ОСВОБОДИТЬ КВАРТИРУ В ТЕЧЕНИЕ ОДНОГО ДНЯ БУДЕТ ВЫНУЖДЕН ТОТ, КТО НЕ СМОЖЕТ ВОВРЕМЯ ВЕРНУТЬ КРЕДИТ

Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"

Еще несколько лет назад подавляющее большинство жителей Украины, покупая дом или квартиру, могли рассчитывать только на собственные сбережения, хранящиеся в банке, обычно трехлитровой. А такое благо цивилизации, как долгосрочный кредит на покупку жилья, доступное американцам и европейцам, для многих оставалось несбыточной мечтой. Но недавно Верховная Рада приняла закон "Об ипотеке", создавший механизм получения гражданами кредита под залог недвижимости и земли. Правда, этот же документ позволит выселять из квартир неплатежеспособных заемщиков.

Договоры об ипотеке будут обязательно регистрироваться в Государственном реестре прав на недвижимое имущество

Термин "ипотека" в переводе с греческого означает "залог". Раньше он использовался сугубо для обозначения кредита под залог недвижимости. Сегодня это слово имеет гораздо более широкий смысл, и ипотечное кредитование применяется в самых разных отраслях экономики. Но простых людей, как и раньше, в первую очередь интересует получение кредитов на покупку жилья.

Теперь создан механизм кредитования непосредственно под залог земли и недвижимого имущества. Закон разъясняет, что такое ипотека, определяет принципы ее возникновения, применения, порядок выполнения ипотечных прав и обязательств, определены требования к имуществу, которое может быть предметом залога, условия передачи недвижимого имущества в ипотеку, обязательства, которые должны обеспечиваться заложенным имуществом, и т.д.

Согласно закону, ипотека осуществляется путем заключения письменного договора, который обязательно заверяется нотариально. Этот документ должен содержать данные о лице, получающем кредит под залог, и банке или другой финансовой организации, предоставляющей данную услугу. Должны быть четко определены также обязательства сторон, предоставлено описание предмета ипотеки, его стоимость и указаны основания, дающие право на отчуждение предмета ипотеки. Для усиления контроля над операциями с залоговым имуществом, недопущения мошенничеств и злоупотреблений закон предусматривает обязательную регистрацию ипотеки в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Кроме того, предусматривается введение такого вида ценных бумаг, как залоговая, удостоверяющая право ее держателя требовать от должника выполнения его обязательств, а в том случае, если условия договора не соблюдены, получить заложенное имущество. Законом предусмотрены правила проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества (после решения суда).

Однако в некоторых вопросах новый закон противоречит действующему законодательству. В частности, согласно Земельному кодексу, принятому в 2002 году, отчуждение земель сельскохозяйственного назначения запрещено до 1 января 2005 года. Поэтому банкиры пока вряд ли будут давать людям кредиты под залог их земли, так как в случае невыполнения должником своих обязательств не смогут этот залог реализовать.

Стоит отметить, что, как показывает мировая практика, кредиты под залог земли составляют 95 процентов от инвестиций, получаемых фермерами на развитие своего бизнеса. И соответственно только 5 процентов -- средства от продажи земельных участков. По данным официальной статистики, в частной собственности сейчас находится больше половины украинских земель, подлежащих приватизации, в том числе 70 процентов сельскохозяйственных угодий.

Остается надеяться, что парламентарии еще успеют устранить несогласованности. Да и для приведения в соответствие с новым законом всей документации время еще есть -- ведь он вступает в силу только 1 января 2004 года. Кроме того, Кабинет министров должен дать свои разъяснения к ипотечному закону, разработать формы закладных, исходя из которых, банки будут разрабатывать собственные документы и только после этого вносить изменения в действующие договоры. До вступления закона в силу необходимо также разработать ряд нормативных актов, разъясняющих некоторые его положения.

После вступления в силу закона "Об ипотеке" квартиры могут вновь подорожать

После нового года станет легче не только получить кредит под залог, но и банкам взыскать заложенное имущество. В Законе отмечено, что после принятия кредитором решения о взыскании заложенного жилого помещения все граждане, проживающие в нем, обязаны на основании письменного требования кредитора или нового владельца этого жилого помещения добровольно освободить его в течение одного дня со дня получения требования. Если граждане не освобождают его добровольно, на основании решения суда их выселяют принудительно.

Правда, до сих пор граждан, которые оказывались не в состоянии выплачивать банковский кредит и проценты по нему, тоже выселяли по решению суда. Другое дело, что механизм выселения был довольно сложным, и этот процесс мог длиться годами. Теперь предусматриваются два способа выселения: добровольное (по согласованию с банком) и судебное (в этом случае должник может добиться отсрочки). Жилище, из которого выселяют семью, продается на открытых торгах. Из суммы, полученной от продажи жилья, кредитор получает причитающиеся ему деньги (включая штрафы и пеню за просрочку платежей по кредитному договору), а также удерживаются все издержки по продаже недвижимости. Остаток средств возвращается должнику и может быть использован для покупки другого жилья.

Новое положение существенно отличается от нынешней практики тем, что вместе с недвижимостью закладывается и продается земельный участок, на котором данное строение расположено. Если, конечно, земля тоже закладывалась. Интересно, что предметом ипотеки может быть не только имущество, но и право. Например, право аренды дома или квартиры при условии, что его собственник (арендодатель) дал согласие на передачу права аренды (пользования) в ипотеку. Залог не распространяется только на земельные участки, находящиеся в коммунальной и государственной собственности до принятия решения об их приватизации. Таким образом, многоэтажные жилые дома пока не подлежат продаже на торгах.

В целом же специалисты дают новому закону довольно высокую оценку. Стоит отметить, что во всех развитых странах мира считается нормой, когда сумма выдаваемых ипотечных кредитов равна 20 процентам внутреннего валового продукта страны. Отечественный ВВП превышает 200 миллиардов гривен. Следовательно, объем кредитов мог бы достигать 40 миллиардов гривен. Однако пока такая цифра кажется фантастической, особенно если учесть, что в прошлом году отечественные банки выдали под ипотечное кредитование лишь 150 миллионов, при том, что за 2002 год объем кредитов возрос на 80 процентов.

О том, как новый закон "Об ипотеке" может отразиться на рынке недвижимости и стоимости квартир, "ФАКТЫ" попросили рассказать председателя правления киевского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Сергея Злыдня.

-- Среди специалистов, связанных с рынком недвижимости, существует две точки зрения. Финансисты считают, что на рынке недвижимости в связи с тем, что ипотечные банки смогут более активно оперировать ценными бумагами -- закладными, цены упадут. Это, в свою очередь позволит привлечь больше средств, которые будут направлены на строительство нового жилья. Однако последние три года строительные компании сдают в эксплуатацию неизменное количество таких квартир. Причем, они стараются строить как можно больше элитных домов, рассчитанных на состоятельных покупателей. Тем временем менее дорогого, стандартного, жилья -- двух-, трехкомнатных квартир, по-прежнему не хватает. А раз есть дефицит, цены на такие квартиры продолжают расти.

Поэтому среди риэлторов бытует мнение, что первые год-два после вступления закона в силу стоимость жилья, которое могут позволить себе люди среднего достатка, будет повышаться. Посудите сами: в то время как получить кредит смогут больше людей, количество однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир на рынке существенно не увеличится. Естественно, если спрос превышает предложение, цены на относительно недорогое жилье будут повышаться.

"Facty i kommentarii ". 25-Июнь-2003. Экономика.