География народного богатства. Анализ рынка земли киевского региона. Издание: ДОМ индекс

В прошлом номере журнала «Дом Индекс» (№ 10 (18) октябрь 2007, статья «Куда глаза глядят?») мы рассматривали преимущества и недостатки направлений столичного пригорода с точки зрения привлекательности коттеджного строительства. На этот раз мы рассмотрим фундаментальный фактор загородного рынка – стоимость земли, анализируя все те же пригородные направления. Обязательная преамбула Из 9-ти существующих категорий земельного фонда традиционно наибольшей популярностью на рынке пользуются земли сельскохозяйственного назначения; жилищной и общественной застройки; промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Однако сегодня на рынке земли столичного пригорода в подавляющем большинстве предложений и сделок фигурируют участки 3-х видов целевого назначения: для ведения личного крестьянского хозяйства (ЛКХ); для промышленного строительства; для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома (индивидуальное жилое строительство – ИЖС). В то же время универсальным мерилом привлекательности того или иного населенного пункта либо местности принято считать землю «под частную застройку», то есть ИЖС. Именно на наделы такого вида сориентировано большинство конечных покупателей, стремящихся возвести или купить коттедж в пригороде столицы. Безусловно, есть свой спрос на участки под промышленную и общественную застройку (производство, склады, логистические комплексы, торговые объекты), однако он исходит исключительно от крупных инвесторов и операторов. А покупка земли сельхозназначения (ЛКХ) и изменение ее статуса имеет конечной целью опять таки организованную или стихийную коттеджную (реже промышленную) застройку. Несмотря на мораторий на продажу земель сельхозназначения, теневой рынок «живет и процветает»: увы, сегодня никто не покупает участки ЛКХ в столичном пригороде для ведения этого самого сельского хозяйства. Потому в данной статье мы рассмотрим окрестности Киева (30-километровую зону) через призму стоимости земли «под частную застройку». При подготовке материала использована аналитика компании «Капитал Инвест Групп», проведенная в октябре 2007 г. Х $ = Y км Деньги измеряются в километрах и наоборот. По мере удаления от города стоимость сотки земли падает – это правило действует почти во всех мировых столицах и мегаполисах. Такова закономерность рынка и потребительских предпочтений – чем меньше человек тратит времени и усилий на перемещение между домом и городом (работой), тем ценнее его загородная дислокация. Но, как и в любом правиле, в киевском регионе существуют исключения: здесь есть свои центры притяжения, «раскрученные» места, неповторимые пейзажи и вместе с тем ничем не примечательные поля и «убитые» дороги в считанных минутах езды от столицы. Однако расстояние от города до конкретного объекта зачастую становится предметом искажений и спекуляций со стороны продавцов земли или коттеджей. Все зависит от того, что принимается за отправную точку. Одни говорят «от центра Киева», имея в виду Главпочтамт на Майдане Незалежности. Другие привязываются к Окружной дороге (если речь идет о западном и юго-западном направлении). Третьи оперируют расстоянием от административных границ мегаполиса. Четвертые измеряют дистанцию до участка в «км от КП», подразумевая посты дорожно-патрульной службы (ДПС) на выездах из столицы. В последнем случае нередко возникают казусы, поскольку границы города и посты ДПС, как правило, не совпадают. К примеру, по Старообуховской трассе граница Киева проходит аккурат перед поселком Козин, хотя в действительности от КП возле развязки Окружная дорога – Столичное шоссе до Козина ни много ни мало – 15 км езды, пусть и по отличной «президентской» трассе. В Житомирском направлении с. Гореничи находится фактически в 2–3 км от черты города, хотя, миновав Окружную, по трассе среди сосновых лесов придется ехать все 11 км, из которых 2,5 км – по внутренней дороге. С расстоянием от центра Киева вроде бы проще – это фиксированная точка. Однако в последнее время продавцы земли и застройщики коттеджных городков все реже используют данную систему измерения: во-первых, километраж всегда получается внушительным (иногда более 40 км), а во-вторых, о центре города и неизбежных пробках покупателю лишний раз лучше не напоминать. Посему наиболее практичной отправной точкой в измерении километража остается пост ДПС в каждом крупном направлении: все знают их месторасположение, да и ограничения в скорости после их проезда почти ни для кого не важны. Однако на некоторых трассах районного значения постов ДПС нет. Здесь удобнее считать расстояние от границ Киева или от Окружной дороги (она на отрезке между Житомирским и Одесским шоссе совпадает с границами города). Еще один немаловажный нюанс – что считать расстоянием до населенного пункта, а значит и участка? С селами, расположенными вдоль основных трасс, все понятно: от ДПС до конечного пункта по прямой. Однако предложенные под застройку участки находятся как раз в глубине поселков, и проехать к ним можно, свернув с основной трассы на внутренние дороги, причем расстояние, преодолеваемое по внутренним дорогам, нередко оказывается больше, чем по главной трассе. К тому же немало времени в пути отнимает низкое качество многих вспомогательных магистралей, существенно снижая привлекательность той или иной местности. Поэтому не удивительно, если стоимость сотки в населенном пункте А, который расположен, скажем, в 12 км от Киева (5 – по скоростной трассе, а 7 – по внутренней дороге, проходящей через 3 села), окажется ниже, чем в поселке Б, расстояние до которого 18 км, но 16 км из них можно «пролететь» по трассе за 10 минут. Магия престижа Вот уже многие годы пальму ценового первенства держит Обуховское направление. При этом в нем выделяют 2 поднаправления – Старообуховское и Новообуховское. Средняя цена Старообуховского поднаправления является рекордной по сравнению со всеми другими – она составляет $ 53172 в районе Конча-Заспы, к данной местности принято относить Малую (1-ю) и Большую (2-ю) дамбы, а также примыкающие к шоссе территории. В 10-км зоне этого поднаправления невозможно найти землю, где стоимость сотки была бы меньше $ 45 тыс., а на некоторых полуостровах она достигает $ 80 тыс. Правда, бывают и эксклюзивные предложения, когда цена сотки составляет $ 117 тыс. и более. Высокая стоимость этих участков объясняется расположением на довольно длинной Большой дамбе (протяженность – 15 км), обеспечивающей выход к р. Днепр, р. Козинка или их многочисленным заливам. По мере удаления от дамб и воды, например, в поселках возле г. Украинка, цена снижается в 2, 3 и даже 4 раза. В 10–20-км от Киева цена сотки земли существенно уменьшается – в 2-4 раза (от $ 20681 в пгт Козин до $ 10222 в с. Рудыки). Однако и на таком расстоянии от мегаполиса Старообуховское поднаправление является лидирующим. Примечательно, что даже в 20–30 км зоне цена остается почти на том же уровне – $ 14,5 тыс. (с. Плюты) и $ 12 тыс. (г. Украинка). Это легко объяснить: с. Плюты, несмотря на свою удаленность от Киева, имеет выход к р. Козинка и ее заливам, также рядом есть множество лесных массивов. Украинка, расположенная на берегу Днепра, и вовсе считается городом со своими инфраструктурой и качеством жизни. Кроме того, сказывается фактор солидного соседства – в окрестностях с. Плюты находятся резиденции многих известных политиков и влиятельных бизнесменов. Новообуховское поднаправление по цене уступает Старообуховскому, но в целом считается дорогим и популярным из-за удобного скоростного Днепропетровского шоссе, а также живописного окружения многих населенных пунктов. Справедливости ради отметим, что раскрученность этого поднаправления во многом обязана «имиджу» всего Обуховского района, который ассоциируется с престижем и близостью Конча-Заспы. Иными словами, такие села как Лесники, Подгорцы, Романков «перетянули» на себя часть «славы» Старообуховского поднаправления, и не вполне заслуженно: тут нет большой воды, рек и заповедников. В пределах 10-км зоны стоимость земли формируют с. Лесники и Ходосовка. Находясь вблизи трассы, Лесники по праву являются флагманом Новообуховского поднаправления: здесь живописный ландшафт и обширный лесной массив. На окраинах села сформировалось несколько зон элитной застройки. Средняя стоимость сотки ($ 20330 при ценовом диапазоне $ 18 тыс. – 22 тыс.) впечатляет и сопоставима с пгт Козин. В то же время менее живописное и «раскрученное» с. Ходосовка, до которого еще нужно добираться по сельской дороге, несмотря на близость в Киеву, существенно уступает в цене соседним территориям: сотка земли тут в среднем равна $ 10440. По мере удаления от столицы больше чем на 10 км цены поддаются некоторым колебаниям. Например, в популярном с. Романков с его прудами и лесными зонами средняя стоимость сотки – $ 13247, в соседнем с. Подгорцы – $ 8532. Несмотря на расположение в 20-км зоне, цена земли в с. Большие Дмитровичи ощутимо ниже – $ 5610 за сотку. Чтобы сюда попасть, необходимо проехать несколько километров либо через соседние села, либо по дороге, ведущей на полигон бытовых отходов возле с. Подгорцы. Цена сотки земли в 30-км радиусе Киева в Старых и Новых Безрадичах составляет $ 5914, а в г. Обухов – $ 3870. Однако в Новообуховском поднаправлении правило понижения стоимости в зависимости от расстояния до столицы имеет свои исключения. Земля в более отдаленном от Киева Романкове ценится почти в 2 раза выше, чем в близкой Ходосовке. Помимо фактора престижа сказывается и удобство сообщения: поселок Романков от скоростной Новообуховской трассы отделяют 200–400 м, тогда как Ходосовку – 2,5 км. Существенный за последний год рост стоимости участков в Старых и Новых Безрадичах (по сравнению с Большими Дмитровичами) обусловлен престижным соседством. Как известно, Президент Украины и его окружение облюбовали с. Новые Безрадичи (здесь построены их дачи), что и стало толчком к повышению спроса на землю в окрестностях. Близость к воде и лесу значительно увеличивают стоимость земельных наделов в Старообуховском поднаправлении. Например, в г. Украинка цена сотки ровного участка составляет около $ 5 тыс., выходящего на залив – $ 8 тыс., а на большую воду и лес – $ 18 тыс. В с. Плюты сотка ровного участка стоит $ 8,5 тыс., возле леса – $ 12 тыс., а с выходом на р. Козинка – $ 22 тыс. В Новообуховском направлении тоже ценится близость к лесу: если стоимость обычной сотки земли в Новых Безрадичах колеблется в пределах $ 3,4 тыс. – 7 тыс., то возле леса она поднимается до $ 10 тыс. Со скоростью звука Бурный рост стоимости земельных участков Одесского направления привел к тому, что по уровню цен оно вплотную приблизилось к Новообуховскому поднаправлению, а в некоторых населенных пунктах и вовсе его обогнало. Так, в 10-км зоне средняя стоимость сотки земли в с. Хотов составляет $ 15,5 тыс., в с. Гатное – $ 15340, в с. Чабаны – $ 12 тыс., в с. Вита-Почтовая – $ 11060. Ключевую роль в данных показателях играет наличие шоссе европейского уровня Киев-Одесса, немаловажны живописность окружения и элитное соседство. Например, в с. Вита-Почтовая сотка земли в глубине поселка стоит около $ 8 тыс., тогда как в коттеджном городке «Денди» ее цена находится в диапазоне $ 15,3 тыс. – 20 тыс. В 20-км радиусе увеличение стоимости вызвано транспортным фактором: в последние месяцы активно обсуждается проект сооружения большой кольцевой дороги вокруг Киева. Общая длина трассы составит 216 км, причем из них 65 пройдут по уже существующим дорогам, а 123 км нужно возвести с «нуля». Отдельные части этой магистрали (так называемое южное полукольцо, соединяющее Житомирскую, Одесскую, обе Обуховские, Бориспольскую и Броварскую трассы) планируется построить до проведения Евро-2012. Приближение футбольного чемпионата приводит к стремительному росту стоимости земли в населенных пунктах, через которые будет проходить новая дорога. Например, в с. Глеваха цена сотки достигает $ 10250. И это при том, что еще окончательно не согласованы ни проект дороги, ни дата начала сооружения ее участка в Васильковском районе. В 30-км зоне ценовой диапазон сотки земли впечатляет – от $ 2,7 тыс. до 10 тыс. На таком удалении от Киева данные цифры обусловлены не столько транспортным, сколько природным фактором. Несмотря на то, что с. Путровка находится около Одесского шоссе, стоимость сотки земли в нем ниже, чем в с. Застугна, которое на 8 км дальше от столицы (соответственно $ 2700 против 3800). Секрет Застугны – в живописности ландшафта, приближенности к лесу и р. Стугна. Но наивысшей в этой зоне ($ 10 тыс.) является стоимость сотки видовых участков в еще более отдаленной, но неповторимой по красоте местности с обилием водоемов (с. Хлепча, средняя цена сотки – $ 6780). Таким образом, в Одесском направлении действует принцип расстояние-цена, за небольшим исключением 30-км зоны, где сказывается фактор живописности окрестностей р. Стугны. На запад! В разных населенных пунктах 10-км зоны Житомирского направления средняя стоимость сотки земли колеблется от $ 9833 до 14748. Самая дорогая земля вполне прогнозируемо находится возле ближайшего к Киеву поселка – с. Стоянка, что на р. Ирпень (от $ 9000 до 19500). Высокие цены на землю наблюдаются не только в селах, расположенных вдоль Житомирского шоссе (с. Мила, $ 11725), но и в удаленных от него. Например, в с. Белогородка средняя стоимость сотки составляет $ 11134, хотя оно дальше от трассы, чем с. Гореничи ($ 9833). Это объясняется тем, что сформированная в Белогородке коттеджная застройка начала обретать элементы престижа, кроме того, через населенный пункт проходит еще одна магистраль – региональная дорога Киев–Бышев–Фастов. Ценовой диапазон земельных предложений в 20-км зоне колеблется от $ 4411 (с. Лука) до $ 11283 (с. Горбовичи) за сотку. Как и в предыдущем случае, высоко стоит земля в поселках, расположенных вдали от скоростной трассы, около коттеджной застройки, а также имеющих выход к местным водоемам – с. Горбовичи, с. Бобрица ($ 10110) и с. Петрушки ($ 9900). В 30-км радиусе цена земельной сотки уменьшается до $ 3311 (с. Ясногородка), $ 3013 (с. Севериновка) и даже $ 1987 (с. Мотыжин). Особенностью этой зоны является наличие предложений больших земельных участков (до 140 га) в ряде сел Макаровского района – с. Колонщина ($ 3483), с. Осыково ($ 1640), с. Мотыжин ($ 1350), с. Севериновка ($ 1200). На таком удалении от Киева живописных территорий мало, чем и обусловлена сравнительно невысокая стоимость земли. Исключением можно считать разве что Ясногородку с ее обширными лесами. Житомирское направление достаточно показательно демонстрирует зависимость расстояние-цена. Встречающиеся здесь исключения связаны с близостью внутренней дороги Киев–Бышев–Фастов, которая для многих сел является альтернативой Житомирскому шоссе, повышая их привлекательность и транспортную доступность. Притяжение здравниц Несмотря на ограниченную пропускную способность Варшавского шоссе, цены на землю под жилую застройку в 10-км зоне от Киева довольно высоки. Так, в г. Ирпень сотка в среднем стоит $ 18924, в с. Горенка – $ 12440, в пгт Гостомель – $ 10837, в г. Буча – $ 13601. Большинство участков пользуются повышенным спросом благодаря расположению в лесной полосе, а некоторые имеют выходы на многочисленные пруды или к пойме р. Ирпень. Самый активный рост в цене за последний год показала земля в г. Ирпень – в 2 раза по мере готовности новой современной дороги от столичного массива Беличи. В 20-км зоне цена на земельные наделы меньше: в с. Михайловская Рубежовка – $ 8525 за сотку, в г. Ворзель – $ 8377, в пгт Немешаево – $ 4795. По мере удаленности от мегаполиса снижается стоимость земли в поселках, находящихся на значительном расстоянии от «Варшавки»: в с. Блиставица сотку земли можно приобрести за $ 5359, в с. Озера – за $ 3313, а в с. Лубянка – за $ 2569. Здесь также можно говорить о влиянии фактора большой кольцевой дороги. Например, в объявлении о продаже земельного участка в с. Блиставица указывается, что он расположен в «2 км от новой окружной дороги». Правда, использование данного преимущества несколько преждевременно – даже по самым оптимистическим прогнозам северный участок этой дороги раньше 2012 г. не появится. В 30-км радиусе земельные участки возле самой трассы стоят дороже, чем более отдаленные от нее. Так, сотка земли в п. Пилиповичи продается в среднем за $ 2585, а в с. Бабинцы – за $ 2130. Но данная закономерность имеет одно исключение: цена некоторых участков в 20-км зоне (пгт Немешаево, $ 4795 за сотку) ниже, чем в 30-км (пгт Клавдиево-Тарасово, $ 5115). Это объясняется тем, что Клавдиево-Тарасово славится обширными лесными массивами. Вокруг моря Киевское море, а точнее – водохранилище, привлекает желающих поселиться в Вышгородском направлении не меньше, чем лесные угодья на берегах Днепра. В 10-км радиусе стоимость земли под частную застройку достаточно высокая: в Вышгороде она составляет $ 14321 за сотку, а в Новых Петровцах – $ 10849. Однако уже в 20-км зоне цена сотки земли резко идет на спад (до $ 2300 в с. Синяк). В то же время здесь есть свои «злачные места» – выходящие к морю с. Старые Петровцы (14 км от Киева), где средняя стоимость сотки равна $ 8633, и с. Лютеж (17 км) – $ 7645. В 30-км радиусе ценовая ситуация зависит в большей степени от пейзажных характеристик местности: на левом берегу Днепра популярностью пользуется с. Лебедовка с его лесными массивами и охотничьим хозяйством – стоимость сотки земли тут составляет $ 4975. На правом берегу на таком же расстоянии (25 км) в удаленном от лесов и моря с. Демидов она ощутимо ниже – $ 3187, а в с. Козаровичи, что всего в 2 км дальше с. Демидов, стоимость сотки падает до $ 2716. Между Десной и Трубежом В 10-км зоне Броварского направления цена земли сравнительно высокая. Определяющую роль здесь играет близость к столице: в г. Бровары средняя стоимость сотки – $ 11208, в с. Княжичи – $ 7581 (Черниговское поднаправление); в с. Погребы – $ 8555, в с. Зазимье – $ 6669 (Деснянское поднаправление). В 20-км радиусе имеет значение природный фактор. Например, в размещенных в пойме р. Десна поселках Пуховка и Рожны сотка земли стоит соответственно $ 5215 и 3696, тогда как в равнинном и бедном на пейзажи с. Большая Дымерка – всего $ 2593. В 30-км зоне более важно качество подъездных путей. Так, в равноудаленных от КП (27–30 км) поселках выше ценится земля вблизи крупных трасс: в с. Богдановка сотка стоит $ 2166, тогда как в с. Гоголев – $ 1990. В то же время следует отметить, что строительство коттеджного городка около Богдановки пока существенно не увеличило инвестиционную привлекательность этой местности. Пристегните ремни Бориспольское направление уникально тем, что стоимость сотки земли в 10- и 20-км зонах почти одинакова. Диапазон средних цен по населенным пунктам в 10-км радиусе составляет $ 6253 – 12693 за сотку, что мало отличается от показателей 20-км зоны – $ 5088 – 11888. Здесь все определяется особенностями каждого конкретного поселка и его близостью к «идеальному» Бориспольскому шоссе. Стоимость сотки земли в ближайшем к Киеву (8 км) с. Счастливое ($ 12693) не слишком отличается от сравнительно отдаленного (14 км) с. Гора ($ 11700) – дополнительные 6 км на авто преодолеваются за 2–3 минуты. Но сразу после поворота к международному аэропорту качество дороги резко снижается, что отражается и на цене земли: на окраинах г. Борисполь сотка дешевеет до $ 5805. В 10-км зоне колебание стоимости земли довольно весомое. Так в с. Малая Александровка цена сотки составляет в среднем $ 9047, а в с. Счастливое – $ 12693. Это объясняется тем, что с. Счастливое находится ближе к ландшафтному заказнику «Хутор Чубинский». Подобные колебания можно наблюдать и в 20-км зоне. Стоимость участка в приближенном к Бориспольской трассе с. Чубинское ($ 11888 за сотку) значительно выше, чем в соседнем поселке Большая Александровка ($ 8085). Отдельно необходимо сказать о предложениях земли в пойме Днепра. Здесь ярко выражена тенденция уменьшения цен по мере отдаленности от киевского КП. Участки в 10-км зоне стоят дороже (с. Гнедын, $ 7152 за сотку), чем в 20-км (с. Вишенки, $ 6139). Но можно предположить, что по мере развития инфраструктуры в находящихся рядом с Вишенками коттеджных городках («Золоче» 1-я и 2-я очередь, «Вишневе Мiстечко»), а также после сооружения трассы Киев-Процев стоимость земли значительно вырастет. А вот в 30-км зоне чем дальше от Борисполя по шоссе Киев-Харьков, тем ощутимее падает стоимость сотки земли – до $ 2234 в с. Иванков и даже до $ 1359 в с. Глубокое. Но есть факторы, которые могут изменить ситуацию. Так, в 2007 г. началась реконструкция связующей трассы Борисполь-Бровары, оживились цены и после обсуждения проекта новой кольцевой дороги. Еще год назад сотка земли в 20-30 км зоне стоила в 2 раза меньше, поэтому можно прогнозировать, что она будет и дальше увеличивается по мере воплощения идеи кольцевой магистрали. Как видим, рынок земли, предназначенной для ИЖС, становится зрелым. Основой ценообразования выступают предпочтения покупателей, многие из которых уже неплохо разбираются в географии столичного пригорода. При этом главными факторами, определяющими стоимость земли в населенных пунктах, по-прежнему остаются транспортная доступность, живописность окружения и престижность той или иной местности. Однако есть основания полагать, что в ближайшие 2 года на ценообразование все сильнее будут влиять новые факторы – признаки зрелого рынка: близость к формирующимся коттеджным городкам, уровень социальной инфраструктуры и экологический статус территорий. Иван Данюк, Александр Корж Издание: ДОМ индекс