даже на высоколиквидное жилье в домах австрийской постройки. Квартиры площадью 100 квадратных метров, которые до кризиса продавали по 250 тысяч долларов, сейчас не берут и за 150 тысяч. Хотя продавцы уже готовы снизить стоимость на 10-20 процентов.
И в Одессе в октябре практически ничего не продавалось. Как отметил директор компании GIN Consulting Геннадий Холявко, агентства недвижимости проводили единичные сделки по обмену или продаже наиболее дешевых квартир стоимостью до 70 тысяч долларов. Одесситы заняли выжидательную позицию и передают из уст в уста слухи о том, что к весне цены могут упасть на 20-30 процентов. Правда, никто не может объяснить, на чем эти слухи основаны. Тем более что одесские владельцы жилья и застройщики и так баловали покупателей скидками.
Не менее важной причиной нынешнего застоя на одесском рынке недвижимости стала позиция россиян, которые еще летом приобретали около трети всех апартаментов стоимостью 200-250 тысяч долларов. Российские инвесторы решили переждать местные выборы и посмотреть, кто придет к власти в данном регионе.

Сравнительная таблица цен на столичное жилье (долларов США за квадратный метр)

Районы	Новостройки			Вторичный рынок
	1 марта 2008	23 марта 2009	5 ноября 2010	1 марта 2008	23 марта 2009	5 ноября 2010
Голосеевский	2810	1187	1621	3637	1848	1793
Дарницкий	2256	1092	1226	2764	1359	1398
Деснянский	1802	1007	1246	2540	1362	1440
Днепровский	2322	1103	1285	2974	1437	1516
Оболонский	3369	1905	1625	3346	1770	1845
Печерский	4321	2290	2400	5073	3132	2873
Подольский	2518	1003	1434	3451	1604	1656
Святошинский	2472	1184	1280	3092	1462	1499
Соломенский	2887	1111	1423	3367	1611	1617
Шевченковский	3385	1551	1940	4500	2354	2345
Средняя по Киеву	2547	1194	1557	3483	1812	1811

По данным консалтинговой компании SV Development