Кто в выигрыше от приватизации общежитий?

Виктор Круча, для «Главреда» «Свершилось! Жильцы общежитий могут стать владельцами своих комнат!» Подобными заголовками пестрят страницы многих изданий и интернет-порталов. Таки да. Формально люди получили право на свои «общаги».

Но... в Законе «Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий», на днях подписанном Президентом Украины и фактически вступившим в силу, столько этих «но», что его лучше было бы назвать «Об обеспечении реализации прав местных властей распоряжаться общежитиями и землей, на которой они расположены». Но обо всем по порядку.

«Общаги» — советам!

Действие закона распространяется на граждан Украины, которые на законных основаниях не менее пяти лет до дня вступления данного закона в силу зарегистрированы и проживают в малосемейном или рабочем общежитии и не имеют в частной собственности другого жилья. К тому же, их доходов не должно хватать, чтобы обзавестись собственной квартирой или домом. Они также должны работать сейчас или ранее на предприятии или в организации, владеющей общежитием.

А вот жильцам общежитий, предназначенных для временного проживания, связанного с учебой или работой (службой) по контракту, приватизировать свою комнату категорически запрещено. То есть студентов и военнослужащих этот закон не касается.

Но такая классификация претендентов вызывает немало вопросов. Например, кто и как будет решать, достаточно ли у человека доходов для покупки жилья? Ведь годовой зарплаты квалифицированного рабочего вполне может хватить для того, чтобы купить за несколько тысяч гривен мазанку в глухом вымирающем селе. Это тоже жилье. А значит, и право на приватизацию комнаты в общежитии формально может быть оспорено. Учитывая, что принятие практически всех решений, касающихся судьбы общежитий и живущих в них людей, отдано законом местным чиновникам, злоупотребления не исключены.

Много людей пострадает из-за собственной правовой безграмотности. Как сообщила член «Украинской ассоциации медиа-юристов» Людмила Опрышко, в Жилищном кодексе Украины сказано, что на основании решения о предоставлении жилой площади в общежитии, администрация предприятия должна выдать специальный ордер, который служит единственным основанием для проживания в нем. Но, к сожалению, в последние годы многие игнорировали это требование, и поселение производилось без предоставления необходимого документа. А значит, с юридической точки зрения, у этих людей не возникало законного права пользования жилплощадью в общежитии. Естественно, что именно они в первую очередь рискуют остаться без крыши над головой.

Но вернемся к новому закону, согласно которому приватизировать разрешено жилые комнаты, блоки, секции и соответствующую им часть вспомогательных помещений (санузел, прихожую, кухню, если они относятся к данной жилплощади). На самом деле все не так просто и далеко не все люди, которые как бы имеют право на получение в собственность своих комнатушек, им смогут воспользоваться. Чтобы понять почему, подробнее остановимся на бюрократическом пути, по которому пройдут в ближайшее время общежития.

Первым этапом является передача местным советам народных депутатов всех общежитий, находящихся в собственности государства, местных властей или государственных и коммунальных предприятий. Начало этой передачи начнется через 9 месяцев и может длиться до 3 лет. Причем бывшим владельцам должны компенсировать остаточную или балансовую стоимость здания и соответствующего земельного участка. Но решать, как распорядиться общежитием и что самое заманчивое — землей под ним, будут местные власти.

Землю — советам!

Вариантов целых пять. И только в первом из них у людей появляется шанс обзавестись своим жильем. То есть местные депутаты и чиновники должны дать разрешение на приватизацию комнат в том или ином конкретном общежитии, переданном в коммунальную собственность. Процедура передачи площадей жильцам платная и проводится на условиях денежной компенсации остаточной стоимости жилья.

Кстати, новый закон предусматривает и возможность бесплатной приватизации. Но специалисты обращают внимание на один интересный нюанс. Все вопросы, касающиеся приватизации, регулируются Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». В соответствии с ним квадратные метры передаются в собственность гражданам бесплатно только в случае погашения специальных жилищных чеков. А срок их использования, согласно Постановлению ВР N286-V, истекает 31 декабря 2008 года. То есть уже с нового года за получение в собственность комнаты в общежитии будут взимать деньги. Даже в том случае, если вы не использовали свое законное право на бесплатную приватизацию. Успеть воспользоваться своими жилищными чеками практически невозможно, так как до реального старта процедуры приватизации общежитий пройдут месяцы. Если не годы.

Но вернемся к прописанным в Законе возможностям местных властей. Второй вариант позволяет предоставить дому статус «социальное жилье». В этом случае люди теряют право на приватизацию комнат, но получают возможность проживать там и в дальнейшем. На этих граждан распространяется действие закона о социальном жилье, а значит, им придется платить в местный бюджет арендную плату. А если доход семьи будет позволять снять квартиру или купить недвижимость в кредит, людей из такого жилья выселят. Причем право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды социального жилья имеет только местный совет, в чьей собственности находится дом. Если же арендатор пожелает разорвать соглашение, ему придется обращаться в суд.

Но и тут есть законодательная нестыковка. В ст. 125 Жилищного кодекса Украины содержится перечень лиц, требование о выселении которых без предоставления жилья на замену в любом случае является незаконным. Среди них — участники ВОВ; лица, работавшие на предприятии, предоставившем им это общежитие, не менее 10 лет; лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятий; одинокие люди с несовершеннолетними детьми и другие. Так что у людей остается шанс побороться за крышу над головой. Пусть даже «социальную».

Третий вариант, как, впрочем, и все последующие, касается жильцов лишь косвенно. Точнее предполагает только потерю ими комнаты в данном общежитии. В частности местные власти получают возможность перепрофилировать общежитие и изменить его назначение, например, сделать в нем офис, или гостиницу. В этом случае обитателям «общаги» должны предоставить социальное или иное жилье. Что подразумевается под «иным», в законе не разъясняется.

Четвертый вариант — снести общежитие и на его месте построить социальный дом. Обитателей же при этом отселят в «иное, пригодное для проживания людей жилище, находящееся в собственности или пользовании местного совета». О том, что люди смогут потом проживать в построенном социальном жилье, речи не идет.

А вот пятый вариант фактически узаконивает то, чем местные чиновники давно занимались, но старались делать это втихую. Теперь общежитие разрешается снести, земельный участок расчистить и... продать! Правда, исключительно на аукционе. Но все прекрасно знают, что каждый местный совет изобретает собственные правила проведения аукционов. А потому, продать землю нужному человеку на абсолютно законных основаниях не составляет труда.

Что касается жильцов, то их отселяют на тех же условиях, что и в предыдущем случае. Или же, по их желанию, могут выдать денежную компенсацию. Причем по закону ее размер не должен превышать годовую стоимость аренды квартиры. Интересно, что сумму и порядок выдачи компенсации определяет тот же местный совет, исходя из... «собственных возможностей».

Людям – надежду

Стоит отметить, что общежитий, попадающих под действие закона, гораздо меньше, чем на заре украинской независимости. Многие предприятия были приватизированы, проданы, перепрофилированы или вообще прекратили свое существование. В процессе приватизации или корпоратизации госпредприятий находящиеся в их ведении общежития передавали на баланс либо включали в уставный фонд предпринимательских структур. Законодательных ограничений для этого не существовало. В 2005 году были внесены поправки в Закон «О приватизации государственного жилищного фонда». Согласно этим поправкам в случае банкротства, смены формы собственности или полной ликвидации предприятия, общежития, которые находятся в его ведении, передаются в коммунальную собственность местных советов.

По данным Фонда государственного имущества Украины, в стране насчитывается 883 общежития, ранее вошедших в уставные фонды организаций. В целом же, на сегодня в 14 тысячах общежитий, без учета студенческих, проживает порядка 1,5 миллиона семей, или 4 миллиона человек.

Тем счастливчикам, которым местные чиновники таки разрешат приватизацию, придется пройти через процедуру обретения права собственности и регистрации своего имущества. Для этого нужно будет обратиться в городскую или районную комиссию по приватизации и пройти процедуру получения права собственности. Следующим шагом станет поход в БТИ. Как сообщил директор Всеукраинской ассоциации специалистов по вопросам регистрации прав на недвижимость и технической инвентаризации недвижимости Дмитрий Павленко, человек должен будет предоставить свидетельство о приватизации и попросить провести техническую инвентаризацию его собственности. Для этого в общежитие наведаются инженеры и составят план, оформят техническую документацию, затем зарегистрируют их в БТИ и выдадут хозяину на руки. Причем все работы по технической инвентаризации проводятся за счет заявителя, то есть хозяина комнаты. По словам Дмитрия Павленко, стоимость зависит от площади недвижимости. Поскольку комнаты в общежитиях, как правило, небольшие, работы по их технической инвентаризации, скорее всего, будут стоить от 150 гривен и выше.

А в будущем, когда в общежитии появится два или более частных собственников комнат, они могут создать общество совладельцев многоквартирного дома (кондоминиум), взять строение на баланс и управлять им. Правда, права приватизировать земельный участок, на котором стоит дом, они не получат. Земля останется в коммунальной собственности. А значит, местные власти по-прежнему смогут распоряжаться ею по своему усмотрению.

"Главред" 27 октября 2008