ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ НЕ УПАДУТ

А после того, как с нового года подоходным налогом начнут облагать операции с недвижимостью, жилье может даже подорожать

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

Всех нас -- и владельцев квартир, домов, дач, и тех, кто только собирается сделать главную в своей жизни покупку, -- ждут нововведения, которые неминуемо отразятся на стоимости жилья. Напомним, что вскоре операции по купле-продаже недвижимости будут облагаться подоходным налогом, о чем "ФАКТЫ" уже подробно писали в номере от 4 августа нынешнего года. Кроме того, с недавнего времени при реализации нового жилья приходится платить НДС. Все эти изменения, их ожидание и ряд других причин привели к тому, что даже летом, когда для риэлторов обычно наступает "мертвый сезон", на рынке недвижимости наблюдается небывалое оживление, и это сказывается на ценах.

С начала года стоимость квартир в новостройках выросла на 12 процентов

Недвижимость продолжает дорожать, пусть и не так стремительно, как в прошлом году. Во всяком случае цены на квартиры в новостройках существенно увеличились в первые месяцы нынешнего года, когда стало очевидно, что строителям все-таки придется платить налог на добавленную стоимость, от которого они ранее были освобождены. Еще одной причиной роста цен на жилье в новых домах стало существенное подорожание стройматериалов.

Тем не менее строительный бум продолжается: отечественные предприятия в первом полугодии 2004 года увеличили объемы работ более чем на 30 процентов -- до 7 миллиардов 900 миллионов гривен. По данным Государственного комитета статистики Украины, за шесть месяцев строители заключили договоров подряда на сумму 12 миллиардов 400 миллионов гривен, что на 21 процент больше, чем за такой же период 2003 года.

Наиболее активно наращиваются темпы строительства в Закарпатской и Черкасской областях. Ранее в этих регионах возводилось очень мало новых домов. Также традиционно все больше жилья строится в Киеве, Днепропетровске, Донецке, Харькове и ряде других крупных городов. Причем, похоже, даже существенное подорожание новостроек не испугало желающих купить квартиру -- спрос на такое жилье пока остается очень высоким.

А вот в России на рынке недвижимости происходят серьезные потрясения. Специалисты уже давно заметили: большинство колебаний и изменений на российском рынке недвижимости через какое-то время ощущаются и в Украине. Поэтому риэлторы с тревогой наблюдают за развитием событий у наших северных соседей.

А происходит там следующее. В 2003 году цены на московском рынке жилья выросли на 40 процентов, и стоимость квадратного метра в элитных квартирах достигла 18 тысяч долларов. Для сравнения: средняя себестоимость жилья в регионах России оценивается в 350--400 долларов за квадратный метр, а продают его по 550--600 долларов.

В нынешнем году рост цен продолжился. По словам руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству России Владимира Аверченко, в этом году в среднем по России прогнозируется подорожание в пределах 20 процентов, а в Москве цены вырастут еще больше. Одним из факторов, влияющих на стоимость жилья, стал российский банковский кризис. Люди, видя нестабильность ситуации, забирают свои сбережения из коммерческих банков и часть из них расходуют на покупку недвижимости. Ведь испокон веков это считается самым надежным вложением капитала. Естественно, при повышении спроса на жилье растут и цены.
В Киеве квадратный метр жилья в новом доме стоит в среднем 2300--3000 гривен

О том, что ждет нас, и как изменятся цены на отечественном рынке недвижимости, "ФАКТЫ" попросили рассказать члена правления Ассоциации риэлторов Украины, директора агентства недвижимости Юрия Базелинского.

-- Как отразилось введение НДС на операциях с новыми квартирами?

-- Закон, которым вводился НДС на продажу нового жилья, вступил в силу с Нового года. В результате уже с января застройщики начали повышать стоимость квартир в новостройках. Крупные компании стали продавать их на 6-- 8 процентов дороже, небольшие фирмы подняли цены на 10--12 процентов. Поначалу были опасения, что после этого подорожания люди будут меньше покупать новое жилье. Однако, несмотря на пессимистические прогнозы, спрос практически не упал. Конечно, строительные компании продолжили повышать цены. В среднем за первое полугодие стоимость жилья на первичном рынке выросла на 12--14 процентов. Причем некоторые небольшие компании подняли цены на 20 процентов.

К росту цен привело, помимо введения НДС, и подорожание стройматериалов, металла и энергоносителей. Хотя на самом деле уровень рентабельности строительных компаний остается очень высоким. Если раньше -- до введения НДС и увеличения стоимости материалов -- он составлял 200 процентов, то сегодня снизился до 100--150 процентов, что тоже немало.

Если говорить о спросе на первичном рынке недвижимости, то наибольшей популярностью, как и прежде, пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, особенно небольшой площади. Сейчас многие компании отказались от практики строительства огромных квартир (где одна комната занимает 50--60 метров и, соответственно, дорого стоит) и снова начали возводить более компактное жилье, но уже современной планировки. Квартиры в таких домах раскупаются, как только начинают рыть котлован под строительство.

Но если раньше квадратный метр в новой столичной квартире стоил в среднем 1100 гривен, то сегодня минимальная цена на окраинах составляет 2300 гривен. В спальных районах столицы квадратный метр стоит не менее 3 тысяч гривен. И чем ближе к центру, тем выше цена. В столице на престижном Печерске квадратный метр в новостройке стоит от 5300 до 8 тысяч гривен. Даже в пригороде Киева (в Вишневом, Коцюбинском, Боярке, Броварах, Ирпене, Вышгороде) в домах, которые только закладываются, квадратный метр стоит 2200--2700 гривен.

Большие квартиры распродаются дольше. Сегодня нередко после сдачи дома в эксплуатацию в нем остаются непроданными трех- и четырехкомнатные квартиры. Особенно если их площадь составляет 150--200 квадратных метров, каждый из которых стоит тысячу долларов. Причина, скорее всего, в том, что богатые люди в основном уже купили себе жилье, а использовать недвижимость для вложения средств пока не торопятся, ожидая, чем закончатся президентские выборы и к чему приведет изменение налогового законодательства.

Кстати, рост цен на новостройки наблюдается по всей Украине. Причем, если в Киеве к лету цены стабилизировались, то в некоторых областях, к примеру в Донецкой, Днепропетровской, Харьковской, Одесской, подорожание продолжается, в первую очередь в областных центрах. Как ни парадоксально, но существенно выросли цены в западных областях Украины. В основном потому, что там, в отличие от столицы, спрос на жилье не удовлетворяется. В принципе, только в этом году начало возрождаться жилищное строительство в регионах, особенно в небольших городах.

Ситуация в России не отразится на отечественном рынке недвижимости

-- А что происходит с ценами на квартиры в старых домах?

-- Жилье на вторичном рынке тоже дорожает. Хотя пик пришелся на конец прошлого года, из-за ажиотажа, вызванного ожиданием введения 13-процентного подоходного налога на сделки с недвижимостью. К счастью, благодаря усилиям многих организаций, в том числе и Ассоциации риэлторов Украины, правительство отложило введение данного налога на год. Паника улеглась, но цены существенно не снизились. Просто те, кто планировал купить квартиру и не желал при этом платить подоходный налог, получили возможность спокойно, не торопясь, решить свои жилищные проблемы. Естественно, что спрос остался высоким.

Сейчас цены относительно стабильны, хотя с начала года незначительное повышение, приблизительно на 5 процентов, таки произошло. Правда, стоимость непривлекательных квартир, например "хрущевок", в отдаленных от центра районах даже немного упала.

-- Некоторые эксперты утверждают, что жилье должно подешеветь. Вы с этим согласны? И как отразится на ценах изменение с нового года порядка налогообложения сделок с недвижимостью?

-- Я не разделяю точку зрения таких специалистов, хотя и не исключаю, что после выборов, в зависимости от их результатов, могут быть незначительные ценовые колебания. В общем же предпосылок для снижения стоимости жилья в ближайшее время нет. Особенно если учесть, что после введения с нового года подоходного налога на операции с недвижимостью продавцы постараются компенсировать свои расходы за счет повышения стоимости квартир и домов. Соответственно, можно прогнозировать рост цен на 13 процентов -- ставку подоходного налога. Хотя, возможно, это произойдет не сразу. Единственный фактор, который может реально повлиять на рынок недвижимости, -- это очередная отсрочка введения подоходного налога. Но это маловероятно.

Во многом ситуация на рынке недвижимости будит зависеть от того, как именно будет взиматься этот налог. Ведь пока не совсем ясно, от какой стоимости жилья будут отталкиваться налоговики в своих расчетах -- рыночной, оценочной БТИ или вообще балансовой на момент приватизации. Дело в том, что расчет налога будет проводиться исходя из разницы между ценой, по которой жилье приобреталось, например при приватизации, и той, по которой продавалось. Естественно, что если в качестве первого показателя взять оценочную стоимость жилья при приватизации (а это несколько десятков гривен), то разница будет очень большой, соответственно, и налог высокий. Подобная ситуация и с оценочной стоимостью БТИ, также существенно отличающейся от рыночной. Но мы надеемся, что правительство эту неясность урегулирует. В противном случае рынок недвижимости испытает колоссальное потрясение, цены начнут сильно колебаться, а люди будут искать возможность обойти закон. Во всяком случае в ближайшие месяцы на рынке будет наблюдаться повышенная активность.

-- Как вы считаете, подорожание недвижимости в Москве может повлиять на стоимость жилья в Украине?

-- Давно замечено, что изменения на московском и в целом российском рынке недвижимости через полгода-год повторяются и у нас. Но нынешняя нестабильность их рынка не должна повлиять на Украину. Дело в том, что колебания цен в России связаны с банковским кризисом. Отечественной же финансовой системе ничего не угрожает.


"Facty i kommentarii ". 02-Сентябрь-2004. Экономика.