ИЗ-ЗА ПАДЕНИЯ КУРСА ДОЛЛАРА ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ МОГУТ ПОВЫСИТЬСЯ НА 15-20 ПРОЦЕНТОВ

При этом людей, способных купить квартиру в нынешних условиях, становится все меньше

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

Ситуация на рынке жилья остается очень напряженной. С каждым днем появляются все новые и новые факторы, делающие несбыточной мечту тысяч людей о покупке собственной квартиры. К разразившемуся недавно кредитному кризису теперь добавилась и ревальвация гривни.

Даже опытные риэлторы, имеющие связи в банках, не добиваются получения жилищных ссуд для своих клиентов

Напомним, что на прошлой неделе Национальный банк Украины впервые за три с лишним года снизил официальный курс американской валюты до 4 гривен 85 копеек за доллар. Последний раз НБУ прибегал к такой мере 21 апреля 2005 года, тогда гривня укрепилась сразу на 14 копеек.

Не секрет, что традиционно все цены на недвижимость исчисляются у нас в американской валюте. Поэтому повышение курса гривни обязательно отразится на стоимости жилья. Правда, специалисты высказывают разные мнения по поводу того, какие именно изменения нас ждут. В частности, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" Владимир Германов считает, что решение НБУ снизить официальный курс гривни к доллару приведет к подорожанию жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Причем, по его словам, многие продавцы квартир заранее готовились к ревальвации национальной валюты. Уже в конце прошлой недели сделки купли-продажи срывались по инициативе реализаторов, в последний момент поднимавших цены. Владимир Германов отметил, что в ближайшее время стоимость жилья на вторичном рынке может повыситься на 15-20 процентов. Таким образом продавцы постараются сохранить реальную покупательную способность денег, вырученных за свою недвижимость.

С новостройками ситуация иная. За жилье в таких домах обычно платят гривни, но при этом стоимость квартир привязана к доллару или, гораздо реже, к евро. Застройщики часто считали стоимость по курсу НБУ, который на протяжении последних трех лет составлял 5 гривен 5 копеек. Именно исходя из этого курса компании планировали свои расходы на стройматериалы, работы, всевозможные отчисления. Сейчас их вынуждают привязывать расчеты к новому курсу - 4 гривни 85 копеек, то есть на каждом долларе они теряют 20 копеек. А это не так уж мало. Например, при стоимости квартиры 100 тысяч долларов потери строителей составляют 20 тысяч гривен. А если в доме 200 квартир? Поэтому Владимир Германов полагает, что застройщики не будут в ближайшее время ориентироваться на нынешний курс Нацбанка, а считать по старинке - по 5 гривен 5 копеек. Либо просто повышать стоимость квартир. "Если говорить о том, сколько же, если перевести в американскую валюту, может потерять покупатель, то ситуация такова: в среднем на однокомнатной квартире - от 5 до 8 тысяч долларов, на двухкомнатной - от 8 до 10 тысяч, на трехкомнатной - от 10 до 12 тысяч", - добавил специалист.

Другое мнение высказал "ФАКТАМ" член правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрий Базелинский. Он считает, что теоретически хозяева продаваемых квартир для защиты своих интересов могут поднять цены на 5-10 процентов или привязать стоимость объектов к гривне, что маловероятно. Однако сейчас возник существенный застой на рынке недвижимости из-за того, что число потенциальных покупателей резко уменьшилось в несколько раз. В этой ситуации продавцы, действительно желающие реализовать свое имущество, должны снижать цену. Но из-за ревальвации гривни большинство из них оставят цены неизменными, чтобы, с одной стороны, окончательно не оттолкнуть потенциальных покупателей, а с другой стороны, не потерять свои деньги.

Также продолжает негативно влиять на рынок недвижимости ужесточение НБУ требований к коммерческим банкам, которые, в свою очередь, частично или полностью приостановили ипотечное кредитование и взвинтили процентные ставки по ссудам. Как отметил начальник аналитического отдела Украинской национальной ипотечной ассоциации Ирина Ковалишин, по состоянию на 1 апреля средняя ставка по ипотечным кредитам в гривнях составляла 15,25 процента. Сегодня в большинстве банков она выросла до 18 процентов, а в некоторых случаях - до 20-24 процентов.

Все это привело к резкому сокращению количества сделок купли-продажи как новых, так и старых квартир. Риэлторы утверждают, что сегодня подписываются только те договоры, которые предполагают взаимный обмен, переезд либо расселение семей с минимальным вложением денег. По словам директора компании SV Development Владимира Степенко, рынок почти остановился. Причем в последнее время люди часто обращались в агентства недвижимости для того, чтобы им помогли не только найти квартиру, но и получить кредит. Но сейчас даже опытные риэлторы, имеющие многолетние связи в банках, не могут добиться выделения жилищных ссуд для своих клиентов.

Уже сейчас загородных коттеджей предлагают в восемь раз больше, чем покупают

Встревожены ситуацией и строители. Еще неделю-другую назад многие руководители строительных предприятий высказывали надежду на то, что никаких серьезных последствий от ужесточения кредитной политики банков не будет, теперь же они заявляют обратное. В частности, первый вице-президент холдинговой компании "Киевгорстрой" Василий Можар признал: кризис на рынке кредитования, сложившийся в последние месяцы, приведет к свертыванию деятельности и банкротству строительных компаний. Правда, небольших. Василий Можар надеется, что крупные застройщики переживут кризис. "Для нас это может быть даже плюсом, так как инвесторы, желающие вложить свои деньги в строительство жилья, придут к нам, а не в мелкие компании", - сказал Василий Можар.

Стоит отметить, что сейчас останавливается продажа не только квартир, но и загородной недвижимости, хотя в последние годы спрос на коттеджи и землю превышал предложение. По данным консалтинговой компании SV Development, если в 2006 году в Киевской области было продано примерно 700 домов, то в прошлом году - уже 1 тысяча 250 домов. Еще недавно прогнозировалось, что в нынешнем году будет продано 2 тысячи 200 коттеджей, а в 2009 году показатель должен был вырасти до 3 тысяч 400 домовладений. Похоже, прогнозы не сбудутся. Интерес покупателей к загородным домам резко снизился. По данным риэлторов, в феврале этого года было продано около 60 коттеджей, в марте - не более 47, а в апреле - и вовсе 34. По мнению риэлторов, главная причина сокращения числа сделок на рынке загородной недвижимости та же, что и в мегаполисах - дороговизна кредитных средств.

Причем эксперты считают, что, если ситуация не изменится, строительство многих загородных коттеджных городков будет приостановлено. По словам Владимира Степенко, только в Киевской области построено около 30 таких поселков, которые включают свыше 1 тысячи 700 коттеджей и таунхаусов. На этапе строительства находится еще 46 городков, где возводится более 7 тысяч 400 домовладений. Помимо этого, проектируется порядка 25 поселков. Эксперт утверждает, что уже сейчас предложение загородных коттеджей в восемь раз превышает спрос. Если так пойдет и дальше, то у застройщиков, особенно мелких, не хватит собственных денег для завершения проектов. Покупателей нет, а получить кредит на строительство так же маловероятно, как и на покупку недвижимости. Значит, в окрестностях мегаполисов скоро могут появиться недостроенные поселки.

"ФАКТЫ" 27 мая 2008

ЗАРПЛАТЫ УКРАИНСКИХ АТОМЩИКОВ УВЕЛИЧИЛИСЬ НА 25 ПРОЦЕНТОВ

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

На каждом предприятии самый ценный капитал - это коллектив. Квалифицированный персонал важен в любой отрасли производства, а тем более в атомной энергетике. Во избежание оттока кадров премьер-министр Украины Юлия Тимошенко поручила "Энергоатому" выполнить положения Генерального соглашения между Кабинетом министров Украины, Конфедерацией работодателей и профсоюзами на 2008-2009 годы.

Так, с 1 мая зарплата украинских атомщиков увеличилась по сравнению с прошлогодней на 25 процентов. Кроме того, компания "Энергоатом" разработала и согласовала с главой Кабинета министров Украины план мероприятий для сохранения на предприятиях тех специалистов атомной отрасли, которые непосредственно обеспечивают безопасную эксплуатацию отечественных АЭС. Среди этих мероприятий - поэтапное повышение уровня оплаты труда с учетом опыта и квалификации работников АЭС. А конечная цель, к которой стремится руководство "Энергоатома", - обеспечить рост заработной платы сотрудников компании до уровня окладов их иностранных коллег.

Кстати, план развития отечественной энергетики предусматривает введение в эксплуатацию до 2030 года энергоблоков суммарной мощностью 20-22 миллиона киловатт-часов. Однако, чтобы воплотить эти планы в жизнь, ядерной энергетике необходимо сохранить свой кадровый потенциал, считают руководители компании "Энергоатом".

"Факты" 24 мая 2008

МНОГИМ ОТЕЧЕСТВЕННЫМ ЗАСТРОЙЩИКАМ УЖЕ НЕ ХВАТАЕТ ДЕНЕГ ДЛЯ ПРОДОЛЖЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

Причиной стало резкое сокращение ипотечного кредитования, в то время как 70-80 процентов квартир люди приобретали в долг

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Молодая семья на протяжении года готовилась к покупке квартиры. Естественно, что за полную стоимость это сделать сегодня практически нереально, поэтому люди кропотливо собирали деньги на первый взнос для получения ипотечного кредита, готовили документы, изучали предлагаемое жилье. И вот долгожданный час настал. Выбрано несколько вариантов в строящихся высотках, накопленных денег должно хватить для получения кредита. Но не тут-то было. Обойдя десяток банков, причем довольно крупных, семья поняла: жилищную ссуду взять не удастся. Причины, по которым банки не дают кредит, разные - от требования предоставить массу дополнительных документов, подтверждающих высокий доход, до временного приостановления кредитования физлиц.

С начала года количество продаваемых квартир в новостройках сократилось на 20 процентов

Между тем сейчас стремительно растут ставки по ипотечным кредитам, что моментально отпугнуло большинство потенциальных заемщиков. В частности, по наблюдениям финансовых аналитиков, за последние три месяца средняя ставка по кредиту в долларах, то есть в самой популярной валюте для ипотеки, выросла на 3 процента, достигнув в среднем 15 процентов годовых. Займы в евро теперь обойдутся в 13,5 процента, а еще три месяца назад банкиры требовали 10-11 процентов годовых. Средняя ставка по гривневым кредитам взлетела до 18 процентов годовых. Хотя некоторые финучреждения установили еще более высокие ставки. В частности, в "ПриватБанке" выдают ипотечные кредиты в гривнях под 22,9 процента годовых.

Но даже на этих условиях банкиры не торопятся выдавать ссуды. Такие крупные банки, как "Райффайзен Банк Аваль", "УкрСиббанк" и "Укрсоцбанк" вовсе остановили выдачу кредитов в гривнях на покупку жилья. А ведь именно на долю этих банков еще недавно приходилась почти половина всех ипотечных кредитов в стране. Причиной такого решения, по словам банкиров, является ужесточение требований к финучреждениям со стороны Национального банка Украины, который, таким образом старается предотвратить возможный ипотечный кризис. Ведь не секрет, что проблема с возвратом долгов возникла не только в США, но и в Казахстане, где из-за ипотечного кризиса (когда заемщики не в состоянии выплачивать долг) цены на жилье за полгода рухнули на 35-50 процентов.

Нынешняя ситуация на отечественном финансовом рынке уже рикошетом ударила по рынку недвижимости. Как заявил президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, с января по апрель текущего года количество сделок на столичном рынке жилья сократилось практически вдвое, если сравнивать с показателем за аналогичный период прошлого года. Ведь, по данным Александра Рубанова, ранее в Киеве около 70-80 процентов сделок заключалось с привлечением банковских кредитов.

Падение спроса и, соответственно, финансирования ощутили многие застройщики. С начала года количество продаваемых квартир в новостройках сократилось на 20 процентов. В результате у некоторых мелких и средних компаний не хватает денег для продолжения работ. Уже сейчас представители ряда фирм жалуются, что им нечем рассчитываться за стройматериалы. Ведь банкиры перестали выдавать ипотечные кредиты людям, которые сразу же передавали полученные деньги застройщику. Специалисты утверждают, что если в ближайшее время ситуация не изменится, то многие строящиеся жилые объекты будут заморожены, а компаниям, которые хотят закончить стройку и при этом не разориться, придется снижать цены для привлечения покупателей.

Некоторые эксперты прогнозируют скорое падение цен на жилье, возможно, даже до 50 процентов

Многие специалисты уже заявляют о возможном снижении цен на жилье или даже обвале рынка недвижимости. Ведь количество людей, способных оплатить покупку квартиры, стремительно снижается. В свою очередь, эксперты Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений заявили о скором и неизбежном падении цен на жилье, возможно, даже до 50 процентов. Причиной такого обвала может стать не только ужесточение кредитной политики банков, но и сокращение реальных доходов населения в условиях стремительно растущей инфляции.

Правда, с такими радикальными прогнозами согласны далеко не все. В частности, как рассказал "ФАКТАМ" заместитель председателя правления АКБ "Аркада" Павел Гайдуцкий, средние цены на жилье в Украине в ближайшее время могут снизиться, но максимум на 10 процентов и только на квартиры в старых домах ("хрущевки"). Ведь стоимость такого жилья и правда не соответствует его качеству. Подорожание же квартир в новостройках достигнет 25 процентов.

Кроме того, Павел Гайдуцкий считает, что ипотечный кризис, подобный казахскому, и обвал рынка недвижимости Украине не грозят. Несмотря на схожесть экономики наших стран, есть и существенные отличия. В частности, в динамике строительства жилья. За семь лет строительство жилых домов в Казахстане увеличилось в семь раз, а в Украине - только в два раза. В то же время объем спекулятивных вложений средств в недвижимость с целью ее дальнейшей перепродажи в Казахстане достигал 70 процентов, а в Украине - 30 процентов. Да и цены на жилье в Казахстане тоже были выше, чем в нашей стране. В 2007 году стоимость квадратного метра жилья в Алма-Ате составляла 3 тысячи 292 доллара, в Киеве же - 2 тысячи 560 долларов.

В то же время среди стран Центральной и Восточной Европы именно в Украине один из самых низких показателей обеспечения потребностей в жилплощади и удовлетворения спроса на рынке недвижимости. Павел Гайдуцкий считает, что это главная причина, сдерживающая спад и обесценивание на рынке жилья. Ведь около 75 процентов жилого фонда Украины физически и морально устарело и требует реконструкции или сноса. Ежегодно фонд обновляется меньше чем на 1 процент. С учетом количества и качества жилья потребность в его строительстве в Украине в десять раз выше, чем в странах Европы.

"ФАКТЫ" 20 мая 2008

ЗА МИЛЛИОН ЕВРО МОЖНО КУПИТЬ ДОМ В ПРЕСТИЖНОМ КВАРТАЛЕ БУЭНОС-АЙРЕСА ИЛИ ПЯТИКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ В ЦЕНТРЕ КИЕВА

Журнал "Форбс" выяснял, какое жилье продают за такую сумму в разных странах

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Какое жилье можно купить за миллион евро? Ответить на этот вопрос взялся журнал "Форбс" и провел соответствующее исследование. Наиболее заманчивый вариант эксперты нашли в столице Аргентины Буэнос-Айресе. В этом городе за миллион евро продают шикарный дом общей площадью

342 квадратных метра в самом престижном квартале Палермо Чико. В коттедже как минимум три спальни с индивидуальными санузлами, а также сауна и просторная терраса.

В Австралии миллионеры могут приобрести квартиру из трех спален в престижном пригороде недалеко от Сиднея. В каждой комнате установлен кондиционер, кухня отделана мрамором, для отдыха - просторная терраса. Также к услугам покупателя расположенный рядом гараж на две машины, спортивный зал и бассейн с минеральной водой.

В Лондоне за миллион евро можно купить вполне приличную квартиру с одной спальней, находящуюся в центральном районе, неподалеку от Трафальгарской площади и Даунинг-стрит. Зато в Пекине за ту же сумму продадут четырехкомнатные апартаменты в самом престижном районе города.

Из-за падения цен на жилье в США, вызванного снижением курса национальной валюты и кризисом на рынке ипотеки, теперь в престижном Манхэттене в Нью-Йорке за миллион евро продадут дом с одной просторной спальней. Однако эти данные скорее неофициальные. Так как, по инфор-мации агентств недвижимости, за такую сумму в этом районе можно купить лишь 30 квадратных метров жилья.

В Москве обладателю миллиона евро вполне по карману просторный таунхаус с тремя спальнями в районе Воробьевых гор.

Журнал "Форбс" исследовал также цены на жилье в Киеве. В центре города, на улице Богдана Хмельницкого, 58а, предлагают за миллион евро новую, трехуровневую, пятикомнатную квартиру общей площадью 230 квадратных метров. Квартира имеет отдельный вход и большую террасу. Продается она без отделки.

На вторичном рынке можно купить квартиру, расположенную неподалеку от спорткомплекса "Олимпийский" и знаменитого костела. Три жилые комнаты, два кабинета, два санузла, кухня, гардероб-раздевалка и небольшая бытовая комнатка занимают 193 квадратных метра. На полу - бесшовная плитка под красный мрамор, на стенах - штукатурка под воск. Видеонаблюдение, охранная и пожарная сигнализации, интернет, внутренняя АТС, есть коллективная спутниковая антенна. Сделана теплоизоляция стен, пола и потолка. Квартира продается с мебелью и бытовой техникой.

Кстати, за миллион, но уже долларов, а не евро можно купить квартиру на Позняках: семикомнатную, площадью 290 квадратных метров. В помещении есть два санузла и четыре гардеробные.

"ФАКТЫ" 20 мая 2008

УКРАИНСКИЕ АТОМНЫЕ СТАНЦИИ МОГУТ ОСТАТЬСЯ БЕЗ ПОСТАВЩИКОВ НОВОГО ОБОРУДОВАНИЯ?

В Европейский суд по правам человека поступил иск против государства Украина с требованием взыскать 56 миллионов 800 тысяч гривен долга по невыполненным обязательствам со стороны НАЭК "Энергоатом"

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

Любой бизнес должен строиться на доверии. Однако нередко партнеры нарушают свои договоренности. И тогда приходится решать спор в суде. Но это не так-то просто, особенно когда истец называет ответчиком, не выполнившим свои обязательства, государство, в частности, Национальную атомную энергетическую компанию "Энергоатом". Возможно, поэтому отечественные бизнесмены ищут справедливости в международных организациях. Так, недавно ООО "ВВД" обратилось в Европейский суд по правам человека с иском против государства Украина с требованием защиты его законных прав и интересов, а также взыскания 56 миллионов 800 тысяч гривен долга по невыполненным обязательствам со стороны НАЭК "Энергоатом".

В акте о приеме-передаче роторов на Южно-Украинскую АЭС отмечается, что претензий к поставщикам по качеству оборудования нет

Как рассказал директор ООО "ВВД" Георгий Полещук, эта история началась еще в далеком 1999 году, когда возглавляемая им фирма, выступавшая в качестве комиссионера, поставила на государственное предприятие "Южно-Украинская АЭС", входящее в состав НАЭК "Энергоатом", четыре ротора низкого давления (в рамках заключенного с "Энергоатомом" контракта) общей стоимостью 98 миллионов 600 тысяч гривен. Указанное оборудование ранее предназначалось для установки на так и не построенной Крымской АЭС. А 7 августа 2000 года был подписан акт о приеме-передаче всех четырех роторов на хранение на Южно-Украинскую АЭС. В данном документе также отмечается, что претензий к поставщикам по качеству оборудования нет. Стоит отметить, что подписанию акта предшествовал ряд экспертных проверок, в том числе с участием специалистов "Энергоатома", которые также никаких замечаний не высказывали.

Георгий Полещук подчеркнул, что его компания выполнила свои обязательства, несмотря на то, что Южно-Украинская АЭС не смогла своевременно рассчитаться за поставленное оборудование. Правда, сначала "Энергоатом" погашал задолженность. Но в 2001 году, как утверждает Георгий Полещук, без явных причин нарушил условия договора и прекратил выплату по своим обязательствам. Такое решение госкомпании повлекло за собой ряд судебных разбирательств, в том числе возбуждение дела о банкротстве национальной атомной энергогенерирующей компании.

По словам адвоката Вячеслава Лыча, 1 февраля 2002 года Хозяйственный суд Киева удовлетворил иск ООО "ВВД" к НАЭК "Энергоатом" о взыскании задолженности в размере 56 миллионов 800 тысяч гривен за оборудование, поставленное в 1999 году для Южно-Украинской АЭС. Стоит отметить, что 22 января 2008 года Хозяйственный суд Киева удовлетворил заявление НАЭК "Энергоатом" о пересмотре судебного решения от 1 февраля 2002 года в связи с вновь открывшимися обстоятельствами. При этом суд вынес решение в пользу НАЭК "Энергоатом". В свою очередь, ООО "ВВД" обжаловало это решение в Киевском апелляционном хозяйственном суде.

"Вновь открывшимися обстоятельствами" стало якобы плохое техническое состояние поставленных роторов. Однако, по словам Вячеслава Лыча, учитывая положения действующего законодательства Украины, все возражения, касающиеся количества и качества продукции, должны были быть заявлены "Энергоатомом" при приемке продукции или хотя бы упомянуты в судебном процессе о взыскании долга.

Кроме того, по словам адвоката, если сегодня поставленные роторы и превратились в металлолом, то это следствие служебной небрежности руководства "Энергоатома". Вячеслав Лыч подчеркнул, что компания "ВВД" уже подготовила и передала заявление, в котором просит правоохранительные органы проверить условия хранения государственного имущества, в частности роторов, переданных почти восемь лет назад "Энергоатому". По мнению юриста, существуют все основания для того, чтобы открыть уголовное дело по статье "служебная небрежность". А Георгий Полещук считает, что "сейчас роторы действительно могут представлять собой металлолом, но это является последствием халатности со стороны ответственных за их хранение служебных лиц "Энергоатома".

За коммерческие ошибки госкомпании будут вынуждены рассчитываться налогоплательщики

Также у юриста вызывает удивление способ выхода НАЭК "Энергоатом" из процедуры банкротства, в которой госкомпания находилась на протяжении многих лет. Стоит отметить, что компания "ВВД" была подключена к процессу банкротства в качестве одного из кредиторов. Директор ООО "ВВД" заявил, что его фирма уже подала заявление в правоохранительные органы о незаконности выхода "Энергоатома" из процедуры банкротства. "Представители "ВВД" и я сам только через месяц после принятия решения узнали из электронных СМИ о том, что "Энергоатом" уже не в процедуре банкротства, - подчеркнул Георгий Полещук. - Когда я приехал в суд, то выяснилось, что я, оказывается, лично отказался от претензий к "Энергоатому". Согласно исследованию, проведенному специалистами Киевского научно-исследовательского института судебных экспертиз Министерства юстиции Украины, документы об отзыве являются поддельными. ООО "ВВД" подано соответствующее заявление в правоохранительные органы".

Как отметил Георгий Полещук, в данной ситуации не только страдает репутация страны, но и наносится урон госбюджету. Ведь если, несмотря на решение суда, "Энергоатом" не рассчитается с "ВВД", на него будут наложены штрафные санкции, предусмотренные контрактом. А они вскоре могут вдвое превысить сумму долга. И платить их придется, но, видимо, уже за счет бюджетных средств, ведь "Энергоатом" - государственное предприятие. То есть за коммерческие ошибки госкомпании будут вынуждены рассчитываться налогоплательщики, то есть простые граждане Украины.

Есть еще один важный фактор - безопасность атомных электростанций. По словам Георгия Полещука, при такой политике и пренебрежительном отношении к соглашениям с партнерами "Энергоатом" может вообще лишиться подрядчиков и поставщиков, что способно парализовать работу энергосистемы Украины. "Ведь АЭС нуждаются в постоянном обновлении оборудования для поддержания надлежащего технического состояния. Если "Энергоатом" останется без подрядчиков и поставщиков, возникнет реальная угроза национальной безопасности", - считает Георгий Полещук.

А пока конфликт не решен. Очередное заседание суда по делу о возвращении "Энергоатомом" долга ООО "ВВД" и по делу о банкротстве НАЭК должно состояться 20 мая 2008 года.

"ФАКТЫ" 16 мая 2008

НА МНОГИХ СТОЛИЧНЫХ ЗАПРАВКАХ БЕНЗИН А-95 ПРОДАЮТ УЖЕ ПО 6,15-6,20 ГРИВНИ ЗА ЛИТР

Стоимость горючего в Украине будет расти из-за увеличения Россией экспортных пошлин на нефть и ее подорожания на мировом рынке

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

После некоторого затишья горючее на автозаправках опять начало дорожать. Причем стоимость дизтоплива уже превысила цену самого популярного бензина А-95 и перешагнула отметку в 6 гривен за литр. На сегодняшний день литр дизельного топлива в столице стоит в среднем 6 гривен 10 копеек, А-95 -6 гривен 7 копеек. Хотя на многих заправках бензин продают уже по 6,15-6,20 гривни за литр.

Как сообщил "ФАКТАМ" директор энергетических программ Украинского центра экономических и политических исследований

им. А. Разумкова Владимир Сапрыкин, сегодня никто не может дать долгосрочный прогноз, как будет развиваться ситуация в Украине. Ведь на прошлой неделе на мировом рынке баррель (159 литров) нефти подорожал до новой рекордной отметки - 126 долларов. И пока нет оснований говорить о существенном снижении цен на черное золото. Естественно, это отразится на стоимости российского сырья, поступающего на отечественные нефтеперерабатывающие заводы. Да и цена импортного бензина тоже возрастет.

Еще один фактор, который неминуемо повлияет на отечественный топливный рынок, - это очередное рекордное повышение Россией экспортных пошлин на нефть сразу на

57 долларов. С 1 июня российские нефтедобывающие компании, продающие сырье за рубеж, должны отдавать государству более 398 долларов за каждую экспортированную тонну нефти. Конечно, эти затраты закладываются в цену нефти и отражаются на себестоимости произведенного из нее горючего. По мнению Владимира Сапрыкина, до конца месяца рост цен на нефтепродукты может составить 5-8 процентов.

Кстати, недавно американская консалтинговая фирма AIRINC опубликовала результаты своего исследования, в рамках которого сравнила цены на бензин в разных странах мира. Все цены, указанные в местной валюте, перевели в доллары США. В качестве универсальной единицы измерения специалисты использовали галлон (1 галлон - примерно 3,785 литра). Так вот, в десятку стран, где продается наиболее дорогой бензин, вошли: Сьерра-Леоне (18,42 доллара за галлон), Аруба (12,03 доллара), Босния и Герцеговина (10,86 доллара), Эритрея (9,58 доллара), Норвегия (8,73 доллара), Великобритания (8,38 доллара), Нидерланды (8,37 доллара), Монако (8,31 доллара), Исландия (8,28 доллара) и Бельгия (8,22 доллара). Наиболее дешевый бензин продается в странах, имеющих большие запасы нефти, а именно: в Венесуэле (0,12 доллара за галлон), Иране (0,40 доллара), Саудовской Аравии (0,45 доллара), Ливии (0,50 доллара), Свазиленде (0,54 доллара), Катаре (0,73 доллара), Бахрейне (0,81 доллара), Египте (0,89 доллара), Кувейте (0,90 доллара) и на Сейшельских островах (0,98 доллара).

Для сравнения: на сегодняшний день цена галлона бензина А-95 в Украине составляет 4,75 доллара.

"ФАКТЫ" 14 мая 2008

ПО ЗАКОНУ ГРАЖДАНЕ УКРАИНЫ МОГУТ БЕСПЛАТНО ПРИВАТИЗИРОВАТЬ 10 СОТОК ЗЕМЛИ В ГОРОДЕ, 15 СОТОК - В ПОСЕЛКЕ и 25 - В СЕЛЕ

Политики спорят о том, возможно ли выполнение 118 и 121 статей Земельного кодекса Украины

Сергей КУРГАН

"ФАКТЫ"

Большинство людей хотели бы стать обладателями участка земли, пусть даже небольшого. Особенно в свете нынешнего стремительного подорожания земли. Оказывается, теоретически мечта может стать явью. Во всяком случае об этом говорит закон и на этом настаивают некоторые политики.

Земля, переданная человеку в пользование, находится в собственности местного органа самоуправления

В частности, на днях лидер Народно-демократической партии Людмила Супрун заявила, что вскоре киевляне смогут получить по 10 соток земли, на которые они имеют право по закону. Более того, для оказания информационно-консультационной и юридической помощи населению по вопросам, связанным с приватизацией земли, в столице даже был открыт специальный call-центр.

- Это не предвыборный ход нашей политической силы, а целенаправленная и долгосрочная программа, которая возьмет свое начало в Киеве и распространится по всей Украине. Мы не дадим местным властям, особенно это касается крупных городов, самовольно распоряжаться последним, что осталось у рядовых украинцев, - землей. Мы раз и навсегда решим вопросы с хаотичной застройкой городов. Именно горожане, а не "финансовые тузы" будут распоряжаться городской землей, - заявила Людмила Супрун.

Одним из первых инициативу лидера НДП раскритиковал бывший министр по чрезвычайным ситуациям Нестор Шуфрич. По его словам, такого количества свободной земли в столице нет и для выполнения предвыборных обещаний "уйдет вся земля аж до Житомира". В свою очередь, Людмила Супрун заверяет, что ее инициатива вполне реальна, ведь до 2020 года границы Киева будут существенно расширены.

Как бы там ни было, но на самом деле все граждане Украины имеют законодательно закрепленное право на землю, хотя многие об этом даже не подозревают. Как рассказал "ФАКТАМ" вице-президент Ассоциации "Земельный союз Украины" Руслан Вдовенко, действительно, в Украине есть еще много неприватизированных участков. Причем это не только земля, которой распоряжаются государство или местные власти, но и приусадебные участки, находящиеся в пользовании граждан еще с советских времен. Люди не торопились оформлять право собственности, потому что десятилетиями распоряжались этой землей и всегда считали ее своей. На самом деле это не совсем так. Земля, переданная в пользование, даже если на ней возведен дом и хозяйственные постройки, находится в собственности местного органа самоуправления.

Что касается права каждого гражданина на бесплатную приватизацию земли, то оно действительно существует и закреплено 118 и 121 статьями Земельного кодекса Украины. Согласно законодательным нормам, под индивидуальную жилую застройку граждане Украины могут бесплатно приватизировать 10 соток земли в городе, 15 - в поселке и 25 - в селе.

Процедура выглядит следующим образом: совершеннолетний гражданин Украины обращается в местный орган самоуправления - горсовет или сельсовет - и пишет заявление с просьбой передать ему в собственность участок для строительства и обслуживания жилого дома. Если в общем возражений нет, то местные власти дают согласие на разработку проекта отвода земельного участка для тех или иных целей. Районное управление земельных ресурсов предлагает несколько участков на выбор (если, разумеется, есть свободные). Когда человек определился, какую землю он хочет, местный совет дает разрешение на подготовку технической документации. Геодезисты, имеющие лицензию на выполнение землеустроительных работ, проводят измерения и съемку на местности. Это нужно для того, чтобы установить четкие границы участка, составить план для дальнейшего оформления правоустанавливающих документов. Землеустроительные работы оплачиваются заказчиком, то есть лицом, претендующим на приватизацию участка.

Можно подать заявление на приватизацию конкретного участка

Зачастую участки не имеют четкой нормативной площади, например, 10 соток. Если подходящий участок оказывается, допустим, площадью 12 соток, то 10 соток человек приватизирует бесплатно, а 2 сотки вправе взять в долгосрочную аренду или выкупить. Но земли может оказаться и меньше 10 соток. Ведь в границах населенных пунктов найти участок, соответствующий нормам, очень сложно.

После того как техническая документация на участок готова, вопрос вновь выносится на рассмотрение местного совета, который принимает окончательное решение. На основании этого решения новому владельцу выдается государственный акт на право собственности на землю.

Между прочим, гражданин может подать заявление на приватизацию какого-то конкретного участка. Такой вариант возможен в том случае, если данная земля не находится в частной собственности, а ею распоряжаются местные власти. Естественно, эта информация проверяется в местном управлении земельных ресурсов. Окончательное же решение все равно принимает местный совет. Ведь даже если земля не является чьей-либо частной собственностью, на ее приватизацию могут быть наложены ограничения, связанные с общественной необходимостью. Например, планом развития города на данном участке в перспективе предусмотрено строительство магазина, школы или проведение дороги.

Кстати, в соответствии с законом человек имеет приоритетное право на приватизацию находящегося в его пользовании участка, если на нем построен частный дом. Причем Руслан Вдовенко советует не затягивать с оформлением государственного акта на право собственности на землю. Ведь юридически участок находится в собственности местного совета, и нет стопроцентной гарантии, что кто-то не захочет приватизировать если не весь участок, то хотя бы его часть, где нет частных строений.

Во избежание таких неприятностей нужно подать заявление в местный совет на приватизацию участка. Если земля находится в селе и ее площадь составляет, например, 60 соток, то 25 соток человек может бесплатно приватизировать под жилищную застройку, а остальные 35 соток - под личное крестьянское хозяйство. Если ему не нужно столько земли и платить за нее налог гражданин не желает, то от 35 соток он может отказаться.

Что касается заявлений отдельных политиков, в частности Людмилы Супрун, о том, что каждый киевлянин получит 10 соток, то, по мнению Руслана Вдовенко, это практически невыполнимо. В Киеве, только по данным официальной статистики, проживают 2 миллиона 665 тысяч человек. Даже если хотя бы 500 тысяч жителей столицы напишут заявления на бесплатную приватизацию участка, то в черте города должно быть найдено 50 тысяч гектаров свободной земли. Ее просто нет. Возможно, земля для приватизации появится в случае расширения границ Киева за счет территорий области. Но не стоит забывать, что большая часть земли, которая может войти в городскую черту, уже имеет собственников. Так что расширение границ тоже вряд ли позволит выполнить обещания политиков.

P.S. Чтобы понять, насколько соизмеримы заявления политиков с жизненными реалиями, можно произвести простой подсчет. Площадь Киева составляет 835 квадратных километров, или 8 миллионов 350 тысяч соток. При делении этого показателя на количество киевлян выясняется, что вожделенных 10 соток всем не хватит, их смогут получить только 835 тысяч человек. Это даже если не учитывать тот факт, что определенная часть столичной земли - прямо скажем, почти вся - уже находится в чьей-то собственности.

"ФАКТЫ" 13 мая 2008

НЕКОТОРЫЕ КРУПНЫЕ БАНКИ ПРИОСТАНОВИЛИ ВЫДАЧУ ГРИВНЕВЫХ КРЕДИТОВ НА ПОКУПКУ ЖИЛЬЯ

Финансисты утверждают, что нынешняя ситуация на украинском рынке недвижимости похожа на ту, которая сложилась в Казахстане накануне ипотечного кризиса

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

В течение года ведутся дискуссии о том, возможен ли в нашей стране обвал рынка недвижимости, подобный американскому ипотечному кризису. Прошлым летом, когда цены на квартиры на какое-то время стабилизировались, многие эксперты и даже банкиры предвещали скорое снижение стоимости жилья. Но их прогнозы не оправдались, во всяком случае в Украине. А вот в Казахстане, напротив, в конце прошлого года начался и до сих пор продолжается обвал рынка недвижимости, напрямую связанный с ипотекой. Как сейчас утверждают финансисты, нынешние условия в Украине похожи на те, которые сложились в Казахстане накануне ипотечного кризиса.

Банкиры пришли к выводу, что из-за упрощенной процедуры предоставления ссуд банки все больше рискуют не получить назад свои деньги

С каждым месяцем в нашей стране становится все труднее взять ипотечный кредит. Как сообщали "ФАКТЫ", за март-апрель практически все банки увеличили процентные ставки по долларовым кредитам на 1-1,5 процента и существенно ужесточили требования к заемщикам, сокращая таким образом количество выдаваемых ссуд и делая их менее рискованными для себя. А на прошлой неделе стало известно, что некоторые крупные банки и вовсе приостановили выдачу гривневых кредитов как населению, так и корпоративным клиентам. Такое решение банкиры объясняют дороговизной национальной валюты на межбанковском валютном рынке.

Дело в том, что Национальный банк Украины, видя стремительный рост потребительского и ипотечного кредитования, ввел более жесткие требования к ликвидности банков, после чего у финансовых учреждений стало значительно меньше средств, которые они могут направить на кредиты. Да и сами банкиры, по словам советника председателя правления "Укргазбанка" Александра Охрименко, подсчитав суммы выданных кредитов, пришли к выводу, что из-за упрощенной процедуры предоставления ссуд и их доступности банки все больше рискуют не получить назад свои деньги. Что же может произойти в дальнейшем на рынке недвижимости из-за сегодняшней ситуации, когда чуть ли не единственный механизм приобретения жилья (при нынешних-то ценах!) становится недоступным? Некоторые специалисты считают, что это может привести к обвалу цен на жилье, как сейчас происходит в Казахстане, бывшей республике Советского Союза. Ведь экономики наших стран во многом похожи, поскольку оба государства относятся к так называемому постсоветскому пространству.

Так что же произошло в Казахстане? Как сообщают казахские деловые издания, ссылаясь на данные компании "Экспертиза собственности", с конца сентября 2007 года в Алма-Ате, бывшей столице Казахстана, средняя стоимость жилья упала почти на 33 процента - с 3 тысяч 292 долларов до 2 тысяч 29 долларов за квадратный метр. Причем элитное жилье подешевело в среднем на 24 процента (на

1 тысячу 115 долларов за квадратный метр), а квартиры экономкласса - на 38 процентов (на 828 долларов за квадратный метр). Вслед за старой столицей начался обвал цен и в современном административном центре Казахстана - Астане. За четыре месяца квадратный метр подешевел в среднем на 10 процентов - до 1 тысячи 950 долларов.

По словам президента Ассоциации риэлторов Казахстана Зухры Назаровой, в результате резкого снижения спроса и покупательской активности цены упали сначала на 10 процентов, а затем на 20 процентов. Некоторые объекты за полгода подешевели на 50 процентов. В частности, буквально рухнули цены на особняки, за которые еще недавно продавцы просили 8-9 миллионов долларов.

"Банки Казахстана, как и украинские, брали в залог по кредитам приобретаемое жилье, считая его надежным обеспечением"

По мнению экспертов, толчком послужили два основных фактора: мировой финансовый кризис и ужесточение банками Казахстана требований к заемщикам. Дело в том, что, потеряв доступ к дешевым зарубежным кредитам из-за потрясений на мировых финансовых биржах, банки повысили минимальную процентную ставку по ипотечным ссудам с 13 до 16 процентов и стали тщательно проверять платежеспособность клиентов. В результате число людей, способных получить деньги на приобретение жилья, существенно сократилось. Как сообщил экс-глава Национального банка Казахстана Григорий Марченко, рынок недвижимости оказался замороженным. В этой ситуации продавцам квартир пришлось снижать цены.

Григорий Марченко признал, что сейчас никто не может с уверенностью сказать, до какого уровня подешевеет недвижимость. "Пока диапазон снижения цен не превышает 15-25 процентов. Остается еще 30 процентов рыночной стоимости до того опасного рубежа, за которым клиентам станет выгодно отказаться от квартиры и обслуживания ипотечного кредита, как это произошло в США", - отметил Григорий Марченко.

- Опыт Казахстана показателен для нас, - подчеркнул в интервью "ФАКТАМ" председатель Совета Национального банка Украины Петр Порошенко. - Центральный банк этой страны проводил достаточно либеральную политику в сфере кредитования. Банки предоставляли значительное количество кредитов, которые направлялись на покупку недвижимости. При этом развитого рынка недвижимости в стране не было, поэтому цены росли очень быстро. Банки так же, как и в Украине, брали в залог по кредитам приобретаемое жилье, считая его надежным обеспечением.

Именно поэтому, чтобы не допустить возникновения такого же кризиса, Национальный банк принимает меры для ужесточения условий ипотечного кредитования. Ведь на сегодняшний день риски в этой сфере довольно велики. Банки выдают большое количество долгосрочных кредитов на десять и более лет. В то же время вклады они привлекают, как правило, на короткие сроки - до трех лет, - отметил Петр Порошенко.

"ФАКТЫ" 06 мая 2008

Конец эпохи?

Виктор Круча

О намерении реконструировать кварталы с «хрущевками» власть заявляла уже не раз. Как обстоят дела сейчас и главное, что получат в итоге киевляне – как покупатели нового жилья, так и те, кто живет в «хрущевках» сейчас?

«Уже существует перечень кварталов, которые необходимо реконструировать в первую очередь, так как жилой фонд в них морально и физически устарел, – отмечает Заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «Т.М.М.» Алексей Говорун. – Это ул. Щербакова, «хрущевки» по ул. Маршала Гречко, в районе Интернациональной площади и ул. Туполева, на Сырце и Виноградаре, Печерске и в Дарнице и т. д.». В целом же, по словам Министра по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины Юрия Кучеренко, в Украине планируется реконструкция 5,6 млн кв. м жилья. Среди городов, в которых собираются сносить «хрущевки, – Киев, Луцк, Черновцы, Винница, Хмельницкий, Харьков, Чернигов, Сумы, Николаев, Полтава, Донецк, Днепропетровск.

Директор департамента по экономике и финансам Строительной палаты Украины Вадим Настоящий сообщил Building, что коммунальное предприятие «Житлоінвестбуд-УКБ» уже начало реконструкцию первого микрорайона в границах улиц Попудренко, Минина, Красноткацкой и Красногвардейской. Этот район имеет существенное преимущество – большая его часть застроена послевоенными двух-трех этажными домами, имеющими такие же, как и «хрущевки», придомовые территории. А это означает, что при одинаковой освобождающейся территории количество претендентов на новое жилье значительно меньше.

Как отселять будут?

Но в последнее время возникает масса вопросов, связанных с отселением жителей сносимых домов, главный из которых – что они получат взамен, – новое комфортабельное жилье или ворох проблем?

Начнем с того, что положения закона «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» касаются только жилых домов не выше пяти этажей, срок эксплуатации которых истек или износконструкций которых составляет 60 и более процентов. В категорию попадают практически все «хрущевки» и многие «сталинки». Причем строительная компания, взявшаяся за проект, не может снести какой-то один дом на самом удобном месте и построить там высотку, а окружающие строения оставить в «первозданном» виде. Реконструировать позволяется только целые районы или кварталы, поэтому застройщику придется разрабатывать более масштабные проекты.

Кроме того, по словам В. Настоящего, переселять жильцов «хрущевок» можно только в границах того же района или квартала, то есть отселить вас из центра города на окраины не удастся. Запрещено и предоставление временного жилья, так называемого маневренного фонда. Ведь, как гласит народная мудрость, нет ничего более постоянного, чем временное. Первым делом застройщик обязан возвести стартовый дом на территории данного микрорайона, переселить туда жильцов окрестных домов и только после этого начинать подготовку старых строений к сносу.

Учтите, понятие «тот же район» – довольно расплывчатое. А. Говорун утверждает, что до сих пор неясно, кто будет определять, попадает ли новая жилплощадь в тот же район? А если от новой квартиры идти к метро на 10 минут дольше, чем от старой, – это тот же район? В связи с этим, возможно, некоторые жильцы будут претендовать еще и на денежные компенсации, о чем чуть ниже.

Но первое и самое главное условие – люди должны быть согласны сменить хоть и устаревшую, но обжитую квартиру, на новую, неухоженную, пусть и большую по площади. Вот здесь и возникает масса спорных вопросов.

А. Говорун рассказал, что изначально проект закона «О комплексной реконструкции кварталов и микрорайонов устаревшего жилищного фонда» предлагал следующий механизм реализации: добровольное отселение с предоставлением жилплощади в этом же районе, с повышающим коэффициентом 1:1,5, и принудительное выселение несогласных жильцов, если 70% жителей согласились на переезд. Но механизм принудительного отселения, который действует, например, в России, парламентарии отклонили. Сейчас, чтобы начать реконструкцию, нужно получить документальное согласие абсолютно всех собственников квартир во всех домах реконструируемого квартала.

Всего один несогласный может застопорить масштабный проект и лишить десятки тысяч людей возможности улучшить свои жилищные условия. Более того, даже теоретическая возможность получить предварительное согласие 100% владельцев недвижимости в районе застройки еще не гарантирует успех компании. Даже построив стартовый дом и начав реальное переселение, застройщик рискует быть втянутым в длительную и изматывающую процедуру его завершения, если хотя бы один из жильцов по тем или иным причинам будет затягивать процесс, требуя особых условий и не соглашаясь на условия застройщика. «Наша компания реализовывала подобные проекты. Уверен, что без действенного правового механизма проект комплексной реконструкции ветхого жилья работать не будет», – отметил А. Говорун.

Справедливая площадь

Что же касается соотношения площадей старой и новой квартир, то и здесь ситуация очень неоднозначная. В отличие от предыдущих законопроектов, предлагавших установить жесткую пропорцию – за каждый квадратный метр в «хрущевке» давать людям не менее полутора метров в новостройке, окончательный вариант закона не содержит таких конкретных указаний. В частности, документ гласит, что новые квартиры должны иметь аналогичное старым количество комнат, да и площадь не может быть меньше прежней, независимо от числа прописанных. Правда, площадь нового жилья может быть бесплатно увеличена на 50% по согласованию владельцев недвижимости и застройщиков, но это необязательная норма.

Если среди жильцов сносимого дома есть семьи, стоявшие на квартирном учете на момент вступления в силу этого закона, то они могут рассчитывать на расширение. Инвестор обязан предоставить им жилье в пределах нормативов – 21 квадратный метр на человека плюс 10,5 «квадрата» на семью.

Ввиду того, что площади квартир в новостройках существенно отличаются от старых стандартов, закон четко определяет, чтоесли площадь предоставляемой квартиры, равноценной по количеству комнат, превышает ту, что была в старом доме, застройщик должен предоставить дополнительную площадь бесплатно. Правда, если семья желает получить, например, вместо двухкомнатной трехкомнатную квартиру, то за «лишние» метры людям придется платить уже по рыночной цене.

Как эти нормы будут применяться на практике, можно представить пока только на примере уже частично одобренного столичным Градсоветом проекта реконструкции квартала на Нивках, по ул. Щербакова. Этот проект предусматривает, что 1-комнатные квартиры будут иметь площадь 34–36 кв. м, а «трешки» – порядка 76 кв. м.

Может случиться и так, что человек захочет меньшую квартиру. Например, зачем одинокому пенсионеру трехкомнатные хоромы, особенно при нынешних тарифах на жилищно-коммунальные услуги? Так вот, если гражданин желает получить в новом доме квартиру меньшей площади, чем у него была в старом, застройщик обязан выплатить ему денежную компенсацию в размере рыночной стоимости тех квадратных метров, на которые уменьшается площадь жилья. Между прочим, владельцы ветхого жилья могут потребовать за него и полную денежную компенсацию без получения новой квартиры. Сумма возмещения устанавливается на основании экспертной оценки. Если же человек недоволен размером компенсации, он имеет право... обратиться в суд.

И голые стены?..

А вот за евроремонт, в который владельцы «хрущевки» вложили пару десятков тысяч долларов, компенсацию, скорее всего, никто не даст, так как этот нюанс законом не оговаривается. Поэтому у сделавших из двушки модную «студио» с джакузи, подвесными потолками, эксклюзивным дизайном, встроенной мебелью и бытовой техникой, будет крайне мало стимулов для переезда в голую, пусть и новую, коробку.

А если человек готов на переезд? Квартира у него будет просторнее старой, но... обои хочется помоднее, сантехнику импортную, ба. Настоящего, такие «мелкие» нюансы законодатели не учли. Более того, даже не определено, в каком состоянии застройщик должен передать квартиру отселенцам. То есть не исключен вариант, когда людям дадут коробку с голыми стенами – «под чистовую отделку», как это практикуется практически во всех новостройках эконом-класса.

Допустим, с жителями района договорились, стартовый дом построен. Возникает новый вопрос –. кто и за чей счет будет перевозить сотни семей с огромным количеством нажитого добра? Транспорт и грузчиков должен предоставить застройщик. Если же кто-то перевез мебель и вещи самостоятельно, то застройщик обязан компенсировать расходы, правда, только в том случае, если они подтверждены документально. Кстати, если в старой квартире был телефон, то инвестор обязан в месячный срок после переселения телефонизировать новое жилье, причем за свой счет.

Добровольно-принудительно?

Подведем некоторые итоги. Что же может сдвинуть с мертвой точки процесс сноса «хрущевок»? Как заявил заместитель министра регионального развития и строительства Украины Анатолий Беркута, пока законом не будет предусмотрено принудительное отселение жителей домов, подлежащих сносу, программа реконструкции зданий первого периода индустриальной застройки не сдвинется с места. Ведь одна семья, не желающая по каким-либо причинам переезжать в новостройку, может заблокировать реконструкцию всего дома или даже квартала. Кроме того, обязательно найдутся и те, кто дождется, пока его соседи согласятся переехать в стартовый дом, а потом озвучит стоимость своего согласия – например, миллион долларов. По мнению замминистра, если не ликвидировать норму закона, которая определяет, что отселение жильцов дома может происходить только при согласии всех жильцов, общественность начнет на этом спекулировать.

В качестве примера механизма отселения жителей «хрущевок» можно привести опыт наших северных соседей. Так, власти Москвы заняли менее популистскую , но более жесткую по отношению к людям позицию. В частности, статья 1 закона г. Москвы «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» гласит: «Основанием для освобождения жилых помещений является решение Правительства Москвы». Точка. Что же касается мнения общественности, то вторая часть этой же статьи гласит, что решение об отселении принимает общее собрание коллективов собственников, которые управляют своими домами, – ЖСК, товариществ совладельцев и других объединений. То есть вопрос решается простым большинством и ни о каком индивидуальном согласии каждого владельца квартиры речь не идет. Плохо это или хорошо – вопрос спорный. Для властей и застройщиков, безусловно, это хорошо. Для жильцов – зависит от желания или нежелания менять квартиру. Но стоит также отметить, что московское законодательство в данном вопросе достаточно хорошо проработано. Кроме упомянутого документа, там приняты законы «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», «О порядке определения безвозмездных субсидий» и целый ряд других нормативных актов, где рассмотрены всевозможные нюансы, связанные с защитой прав жильцов «хрущевок» и материальными компенсациями.

У нас же все упирается в отсутствие соответствующих законов. Хотя эту проблему пытаются решать. Как заявил Ю. Кучеренко, новые правила компенсации жилья пропишут в законопроекте, который Кабинет министров в самое ближайшее время направит в Парламент. Правда, чиновник неохотно раскрывает детали документа и сообщает только, что максимальный коэффициент компенсации составит 1:1,5, а минимальный – 1:1.

«Больше делать нецелесообразно. Ведь мы хотим не только решить проблемы жителей «хрущевок», но и сделать проект привлекательным для инвесторов.

Чтобы им было выгодно сносить старые дома и возводить в этих кварталах новое жилье», – отметил Ю. Кучеренко. Правда министр признал, что скорее всего минимальный коэффициент будет применяться на окраинах городов, а максимальный в центральных районах. Вот тут и возникают сомнения, захотят ли люди менять старую клетушку на новую той же площади, получив в придачу массу хлопот и расходов, связанных с обустройством на новом месте, а также разруху и грязь около дома как минимум на несколько лет.

Неясно, как быть инвестору-застройщику. Создавать проект домов с крохотными квартирками, которые не отвечают современным стандартам? Даже если ему такой проект утвердят, как он окупит свои расходы на строительство? Ведь продать такое «социальное» жилье, да еще по рыночным ценам будет очень проблематично. А интерес инвестора именно в том, чтобы часть квартир в новом доме выставить на рынок.

Вопросов больше, чем ответов. Остается дождаться, пока новый закон будет вынесен на рассмотрение парламентариев. Пока же, по словам В. Настоящего, проект этого документа остается тайной за семью печатями.

Кварталы к реконструкции

№п/п	КВАРТАЛЫ	РАЙОН
1.	Ул. Маршала Гречко (от дома №2 до №26А) – ул. Стеценка - Интернациональная площадь. Общая площадь нового строительства (жилье и общественные объекты) – 708 000 кв. м.	Шевченковский
2.	Ул. Попудренко – ул. Минина – ул. Красноткацкая – ул. Красногвардейская	Днепровский
3.	ул. Щусева – ул. Вавиловых – ул. Подвойского – ул. М. Берлинского	Шевченковский
4.	Бул. Витрука – ул. Депутатская – пр-т Академика Вернадского – пер. Кременецкий	Святошинский
5.	Ул. Щербакова – ул. Салютная – ул. Саратовская – ул. Стеценко	Шевченковский
6.	Ул. Щербакова – ул. Салютная – ул. Туполева – ул. Стеценко. В результате реконструкции общая площадь застройки (новой и реконструированной) составит 282 000 кв. м; общая площадь квартир в новом строительстве – 116 500 кв. м; общая площадь квартир в домах, которые остаются, – 50 000 кв. м; планируется реконструкция детсадов и школ.	Шевченковский
7.	ул. Российская – ул. Волго-Донская – пер. Волго-Донский – ул. Руднева. Предлагается построить 57 000 кв. м жилой площади, объекты социального назначения и подземный паркинг. Ориентировочная стоимость строительства – 329,5 млн грн.	Дарницкий
8.	Парная и непарная стороны ул. Днепроводской. Планируется построить свыше 130 000 кв. м жилья, подземный паркинг и объекты социального назначения. Стоимость реконструкции, по предварительным оценкам, – 518,41 млн грн.	Оболонский
9.	Ул. И. Кудри – бул. Лихачева – бул. Л. Украинки - бул. Дружбы Народов. Новое строительство – 221 000 кв. м (1423 квартиры), детский сад, паркинги на 1414 мест.	Печерский
10.	Ул. Перова – Алишера Навои – ул. Воскресенская	Деснянский

Источник: Building по данным КГГА и ГУ Архитектуры и дизайна городской среды г. Киева