В НЫНЕШНЕМ ГОДУ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ МОГУТ ЕЩЕ ПОВЫСИТЬСЯ

Это связано с вступлением в силу новых законов

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

Прошедший год стал уникальным для отечественного рынка недвижимости. Цены на
жилье росли как на дрожжах. Спрос значительно превышал предложение. Создавалось
впечатление, что люди просто скупают квартиры, вкладывая свободные деньги в
недвижимость, и отчасти это действительно так. К концу года ажиотаж усилился еще больше, в первую очередь, в связи со слухами, что в новом году по разным причинам, цены на недвижимость продолжат расти.

Пока доходы граждан, полученные от продажи недвижимости, подоходным налогом облагаться не будут

В начале нового года цены на жилье оставались стабильными, и даже немного
понизились. Согласно данным, размещенным на портале "Недвижимость", средние цены
на квартиры вторичного рынка Киева в первую неделю 2004 года упали по сравнению с
декабрем 2003 года на 1,1 процента. В частности, на однокомнатные квартиры -- на 0,68
процента, двухкомнатные -- 3,06 процента, трехкомнатные -- 0,4 процента.

О нынешней ситуации на рынке недвижимости и о том, смогут ли люди в будущем
спокойно решать квартирные вопросы "ФАКТЫ" попросили рассказать члена правления Ассоциации риэлторов Украины, директора агентства недвижимости, Юрия Базелинского:

-- Многие граждане, покупающие или продающие квартиры, с опаской ожидали
наступающий 2004 год -- мало того, что он високосный, так еще и неизвестно, как
вступающие в силу новые законы отразятся на рынке недвижимости и к каким
дополнительным расходам это приведет. Долгое время муссировались слухи, что с нового
года продавцам квартир придется платить подоходный налог. Да и строители пугали
подорожанием новостроек, в связи с отменой льгот по уплате НДС для жилищного
строительства. У многих владельцев, до этого придерживавших свои квартиры до еще
большего подорожания, не выдержали нервы, и в декабре на рынке появилось
значительно больше жилья. Причем цена на него была несколько ниже чем в ноябре.

Наконец, незадолго до новогодних праздников, Государственная налоговая
администрация Украины, отвечая на открытое письмо Ассоциации специалистов по
недвижимости Украины, разъяснила, что в 2004 году доходы граждан полученные от
продажи своего жилья, подоходным налогом облагаться не будут.

А вот начиная с 2005 года, в соответствии с Законом Украины "О налоге на доходы
физических лиц", доход, полученный при продаже недвижимого имущества, будет
облагаться налогом по ставке 13 процентов, с 2007 года -- 15 процентов. Причем
налоговым агентом будет выступать нотариус, оформляющий договор. При этом уплату
госпошлины в размере 1 процента от суммы сделки (для недвижимости площадью свыше
100 квадратных метров -- 5 процентов) и отчисления в пенсионный фонд (1 процент от
суммы, обозначенной в договоре) никто не отменяет.

Надеюсь, что этим будет поставлена точка в слухах и домыслах, хотя некоторые
налоговики считают сумму, полученную при продаже недвижимости, доходом
физического лица и что по итогам года его следует обложить 13-процентным налогом.
Подождем, пока будут разработаны и разосланы на места соответствующие
ведомственные инструкции.

Теперь между человеком желающим вложить деньги в новостройку и строительной компанией появится посредник

-- А как складывается ситуация с новостройками?

-- На первичном рынке жилья с 1 января также произошел ряд изменений, которые могут
повлиять на стоимость новых квартир. Во-первых, отменена льгота для физических лиц
по уплате НДС при покупке жилья в новостройках. Во-вторых, вступает в силу Закон "О
финансово-кредитных механизмах управления имуществом при строительстве жилья и
операциях с недвижимостью". Этот документ изменит систему привлечения средств на
строительство жилья и объектов социальной структуры. Теперь инвесторы, которыми в
большинстве случаев являются граждане, покупающие жилье в кредит, будут вносить
средства на строительство квартир только через банки и небанковские финансовые
структуры (кредитные союзы, фонды и так далее), имеющие соответствующие лицензии.
При этом создаются страховые и резервные фонды. То есть, между человеком, желающим
вложить деньги в новостройку, и строительной компанией появится посредник.

-- Юрий Федорович, недавно некоторые банки заявили о приостановке программ по
кредитованию покупки жилья, мотивируя это тем, что число желающих получить кредит растет, и у банков не хватает финансов. Может ли сокращение кредитования отразиться
на стоимости квартир?

-- Действительно, в конце года появилось очень много желающих срочно получить кредит
для покупки недвижимости. Поэтому некоторые крупные банки, предоставляющие
жилищные кредиты уже несколько лет, предупредили, что в случае отсутствия
государственной поддержки они могут сократить объемы ипотечного кредитования. Но
их не так уж много. Просто раньше такие кредиты выдавали всего 10--15 банков,
естественно, что число клиентов по данной программе достигло определенного предела,
перейдя который банк рискует. Но зато сейчас такие услуги начали предоставлять более
мелкие банки. Поэтому мне кажется, что человек, решивший взят банковский кредит для
покупки жилья, его получит. Другое дело, на каких условиях, и под какой процент.

С 1 января вступил в силу еще один важный документ -- Закон Украины "Об ипотеке". Он
определяет не только единый порядок получения банковских кредитов на приобретение
жилья, но и механизм предоставления государственных гарантий банкам и населению.
Ведь проблема в том, что без поддержки государства многие банки не смогут позволить
себе кредитовать население, и это останется прерогативой всего нескольких крупных
банков, которые, кстати, уже сейчас не в состоянии обеспечить всех желающих.

По закону об ипотеке государство в лице Национального банка должно выделять
коммерческим банкам кредиты под низкие проценты, чтобы стимулировать их к выдаче
населению более дешевых займов на покупку жилья. Сегодня некоторые крупные банки
уже предоставляют кредиты на приобретение квартир в иностранной валюте, но под
довольно высокие проценты -- 13--15 процентов годовых. При этом максимальный срок
возврата займа -- десять лет. Планируется, что после того, как новый ипотечный закон
заработает в полную силу и государство сможет найти и выделить банкирам
определенные средства, увеличится количество финансовых учреждений, кредитующих
покупку жилья. Естественно, конкуренция на этом рынке возрастет, и банки будут
вынуждены предоставлять кредиты на более длительный срок и под меньшие проценты.

Первоначальный объем бюджетного финансирования ипотечного кредитования должен
составлять 400--500 миллионов гривен в год. В дальнейшем же, когда банки начнут
получать прибыль от ипотечного кредитования, предполагается, что они смогут
обходиться и без государственной поддержки, а властям останется только контролировать
соблюдение законности и страховать риск кредиторов и заемщиков.

Конечно, до уровня развитых стран, к примеру США, где займы на покупку
недвижимости выдаются на 49 лет под 3--5 процентов годовых, нам очень далеко. Но
опыт бывших социалистических стран показывает, что при определенном
стимулировании со стороны государства кредиты можно сделать более
привлекательными. Например, сегодня в России и Польше ипотечные кредиты выдаются
под 8--10 процентов годовых, в Казахстане -- под 7--8.

Однако, хотя закон и вступил в силу, деньги на его финансирование в нынешнем
Госбюджете не предусмотрены, так что государственной поддержки ипотечного
кредитования не стоит ждать ранее 2005 года.

Как все эти факторы повлияют на ситуацию на рынке недвижимости -- покажет время.
Пока же можно предположить, что нынешняя фискальная политика государства может
привести к дальнейшему росту цен на квартиры. Хотя, с другой стороны, сейчас
стоимость жилья и так достигла заоблачных высот, особенно на вторичном рынке, а
финансовые "закрома" наших граждан не безграничны. При снижении спроса и
увеличении предложения продавцы вынуждены будут понизить цены. Обычно, рынок
недвижимости активизируется ближе к весне, тогда и можно будет проанализировать
ситуацию и делать выводы.

"Facty i kommentarii ". 14-Январь-2004. Экономика.