Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"
Уже стало нормой, что при покупке или продаже квартиры, дома, другой недвижимости люди обращаются за помощью к посредникам. Такие посредники называются риэлторами, хотя по старинке их иногда именуют брокерами или маклерами. На самом деле их участие в операциях с жильем зачастую обусловлено объективной необходимостью. Ведь у покупателя и продавца противоположные цели: один заинтересован в том, чтобы получить за свое имущество максимальную сумму, а второй стремится заплатить как можно меньше. А главное, что люди далеко не всегда могут самостоятельно найти тот вариант, который устроит обе стороны.
Помочь в поиске необходимой квартиры или покупателя, а также в решении спорных вопросов может риэлтор. У него есть также другие обязанности, связанные с подготовкой сделки купли-продажи, о которых многие люди даже не подозревают. Но учитывая, что у каждой стороны свой представитель, возникает вопрос, кто и за что отвечает, как они координируют работу между собой, ну и конечно, сколько это стоит. За ответами "ФАКТЫ" обратились к специалистам. О взаимодействии риэлторов и специфике их работы мы попросили рассказать члена правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрия Базелинского.
"Все права и обязанности сторон должны быть указаны в договоре-поручении, заключаемом между агентством недвижимости и клиентом"
- Сегодня все операции на рынке недвижимости осуществляются при посредничестве агентств недвижимости?
- Без посредников заключаются только сделки между родственниками или друзьями. Правда, иногда это заканчивается очень печально - близкие люди ссорятся, вплоть до полного разрыва отношений. Ведь, несмотря на родственную связь или дружбу, интересы у них все-таки разные. Именно для того, чтобы максимально облегчить подготовку и проведение операций с недвижимостью, существуют риэлторы. Причем желательно, чтобы каждая сторона имела своего брокера, так же, как в суде участвуют два адвоката. Объясню почему. Если один специалист работает одновременно и с покупателем, и с продавцом, он все равно вынужден отдавать предпочтение одной стороне в ущерб другой. Поэтому, когда брокер защищает интересы только покупателя или продавца, это в первую очередь выгодно самому клиенту.
- Как люди обычно выбирают агентство недвижимости?
- Традиционно начинают с опроса родственников, друзей, которые уже продавали, покупали или меняли квартиру. Если у них сделка прошла хорошо и они довольны работой агентства, то стоит прислушаться к их мнению. Если получить рекомендации не у кого, тогда нужно внимательно изучить рынок, посмотреть, кто предоставляет такие услуги, посетить офисы, познакомиться с руководством, проверить уставные документы фирмы. Предпочтение желательно отдавать серьезным известным агентствам, давно работающим на рынке, состоящим в профессиональных объединениях. Кстати, в таком объединении можно получить подробную и исчерпывающую информацию об интересующей вас фирме.
- Отличаются ли обязанности риэлтора в зависимости от того, чьи интересы он представляет?
- Конечно. Сразу хочу сказать, что все права и обязанности сторон должны быть указаны в договоре-поручении, заключаемом между агентством недвижимости и клиентом. Давайте для начала рассмотрим работу брокера со стороны продавца. Он обязан изучить объект продажи, его месторасположение, а также юридические детали (наличие среди владельцев детей, осужденных, психически больных) и предложить клиентам четкий и прозрачный план продажи.
Начинать надо с размещения объявлений в СМИ и риэлторских базах данных. Причем в объявлениях указываются телефоны брокера, а не продавца. Объясню почему. Если "засветить" координаты клиента, то этим могут воспользоваться мошенники, да и просто квартиру превратят в проходной двор. Кроме того, когда звонят непосредственно брокеру (в большинстве случаев его коллеги из других агентств), он проводит предварительные переговоры, обсуждает нюансы, ведь в объявлении дается минимум информации. И после определенного отсева остаются те потенциальные покупатели, которые реально могут заинтересоваться квартирой. На самом деле это лишь несколько процентов всех звонящих. Вот для них уже можно устраивать просмотры. Опытный брокер обязательно предварительно встретится с покупателями, и не в продаваемой квартире. Чтобы избежать каких-либо неприятностей, он пообщается с претендентами и их брокером. Если потребуется, проверит документы. Хотя большинство риэлторов и знают друг друга в лицо, тем не менее всякое может произойти. В качестве примера можно привести недавний случай с захватом заложников - клиентов одного из крупных столичных агентств.
"Сумма комиссионных не зависит от количества посредников, участвующих в сделке"
Теперь перейдем к брокеру со стороны покупателя. Он должен максимально изучить запросы клиента - от района и метража квартиры до пожеланий относительно расположения комнат. Это позволит существенно сократить поиск и предложить наиболее подходящие варианты. Ну и нужно четко выяснить финансовые возможности покупателя. Ведь иногда люди хотят того, что не в состоянии оплатить, поскольку просто плохо представляют себе ценовую ситуацию на рынке. Именно брокер должен объяснить, на какие квартиры, в каких районах можно рассчитывать и какие возможны варианты привлечения дополнительных средств, например, ипотека. Нормальный брокер никогда не скажет, что "с вашими деньгами на рынке делать нечего".
Когда риэлтор водит людей на просмотры, он должен и сам внимательно изучать объект, ведь зачастую покупатель не видит многих нюансов, которые замечает специалист: были ли перепланировки, нет ли подтеков и грибка на стенах, какое отопление, напор воды в кране и так далее. Причем необходимо учитывать детали не только в квартире, но также и на окружающей дом территории. Например, вечером смотрели, вроде все нормально, дали задаток, а потом оказывается, что мусорник под окном не разглядели. Естественно, брокер обязан обратить на это внимание. Кстати, просмотры желательно делать в светлое время суток.
Допустим, компромисс найден, продавец и покупатель довольны, решают заключить сделку. Дается задаток. Посредник покупателя должен обязательно потребовать все необходимые правоустанавливающие документы, тщательно их проверить на предмет того, кто собственники жилья, все ли живы, нет ли осужденных, проследить цепочку предыдущих операций с квартирой, не было ли ранее проблем. Необходимо выяснить, приобреталась ли квартира в браке. И если один из супругов владельцем не является, все равно нужно обязательно получить его разрешение на продажу. Брокер покупателя должен потребовать, чтобы в подписании договора о задатке участвовали все владельцы недвижимости, - во избежание в дальнейшем проблем и разночтений. Если нет возможности собрать всех, например, кто-то в отъезде, нужно получить хотя бы их устное согласие по телефону. А то бывает, что потом один из хозяев заявляет, что его не предупредили, и сделка срывается на завершающей стадии.
Возможно, какие-то документы нужно дооформить, получить определенные справки, в частности, нет ли задолженности за газ, электроэнергию, квартплату, а это иногда процесс длительный и хлопотный. Кстати, зачастую брокер продавца берет на себя сбор необходимых документов. А вот риэлтор покупателя должен этот процесс контролировать. Например, поприсутствовать при получении формы Ь 3 в жэке. Ведь не секрет, что иногда за определенное вознаграждение паспортистка напишет то, что ей скажут. Хочу также отметить: брокер покупателя не имеет права что-то требовать непосредственно от продавца, он высказывает свои претензии его риэлтору, а тот уже решает вопросы со своим клиентом.
Перед подписанием договора купли-продажи задача риэлторов - выбрать нотариуса, решить вопрос со способом и местом передачи денег. Если оплата идет наличными, то в нотариальной конторе должны быть специально отведенная комната и оборудование для проверки купюр, а если деньги переводятся через банк, то нужно заранее подготовить счет или арендовать сейф. При необходимости можно даже обеспечить охрану. В общем, качественно организовать подписание документов.
- А после заключения сделки работа брокера заканчивается?
- Нет. В солидных агентствах брокеры ведут дела своих клиентов до переезда. Ведь нередко возникают проблемы с выселением продавца, выпиской членов его семьи или нарушаются другие предварительные договоренности. Например, продавец обещал оставить встроенную мебель, а потом ее вывез. Все эти проблемы обязаны решать риэлторы. Кстати, при заключении сделки агентство недвижимости, в интересах покупателя, может потребовать страховую сумму. Если все договоренности продавцом выполнены, эти деньги ему возвращают, если нет, то страховка остается у покупателя в качестве компенсации.
- Вы говорили, что лучше, когда посредников два. Но ведь в этом случае и стоимость их услуг удваивается?
- Это заблуждение. На самом деле сумма комиссионных никак не зависит от количества посредников, участвующих в сделке. Просто она делится на всех.
- Сколько стоят услуги агентства недвижимости, и кто их оплачивает?
- Так уж сложилось, что работу риэлторов оплачивает покупатель. Традиционно продавец устанавливает ту сумму, которую он желает получить на руки, а все расходы возлагаются на покупателя, потому что он имеет средства. Хотя во всех цивилизованных странах работает другая схема, по принципу: кто заказывает услугу, тот и платит. То есть каждая сторона сделки рассчитывается со своим риэлтором. Есть еще нюанс: солидная фирма никогда не попросит за свою работу деньги вперед. У нас так обычно поступают "черные маклеры". Хотя на Западе некоторые риэлторские фирмы практикуют частичную предоплату.
Что же касается размеров комиссионных, то четких тарифов нет. Это может быть и 5 процентов суммы сделки, и 3 процента, и просто конкретно установленная сумма. Все зависит от стоимости квартиры, объема работ, затрат на их выполнение. Например, при стоимости квартиры в 200-250 тысяч долларов обязательные расходы покупателя на оформление, налоги и прочее очень большие, поэтому он может договориться с агентством об их услугах, например, за 3 процента. Но в принципе средняя ставка в Украине - 5 процентов. В России агентства берут 5-6 процентов, в США - 6-7.
Сообщения
Комментариев нет:
Отправить комментарий